Section 1031 Exchange では、投資または事業用に保有する不動産の売却とその後の購入について、連邦政府の利益と減価償却の再取得を延期できることは誰もが知っていることでしょう。 州によっては、州の利得を繰り延べることもできます。 一般的に、繰り延べを最大化するためには、同等以上の価値と持分を持つ代替不動産を取得する必要がありますが、手放した不動産が水不足な場合はどうなるのでしょうか？

1031 CORP.は長い間、持分のない交換取引を促進し、中には交換者がクロージングに資金を持ち込むことを要求するものもありました。 なぜこのようなことをしたいのか、と思われる方もいらっしゃるでしょう。 残念ながら、抵当権抹消後のエクイティやネットキャッシュは不動産の売却益には関係ありません。 利得は、クロージングコストと資本改 善を含む元の購入価格から正味売却価格を差し引 くことで計算されます。 このような場合、「ディアボロス」は、「ディアボロス」を「ディアボロス」と呼ぶことにします。 これは、不動産市場が2000年代半ばにピークに達していたときに、不動産を取得または借り換えたために起こった可能性があり、不動産価値はその後低下しています。 このような場合、不動産が何年も所有され、特に納税者がその不動産を1031交換した場合には、繰延利益が発生するため、借り換えを行った場合でもかなりの利益が発生する可能性があります。 また、資産価値が下がったとしても、減価償却費に相当な税金がかかる可能性があります。

ショートセールやフォークロージャーですべての利益を繰り延べるために必要な代替不動産の価値とエクイティに関する質問が出てきました。

最近のプライベート レター ルーリング201302009では、ある納税者が、1031交換を利用して利得を繰り延べることができるかどうか、IRSにガイダンスを求めました。 このプライベートレタールーリングは、この特定の納税者のみが依拠できるものですが、レタールーリングは、同様の状況に対処する他の納税者やそのアドバイザーにとって、洞察に満ちたものです。 以下、関係する事実の概略を説明します。

    • 納税者は、税務上無視される存在である一人有限責任会社（LLC）の唯一のメンバーでした。
    • 放棄した不動産は、資源以外の負債によって担保されていました。
    • 納税者と貸し手は譲渡契約を締結し、納税者は債務を条件として手放す不動産を貸し手に譲渡することに同意する。
    • 不動産を貸し手に譲渡する前に、納税者は1031交換を実現するために適格仲介業者（QI）と交換契約書を締結する。
    • 納税者は譲渡契約における権利をQIに譲渡し、
    • 納税者はQIに譲渡される代替不動産の売却契約を締結する。
    • QIは、納税者が提供する現金または負債によって代替不動産を取得し、その不動産を納税者に譲渡する。
    • 納税者は、代替不動産の公正市場価値は、放棄した不動産の債務残高とほぼ同じであると述べた。

IRSは、概要通りの取引は1031条に基づく課税繰延べの対象となると裁定しました。

この裁定文は、同様の状況にある人に、利益の繰延べや減価償却費を最大限にするために、住宅ローン元本と同等以上の価値の代替不動産を取得するよう注意を促すものとなっています。 もちろん、状況はそれぞれ異なるので、納税者はそれぞれの状況に応じた最善の方法を税務アドバイザーに相談する必要がありますが、1031条は非常に有益であると思われます。