Nieuws & artikelen

In ons laatste artikel hebben we enkele fiscale misvattingen over het kopen en bezitten van een huis uit de weg geruimd. Hier zullen we proberen om de vaak verkeerd begrepen fiscale gevolgen van de verkoop, of anderszins, het wegdoen van uw primaire woning te verduidelijken. In het algemeen is elke transactie die winst oplevert belastbaar. In 1997 besloot het Congres echter om de meeste winsten uit de verkoop van een hoofdverblijfplaats belastingvrij te maken.

Toen het Congres wetgeving aannam die alleenstaande belastingbetalers toestond om tot $ 250.000 van de winst uit de verkoop van hun huis uit te sluiten ($ 500.000 voor gehuwden), werd algemeen aangenomen dat de meeste mensen zich geen zorgen meer zouden hoeven te maken over eventuele fiscale gevolgen. Zolang u het huis bezat en gebruikte als uw hoofdverblijfplaats gedurende ten minste twee van de vijf jaar die voorafgingen aan de verkoop, behield u alle winst die deze limieten niet overschreed. (Deze uitsluiting kan eens in de twee jaar worden geclaimd)

Niettemin ontdekten sommige huiseigenaren, als gevolg van een stijgende vastgoedmarkt in de daaropvolgende jaren, dat ze een lang verloren familielid genaamd Uncle Sam hadden op zoek om te delen in hun pas ontdekte fortuin omdat hun winst de uitsluitingsbedragen overschreed. Plotseling werden termen als aangepaste basis, nettoverkoopopbrengst en vermogenswinst, evenals de noodzaak om al uw Home Depot-bonnen te bewaren, belangrijk. Lees verder voor meer informatie over deze termen:

Wat is uw aangepaste basis?

• De IRS definieert basis als het bedrag van uw totale kapitaalinvestering in een onroerend goed voor belastingdoeleinden. Bepaalde gebeurtenissen die zich voordoen tijdens uw eigendomsperiode kunnen uw basis verhogen of verlagen, wat resulteert in een “aangepaste basis”. Herinnert u zich uw HUD-1 slotverklaring waarin al die niet-aftrekbare items van de aankoop van uw huis werden vermeld? Dat is uw uitgangspunt. In het algemeen bestaat uw aangepaste basis uit het volgende:

• Koopprijs

Add:
• Koopkosten zoals –

• Eigendomsverzekering en kosten
• Taxatiekosten
• Kredietrapportkosten
• Belastingservicekosten
• Vloedcertificering
• Staats- en lokale opn, zegel- en overdrachtsbelasting
• Rechtskosten in verband met het perfectioneren van eigendomstitels

• Woningverbeteringen – verhogen de waarde van de woning, zoals vervanging van het dak, tuinaanleg, een nieuwe keuken, een uitbouw, centrale verwarming en airconditioning. Reparaties en onderhoud verhogen de waarde van een woning niet en maken daarom geen deel uit van uw grondslag
• Restauratiekosten in verband met diefstal of een ongeval, zoals een orkaan of aardbeving
• Belastingkredieten die na 2005 zijn ontvangen voor energieverbeteringen aan de woning
• De kosten van het doortrekken van nutsleidingen naar de woning

Lager:
• Verzekeringsopbrengst van een diefstal of verlies
• Belastingaftrekbaar deel van een diefstal of verlies
• Afschrijving van de woning voor verhuur of zakelijk gebruik
• Afschrijving van uitgestelde winst als gevolg van verkoop vóór mei 1997
• Aflossing van in aanmerking komende hoofdwoningschulden die zijn uitgesloten van het inkomen

Als u een aannemer hebt ingehuurd om uw huis te bouwen, omvat uw basis ook de kosten van de grond, arbeid en materialen, architect en juridische kosten, evenals de kosten van de meter en aansluitingen. De kosten van uw eigen arbeid zijn niet inbegrepen.

In bepaalde gevallen wordt uw basis niet bepaald door de kosten. Als u onroerend goed als schenking ontvangt, is uw basis de aangepaste basis van de schenker. Als u onroerend goed erft, is uw basis de reële marktwaarde van het onroerend goed op de overlijdensdatum van de overledene. Hoe uw basis wordt bepaald, kan een groot verschil maken voor de belasting. Stel dat een bejaarde moeder overweegt om de eigendom van haar huis met een aangepaste basis van 75.000 dollar over te dragen aan haar volwassen zoon met wie ze niet samenwoont, in plaats van het aan hem na te laten. Als zij het eigendomsrecht overdraagt aan haar zoon terwijl zij nog leeft, zal zij een schenking hebben gedaan. Als zodanig zal de zoon de basis van 75.000 dollar van zijn moeder ontvangen. Als hij het huis later voor $300.000 verkoopt zonder het als zijn hoofdverblijfplaats te beschouwen, zal hij op de winst van $225.000 worden belast. Er is geen uitsluiting omdat het niet zijn hoofdverblijfplaats is. Als hij echter ten minste twee jaar in het huis woont, zal hij het als zijn hoofdverblijfplaats beschouwen. Als hij het huis later voor $300.000 verkoopt, is hij geen belasting verschuldigd omdat hij in aanmerking komt voor de uitsluiting van $250.000 als hoofdverblijfplaats, ondanks het feit dat zijn basis slechts $75.000 bedraagt.
Als alternatief, als hij het huis van zijn moeder erft, op welk moment de reële marktwaarde $300.000 bedraagt, en het onmiddellijk voor $300.000 verkoopt, is er geen belastbare winst omdat zijn basis de reële marktwaarde op de datum van overlijden is. Het maakt niet uit of hij op enig moment in de woning heeft gewoond of niet.

Ook nemen scheidende echtparen in het algemeen elkaars basis en erkennen geen winst op de overdracht in gevallen waarin de ene echtgenoot het belang van de ander in de echtelijke woning uitkoopt als gevolg van de echtscheiding.

Hoe wordt de nettoverkoopopbrengst berekend?

U moet uw HUD-1 van de verkoop raadplegen. In wezen bestaat uw nettoverkoopopbrengst uit het volgende:

• Verkoopprijs

Minder:
• Verkoopcommissies
• Staats- en lokale overdrachts- en registratiebelastingen en -kosten
• Opknapkosten zoals schilderwerk, onderhoud en reparaties om het pand beter verkoopbaar te maken

Hoe berekent u de winst?

Uw winst wordt bepaald door uw aangepaste basis af te trekken van uw nettoverkoopopbrengst. Als u in aanmerking komt voor de uitsluiting, vermindert u de winst met de uitsluiting om de belastbare winst af te leiden.

Moet u de verkoop melden op uw belastingaangifte?

In het algemeen hoeft u een verkoop van uw hoofdverblijfplaats niet te melden als u alle winst kunt uitsluiten (en ervoor kiest dit te doen), tenzij u formulier 1099-S, Opbrengst van onroerendgoedtransacties, hebt ontvangen, dat in het geval van een huisverkoop wordt afgegeven als de opbrengst de uitsluitingslimieten overschrijdt. Als het te melden is, wordt het opgenomen op Formulier 8949, Verkoop en andere vervreemdingen van kapitaalgoederen, en Schema D, Vermogenswinsten en -verliezen, als een kortetermijnmeerwaarde als u de woning een jaar of minder in bezit had, en als een langetermijnmeerwaarde als u de woning langer dan een jaar in bezit had.

Kortetermijnmeerwaarden worden belast op basis van de gewone inkomstenbelastingtarieven. Het tarief voor vermogenswinst op lange termijn varieert van 0% tot 20%, afhankelijk van uw belastingschijf.

Kunt u een verlies op de verkoop van uw huis aftrekken?

Een verlies op de verkoop van uw hoofdverblijfplaats is niet aftrekbaar, omdat het wordt beschouwd als persoonlijke bezittingen.

Kan ik winst op de verkoop van een tweede huis, huur- of beleggingspand uitsluiten?

De uitsluitingsregels zijn alleen van toepassing op de verkoop van een hoofdverblijfplaats. De Housing and Economic Recovery Act van 2008 (HERA) heeft de regels veranderd voor woningen die gedurende de gehele periode van vijf jaar niet als hoofdverblijfplaats worden gebruikt en na 2008 worden verkocht. Onder de vorige wetgeving hadden huiseigenaren recht op de uitsluiting van de verkoop van een hoofdverblijfplaats zolang aan de twee-van-vijf-toets werd voldaan. Onder HERA is de uitsluiting echter gebaseerd op de periode waarin het onroerend goed wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats (kwalificerend gebruik) versus elk ander gebruik dat begint na 1 januari 2009 (niet-kwalificerend gebruik), dat niet wordt uitgesloten en vermogenswinstbelasting kan veroorzaken.

Voorbeeld, een alleenstaande belastingbetaler kocht een tweede huis op 1 januari 2009 en verkoopt het tien jaar later op 1 januari 2019, waarbij hij het alleen in 2016 tot en met 2018 als hoofdverblijfplaats gebruikt. Aan de twee-van-vijf-toets is voldaan, maar omdat de woning slechts gedurende 30% van de totale eigendomsperiode (drie van de tien jaar) als hoofdverblijfplaats werd gebruikt, wordt het uitsluitingsplafond voor vermogenswinst verlaagd tot 30%, of $ 75.000 ($ 250.000 X 30%).

Er zijn “grandfathering”-bepalingen voor bestaande eigenaars van tweede huizen die toestaan dat elke periode van eigendom vóór 2009 wordt behandeld als gekwalificeerd gebruik.

Bijv. een echtpaar kocht een tweede huis op 1 januari 2005 en verkoopt het op 1 januari 2015, waarbij het het huis alleen in 2013 en 2014 als een primaire verblijfplaats gebruikte. In tegenstelling tot het vorige voorbeeld, waarin de belastingbetaler slechts drie jaren van kwalificerend gebruik had, komen volgens de grandfathering-regel van HERA zes van de tien jaren in aanmerking voor de belastingvrijstelling (2005 tot en met 2008 zijn grandfathered, plus 2013 en 2014). Als gevolg hiervan kan het echtpaar 60% van de winstvrijstelling van $ 500.000, of $ 300.000, uitsluiten.

Moet u de woning tegelijkertijd bezitten en gebruiken om in aanmerking te komen voor de uitsluiting?

Aan de vereisten van twee jaar gebruik en twee jaar eigendom kan worden voldaan op verschillende momenten binnen de periode van vijf jaar. Een goed voorbeeld zijn degenen die huren met een koopoptie. Zodra zij de huurwoning kopen, telt de tijd dat zij als huurder in de woning woonden als gebruik van de woning voor de doeleinden van de uitsluiting, ook al bezaten zij de woning op dat moment niet

Komt u nog steeds in aanmerking voor de uitsluiting als u niet in de woning woont op het moment dat u deze verkoopt?

U hoeft op het moment van verkoop niet in de woning te wonen om in aanmerking te komen voor de uitsluiting. De eisen van twee jaar eigendom en gebruik kunnen op elk moment gedurende de vijf jaar voorafgaand aan de datum van verkoop plaatsvinden. Dit betekent dat u kunt verhuizen uit het huis en het huren voor maximaal drie jaar voorafgaand aan de verkoop en nog steeds in aanmerking komt voor de uitsluiting (met inachtneming van de HERA beperkingen hierboven besproken). Het is belangrijk dat u deze periode bijhoudt en documenteert om ervoor te zorgen dat u het huis verkoopt voordat de periode van drie jaar is verstreken.

Moet u de opbrengst van de verkoop van uw huis gebruiken om een ander huis te kopen om de winst van belasting uit te sluiten?

Nee. Voordat de wet in 1997 werd gewijzigd, moest een huiseigenaar, om geen belasting te betalen over de verkoop van een woning, de verkoopopbrengst gebruiken om een ander huis te kopen dat minstens evenveel kostte als het bedrag waarvoor het oude huis werd verkocht. Zelfs dan ging het om een uitstel van winst, niet om een uitsluiting. Elke uitgestelde winst werd afgetrokken van de aangepaste basis van uw nieuwe woning, waardoor de winst op elke toekomstige verkoop waarvoor geen vervangende woning was, werd verhoogd. Huisverkopers van 55 jaar of ouder kregen een eenmalige belastingvrijstelling van maximaal $125.000 aan verkoopwinst. Deze wet is niet langer van toepassing. Onder de huidige wetgeving is elke in aanmerking komende winst vrij van belasting tot de omvang van de hierboven besproken uitsluitingen. U hoeft geen vervangende woning te kopen, noch zijn er enige winstuitstelmogelijkheden.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Victor C. Belgiorno op 516-861-3704 of [email protected] of Bob Jahelka op 516-861-3707 of [email protected].