The Commercial Real Estate Development Process: What You Need to Know

Er is een versie van vastgoed flipping en ontwikkeling van commercieel onroerend goed, die ook wel wordt aangeduid als merchant development. Een handelaar bouwer is een ontwikkelaar die gespecialiseerd is in het bouwen van gebouwen voor de korte termijn wederverkoop. Stel bijvoorbeeld dat een ontwikkelaar een relatie heeft met een industriële gebruiker die een industrieel gebouw van 100.000 vierkante meter nodig heeft. Alvorens met de bouw te beginnen, tekent de ontwikkelaar een langlopende huurovereenkomst met dat bedrijf.

De ontwikkelaar vindt de grond, verkrijgt de vergunningen, bestemmingsplannen, krijgt zijn bouwvergunning, krijgt zijn financiering, en gunt de bouw aan een aannemer die het gebouw bouwt, en nu is het allemaal glanzend en nieuw, en het is volledig verhuurd.

Op dat moment, met een volledig verhuurd industrieel pand met een langlopende huurovereenkomst, op een goede locatie, heeft de ontwikkelaar een zeer, zeer gewild handelsobject gecreëerd. Heel vaak kiest een ontwikkelaar ervoor om onmiddellijk te verkopen, binnen een jaar na opening van het gebouw. Op die manier elimineren ze het risico dat ze het gebouw op lange termijn aanhouden, en kunnen ze onmiddellijk winst maken. Dat is echter niet iets wat wij graag doen. Wij houden van lange termijn holdings, waarvan wij geloven dat het de manier is om lange termijn waarde te creëren.

Als u teruggaat naar mijn eerste grote ontwikkeling in New York (Tower 45), bedroegen onze totale projectkosten $140 miljoen. Op het moment dat we het gebouw voltooiden (1990), waren de financiële markten bijna ingestort en dachten we dat de kosten van het gebouw zodanig waren dat we nooit succes zouden hebben met het onroerend goed. Onlangs is dit gebouw verkocht voor $364 miljoen.

Gerelateerd: Wat is het verschil tussen klasse A-, B- en C-vastgoed?

Bouw een marketingstrategie voor een nieuw ontwikkelingsproject

Park Tower / Tampa, FL

Bedenk dat u een gebouw vanaf de grond opbouwt. Er moet veel opwinding zijn rond het gebouw om de verkoop/verhuur op gang te brengen. Terwijl het in aanbouw is, is het nog niet op de radar van veel makelaars totdat het dichter bij de opening komt, en dat is omdat makelaars geld willen verdienen door het aangaan van een huurovereenkomst waar ze een commissie op kunnen innen. Als het gebouw slechts een ruw stuk grond is, wordt het door de makelaarswereld meestal gezien als iets wat ver weg is en niet zo’n opwindende plek om klanten meteen naartoe te brengen.

Dit betekent dat de hoeveelheid marketinginspanningen voor een ontwikkelingsdeal aanzienlijk moet worden opgevoerd. De hoeveelheid energie en moeite die in de marketing van een nieuw ontwikkelingsproject gaat zitten, is aanzienlijk hoger dan bij een bestaand gebouw.

Het vereist een intense hoeveelheid kloppen op deuren en een bewustwordingscampagne, waarbij mensen moeten weten hoe ver u bent met de bouw, wanneer het gebouw klaar zal zijn en spannende ontwikkelingen moeten aankondigen, zoals nieuw ondertekende huurcontracten. Als het project een kantoorgebouw is, zou een spannende nieuwe huurder zoals Google of Apple een sexy huurder zijn die andere huurders naar het gebouw zou kunnen lokken. In het geval van een winkelpand kan de ankerhuurder de vitale huurder zijn die andere winkelhuurders naar het winkelcentrum lokt. Denk aan het aankondigen van een ankerhuurder zoals Whole Foods of Nordstrom’s.

Je wilt het nieuws vers en in beweging houden en je wilt het in de ogen van de vastgoedmakelaar houden. Bijna elke week, een soort van nieuwswaardige gebeurtenis moet worden gemeld en gepromoot. De algemene kosten van marketing en de algemene push voor een gebouw dat wordt ontwikkeld moet een veelvoud groter zijn dan wat het is voor een bestaand gebouw.

Creëren van een Holding Strategie

Stel dat je een nieuw gebouw ontwikkeld, maar om wat voor reden dan ook, heb je niet veel lange termijn huurcontracten van de eerste lease-up te krijgen. Het zou een vergissing zijn om te proberen dat gebouw met een vrij onstabiele huurrol te verkopen. De koper zou het risico lopen te weten dat in een korte periode, een groot deel van de ruimte naar de markt zou kunnen rollen en de koper zou zich kunnen bevinden met een bijna leeg gebouw.

Daarom, zou uw holding strategie kunnen worden gemaakt gebaseerd op de lengte van de huurtermijnen die u in staat was te verkrijgen. Hoe langer de huurtermijn die u kunt krijgen, hoe geduldiger u kunt zijn voordat u verkoopt. Aan de andere kant zullen lange termijn huurcontracten een zeer gewenste verkoopprijs genereren als u ervoor kiest om het pand te verkopen zodra u het heeft gebouwd. Na de ernstige recessie van 2008 willen investeerders langlopende huurovereenkomsten met huurders met een sterk krediet. de waarde van commercieel onroerend goed is direct gecorreleerd aan de levensduur en betrouwbaarheid van de cashflow.

Bouwactiviteiten

City Center / St. Petersburg