Scheidingsadvocaat Carmela M. Miraglia onderzoekt de vele kwesties die van invloed zijn op de vraag of een echtgenoot “de echtelijke woning kan of moet houden” na een echtscheiding.

Klik hier voor printvriendelijk PDF-formaat

Eén van de eerste vragen die de meeste mensen stellen tijdens een echtscheidingsconsult is: “Kan ik het huis houden?” De meeste familierechtadvocaten weten dat het standaardantwoord “dat hangt ervan af” is, gevolgd door “alleen omdat het kan, betekent niet dat het moet”. Voor sommige scheidende echtgenoten wordt het houden (of blijven) van de echtelijke woning hun spreekwoordelijke witte walvis in de echtscheiding, die hun aandacht domineert en hun onderhandelingsposities over andere belangrijke kwesties verstoort.

In tegenstelling tot veel echtscheidingskwesties, bloeden vragen rond de echtelijke woning vaak over en tussen de brede categorieën die een echtscheiding definiëren, zoals voogdij over kinderen, kinderalimentatie en de verdeling van echtelijke activa. Het recht van een echtgenoot om de echtelijke woning na een echtscheiding te blijven gebruiken, kan immers worden beïnvloed door de voogdij, de alimentatie en het vermogen. Ondertussen verbinden partijen vaak sterke emoties aan de echtelijke woning, waardoor het een van de meer uitdagende kwesties is om op te lossen in een echtscheiding.

Er zijn verschillende vragen die u moet overwegen voordat u de voormalige echtelijke woning een prioriteit maakt in uw echtscheiding. Deze omvatten fundamentele financiële boekhoudkundige vragen, strategische overwegingen in uw onderhandelingen, juridische zorgen, en eerlijke zelfreflectie over de emotionele dynamiek rond de vraag van: Wie houdt de echtelijke woning in een echtscheiding?

Vijf vragen: Who Keeps the House in a Divorce?

Welke partij houdt de echtelijke woning na een echtscheiding is vaak een ingewikkelde vraag, vooral in gevallen waarin beide partijen proberen de woning te behouden. Hier zijn 5 vragen die partijen moeten overwegen wanneer ze beslissen of ze de woning in hun echtscheiding moeten nastreven:

  1. Waar zullen uw kinderen wonen, en hoe lang zullen ze daar wonen?
  2. Zijn er genoeg activa voor u of uw echtgenoot om het belang van de andere partij in de woning uit te kopen?
  3. Heeft u voldoende inkomen en cashflow om het huis na de scheiding te kunnen betalen?
  4. Als u het belang van de andere partij niet uitkoopt, hoe lang blijft u dan in het huis wonen na de scheiding?
  5. Kan ik mijn echtgenoot dwingen het huis te verlaten tijdens onze echtscheiding?

Afhankelijk van hoe u deze vragen beantwoordt, kan het zowel emotioneel als financieel zinvoller zijn om alternatieve woonregelingen te treffen.

Kindervoogdij kan van invloed zijn op wie de echtelijke woning houdt

In een betwiste echtscheiding kan de beslissing van de rechter over de kindervoogdij een belangrijke factor zijn in welke echtgenoot de echtelijke woning zal krijgen. In het bijzonder, als een echtgenoot na de echtscheiding een periode in de echtelijke woning wil blijven wonen – zonder het belang van de andere echtgenoot uit te kopen – zullen rechters waarschijnlijk de behoeften van de kinderen in overweging nemen bij het verzoek van de ene ouder om de woning te blijven gebruiken. Over het algemeen zal een ouder met primair of gedeeld fysiek gezag in een betere positie verkeren om zijn of haar gebruik van de woning na de echtscheiding voort te zetten dan een niet-custodiale ouder die beperkte ouderlijke tijd heeft.

De beweegredenen achter het toestaan van een ouder om in de voormalige echtelijke woning te blijven wonen met de kinderen is veelzijdig. Rechters zien een dergelijke regeling vaak als het bevorderen van de stabiliteit voor kinderen die net de moeilijkheden en het trauma van de scheiding van hun ouders hebben meegemaakt. Een andere veel voorkomende vraag is of de hoofdouder de financiële middelen heeft om nieuwe huisvesting voor de kinderen te vinden als de echtelijke woning wordt verkocht. In sommige situaties zullen rechters een van de ouders na de echtscheiding een periode van gebruik en genot van de woning toestaan – die een aantal maanden of jaren kan duren – om ervoor te zorgen dat de kinderen een dak boven hun hoofd hebben, ten minste totdat de ouder zijn of haar financiële positie kan herstellen.

Bij echtgenoten zonder minderjarige kinderen komen de discussies over wie de echtelijke woning behoudt vaak neer op financiële overwegingen. Als er kinderen in het spel zijn, is het echter niet ongebruikelijk dat de rechter toestaat dat een van de ouders na de echtscheiding nog een aantal jaren in de woning blijft.

Heeft u het vermogen om uw echtgenoot uit de echtelijke woning te kopen?

In veel echtscheidingen is de echtelijke woning het “gemeenschappelijk huwelijksvermogen” bij uitstek, waardoor de echtelijke woning een van de meest waardevolle goederen is die in de echtscheiding van de partijen worden verdeeld. Rechtbanken zullen er vaak naar streven het eigen vermogen in de echtelijke woning gelijk te verdelen. Een echtgenoot die de echtelijke woning na een echtscheiding wenst te behouden, moet dus in het algemeen zijn of haar deel van het afzonderlijk vermogen aanspreken om het belang van de andere echtgenoot in de woning “uit te kopen”.

(Voorbeeld: Als scheidende echtgenoten $ 500.000 aan eigen vermogen in de echtelijke woning hebben, moet de echtgenoot die de woning wil behouden er in het algemeen mee instemmen om $ 250.000 aan de andere echtgenoot te betalen als vergoeding voor het 50%-belang van de andere echtgenoot in de woning. Als de echtgenoot die de woning wil behouden geen extra $ 250.000 aan activa heeft, wordt het moeilijk om een dergelijke uitkoop uit te voeren.)

Een uitkoop hoeft niet strikt met contant geld te worden uitgevoerd – u kunt de kosten compenseren met andere echtelijke activa zoals een auto, pensioenfonds, of misschien zelfs betalingen in de tijd om de aanloopkosten te dekken. Echtgenoten met een beperkt vermogen moeten echter goed nadenken of het echt de moeite waard is om al hun andere vermogen op te offeren om een huis te behouden. Het is belangrijk om te onthouden dat gedurende het grootste deel van de geschiedenis van de V.S., de prijzen van onroerend goed nauwelijks de inflatie hebben overtroffen in termen van waardestijging. Beleggingen in onroerend goed – met name woningen – brengen ook aanzienlijke financieringskosten met zich mee, variërend van onroerendgoedbelasting en hypotheekrente tot de aanschaf van een nieuw dak om de 20 jaar. (Merk op dat huurwoningen verschillende belastingvoordelen bieden die conventionele huiseigenaren niet hebben in termen van financieringskosten). Daarentegen hebben beleggingen op de aandelenmarkt – ondanks alle crashes door de jaren heen – sinds 1928 5x beter gepresteerd dan investeringen in onroerend goed.

Een echtgenoot die al zijn of haar vermogen na de echtscheiding in één woonhuis stopt, offert waarschijnlijk het potentieel op voor grote winsten op de aandelenmarkt in de loop van de tijd. Een manier om hierover na te denken is door eenvoudigweg te kijken naar de economische crash van 2008. Vanaf eind 2016 presteerde de stijgingen van de aandelenmarkt beter dan de vastgoedmarkt in 20 van 24 metrogebieden in de Verenigde Staten. Van 1928 tot 2019, althans, de gegevens zijn vrij duidelijk: beleggen in aandelen presteert beter dan beleggen in onroerend goed. Echtgenoten moeten deze realiteit in overweging nemen voordat ze al hun vermogen na de echtscheiding in de echtelijke woning laten zinken.

Het berekenen van een uitkoopsom voor de echtelijke woning kan een uitdaging zijn. Scheidende echtgenoten behouden vaak elk een taxateur om de woning te taxeren, en het is gebruikelijk dat de uitkoop wordt berekend op basis van de hogere taxatie. Als beide partijen de woning willen behouden, maakt dit de zaak nog ingewikkelder, omdat rechters vaak weinig geduld hebben voor een “biedoorlog”. Partijen die onderhandelen over een uitkoop moeten ook rekening houden met zaken als of de uitkoop bepaalde transactiekosten verlaagt, zoals het vermijden van een makelaarscourtage, die een factor kan zijn in de uitkoopsom.

Ten slotte is het vermeldenswaard dat een echtgenoot die het belang van de andere partij in de woning wil uitkopen, over het algemeen ook eventuele hypotheken op het onroerend goed moet herfinancieren, zodat de naam van de andere partij van de hypotheek wordt verwijderd. Het verkrijgen van een herfinanciering kan een uitdaging zijn voor partijen met een slecht krediet of een beperkt inkomen of vermogen. Een belangrijke vraag in dergelijke gevallen is hoe lang een partij heeft om een herfinanciering te verkrijgen, en wat gebeurt er met het onroerend goed als hij of zij geen hypotheken kan herfinancieren.

Heeft u de cashflow om de echtelijke woning te onderhouden als u deze houdt?

In sommige gevallen hebben rechtbanken in Massachusetts geoordeeld dat het gebruik van de echtelijke woning door een partij na een echtscheiding kan worden gezien als een onderdeel van kinderalimentatie. Volgens deze theorie moet de niet-autonome ouder wachten op een toekomstige verkoop van de woning – waardoor zijn of haar aandeel in de verdeling van de activa wordt uitgesteld – terwijl de voogdijouder met de kinderen in de woning verblijft. In sommige gevallen kan de niet-gezaghebbende ouder zelfs worden veroordeeld tot betaling van de kosten van de woning als onderdeel van de kinderalimentatie.

Meer gebruikelijk is dat de partij die in de echtelijke woning woont, verantwoordelijk is voor de betaling van 100% van de kosten in verband met de woning. Dergelijke ouders kunnen (en krijgen vaak) kinderalimentatie, die hij of zij vervolgens gebruikt (samen met zijn of haar andere bronnen van inkomsten) om voor de woning te betalen. Voor gescheiden echtgenoten met beperkte middelen kan dit ertoe leiden dat de partij “huisarm” wordt.

Investopedia definieert “huisarm” als volgt:

Huisarm is een term die wordt gebruikt om een persoon te beschrijven die een groot deel van zijn of haar totale inkomen besteedt aan huisbezit, inclusief hypotheekbetalingen, onroerendgoedbelasting, onderhoud, en nutsvoorzieningen. Individuen in deze situatie hebben een tekort aan contant geld voor discretionaire items en hebben de neiging om moeite te hebben om aan andere financiële verplichtingen te voldoen, zoals betalingen voor voertuigen.

We horen regelmatig over echtgenoten die hard vechten om de echtelijke woning te behouden in een echtscheiding, alleen om een jaar of twee later te verkopen, omdat het onderhoud van de woning gewoon te duur is. Het is belangrijk om te onthouden dat gescheiden echtgenoten na een echtscheiding twee huishoudens moeten onderhouden – een voor elke voormalige echtgenoot – in plaats van een enkele woning. De noodzaak van twee huishoudens maakt de middelen voor beide partijen schaarser. In de context van het betalen voor de voormalige echtelijke woning, zal één echtgenoot vaak moeite hebben om de operationele en onderhoudskosten te betalen voor een woning die oorspronkelijk was bedoeld om de huisvestingsbehoeften van het hele gezin te dekken.

Het betalen voor en onderhouden van de echtelijke woning met slechts één bron van inkomsten kan moeilijker blijken dan veel partijen zich voorstellen. Zelfs als u de hoofdverdiener van uw gezin was, is het vaak een vergissing om aan te nemen dat de kosten van het onderhoud van de echtelijke woning na de echtscheiding gemakkelijker zullen zijn. Zonder het voordeel van de extra zorg van uw echtgenoot zullen er waarschijnlijk extra onderhoudskosten zijn waarmee u rekening zult moeten houden. U zult bijvoorbeeld een gazonbedrijf moeten inhuren om de tuin bij te houden, een “klusjesman” om kleine problemen op te lossen, of een huishoudster om te helpen met schoonmaken. Zonder het extra paar handen van uw ex-echtgenoot, hebt u misschien niet de tijd om elke taak in het weekend aan te pakken, omdat u ook de huishoudelijke taken, boodschappen en activiteiten van de kinderen beheert.

Echtgenoten die tijdens een echtscheiding om de echtelijke woning vechten en vervolgens slagen, kunnen snel merken dat ze een groter deel van hun inkomen besteden aan hun hypotheek en de bijkomende kosten van het bezit van de woning waarvoor ze vochten, waardoor ze “huisarm” worden. Voordat partijen proberen de echtelijke woning te behouden tijdens een echtscheiding, moeten zij zorgvuldig hun budget voor na de echtscheiding plannen. Een verschil van $ 500 per maand kan klein lijken, maar dit kan het verschil zijn tussen “paycheck to paycheck” leven en een buffer hebben in de komende jaren.

Als onderdeel van het budgetteringsproces, moeten echtgenoten het volgende overwegen:

a. Alle terugkerende uitgaven in verband met de woning, met inbegrip van hypotheek, onroerende voorheffing, nutsvoorzieningen en onderhoudskosten.

b. Een schatting maken van grote periodieke uitgaven, zoals het vervangen van het dak, het schilderen van de buitenkant of het vervangen van een boiler.

c. Bereken alle andere wekelijkse en maandelijkse uitgaven voor levensonderhoud.

d. Bepaal alle bronnen van inkomsten, met inbegrip van inkomen uit arbeid, ontvangen kinderalimentatie of alimentatie, en mogelijke belastingkredieten en -teruggaven.

e. Uw financiële “buffer” – d.w.z. al uw liquide middelen, mogelijke bronnen van leningen, alle andere bronnen van contant geld als u financiële problemen ondervindt.

Hoe lang verwacht u in de echtelijke woning te blijven na de echtscheiding?

Het vechten om de echtelijke woning in een echtscheiding kan veel zin hebben als u van plan bent om het belang van uw echtgenoot in de woning uit te kopen. Voor partijen die slechts van plan zijn om in de echtelijke woning te wonen voor een beperkt aantal jaren na de echtscheiding, is de calculus een grotere uitdaging.

Zoals hierboven opgemerkt, zullen rechtbanken vaak verzoeken in overweging nemen van ouders die willen blijven wonen in de echtelijke woning met de kinderen voor een periode van tijd, zelfs als de ouder die de verzoeken indient niet over de activa beschikt om het belang van de andere partij in de woning uit te kopen. Er kunnen echter belangrijke nadelen zijn aan het blijven wonen in de echtelijke woning onder deze omstandigheden. Deze omvatten:

  • U zult voor het huis moeten betalen uit uw beschikbare inkomen – Voormalige echtgenoten die na de echtscheiding gedurende een beperkte periode kinderalimentatie of alimentatie ontvangen, moeten zich afvragen of het echt zinvol is om hun beperkte middelen aan een dure woning te besteden.
  • U moet het huis nog steeds verkopen en het eigen vermogen verdelen – Hoewel het wonen in het huis comfort kan brengen, is het belangrijk om te onthouden dat de andere echtgenoot nog steeds recht heeft op zijn of haar deel van 50% van de waarde na een verkoop.
  • Betalen voor reparaties en onderhoud kan een uitdaging zijn – Wat gebeurt er als het huis na de echtscheiding een nieuw dak nodig heeft? Hoewel de partij die buiten het huis woont misschien bereid is om te wachten op zijn of haar deel van de verkoopopbrengst, kan het vragen aan die partij om te betalen voor grote reparaties een ander verhaal zijn. Een probleem met het toestaan van een partij om in de woning te blijven voor een lange periode na de echtscheiding is dat de woning in verval kan raken, wat de uiteindelijke verkoopprijs nadelig kan beïnvloeden.
  • Hoe lang blijft u daar? – Wij zien vaak overeenkomsten en beschikkingen die één echtgenoot toestaan om in de woning te blijven wonen gedurende 1 tot 5 jaar na de echtscheiding. Soms is de verblijfsperiode gekoppeld aan de emancipatie van een of meer kinderen, het bereiken van de leeftijd van 18 jaar of het behalen van een diploma aan de middelbare school of universiteit. Hoe langer de verblijfsperiode, hoe groter de last voor de partij buiten het huis – die moet wachten op zijn of haar deel van de opbrengst – en hoe uitdagender de situatie wordt voor beide partijen.

Kan ik mijn echtgenoot dwingen de echtelijke woning te verlaten voordat de echtscheiding voorbij is?

In het geval u het niet hebt gemerkt, is de Lynch & Owens-blog nooit bang geweest om de Massachusetts-wetgever te bekritiseren voor het niet bijwerken van domme wetten. Maar als het gaat om het bevel om de echtelijke woning te ontruimen, krijgt de wetgever iets van een pass. Voor ontruimingsbevelen moeten we onze frustratie richten aan de rechters van de Probate & Family Courts.

Massachusetts heeft een duidelijk statuut waaraan voldaan moet zijn voordat een rechtbank een echtgenoot dwingt om de echtelijke woning te “ontruimen” tijdens een echtscheiding. Hoofdstuk 208, s. 34B bepaalt:

Elke rechtbank die bevoegd is van vorderingen tot echtscheiding … kan, bij het begin van een dergelijke vordering … de echtgenoot of echtgenote bevelen de echtelijke woning onmiddellijk te ontruimen voor een periode van niet meer dan negentig dagen, en op verder verzoek voor een aanvullende bepaalde periode, zoals de rechtbank noodzakelijk of passend acht, indien de rechtbank, na een hoorzitting, van oordeel is dat de gezondheid, de veiligheid of het welzijn van de partij die zich verplaatst of van minderjarige kinderen die bij de partijen verblijven, in gevaar zou komen of aanzienlijk zou worden geschaad door het uitblijven van een dergelijk bevel.

Met andere woorden, de “vacate statute” van Massachusetts vereist dat een rechtbank vaststelt dat de “gezondheid, de veiligheid of het welzijn” van een partij of een minderjarig kind “in gevaar wordt gebracht of aanzienlijk wordt geschaad”, tenzij een van de echtgenoten onvrijwillig uit huis wordt geplaatst terwijl de echtscheiding aanhangig is. In werkelijkheid negeren Probate and Family Court rechters deze wettelijke norm routinematig, waardoor een echtgenoot gedwongen wordt het huis te verlaten, zelfs wanneer er geen bewijs is van aanzienlijke schade of aantasting.

In brede kring is men het erover eens dat de “vacate” wettelijke norm een lagere mate van risico vereist dan wat vereist is voor een 209A misbruikpreventiebevel, maar niet een heel stuk lager. In het algemeen zou het loutere feit dat echtgenoten gaan scheiden niet voldoende moeten zijn om aan de norm voor aanzienlijke schade of aantasting te voldoen.

Natuurlijk is een wet zinloos als rechters zich er niet aan houden. En in Massachusetts negeren veel rechters eenvoudigweg het ontruimingsstatuut, en in plaats daarvan kiezen zij ervoor om tijdelijke beschikkingen uit te vaardigen waarbij aan de ene echtgenoot “het exclusieve gebruik en genot” van de echtelijke woning wordt toegekend tijdens de echtscheiding, waardoor de andere echtgenoot gedwongen wordt de woning te verlaten. Om duidelijk te zijn, de uitdrukking “gebruik en genot” is ontleend aan het onroerendgoedrecht (en/of het huurrecht), maar er lijkt geen rechtsgrondslag te zijn voor het uitvaardigen van een dergelijk bevel in een echtscheidingszaak.

(Noot van de redactie: Het ontruimingsstatuut is strikt toegesneden op een manier die het tot het exclusieve rechtsmiddel zou moeten maken voor rechters die een echtgenoot uit de echtelijke woning willen verwijderen als gevolg van een echtscheiding. Er is werkelijk geen aanvechtbare basis voor het verwijderen van een echtgenoot uit de woning op basis van een eenvoudige tijdelijke beschikking op grond van Ch. 208, s. 28A. Niettemin worden “use and enjoyment”-beschikkingen regelmatig door rechters gebruikt om het ontruimingsstatuut te omzeilen.)

Omwille van de bijzondere aard van tijdelijke beschikkingen in de probate court hebben noch het Massachusetts Appeals Court noch het Supreme Judicial Court zich sinds 2005 over het ontruimingsstatuut gebogen. In de praktijk betekent dit dat rechters die een echtgenoot verplichten het huis te verlaten door middel van een tijdelijk bevel tot “gebruik en genot” weinig of geen tegenwerking ondervinden van de appelrechters. Het komt erop neer dat rechters in Massachusetts tijdens een echtscheiding vaak op drie manieren eisen dat een echtgenoot de echtelijke woning verlaat:

  • 209A abuse prevention orders (domestic restraining orders)
  • Vacate orders under Ch. 208, s. 34B
  • Timemporary orders granting one party “sole use and enjoyment” of the marital home

CDFAs Can Help: Moet ik de echtelijke woning houden na mijn echtscheiding?

Overleg met een Certified Divorce Financial Analyst (CDFA) is vaak een goed idee voor, tijdens of na uw echtscheiding. Een CDFA kan u helpen uw budget te analyseren om te bepalen of u na de echtscheiding voldoende inkomen en cashflow heeft om het huis alleen te betalen. Bovendien kan een CDFA u helpen de verschillen te begrijpen tussen investeren in een “dood goed” zoals een woonhuis versus meer liquide activa die op de lange termijn beleggingsinkomsten kunnen genereren.

Over de auteur: Carmela M. Miraglia is een Massachusetts echtscheidingsadvocaat en Cape Cod familierechtadvocaat voor Lynch & Owens, gevestigd in Hingham, Massachusetts en East Sandwich, Massachusetts. Zij is tevens mediator voor South Shore Divorce Mediation.

Regel vandaag een gratis consultatie met Carmela M. Miraglia op (781) 253-2049 of stuur haar een email.