あなたの人生で不動産の一部を購入または売却することを計画している場合、住宅やそれ以外の場合でも、不動産鑑定のこれらの種類のいずれかに接触することになります。 ほぼすべての取引は、様々な段階での鑑定結果にかかっています。 おそらく、買い手と売り手の両方が、合意した契約価格に満足していることだろう。 しかし、それは貸し手、保険会社などがなることを意味するものではありません。

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鑑定では、家のために公平な、計算値を持つすべての関係者を提示します。 この値は、アカウントに特定の条件や状況を取ります。 私たちのほとんどは、鑑定の概念に精通しています。 しかし、多くの人は、「アプローチ」と呼ばれる不動産鑑定のいくつかのタイプがあることを知りません。

各アプローチが偏りのないプロパティ値を考え出そうとする一方で、彼らはユニークです。 各アプローチは、答えを出すために、独自の変数、範囲、および方法を使用します。 また、それぞれに長所と短所があります。 私たちが見るように、いくつかは、プロパティまたはtransaction.

なぜ不動産鑑定のこれらのタイプは重要ですか？

私たちは、鑑定のそれぞれの特定のタイプを重要視するものを関連セクションで見ることになります。

  • 家の価値についての公平な評価。 家の販売に関与する誰もがその値に利害関係を持っています。 買い手は、値ができるだけ高くなることを望んでいる。 また、「忖忖? そして、不動産業者は、バランスでぶら下がって手数料を持っているかもしれません。 住宅価値評価行動規範法案のもとでは、鑑定士は以前よりもさらに独立した存在となります。 その結果、反論しにくい正確で偏りのない査定が可能になる。
  • 貸し手にとっては明暗を分ける要素になる。 住宅ローンに関して言えば、貸し手にとって一番重要なのは、住宅評価額です。 ほとんどの場合、住宅ローンは買い手が不動産を購入するための唯一の方法です。 つまり、評価額が取引全体の運命を左右するのです。 査定額が低すぎる場合、ローンはおそらく承認されず、すべての関係者がハイとドライを残します。
  • 保険。 保険会社は鑑定プロセスに基づいて決定を下します。 また、家の価値が追加、アップグレードなどでどの程度変化したかを判断するためにも使用されます。 査定は、あなたの家とその内容にどれだけの保険をかけることができるかを示しています。

「コストアプローチ」不動産鑑定

一度コスト鑑定がどのように動作するかを知っている、名前はかなり自明である。 その最も基本的な形は、コスト鑑定は、今まったく同じ不動産を作成するためのコストを正確に確立しようとするときです。 これは、土地の価値を取り、全く同じ住宅や構造物を構築するための建設コストを追加することを意味します。 最後に、家の老朽化を考慮して減価償却を考慮する必要があります。

このアプローチは、質問で要約することができます。 「それを購入するのではなく、今、まったく同じプロパティを構築するためにどのような費用がかかりますか？”

コストアプローチの査定の2つの主要な分岐があります。 再現法は、品質や建築材料などの面で、住宅を正確に再現することを基本として動作します。 一方、代替法は、複製が現代の技術や材料を使用していることを前提に動作します。

Accuracy

View of several houses

コストアプローチ不動産鑑定の精度に影響を与える要因のいくつかは、次のとおりです：

  • Age of the property: 最初の総コストアプローチ値に到達した後、鑑定士は、実際には、新しいプロパティではないので、減価償却に応じて価格を調整します。 住宅が古ければ古いほど、価格に対する減価の影響は大きくなります。 これは、鑑定評価の精度を低下させる。
  • 似たような土地のプロット。 同じ物件を建てるには、新たに土地を購入する必要がある。 その地域に同等の土地がない場合、鑑定士はその土地の価格を推定しなければならない。
  • 建築物。 住宅が時代遅れの、あるいは独自の方法と材料で建設された場合、それを再現するためのコストを正確に出すことは困難である。
  • 改良工事。 この鑑定方法は、当該不動産を再現するための正確なコストを見るため、当該不動産が改良またはアップグレード（またはその欠如）に関してその地域で際立っている場合、正確なアプローチとなります。

Why it matters

  • Insurance: 保険会社は、物件を評価するためにコストアプローチ法を使用します。 これは、土地と改良のコストを分離するのに最適な方法の1つです。
  • 建設ローン。 コストアプローチ法は、市場価値を決定するのに役立つので、新しい建設ローンを取得するための主要な要因である。
  • 市場の状況。 コストアプローチ法による鑑定は、市場状況を把握することができます。 住宅コストが大幅に上昇していれば、価格が大きく膨らんでいる証拠です。 評価が割高になれば、その逆です。
  • 特殊な物件。 コスト鑑定は、鑑定対象物件に絞って評価する。 従って、特殊で必ずしも収益を生まないような物件の価値指標としては最適です。 しかし、これがコストアプローチ鑑定があまり使われない理由でもある。 その代わり、アップグレードや改良を重ねた不動産物件に最適です。

「売上比較アプローチ」不動産鑑定

このアプローチは、その名前から容易に特定することができるはずです。 この方法では、同じ地域または市場で販売されている類似の不動産の販売価格を見て、不動産の価値を推測します。 ただし、物件の個々の特徴も加味して価格を調整し、適切な市場価格を算出する。 ご推察の通り、不動産業者や他の鑑定士が住宅用不動産物件を評価する際に最も用いられる手法です。

この手法は、質問で要約されるかもしれません。 「市場を絞り込むことによって、地元の不動産業者や鑑定士は、地域で普及している家の特徴に目を向けることができます。 これは、彼らが特定の機能は、家に追加することを値を考え出すことができます。 これらは、そのサイズ、カーポート、スイミングプール、庇などを含むかもしれません。 そして、同じような特徴を持つ他の住宅と比較される。 このように、特徴を相互に比較することで、鑑定士は価値を算出することができるのです。

不動産業者は通常MLS（マルチプルリスティングサービス）にアクセスできるため、これは非常に簡単です。

実際の家の特徴だけでなく、駅、騒音公害、観光スポットなどの地域の特徴も大きな影響を及ぼします。

Red house on a plot of land

Accuracy

販売比較不動産査定の精度に影響を与える要因は、本当にただ一つです：

  • Availability of similar properties.This means all houses in a certain area will be same in weight according to this common distinguishing feature.

    LEDHEIGHTS OF PLOTHERAccuracy.This case is the same factor of the sales comparison real estate apprais in an average: この方法は、ほぼ完全に類似のプロパティを見てに基づいているように、それはあなたの家が完全に孤立している場合、正確であることがはるかに困難になります。 これらの家は、地理的な位置の面でだけでなく、サイズ、設備、年齢などの面で類似している必要があります。

なぜそれが問題

  • 不動産販売。 この方法は、地元の不動産を購入または販売する不動産業者によって最も頻繁に使用されます。 地元の不動産業者は通常、地元の市場やその特徴を専門的に把握しているため、当然の選択といえます。 つまり、あなたの家は、売買に関わらず、必ずどこかの段階でこの方法で評価されることになります。 他のアプローチは、特定の状況下で組み合わせて使用することができる。
  • 売るためにあなたの家の価格設定。 この方法を使用すると、プロの鑑定や不動産業者なしであなたの家の価値の大まかな推定を得ることができました。 同じ地域内のあなたに似たような家の上場価格を見て、あなたが尋ねるために何のアイデアを得ることができました。 直接の競争の中で家庭を見て、あなたが行く率を下回ることによって、より速くあなたの家を売るのを助けることができます。

「収益還元法」不動産鑑定

あなたが住宅用不動産を購入または売却するために探しているなら、チャンスはあなたがこの不動産鑑定アプローチについてあまり心配する必要はないことである。 このような場合、「収益還元法」は、収入を得るために使用される不動産を評価することに重点を置いています。 例えば、団地やマンションがこれにあたります。 この鑑定アプローチは、その収益を生み出す可能性を考慮して、不動産の時価をその資産化率を考慮して調整するものです。 「

不動産の価値は、このアプローチでは、比較的簡単な計算を使用して簡単に確立することができます：

収益還元価格=純営業利益/還元率

まず、上記の2つのような他の鑑定方法を使用して、不動産の市場価値を確立する必要があるでしょう。 仮に一律100万円としましょう。 次に、年間収入がいくらになるかを確定する必要があります。 例えば、20のレンタルユニットがあり、それぞれが月に1,200ドルをもたらすとすると、年間の営業収入は288,000ドルとなります。

次に、光熱費やスタッフの給料など、すべての営業経費を計算する必要があります。 この金額が4万ドルであれば、年間の純営業利益は24万8000ドルです。

そして、資本化率は24.8％となります。 資本化率とは、基本的に、不動産が自己返済して「黒字」になるまでのペースです。 この場合、この物件はだいたい4年かかることになります。

この率を使って、鑑定価格を算出します。 この値は、常に有益なプロパティの市場価格よりもわずかに多く、非有益なプロパティの少ない（予測によると）

精度

所得の鑑定は、非常に多くの変数が関与しているので、正確に評価するのは難しい値の一つかもしれません：

  • 市場価格。 このような場合、「ディアーズ・ブレイン」は、「ディアーズ・ブレイン」と呼ばれます。 したがって、鑑定評価は元の市場価格と同程度にしか正確ではありません。 通常、比較鑑定方式が用いられる。
  • 予想。 安定的な入居を前提とする等、簡便な方法で収入を算出した。 しかし、現実の世界では、光熱費や収入はその時々で、また不測の事態により変動する可能性があり、後から見ると鑑定評価は不正確なものとなっています。

なぜ重要か

二者間の契約

  • ローン。 貸し手は、そのリスクを評価するために、インカムアプローチの評価だけでなく、キャピタリゼーションレートを使用します。 融資期間は、企業が黒字化する段階をはるかに超えて延長される可能性がある。 資本化率が高いほど、ベンチャー企業が失敗するリスクは低く、返済されることになる。
  • 賃貸。 あなたが居住用不動産物件を購入したい場合、おそらくこの鑑定方法は、それがどのように良い機会であるかを確立するために、どこかの時点で使用されるでしょう。

鑑定は不動産業界を動かす！

あなたがそれを好むかどうかにかかわらず、不動産鑑定はしばしばあらゆる不動産取引において最終決定権を持っています。 鑑定書のさまざまな種類は、公正な、市場価値の価格の面で共通の基盤を確立するのに役立ちます。 これは、不動産取引に関わるすべての関係者を支援します。 また、保険会社や金融機関もこれに基づいて判断します。

買い手として、鑑定のためにあなたの家を準備することは、あなたの家のための大きい価格を得るのを助けることができる。 売り手として、それは悪い投資を行うからあなたを停止することができます。 不動産鑑定の種類を知ることは、情報に敏感な買い手または売り手であることの一部です。 これはちょうど不動産sale.

を通過するときにプロの不動産業者がで助けることができるものの一つである。