施工の流れはそれぞれ異なり、プロジェクトの範囲や複雑さによって決まります。 しかし、持続可能な住宅を建てるたびに、そのプロセスは典型的なステップを踏み、原則は、改築などの小規模なプロジェクトでも同様です。
改築と増築および計画外の住宅購入の記事には、これらの状況に特有の建設プロセスに関する詳細情報が記載されています。
Step 1: 建築業者を選ぶ
建築業者を選ぶ段階に至る前に、調査と設計の過程で、建築業者の入札に出すための設計文書が完成しているでしょう（「事前調査」「設計プロセス」の項を参照）。
- 希望する建築業者を選び、見積書や入札書を作成するよう依頼する（そして競争力のある価格を確保するために別の見積書を求める）
- 複数の建築業者から公開または選択入札を行い、価格に基づいて選択する
それぞれの方法は、建築業者と見積書を提出しますが、一方はベストプライスを、他方は希望する建築業者を強調するものとなっています。 どちらの場合も、入札書類に「最低価格またはいかなる入札も受け入れる義務はない」ことを明記します。
設計者は通常、推薦や過去の経験に基づいて、プロジェクトのために入札する建設業者を選択するのに役立ちます。
建設業者の選択は、設計者の選択と同じくらい重要である。
建設業者の主な役割は、プロジェクト・マネージャーとして建築工事を調整することである。 この役割には、各業者の監督と調整、材料の調達、定量化、納品の調整、そして最も重要なこととして、プロセス全体の品質保証が含まれる。
建築業者と業者は当然のことながらリスクを嫌い、試されて証明された材料と実践を使用してリスクを管理しようとする傾向がある。 持続可能な結果を得るには、多くの場合、革新的な材料や慣行を使用する必要があります。
Dragi Markovic & DSEWPaC
競争価格で認定済みの環境保護材料（「材料」の項参照）を調達して、職人を監督して材料を正確に設置するには、「余計なことをする」覚悟がある建設業者が必要です。 持続可能な建築を実現するための訓練を受け、その実現に尽力している建築業者を選びましょう。
Master Builders Australia (MBA)とHousing Industry Association (HIA)は、建設業者に持続可能な建築方法について教育しています。 このようなトレーニングを受けている業者をウェブサイトのリストから選ぶことは良い最初のステップですが、ベストプラクティスの成果を保証するものではありません。 満足した顧客からの推薦状は、効果的な品質保証の方法である。 MBAとHIAの両機関は、サステナビリティ・アワードを実施しており、両機関のウェブサイトに掲載されている過去の受賞者のリストも、能力の目安となる。
熱心なビルダー。
- 設計で指定された持続可能性の特徴を注意深く実装する
- リサイクルまたは再利用材料を調達して使用する
- 環境に配慮した認定材料を入手し、適切なリードタイムで注文する
- 現場で廃棄物の流れを分ける
- 環境に配慮した手法を使用しない下請業者を指導し、さらにはバックチャージする
- 接着剤、接着剤を確実に使用する環境的に好ましい手法を使用しない業者には警告する
- 現場の生物多様性を保全する
- 土砂制御バリアを設置、維持する。
下請業者が環境的に悪い手法を使用しないようにする
いくつかの認証制度は、製品やサービスが環境的に持続可能であることを独自に認証することができます。 Good Environmental Choice Australia (GECA) は独立した非営利団体で、国際的に認知された Environmental Choice Australia Ecolabelling Program を運営しています。 グリーンダニ®は、サプライチェーンを通じた事業の影響に関するライフサイクルアセスメント（LCA）に基づいています。
Green Tick Certified.
Good Environmental Choice Australia.GECAは、環境保護に積極的な企業です。
ステップ2：入札書類と契約
複数の業者が入札するプロジェクトでは、このステップがステップ1に優先する。
入札書類は、通常のビジネスとは異なる持続可能性の実践または材料認証要件を明確に特定しなければならない。
持続可能な施業の不慣れな面に関する業者の懸念を払拭することで、未知の偶発事象に対する許容量を減らすことができる。
Contingency sums
予期せぬコストに対応できるような成功報酬や許容量によって、未知のリスクの領域に対応することが可能である。 2481>
プライムコストスケジュール
建設者側のリスク回避を克服するもう一つの方法は、革新的な技術を供給・設置する下請業者を「指名」し、入札に含める「許容スケジュール」（または「プライムコストスケジュール」）を建設者に提供することである。
多くの設計者は、窓やドア、太陽熱温水システム、スマートメーターとエネルギー制御システム、オンサイト再生可能エネルギー発電など、重要または高コストのアイテムのメーカーとモデルを正確に選択し指定する。 あなたやあなたのデザイナーは、競争入札者による不適切または標準以下の製品の代替を避けるために、優先サプライヤーからこれらの項目を見積もり、プライムコスト予定項目として契約に指名してもらうことができます。
Lump sum versus cost plus
Fixed price/lump sum or cost plusのいずれかを選択します。 これらの決定は、通常、入札を呼び出す前に行われますが、契約が締結される前に選ばれたビルダーと修正交渉が行われることもあります。 一括払いの入札と契約は一般に予算の上限を定めるのに有効だが、持続可能な成果を損なうようなコスト削減を促すこともある。
コスト・プラスのシナリオでは、発注とスケジュールのための材料費に加え、建築業者と職人の時間給を何パーセントにするかを業者が指定する。 これらの契約は、オーナーとビルダーの間に高いレベルの信頼関係を必要とする。 この契約は、施主の支出決定をよりコントロールしやすくする一方で、コスト超過に対する施工者の責任を軽減するものである。 このため、予算が尽きると、コスト削減や重要な持続可能性（太陽光発電アレイなど）の喪失を余儀なくされることがある。
厳しい予算には、一般に固定価格契約が望ましい。 コスト・プラスを使用する場合は、持続可能な機能のための予算手当を隔離します。
契約
標準的な住宅建設契約は、融資当局や業界のピーク機関を含む多くのソースから入手できます。 これらは、建築業者との法的拘束力のある契約と、紛争解決の基礎となる。
自分のニーズと建築業者のニーズのバランスがとれた契約を選択する。 明確な紛争解決条項と指名された独立した仲裁人が不可欠である。 契約書には、業者の入札書、議会が承認した計画書と仕様書、認証された技術的詳細、及び予定表（主要コスト、緊急時対応コスト、指名された供給業者/請負業者）を添付する
署名する前に、弁護士と設計者に契約書を確認してもらう。
仕様書に持続可能性の要件を明記し、劣った材料や製品の代替に対する罰則を含める。
環境に配慮した結果を得るための入札のヒント
図面と仕様は契約文書の一部を形成する。 持続可能性の要件を明確に示し、劣った材料や製品の代替に対する罰則を含むことを確認する。
競争入札者による代替を避けるため、プライムコスト・スケジュールで窓などの重要かつ高コストの項目を指名することを検討する。
まだ標準的な建築手法ではない持続可能な方法や材料を明確に説明し、それらを実装または調達する方法についてのアドバイスを含める。
あなたやあなたのデザイナーによる承認なしに変更や代替ができないよう、明確な指示を含める。
建築業者に、同等あるいはそれ以上の環境的成果を達成しつつ、彼らの取引やサプライチェーンに適した代替策を推奨するよう求める
特定の環境的成果の達成と支払いを関連付ける契約の使用を検討する（例.
再利用可能な材料（既存の家を改築または解体する場合）のスケジュールを立て、その再利用について建築業者と交渉する
オーナー建築
一部の消費者は、オーナー建築業者として自分のプロジェクトを管理することを選択します。 住宅建設の経験があり、地元の建築慣行やサプライチェーンに精通していて、地元の業者と良好な協力関係にない限り、この選択肢にはリスクが伴います。
持続可能な建設には、業者が新しい慣行や材料を採用することがしばしば求められ、経験の浅いオーナー・ビルダーにとって交渉が非常に困難となる場合があります。 これは、建設業者や取引業者が環境に配慮した原則や慣行を理解していないことや、効果的でない認証が原因であることが多い。
Photo: eadig14245 John Baker & DSEWPaC
セジメントフェンスは建築現場の水路への流出による環境破壊を防ぐ。
Photo: Kathie Stove
すべての廃棄物をスキップに保管して、現場を清潔に保つ。
監督
建築業者は、貿易上の好み、あるいは好ましい材料が入手できないために、計画や仕様で指定されたものと異なる材料や手順について決定を求められることがよくある。 ビルダーは、このような（しばしば緊急の）決定を、監督者が指名されていれば、その確認に委ねる。
経験豊富な専門家による十分な情報に基づいたアドバイスは、意思決定の質を保証し、環境に好ましい選択を確実にすることができます。
熱心で高度な知識を持つ個人または企業による専門的なアドバイスまたはプロジェクト管理は、意思決定の質を保証し、「家」で説明したような環境に好ましい代替手段を推奨するために重要です。 いくつかの州では、建築家はプロジェクト管理サービスを提供することを禁じられています。
プロジェクト管理または監督は、デザイナーの保険プロファイルにかなりの専門的賠償リスクを追加するので、多くのデザイナーは、より正式なアドバイザリーの役割を好む。 正式にスーパーバイザーやプロジェクトマネージャーを任命する前に、現在の専門家賠償責任保険にプロジェクトマネジメントの裏書があることを確認する必要があります。
認証
重要な段階でのプロジェクトの検査と認証は、承認された計画、仕様、関連するオーストラリア規格、オーストラリアの建築基準法および議会の規制に従って建設されていることを確認し、構造の完全性、健康、安全および快適性を確保するために法律で義務付けられています。 いくつかの管轄区域で、持続可能性遵守の認証が不十分であるという事例が報告されており、この重要な側面が見落とされることがあることを示しています。 心配な場合は、設計者または建物の持続可能性評価者（設計プロセスを参照）に直ちに助言を求めてください。
多くの民間認証機関は、専門的な環境認証を提供しています。
多くの民間の認証機関が、専門の環境認証を提供しています。
ステップ4：試運転と引き渡し
最高の設計と建設の革新が、引き渡し時に所有者にコンセプトが伝わらなかったため、無駄になることがあります。 設計者や施工者にオーナーズマニュアルを要求してください。 もしあなたが開業医なら、引き渡しの際に、家の操作やメンテナンスの方法をクライアントに詳しく説明しましょう。 家を売る場合は、新しい所有者がそのコピーを持っていることを確認します。
取扱説明書や操作ガイドには、
- 夏と冬の運転設定、昼と夜の生活リズムが記載されています。
- 冷暖房機器の操作とメンテナンス
- カーテンや窓の開閉
- 換気システム（クロス、スタック）の操作
- 遮光システムの操作
- 屋根の操作
- 太陽光発電装置の清掃
- 防蟻対策と点検スケジュール
- 水処理装置の操作ガイド
- サービス（ガス、電気、ガス）用遮断弁
Take care to avoid these pitfalls
Common causes of disappointment or dispute emerge from choosing the wrong designer or builder, or both.
予算超過は、コントロールできる範囲内またはコントロールできない状況で発生する可能性があります:
- 予備費用の超過（例: 議会費用、設計、地質学的レポート、エンジニアリング設計および認証、測量士費用）
- 現場の課題（予期しない現場の困難）
- 天候
- 材料の入手不能
- 詳細を「確認」しない（例.
- 緊急に決定しなければならないときに、（特にサプライヤーや経験の浅い業者から）良くないアドバイスを受けたり受け入れたりする。
以下の理由により、新しい設計/構築プロジェクトがクライアントの期待するタイムライン内に収まることはほとんどない。
- 議会の遅延
- 設計プロセスに時間がかかる-特に変更が多い場合
- 建設業者を見つけるのが遅れる
- 天候や建設業者に関する遅延
- 職人不足
- 建設業者の通常のサプライチェーン外の持続可能技術の利用および提供。
Negotiating reasonable, equitable compromises may be beyond your abilities.
Under-performance may be due to design, construction or operation:
- The thermal performance may not deliver to expectations, commonly because of poor operation, poor sealing, failure to close or open windows, insufficient or fault insulation, insufficient shade, and use of inappropriate glass.
- Harmical performance may not deliver to expectation, usually because of poor operation, poor sealing, failing in close or open windows, inadequate or defecty insulation, insufficient shading and interior glass.
- エネルギー消費量が予想以上に多い場合は、個々の家電製品の消費量を監視し、スマートメーターやエネルギー管理システムを導入しましょう。
References and additional reading
ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au
Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au
Australian Institute of Building Surveyors.AIAB (オーストラリア建築調査官協会). https://aibs.com.au
Australian Local Government Association. www.alga.asn.au
Building Commission Victoria(建築委員会)。
Department of Communications and the Arts(通信芸術省). www.communications.gov.au
Department of Industry, Science, Energy and Resources (DISER)(産業科学エネルギー資源省). 2020. エネルギー効率化トレーニング. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training
Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au
Green Tick Certification(グリーンダニ認証).
HIA Housing Local。www.housinglocal.com.au
Home Design Directory。 www.homedesigndirectory.com.au
Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au
新築コストガイド. www.corelogic.com.au
Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au
NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au
Queensland州開発、インフラ、計画省(英語).
South Australian Department of Planning, Transport and Infrastructure. www.dplg.sa.gov.au
Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au
Tasmanian Infrastructure and Resource Information Service (IRIS)，Planning and Development.
ビクトリア州計画・地域開発局(Victorian Department of Planning and Community Development).
西オーストラリア州計画・土地・遺産局 www.dplh.wa.gov.au/
著者
Chris Reardon, 2013
詳細
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