Iedereen weet dat u met een Sectie 1031-uitwisseling de federale winst kunt uitstellen, evenals de terugneming van de afschrijving op de verkoop en daaropvolgende aankoop van onroerend goed dat wordt aangehouden voor investering of zakelijk gebruik. Afhankelijk van de staat kunt u ook de staatswinst uitstellen. In het algemeen moet u, om het uitstel te maximaliseren, vervangend onroerend goed met een gelijke of grotere waarde en eigen vermogen verwerven, maar wat gebeurt er als het af te stoten onroerend goed onder water staat? Kunt u ruilen als er geen eigen vermogen is?

1031 CORP. heeft lange tijd ruiltransacties vergemakkelijkt waarbij geen eigen vermogen betrokken was en in sommige gevallen moest de ruilder zelfs geld meebrengen om te sluiten. Sommigen zouden vragen waarom u dit zou willen doen. Helaas heeft het eigen vermogen of de netto contanten na aflossing van de hypotheek niets te maken met de winst op een onroerend goed. De winst wordt berekend door de nettoverkoopprijs af te trekken van de oorspronkelijke aankoopprijs, inclusief afsluitkosten en kapitaalverbeteringen. Het eigen vermogen is het verschil tussen de reële marktwaarde van het onroerend goed en hoeveel geld u uw hypotheekverstrekker verschuldigd bent.

In de afgelopen jaren hebben veel eigenaren van onroerend goed zich onder water bevonden; wat betekent dat de waarde van hun eigendom lager is dan het bedrag dat ze aan de geldschieter verschuldigd zijn. Dit kan zijn gebeurd omdat het onroerend goed werd verworven of geherfinancierd terwijl de vastgoedmarkt op zijn hoogtepunt was in het midden van de jaren 2000 en de waarde van het onroerend goed is sindsdien gedaald. Voor degenen die geherfinancierd, kunnen ze nog steeds een aanzienlijke winst op het onroerend goed als het eigendom was voor een aantal jaren en vooral als de belastingplichtige 1031 geruilde in het pand, want er is uitgestelde winst. Er kan ook heel wat belasting verschuldigd op de afschrijvingen recapture zelfs als er een verlies in waarde van onroerend goed.

Er zijn vragen gerezen over de waarde en het eigen vermogen van het vervangende onroerend goed dat nodig is om alle winst uit te stellen bij een korte verkoop of afscherming. Moet de waarde van het vervangende onroerend goed gelijk zijn aan of groter zijn dan de huidige waarde van het afgestane onroerend goed of het resterende saldo op de hypotheek?

In recente Private Letter Ruling 201302009 heeft een belastingbetaler onlangs advies gevraagd aan de IRS over de vraag of hij al dan niet een 1031-uitwisseling kon gebruiken om de winst uit te stellen. Hoewel deze PLR alleen kan worden ingeroepen door deze specifieke belastingbetaler, zijn brief rulings inzichtelijk voor andere belastingbetalers en hun adviseurs die met een soortgelijke situatie te maken hebben. Hier volgt een korte samenvatting van de betrokken feiten:

    • De belastingplichtige was enig lid van een eenpersoonsvennootschap met beperkte aansprakelijkheid (LLC) die voor belastingdoeleinden een niet-gereguleerde entiteit was;
    • Op het eigendom rustte een passief zonder middelen;
    • De belastingplichtige was aan de kredietgever meer verschuldigd dan de huidige waarde in het economische verkeer van het eigendom;
    • De belastingbetaler en de leninggever sluiten een overdrachtsovereenkomst en de belastingbetaler stemt ermee in het afgestane eigendom over te dragen aan de leninggever, behoudens de schuld;
    • vóór de overdracht van het eigendom aan de leninggever sluit de belastingbetaler een ruilovereenkomst met een gekwalificeerde bemiddelaar (QI) om een 1031-ruil tot stand te brengen;
    • De belastingplichtige draagt zijn rechten in de overdrachtsovereenkomst over aan de QI;
    • De belastingplichtige sluit vervolgens een verkoopovereenkomst voor vervangend onroerend goed, dat wordt overgedragen aan de QI;
    • QI zou vervolgens het vervangende eigendom verwerven met contant geld van de belastingbetaler of uit schuld en het eigendom overdragen aan de belastingbetaler; en
    • Taxpayer gaf aan dat de reële marktwaarde van het vervangende eigendom ongeveer gelijk zou zijn aan de uitstaande schuld op het afgestoten eigendom.

De IRS oordeelde dat de transactie zoals geschetst in aanmerking zou komen voor belastinguitstel onder Section 1031.

Deze brief ruling zou iedereen in een soortgelijke situatie waarschuwen om vervangend onroerend goed te verwerven dat gelijk is aan of meer waard is dan de uitstaande hypotheek hoofdsom om het uitstel van de winst en / of de afschrijving recapture te maximaliseren. Natuurlijk is elke situatie anders en belastingbetalers moeten hun belastingadviseur raadplegen voor wat het beste is in hun specifieke situatie, maar Sectie 1031 kan zeer voordelig zijn.