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前回は、自宅の購入と所有に関する税金の誤解を解くことに焦点を当てました。 今回は、自宅を売却したり、処分する際に誤解されがちな税金の影響について明らかにします。 一般的に、利益を生む取引は課税対象となります。 しかし、1997年に米国議会は、自宅の売却益の大半を非課税とすることを決定しました。

米国議会が、独身納税者は自宅売却益から最大25万ドル（夫婦の場合は50万ドル）を除外できる法律を制定したとき、ほとんどの人はもう税金上の影響を心配する必要はないと一般に考えられていました。 売却前の5年間のうち、少なくとも2年間はその家を所有し、主たる住居として使用していれば、この上限を超えない利益はすべて手元に残ります。 (

にもかかわらず、その後の不動産市場の高騰の結果、一部の住宅所有者は、利益が控除額を超えたため、アンクル・サムという懐かしい親戚が彼らの新しい財産を分け合おうとしていることに気づきました。 突然、調整後基礎、正味売却収入、キャピタルゲインなどの用語や、ホームデポの領収書をすべて保存しておく必要性が出てきました。

What is your adjusted basis?

• IRS は、「税務上の不動産への総投資額」を基礎と定義しています。 所有期間中に発生する特定のイベントは、あなたの基礎を増加または減少させる可能性があり、その結果、”調整された基礎 “が発生します。 あなたの家の購入からそれらの非控除項目のすべてをリストされているあなたのHUD-1決算書を覚えていますか？ それはあなたの出発点です。 一般的に、あなたの調整後の基礎は、次のように構成されています：

• 購入価格

追加します。
• Closing Costs such as –

• Title insurance and charges
• Appraisal fees
• Credit report fees
• Tax service fees
• Flood certification
• 州および地方の記録。 1529>
• Legal fees related to perfecting title

• Home improvements – enhance home’s value such as roof replacement, landscaping, a new kitchen, an extension, central heating and air conditioning. 修理やメンテナンスは家の価値を高めるものではないので、基礎の一部にはなりません
• ハリケーンや地震などの盗難や災害に伴う修復費用
• 家のエネルギー改善で2005年以降に受けた税控除
• 敷地への光熱線の延長費用

以下略。
• Insurance proceeds from a theft or casualty loss
• Tax deductible portion of a theft or casualty loss
• Depreciation from the home’s rental or business use
• Any deferred gain resulting from pre-May 1997 tax law sales
• Any discharge of qualified principal residence indebtedness exclude from income

If you hired a contractor to build your home.The reason for a construction of the property, and the property of a tax deduction in a property, and more, また、土地代、人件費、材料費、建築士や弁護士の費用、光熱費のメーターや接続料もあなたの基礎に含まれます。

ある場合には、あなたの基礎は原価によって決定されない。 もしあなたが財産を贈与として受け取った場合、あなたの基礎は贈与者の調整基礎となります。 あなたが財産を継承する場合、あなたの基礎は、被相続人の死亡日のその公正な市場価格です。 この基礎の決め方によって、税法上大きな違いが生じます。 例えば、ある高齢の母親が、調整後坪数$75,000の自宅を、一緒に住んでいない成長した息子に遺贈するという選択肢を考えているとします。 自分が生きている間に息子に所有権を移せば、贈与をしたことになります。 そのため、息子は母親の$75,000の基礎を受け取ります。 その後、息子はこの家を主たる住居とせずに$300,000で売却すると、$225,000の利得が課税されます。 これは、主たる住居ではないので、控除はありません。 しかし、その家に2年以上住めば、主たる居住地として確定します。
別の方法として、母親から家を相続し、その時の公正市場価格が30万ドルで、すぐに30万ドルで売却した場合、彼の基礎は死亡日の公正市場価格であるので、課税対象となる利益はありません。 また、一般的に離婚する夫婦は、離婚に伴い配偶者の持ち分を買い取る場合、互いの持ち分を考慮し、譲渡益は認識しません。

net sales proceedsはどのように計算するのですか。 基本的に、あなたの正味売却収入は次のように構成されています：

• Selling Price

Less:
• 販売手数料
• 州および地方の譲渡税および記録税と手数料
• Fix up costs such as painting, maintenance and repairs to make the property more soldable

How do you calculate the gain?

利得は、正味売却額から調整後基礎額を差し引くことで決まります。

Do you have to report the sale on your tax return?

In general, you are not required to report the sale of your primary residence if you can exclude all of the gain (and elect to do so) unless you received Form 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions, which in case of a home sale is issued if the proceeds exceed the exclusion limit.これは、収益が除外限度を超えた場合に発行される。 報告義務のある場合は、Form 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets, and Schedule D, Capital Gains and Lossesに、自宅を1年以下保有した場合は短期キャピタルゲインとして、1年以上保有した場合は長期キャピタルゲインとして記載します

短期ゲインは経常利益率を基に課税されます。

家の売却損は控除できますか？

個人の所有物とみなされるため、第一の家の売却損は控除できません。

第二の家、賃貸または投資不動産の売却益は除外できますか？

除外規則は第一の家の売却にのみ適用されます。 2008年住宅経済回復法（HERA）は、5年間の全期間において主たる住居として使用されず、2008年以降に売却された家屋に対する規則を変更しました。 以前の法律では、住宅所有者は、5年間のうち2年間のテストが満たされる限り、主たる住居の売却から除外される権利がありました。 しかし、HERAの下では、2009年1月1日以降に始まったその他の使用（非適格使用）は除外されず、キャピタルゲイン税が発生する可能性があります。

例えば、独身納税者が2009年1月1日にセカンドハウスを購入し、2016年から2018年の間だけ主たる住居として使用し10年後の2019年1月1日にそれを売却するとします。 2-of-5テストは満たされていますが、その住宅は全所有期間の30%（10年間のうち3年間）しかプライマリーレジデンスとして使用されていなかったため、キャピタルゲインの控除上限は30%、すなわち$75,000（$250,000 X 30%) に減少します。

セカンドハウスの既存の所有者に対しては、2009年より前の所有期間であれば、適格な使用として扱われる祖父規定があります。

例えば、夫婦が2005年1月1日にセカンドハウスを購入し、2013年と2014年にのみその家を第一住居として使用し2015年1月に売却したとします。 3年間しか適格に使用できなかった先の例とは異なり、HERAのグランドファザリングルールでは、10年間のうち6年間が非課税の対象となります（2005年から2008年はグランドファザリング、それに2013年と2014年が加わります）。 その結果、夫婦は50万ドルの利益控除額の60％、つまり30万ドルを控除することができます。

除外を受けるためには、家を所有し、同時に使用しなければなりませんか？

2年間の使用と2年間の所有要件は、5年間のウィンドウ内の異なる時期に満たすことができます。 良い例としては、購入オプション付きで賃貸している人が挙げられます。

一旦賃貸住宅を購入すると、その時点で住宅を所有していなくても、賃借人として住宅に住んでいた期間は、除外の目的のために住宅の使用として数えられます

あなたが住宅を売却した時点で住宅に住んでいない場合、まだ除外を受ける資格がありますか？ 2 年間の所有と使用の要件は、売却日前の 5 年間にいつでも発生する可能性があります。 つまり、売却前の3年間は家を出て賃貸していても控除を受けることができます（前述のHERAの制限を条件とします）。

Must you use the proceeds from your home sale to buy another residence in order to exclude the gain from tax?

No. 1997年の法改正以前は、住宅の売却にかかる税金を避けるためには、古い住宅を売却した金額と少なくとも同じ値段の別の家を買うために売却収入を使わなければなりませんでした。 その場合でも、これは売却益の繰り延べであり、除外ではありません。 繰り延べられた売却益は、新しい住宅の調整基準額から差し引かれるため、将来、代替住宅を購入せずに売却した場合の売却益が増加することになります。 55歳以上の住宅販売者は、一生に一度だけ、売却益の125,000ドルまで非課税になることが許されていました。 この法律が適用されなくなりました。 現在の法律では、適格な売却益は、上記の免除の範囲内で非課税となります。 また、買い替えの必要もなく、売却益の繰り延べもありません。

詳細については、Victor C. Belgiorno (516-861-3704 or [email protected]) または Bob Jahelka (516-861-3707 or [email protected]) にお問い合わせください。