Texas wet maakt veronderstellingen over hoe gehuwde paren en gezamenlijke eigenaren zullen houden eigendom van onroerend goed en creëert standaard indeling op basis van die veronderstellingen. Indien de eigenaars deze classificaties willen wijzigen, kunnen zij dit doen door middel van een schriftelijke overeenkomst. Deze overeenkomsten worden ondertekend door alle eigenaren om uitdrukking te geven aan de intentie van elke eigenaar om de titel op een specifieke manier te houden. Veel voorkomende overeenkomsten zijn:

  1. Community Property Survivorship Agreement – Een overeenkomst tussen echtgenoten dat sommige of alle van hun Texas gemeenschap van goederen – zij het dan bestaande of later verworven – wordt het eigendom van de langstlevende echtgenoot bij het overlijden van een echtgenoot. Community Property Survivorship Agreements zijn toegestaan door sectie 112.051 van de Texas Estates Code en moeten voldoen aan specifieke wettelijke vereisten.
  2. Survivorship Agreement (Non-Spousal) – Een gezamenlijke schriftelijke overeenkomst van de eigenaren dat het belang van een gezamenlijke eigenaar die overlijdt overleeft aan de overlevende gezamenlijke eigenaar of eigenaren. Overlevingsovereenkomsten zijn toegestaan op grond van sectie 111.001 van de Texas Estates Code. Non-Spousal Survivorship Agreements do not apply in the community property context.
  3. Partition and Exchange Agreement – An agreement between spouses to partition or exchange amongst themselves all or part of their community property-whether then existing or later acquired- as the spouses may wish. Elk goed dat op grond van een verdelings- en uitwisselingsovereenkomst aan een echtgenoot wordt overgedragen, wordt het afgescheiden vermogen van die echtgenoot. Verdelings- en uitwisselingsovereenkomsten worden toegestaan door Sectie 4.102 van de Texas Family Code.
  4. Huwelijkse Eigendomsovereenkomst – Een Huwelijkse Eigendomsovereenkomst verandert het karakter van het eigendom niet. In plaats daarvan stelt het een echtgenoot in staat om een schriftelijke erkenning te geven dat hij of zij ermee instemt dat een bepaald goed gescheiden is

Overeenkomsten zoals deze kunnen derden – zoals titelbedrijven – verzekeren dat de echtgenoten het eens zijn over de karakterisering van het onroerend goed en dat elke eigenaar van plan is om de titel op een specifieke manier te houden.

Reflecting Separate Ownership of Marital Property

De meeste onroerende goederen die door een getrouwd stel tijdens het huwelijk worden verworven, worden behandeld als gemeenschapsgoed. Echtgenoten kunnen met behulp van een Partition and Exchange Agreement gemeenschapsgoederen omzetten in gescheiden goederen van de ene echtgenoot.

Het creëren van overlevingsrechten in gemeenschapsgoederen

Gemeenschapsgoederen omvatten standaard geen overlevingsrechten. Bij het overlijden van een van de echtgenoten gaat zijn of haar belang in het onroerend goed naar zijn of haar nalatenschap in plaats van rechtstreeks naar de langstlevende echtgenoot.

Gehuwde paren kunnen dit resultaat veranderen met behulp van een Community Property Survivorship Agreement. De Community Property Survivorship Agreement moet schriftelijk zijn en ondertekend door beide echtgenoten. Het moet ook speciale taal bevatten om de overlevingsrechten te creëren. Hoewel de overeenkomst op elk moment kan worden gemaakt, is het een goed gebruik om het te maken wanneer de echtgenoten het onroerend goed verwerven en om het in de kadastrale registers op te nemen met de akte.

Onze Deed Generator kan akten maken die de titel vestigen als gemeenschaps eigendom met rechten van overleving. Als u in het interview aangeeft dat u de titel als gemeenschaps eigendom met overlevingsrecht wilt nemen, zal onze software zowel de akte als de Community Property Survivorship Agreement maken, die elk de speciale taal bevatten die nodig is om de titel als gemeenschaps eigendom met overlevingsrecht te houden.

Creinging Survivorship Rights in Other Forms of Property

Bestandaard, eigendom van meerdere eigenaren bevat geen recht van overleving. Mede-eigenaren kunnen een recht van overleving creëren door overeen te komen om de titel als gezamenlijke huurders met recht van overleving te houden. Specifiek bepaalt sectie 111.001 van de Texas Estates Code:

RECHT VAN OVERLEVENDSCHAP OVEREENKOMSTEN TOEGESTAAN.

(a) Niettegenstaande sectie 101.002, kunnen twee of meer personen die gezamenlijk een belang in eigendom houden, schriftelijk overeenkomen dat het belang van een mede-eigenaar die overlijdt, overleeft aan de overlevende mede-eigenaar of mede-eigenaars.

(b) Een overeenkomst als beschreven in subsectie (a) mag niet worden afgeleid uit het loutere feit dat eigendom in gemeenschappelijk bezit is.

Op grond van deze bepaling kunnen gezamenlijke eigenaars een eigendomsrecht met overlevingsrecht hebben, zolang zij “gezamenlijk … schriftelijk overeenkomen dit te doen.”

Hoewel deze taal eenvoudig lijkt, is het niet altijd duidelijk hoe het overlevingsrecht tot stand kan worden gebracht. Het probleem komt voort uit het feit dat de akten in Texas gewoonlijk alleen worden ondertekend door de overdragende eigenaars (concessiegevers), niet door de mensen die het eigendom ontvangen (de verkrijgers). Omdat de verkrijgers de akte niet ondertekenen, is het onduidelijk of zij “schriftelijk hebben ingestemd” met het houden van de titel met overlevingsrecht. Hoewel de jurisprudentie erop wijst dat het aanvaarden van een Texaanse akte die een overlevingsrecht bevat, voldoende kan zijn om de “schriftelijke overeenkomst” tussen de mede-eigenaars tot stand te brengen, dateert die jurisprudentie van vóór de huidige versie van de Texaanse wet. Deze dubbelzinnigheid kan worden vermeden door een aparte “Survivorship Agreement” te laten ondertekenen door de erfgenamen.

Onze Deed Generator hanteert een conservatieve benadering ten aanzien van het recht op overerfbaarheid. Als u aangeeft dat u een Texas akte wilt maken die een gezamenlijke pacht met recht van overleving creëert, zal onze software automatisch een overeenkomst van overleving opnemen die moet worden ondertekend en geregistreerd met de Texas akte. Deze aanpak verwijdert elke dubbelzinnigheid over de vraag of de mede-eigenaren hebben afgesproken om het onroerend goed te houden met het recht van overleving.

Common Scenario’s voor eigendom overeenkomsten

Deze overeenkomsten kunnen vooral nuttig zijn in de hieronder beschreven scenario’s.

Scenario 1: De akte is aan een echtpaar. Niemand anders is vermeld op de akte.

Aan standaard, zal het echtpaar het bezit als gemeenschapseigendom zonder rechten van overleving bezitten. Als het echtpaar wil houden titel als gemeenschapsgoed met recht van overleving, het paar moet ondertekenen-in aanvulling op de akte een Gemeenschap Property Survivorship Agreement. De Gemeenschap Property Survivorship Agreement moet worden opgenomen met de akte in het kadaster van het graafschap waar het onroerend goed is gelegen.

Voor echtparen die willen houden titel als gemeenschap van goederen met recht van overleven, onze Deed Generator creëert zowel een akte en de Gemeenschap Property Survivorship Agreement. We bieden ook stap-voor-stap instructies voor het voltooien van de eigendomsoverdracht.

Scenario 2: De akte is voor meerdere eigenaren die ongehuwd zijn.

Omdat de eigenaren ongehuwd zijn, is gemeenschap van goederen niet aan de orde. De eigenaren kunnen het onroerend goed bezitten hetzij als huurders met elkaar gemeen of als gezamenlijke huurders met recht van overleving.

Als de eigenaren de titel zullen houden als huurders met elkaar gemeen, moet de akte de zinsnede “als huurders met elkaar gemeen” gebruiken om de vorm van mede-eigendom aan te duiden als een tenancy in common. Deze zinsnede is voldoende om een “tenancy in common” te creëren. Bij het overlijden van een eigenaar gaat het belang van de overleden eigenaar niet over op de langstlevende eigenaren. In plaats daarvan gaat het belang van de overleden eigenaar op grond van sectie 101.002 van de Texas Estates Code via het testament van de overleden eigenaar of – als de overleden eigenaar geen testament had – via erfopvolging over op de erfgenamen van de overleden eigenaar. De overlevende eigenaar blijft eigenaar van zijn of haar evenredige belang in het onroerend goed.

Als de eigenaren de titel zullen houden als gezamenlijke huurders met recht van overleven, moet in de akte worden gespecificeerd dat het onroerend goed wordt gehouden als gezamenlijke huurders met recht van overleven. De eigenaren moeten ook ondertekenen een Non-Spousal Survivorship Agreement, die moet worden opgenomen met de akte in het kadaster van het graafschap waar het onroerend goed is gelegen.

Onze Deed Generator loopt u door deze beslissingen en kiest de juiste taal en documenten op basis van uw keuzes.

Scenario 3: De akte is aan personen die niet met elkaar getrouwd zijn. Ten minste één eigenaar is getrouwd, maar alle getrouwde eigenaren zullen het onroerend goed als afzonderlijk eigendom houden.

Dit scenario is vergelijkbaar met scenario 2. Omdat elke eigenaar de eigendomstitel als afzonderlijk bezit zal houden, zijn de regels van gemeenschapseigendom niet van toepassing. De eigenaren kunnen de titel ofwel als pachters in gemeenschappelijke of als gezamenlijke pachters met recht van overleven.

Als de nieuwe eigenaren zal de titel te houden als pachters in gemeenschappelijke, de zinsnede “als pachters in gemeenschappelijke” of iets dergelijks moet worden toegevoegd aan de akte. Meer is niet nodig. Als de nieuwe eigenaren de titel zullen houden als gezamenlijke huurders met recht van overleven, moeten de gezamenlijke eigenaren een Non-Spousal Survivorship Agreement ondertekenen en opnemen met de akte.

Om titelproblemen te voorkomen, wordt vaak aanbevolen dat de getrouwde partij schriftelijk bewijs van zijn of haar echtgenoot verkrijgt dat het onroerend goed van de eigenaar afzonderlijk eigendom is. Een Marital Property Agreement dat het onroerend goed identificeert, vermeldt de basis voor het karakteriseren van het onroerend goed als afzonderlijk eigendom, en wordt ondertekend door beide echtgenoten en geregistreerd met de akte. Hoewel niet strikt vereist, kan de Marital Property Agreement toekomstige titel problemen te voorkomen door het verzekeren van derden – zoals titel bedrijven – dat beide echtgenoten het erover eens dat het onroerend goed is niet community property.

Our Deed Generator kan een Marital Property Agreement samen met de akte te creëren.

Scenario 4: De akte is aan personen die niet met elkaar getrouwd zijn. Ten minste een eigenaar is getrouwd en zal zijn of haar belang als gemeenschaps eigendom houden, maar zijn of haar echtgenoot is geen partij bij de transactie en zal niet worden opgenomen in de akte.

Dit creëert een scenario waarin een persoon onroerend goed zal bezitten als gemeenschaps eigendom, maar zonder dat de echtgenoot van die persoon ook wordt opgenomen in de akte. In deze situatie is het creëren van een gezamenlijke pacht met recht van overleving moeilijk (misschien onmogelijk). Er is eenvoudigweg geen algemeen aanvaarde manier om een overlevingsregeling te creëren die rekening houdt met zowel het gemeenschapsrechtelijke belang van de naamloze echtgenoot (die geen partij is bij de transactie) als met alle huidige eigenaren van het onroerend goed.

Scenario 5: De akte is aan een echtpaar plus ten minste één andere persoon.

Dit scenario is vergelijkbaar met scenario 4, maar met een belangrijk verschil: Beide echtgenoten zijn partij bij de akte. In dit scenario zijn zowel tenancy in common als joint tenancy met recht van overleven beschikbaar, zolang de echtgenoten eerst hun gemeenschapsbezit verdelen en omzetten in gescheiden eigendom.

Om dit te laten werken, moeten de echtgenoten een verdelings- en uitwisselingsovereenkomst opstellen die elke echtgenoot een belang in het onroerend goed als een afzonderlijk eigendom geeft. De transactie zou worden behandeld alsof zij tussen niet-verbonden partijen plaatsvond.

De eigenaars zouden de titel kunnen aannemen als “tenants in common” door de zinsnede “as tenants in common” of iets dergelijks op de akte te gebruiken. Elke partij – met inbegrip van elke echtgenoot – zou een gelijk belang in het onroerend goed bezitten.

Aternatief kunnen de eigenaars de titel nemen als gezamenlijke huurders met het recht van overleving door de juiste bewoordingen in de akte op te nemen en een overeenkomst tot overleving te ondertekenen en deze samen met de akte te laten registreren in het kadaster van het graafschap waar het onroerend goed is gelegen.