Een Texaanse ontwikkelaar wil banen, belastinginkomsten en meer bedrijven naar het westen van Orange County brengen, maar sommige bewoners zeiden dinsdagavond dat ze liever iets anders zien dan een Buc-ee’s Travel Center.
Buc-ee’s is een “opzichtig, outlandish, oversized Texas tankstation, carwash en mega-convenience store die de inwoners van Efland niet willen en niet nodig hebben,” zei Efland-inwoner Catherine Matthews. tijdens een openbare hoorzitting.
“Ze schenden elke kernwaarde, elke missieverklaring, elk planningsdoel, alles waar Orange County – een progressieve county in de staat North Carolina – prat op gaat en in gelooft,” zei ze.
De 104-acre Efland Station gemengde gebruiksontwikkeling en zijn Buc-ee’s anker is controversieel geweest sinds voorgesteld in augustus voor de landelijke afrit van Interstate 85/40 in de buurt van de Orange-Alamance county line.
Matthews en 19 anderen die dinsdag met de county-commissarissen spraken, waren onder 111 ingeschreven voor de hoorzitting. Hoewel commissaris Earl McKee aandrong op het horen van de rest voor Kerstmis, stemde de raad voor het voortzetten van de hoorzitting op 5 en 12 januari.
De raad kan 19 januari stemmen over het Efland Station-project.
Het plan van Buc-ee’s Ltd. roept op tot een 64.000 vierkante meter groot Buc-ee’s Travel Center met 60 dubbelzijdige benzinepompen tussen afritten 160 en 161 op Interstate 85/40 in het westen van Orange County. Het zou ook een 185 voet lange automatische wasstraat hebben.
De tweede fase van de bouw zou een hotel met 120 kamers kunnen toevoegen en meer dan 223.000 vierkante voet aan productie-, kantoor-, winkel- en restaurantruimte. Ruwweg 40 hectare zou open ruimte kunnen zijn, en de gebouwen zouden tot 60 voet hoog kunnen zijn, met de rioleringsdienst van de stad Mebane en de waterdienst van Orange-Alamance.
Alleen het reiscentrum is niet toegestaan onder het huidige bestemmingsplan. De commissarissen wordt gevraagd een masterplan goed te keuren en een voorwaardelijke zone-indeling die verkeer, milieu en andere beperkingen kan omvatten. Als het plan wordt goedgekeurd, zou het county-personeel elk locatieplan goedkeuren als het de bouw nadert.
Buc-ee’s banen, belastinggeld, fans
Het Buc-ee’s Travel Center zou het eerste in Noord-Carolina zijn. Ambtenaren van de provincie meldden dat het 38-jarige bedrijf meer dan 3.000 werknemers heeft in 37 winkels – de meeste in Texas – en dat er nog 10 projecten in uitvoering zijn in het zuiden.
Het bedrijf is het beroemdst om zijn snacks, waaronder de met karamel omhulde maïspuff Beaver Nuggets, en om zijn bekroonde “schoonste toiletten in Amerika.”
Haar familie genoot van Buc-ee’s toen ze in Texas woonden en zou graag zien dat het project wordt gebouwd, vertelde Jennifer Landstrom het bestuur.
“Ze zijn goed georganiseerd, goed gerund, het personeel wordt goed behandeld, en er is een uitstekende klantenservice. We zijn altijd weggeblazen door het eten opties. Het is niet zoals een benzinestation,” zei ze. “We gaan er altijd graag heen om cadeaus voor onze familie te kopen. Onze kinderen vinden het erg leuk, en het is een unieke ervaring.”
Buc-ee’s werknemers moeten voldoen aan strenge normen, hebben bedrijfsfunctionarissen gezegd. Online reviews zeggen werkdiensten zijn lang – tot 10 uur – met zeer korte pauzes en werklunches. Werknemers in banen op laag niveau beginnen echter bij ongeveer $ 15 per uur, en fulltime voordelen omvatten een gezondheids-, tandarts- en levensverzekering, betaalde vakanties en een 401 (k) -programma.
Een Orange County Economic Development-rapport van vorige week merkte op dat het Efland-project van $ 40 miljoen tot 200 fulltime banen en $ 25 miljoen aan jaarlijkse detailhandelverkoop zou kunnen opleveren, wat mogelijk $ 1 miljoen aan inkomsten uit onroerend goed en omzetbelasting voor de county genereert. De staat zou ook $ 1 miljoen aan omzetbelasting en $ 6,5 miljoen aan gasbelastinginkomsten kunnen zien, zei het.
Meer banen en inkomsten uit omzet- en onroerendgoedbelasting worden verwacht van de tweede, toekomstige fase van het project.
Het onontwikkelde land genereert nu slechts $ 428,78 aan onroerendgoedbelastinginkomsten voor Orange County, omdat het als agrarisch te boek staat.
Anthony Weston drong er bij de county op aan om voort te bouwen op die agrarische identiteit en een speciale commissie in het leven te roepen om te plannen voor het beste gebruik van het terrein.
“Ik denk dat er eigenlijk iets heel moois is gebeurd, namelijk dat het voorstel van Buc-ee’s ons heeft wakker geschud voor het idee dat er iets groots en transformatiefs kan worden gedaan met dit land,” zei Weston.
Efland groei, kwaliteit van leven
Efland Station zou de landelijke afslag Efland en de niet-ingebouwde gemeenschap van bescheiden huizen, lokale bedrijven en landbouwgrond die het omringt drastisch veranderen.
County-gegevens tonen aan dat het gebied divers is, met meer dan de helft van de 531 bewoners binnen een mijl van de site die zich identificeren als blank, 41% als zwart en 8,5% als Hispanic. Bijna 19% van de bewoners verdient minder dan 15.000 dollar per jaar, aldus het district. Nog eens 37,4% verdient tussen de $ 15.000 en $ 50.000 per jaar.
Veel tegenstanders hebben een groep gevormd, A Voice for Efland & Orange, en moedigen supporters aan om hun website te bezoeken, de commissarissen te e-mailen en te spreken op openbare hoorzittingen. Ongeveer 60 mensen demonstreerden tegen het plan op 5 december in Hillsborough.
Buc-ee’s bedreigt de “mooie plek met veel bomen, rust, schoon en vers bronwater, en een nachtelijke hemel vol sterren” waar zijn familie van geniet, zei Scott Buechler. Het bedrijf is gebaseerd op verouderde fossiele brandstoffen en biedt “doodlopende banen,” zei hij.
“Een enorme Buc-ee’s met 60 benzinepompen en 64.000 vierkante meter cheesy retail schendt duidelijk het karakter van de Efland-gemeenschap, die wordt gekenmerkt door boerderijen en bossen, relatieve rust en de afwezigheid van verkeersopstoppingen,” zei Buechler.
Anderen spraken hun steun uit voor bedrijfsinvesteringen, banen en belastingopbrengsten die de betaalbaarheid verbeteren. Buc-ee’s zal bewoners in staat stellen om in hun behoeften te voorzien in de stad en zal gemeenschapsorganisaties en programma’s ondersteunen, zei Leo Allison.
“We moeten profiteren van deze kans, omdat projecten als deze niet te vaak langskomen,” zei hij.
Sam Gharbo merkte op dat “het erger kon zijn.” De locatie tussen de snelweg en de spoorlijn zorgt al voor licht en lawaai, zei hij, en slechts een deel van wat de provincie zou kunnen toestaan zal worden verhard.
“Er zijn banen. In de volgende fasen creëert dat kansen voor ondernemers, het creëert ook kansen voor industrieën, ook voor transport, en inkomsten voor de belastingen, want ik ben het beu om de leidende belastingbetalende provincies in de staat te zijn,” zei Gharbo.
Interstate-locatie, klanten
De site is al lang gemarkeerd als ideaal voor commerciële, industriële en high-intensity ontwikkeling. Een recenter ontwerp van het Buckhorn Area Plan noemt het een van de “meest geschikte percelen voor economische ontwikkeling”. De commissarissen zullen daar in januari meer over horen.
Functionarissen van het bedrijf hebben zorgen weggewuifd dat Buc-ee’s dollars zal overhevelen van Missy’s Grill, de M-Mart gemakswinkel en andere lokale bedrijven.
De meeste klanten passeren op de snelweg, zeiden ze, erop wijzend dat tot 124.000 voertuigen dagelijks Interstate 40/85 reizen. Buc-ee’s zal naar verwachting ruwweg 11.500 van die voertuigen per dag aantrekken, waaronder 800 per uur tijdens de avondpendel en meer dan 1.200 tijdens de piekuren op zaterdag.
De tweede fase van de bouw zou 4.700 meer voertuigen per dag naar de site kunnen brengen, bleek uit een verkeersstudie.
Dat zal veranderingen noodzakelijk maken, hebben ambtenaren gezegd, waaronder twee right-in, right-out opritten op de dienstweg die parallel loopt aan de I-85/40 West. Extra opritten zouden verbinden met de U.S. 70/I-85 Connector en Mt. Willing Road.
Road verbeteringen kunnen ook verkeerslichten op meerdere kruispunten, gewijzigde afslagen en de sluiting van een I-85/40 West off-ramp bij Exit 160. Bestuurders die in westelijke richting naar Mt. Willing Road rijden, zouden afrit 161 moeten nemen, en bestuurders die van Ben Johnston Road afslaan, zouden rechtsaf moeten slaan en een U-bocht moeten maken bij de nieuwe oprit van Efland Station.
Milieu, waterzorgen
Een ander belangrijk punt van zorg is de mogelijke schade aan het milieu en de regionale waterkwaliteit.
Buc-ee’s zal zes dubbelwandige, in beton gevatte, glasvezel/hars brandstofopslagtanks hebben, die elk 40.000 gallons bevatten. De brandstofopslag en leidingsystemen hebben sensoren die controleren op lekken, zei advocaat Beth Trahos, die Buc-ee’s vertegenwoordigt. Een breuk zou een alarm activeren en een e-mail sturen naar het brandstof- en milieuteam, zei ze.
Het Center for Biological Diversity en de Eno River Association hebben in brieven tegen het project bezorgdheid geuit over brandstofopslag en afspoeling van stormwater.
Twee beken op het terrein liggen in een beschermd stroomgebied tussen twee kritieke gebieden voor de habitat van wilde dieren en de waterkwaliteit, zeiden ze. De beken monden ook uit in Sevenmile Creek, die deel uitmaakt van een kritisch stroomgebied voor de Eno River.
“Het is mij duidelijk dat de inwoners van Orange County – en de (inheemse, bedreigde soorten) Carolina madtom, Neuse River waterhond, en Atlantische pigtoe – allemaal veel meer te winnen hebben bij het zien van deze beboste gebieden, open velden, en beschermde stroomgebieden die intact worden gehouden voor de kwaliteit van leven voordelen en uitsterven preventie diensten die zij bieden,” Center for Biological Diversity advocaat Perrin de Jong zei.
Het project staat voor aanvullende beoordelingen door het N.C. Department of Environmental Quality en de county’s Commission for the Environment. County personeel werkt ook aan de stormwater eisen, planning directeur Craig Benedict zei.
County personeel heeft ook gevraagd de commissarissen om extra milieu-studies te eisen voor alle toekomstige site plannen.
Geef een antwoord