不動産フリッピングと商業用不動産の開発のバージョンがあり、これはマーチャント・ディベロップメントとも呼ばれています。 商人ビルダーとは、目先の転売を目的とした建物を専門に建てるデベロッパーのことです。 例えば、あるデベロッパーが、10万平方フィートの工業用ビルを必要とする工業用ユーザーと関係を持ったとしよう。

開発者は土地を見つけ、権利やゾーニングの承認を得て、建築許可を得て、融資を受け、建設業者に建設を発注し、建物を建設し、今ではすっかりピカピカで新しい、そしてフルリースになっているとします。

その時点で、長期リースでフルリースされた工業用地が好立地にあれば、開発者は非常にホットな商品を作り出したことになります。 非常に多くの場合、商人の開発者は、建物を開いた後、わずか1年以内にすぐに売却することを選択します。 そうすれば、長期保有によるリスクを排除し、すぐに利益を得ることができる。 しかし、それは私たちが好んで行うことではありません。

私がニューヨークで最初に手がけた大規模開発（タワー45）に話を戻すと、プロジェクトの総費用は1億4,000万ドルでした。 このビルを完成させたとき (1990年)、金融市場はほぼ崩壊しており、私たちはこのビルのコストは、この物件で成功することはないだろうと考えていました。 最近、このビルは3億6400万ドルで売れました。

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新規開発プロジェクトのマーケティング戦略の構築

Park Tower / Tampa, FL

ビルを一から建設していることを忘れないでください。 販売/リースを促進するために、建物の周りに多くの興奮を生成する必要があります。 それは建設中ですが、それがオープンに近づくまで、それはまだ多くのブローカーのレーダーではありません、そしてそれはブローカーが彼らが手数料を集めることができるリースを締結することによってお金を稼ぐためにしたいからである。

このことは、開発案件のマーケティングにかける労力を大幅に増やす必要があることを意味しています。

新規開発プロジェクトのマーケティングに費やすエネルギーと労力は、既存の建物に関するものよりもはるかに多くなります。 プロジェクトがオフィスビルであれば、GoogleやAppleのようなエキサイティングな新しいテナントは、そのビルに他のテナントを引きつけるかもしれないセクシーなテナントとなるでしょう。 商業施設の場合、アンカーテナントは、ショッピングセンターに他の小売テナントを呼び込む極めて重要なテナントとなるかもしれません。 ホールフーズやノードストロームのようなアンカー テナントを発表することを考えてください。

あなたはニュースを新鮮で動きのあるものに保ち、不動産ブローカーの目に留まるようにしたいのです。 ほぼ毎週、何らかのニュース性のあるイベントを報告し、宣伝する必要があります。 開発中のビルに対するマーケティングや一般的なプッシュのコストは、既存のビルに対するそれの何倍も必要です。

Creating a Holding Strategy

例えば、新しいビルを開発したが、何らかの理由で最初のリースアップからあまり長期のリースを獲得できなかったとしよう。 かなり不安定なレントロールでそのビルを売ろうとするのは間違いでしょう。

したがって、保有戦略は、取得できたリース期間の長さに基づいて作成されるかもしれません。 リース期間が長ければ長いほど、売るまで我慢することができます。 一方、建設後すぐに売却することを選択した場合、長期のリース契約は非常に望ましい売却価格を生み出します。 2008年の深刻な不況を受け、投資家は信用力の高いテナントとの長期リースを希望しています。商業用不動産の価値は、キャッシュフローの長さと信頼性に直接関係しているのです。

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