Eigenzinnige architectonische kenmerken, een knapperend haardvuur, prachtige originele vloeren en cottagetuinen – het maakt allemaal deel uit van de droom van een oud huis. Maar het onderhouden of renoveren van een antiek huis kan duur en tijdrovend zijn – een echt karwei van liefde.
Ondanks het feit dat ongeveer een vijfde van de Britse huizen vóór 1919 werd gebouwd, is het aanbod van antieke huizen eindig, zodat ze vaak premium prijzen en hevige concurrentie afdwingen wanneer ze op de markt komen. Wanneer u een oud huis koopt, koopt u een stukje geschiedenis, hopelijk vol met originele kenmerken en karakter.
In deze gids vindt u alles wat u moet weten over het kopen van een oud huis. Meer informatie over het kopen van een huis of appartement vindt u in onze beginnersgids, en mis ook onze uitgebreide rubriek over het renoveren van een oud huis niet, zodat u zeker weet dat u een weloverwogen beslissing neemt.
- Moet ik een oud huis kopen?
- Meer van Period Living
- Op zoek naar originele kenmerken
- Problemen waar u op moet letten bij het bekijken van een oud huis
- Moderniseren en uitbreiden van een oud huis
- Geef een volledig onderzoek
- Zorg ervoor dat u zich eventuele reparaties kunt veroorloven
- Beoordeel uw prioriteiten
- Heb ik toestemming nodig om veranderingen aan te brengen?
- Het creëren van parkeerruimte
- Doe uw onderzoek
- Essentiële checklist voor het kopen van een huis
- Meer over renoveren
Moet ik een oud huis kopen?
Meer van Period Living
Period Living is het best verkopende periodieke woontijdschrift van het Verenigd Koninkrijk. Met een abonnement ontvangt u elke maand inspiratie, ideeën en advies rechtstreeks in huis.
Het is gemakkelijk om je te laten verleiden door de cottage met rozen rond de voordeur, het gezellige terras aan het einde of de afbrokkelende boerderij. De eerste indruk is belangrijk, maar ook de praktische kant van het bezit van een oud huis en de mogelijkheid om ermee te leven.
Als u echt van een oud gebouw houdt, bent u bereid de uitdagingen en de kosten van het onderhoud op u te nemen en te leven met de eigenaardigheden die het zo bijzonder maken.
Dit wil niet zeggen dat u geen veranderingen mag aanbrengen; verbouwingen en toevoegingen maken deel uit van de geschiedenis van een gebouw. Maar je moet bereid zijn om te leven met mogelijk scheve deuren, scheve muren en af en toe een vochtige plek. Deze dingen horen bij het vak.
Bedenk ook dat historische huizen in vele vormen bestaan. De zorg voor een middeleeuws vakwerkhuis is een andere zaak dan het wonen in een Edwardiaanse villa. In onze gids kunt u nagaan hoe oud uw potentiële woning is.
De indeling van nieuwe en oude huizen verschilt. Oudere huizen hebben vaak kleinere kamers dan nieuwe, die vaak een open indeling hebben (gebruik onze gids om uit te vinden hoe u een oud huis open kunt inrichten). Omgekeerd hebben oude huizen vaak de mogelijkheid om meer opslagruimte te creëren.
Nieuwe huizen zijn gemakkelijker te onderhouden, en moderne normen voor tochtwering en isolatie betekenen dat de energierekeningen lager zullen zijn. Bij een oud huis moeten energiebesparende maatregelen achteraf worden aangebracht en het is onwaarschijnlijk dat ze het efficiëntieniveau van een nieuw huis bereiken.
Denk aan de behoeften op lange termijn. Koop geen cottage als je een kasteel nodig hebt’ klinkt misschien als een voor de hand liggend adagium, maar als je een oud huis aanzienlijk wilt vergroten, loop je het risico dat je het karakter ervan vernietigt. Het kopen van een huis met bijgebouwen die kunnen worden verbouwd, kan een sympathiekere optie zijn.
‘We are only the trustees for those who come after us’
William Morris
Kijk niet met een roze bril naar een mooie woning uit die tijd.getinte bril – kunt u leven met zijn onvolkomenheden, onderhoudskosten en beperkingen op lange termijn?
Op zoek naar originele kenmerken
Als u geluk hebt, vindt u in elk facet van het gebouw originaliteit terug, zoals kalkbepleisterde muren en plafonds, ‘wiebelig’ glas in de ramen, antieke schouwen, decoratief lijstwerk en gevels van met de hand gemetselde baksteen of verweerde steen.
De beste oude huizen zijn rijk aan vakmanschap en detail, overgoten met textuurvariaties en een oppervlaktepatina dat samenhangt met het proces van veroudering en gebruik.
Hoopvol, als er schade is opgetreden, zullen eerlijke reparaties zijn uitgevoerd die de authenticiteit van het origineel behouden, met een minimum aan ingrepen. De originaliteit wordt soms aangetast wanneer nieuwe materialen of bouwelementen zijn geïntroduceerd die afbreuk doen aan het karakter, de prestaties en de waarde van het huis.
Restauratie kan zijn ondernomen wanneer is gepoogd het gebouw in een perfecte staat terug te brengen, met het daaruit voortvloeiende verlies van het oorspronkelijke weefsel. Authentieke kenmerken herstellen kan duur zijn.
Let op originele kenmerken zoals open haarden, want die zijn erg in trek. Zoek uit of een open haard is dichtgetimmerd
Problemen waar u op moet letten bij het bekijken van een oud huis
Damp is het grootste probleem bij oude gebouwen, en kan leiden tot verval, rot en keverplagen. Als er niets aan gedaan wordt, heeft vocht desastreuze en dure gevolgen. Beoordeel dus de omvang van het probleem en identificeer de oorzaak.
Structurele problemen zijn een belangrijke overweging, omdat oplossingen vaak kostbaar zijn. Problemen kunnen worden aangegeven door scheuren en uitstulpingen in de muren, schuine vloeren en onregelmatige daklijnen. Vaak hebben deze problemen te maken met verval, maar ze kunnen ook worden veroorzaakt door verzakking van het gebouw in de loop der tijd, verzakking of golfslag en ongeschikte houten balken, daksparren en lateien.
Inzicht in de structuur van het gebouw is van vitaal belang. Sommige panden die van baksteen lijken, zijn in feite van houtskeletbouw (gebruik onze gids om meer te weten te komen over het onderhoud van houtskeletbouw in oude huizen), terwijl pleisterlagen een hele reeks onverwachte materialen kunnen bedekken.
Ga er nooit van uit dat, omdat een deel van een muur van een bepaald materiaal is, het hele huis hetzelfde is: vaak wordt in een gebouw een grote verscheidenheid aan materialen aangetroffen. Binnenin kunnen lagen gipsplaten of droogbekleding allerlei problemen verbergen.
Wees ook op uw hoede voor reparaties of verbouwingen uit het verleden, want slecht uitgevoerde bouwwerkzaamheden houden vaak onaangename verrassingen in. Snelle reparaties en het gebruik van cementmortels, pleisters en pleisters kunnen allemaal leiden tot problemen in de toekomst.
Voor meer, zie onze essentiële checklist voor het kopen van een huis.
Er kunnen in de loop der jaren oude huizen zijn verplaatst en gaan schuiven. Bepaal of dit aandacht behoeft of juist deel uitmaakt van de charme
Moderniseren en uitbreiden van een oud huis
Enkele aspecten van een oud huis zullen onvermijdelijk gemoderniseerd moeten worden, met name de keuken en de badkamers. De keuken is vandaag de dag het middelpunt van het huis, dus wellicht wilt u deze verplaatsen, eventueel naar een aanbouw.
De meest succesvolle uitbreidingen van oude gebouwen weerspiegelen de stijl van vandaag, gebruiken materialen van goede kwaliteit en zijn zorgvuldig geproportioneerd. Denk na over hoe de uitbreiding en de bestaande ruimtes zullen integreren, en hoe licht en ventilatie kunnen worden geïntroduceerd in zowel de bestaande kamers als de nieuwe toevoeging.
Extra of en suite badkamers zijn wenselijk, hoewel ze vaak ten koste gaan van het verlies van een slaapkamer, wat de doorverkoopwaarde van het huis kan beïnvloeden. Een zolderverbouwing is een manier om dit probleem op te lossen; het mogelijke nadeel is het verlies van meer ruimte om de trap te plaatsen.
Wanneer u overweegt de indeling van een huis te veranderen, bedenk dan dat sommige gebouwen beter in staat zijn veranderingen op te vangen dan andere. Het samenvoegen van kleine kamers tot één grote kan de essentie van een oud huis tenietdoen. Het verwijderen van open haarden en schoorstenen kan ruimte winnen, maar ten koste van de proporties van de kamer.
Als u overweegt een oud gebouw met grote interne volumes, zoals een kerk of schuur, te kopen, moet u zich ervan bewust zijn dat deze vaak moeilijk in leefruimten zijn in te delen en dat het moeilijk kan zijn ramen in te bouwen.
Doe een beroep op een renovatieteam – architect, bouwkundig ingenieur, aannemer – dat sympathiek staat tegenover oude gebouwen met behoudsbehoeften.
Een badkamer of en suite op de bovenverdieping is zeer wenselijk – kijk naar opties zoals zoals het benutten van een kleine slaapkamer of het verbouwen van de zolder
Geef een volledig onderzoek
O oude gebouwen hebben vaak verrassingen, dus wees voorbereid op zowel de problemen als de mogelijkheden. Een volledig bouwkundig onderzoek door een erkend bouwkundig inspecteur is meestal essentieel, en onderzoeken naar afwatering en schoorstenen zijn vaak nuttig.
Wanneer er duidelijk problemen zijn, wordt vaak een beroep gedaan op een bouwkundig ingenieur om een beoordeling te maken en oplossingen te ontwerpen. Als belangrijke werkzaamheden worden overwogen, moet een architect worden geraadpleegd om vast te stellen wat mogelijk is. Als grote werkzaamheden, zoals een nieuw dak, worden overwogen, vraag dan van tevoren een offerte aan.
O oude huizen kunnen er aan de oppervlakte goed uitzien, maar een aantal problemen verhullen, dus een volledig onderzoek is essentieel voordat u verder gaat
Zorg ervoor dat u zich eventuele reparaties kunt veroorloven
Voordat u een bod uitbrengt, moet u proberen een idee te krijgen van de renovatiekosten. Vraag een aannemer of uw taxateur om een raming – u kunt de cijfers misschien gebruiken bij de onderhandelingen over de uiteindelijke prijs.
Te veel mensen kijken met een roze bril naar de aankoop van een oud huis waaraan gewerkt moet worden. Oude bouwprojecten kunnen zeer stressvol zijn en de beste relaties onder druk zetten, dus bekijk zorgvuldig de taak die voor u ligt, uw budget en tijdschema voordat u verder gaat. Wees niet bang om weg te lopen als u twijfels hebt.
Voordat u begint met een bouw of renovatie, zorg ervoor dat u een werkbudget hebt en voldoende middelen om het werk te voltooien. Voeg een onvoorzien bedrag van 20 procent toe voor onvoorziene problemen, en verdubbel uw onvoorziene bedrag voor grote, zeer oude of verwaarloosde eigendommen.
Zorg ervoor dat u de vereiste reparaties begrijpt, en vraag offertes op om er zeker van te zijn dat u zich het huis kunt veroorloven
Werkzaamheden door vorige eigenaars, die ongeschikte materialen en technieken hebben gebruikt, kunnen leiden tot dure vocht- en structuurproblemen. Het is ook van vitaal belang om na te gaan of voor de uitgevoerde werkzaamheden toestemming is verkregen van monumentenzorginstanties en andere instanties, anders kunt u aansprakelijk worden gesteld voor herstelwerkzaamheden.
Zijn eerdere reparaties op sympathieke wijze en met gebruikmaking van de juiste materialen uitgevoerd?
Beoordeel uw prioriteiten
Hoewel het prachtig is om te dromen over de luxe van het ontwerpen van een nieuwe keuken voor een oud huis, is het van essentieel belang om verstandig te werk te gaan bij het stellen van prioriteiten bij de werkzaamheden die u van plan bent uit te voeren. De structuur en het weefsel van het gebouw moeten eerst komen en het is van vitaal belang om ervoor te zorgen dat het huis zo snel mogelijk wind- en waterdicht is, zelfs als de reparaties slechts tijdelijk zijn.
Probeer het budget vast te stellen dat waarschijnlijk nodig zal zijn om uw plannen uit te voeren voordat u een definitieve hypotheekofferte overeenkomt, zodat u kunt bepalen wat haalbaar is. Indien nodig, faseer het werk, maar zorg ervoor dat u vanaf het begin een masterplan voor de lange termijn heeft om te voorkomen dat u dingen doet die later weer ongedaan moeten worden gemaakt. Als u kunt, leef met het gebouw voor een paar seizoenen om het te begrijpen voordat u grote veranderingen aanbrengt.
Het toevoegen van een uitbouw kan een huis transformeren en het meer licht en uitzicht geven. Het is echter een goed idee om een paar seizoenen met het huis te leven om uit te zoeken wat u precies nodig hebt
Heb ik toestemming nodig om veranderingen aan te brengen?
Raadpleeg de regelgeving die van toepassing kan zijn, vooral als het huis op de monumentenlijst staat of in een beschermd gebied ligt. Een monumentenlijst biedt extra wettelijke bescherming voor gebouwen binnen het planningssysteem en heeft in het algemeen betrekking op het hele gebouw, inclusief het interieur, en kan ook structuren op aangrenzend land of ‘curtilage’ omvatten.
De meeste eigenaren zijn blij dat hun huis op de monumentenlijst staat (lees meer over monumentale gebouwen in onze gids), en het kan de waarde ervan verhogen, maar u moet zich wel bewust zijn van de implicaties. Eigenaren moeten toestemming vragen voor de meeste werkzaamheden die van invloed zijn op de ‘bijzondere architectonische of historische waarde’ van hun huis.
Praat met de ambtenaar van monumentenzorg om uit te vinden wat wel en wat niet is toegestaan.
Als het noodlot toeslaat, zullen de kosten van de wederopbouw van een monumentaal pand waarschijnlijk hoger zijn dan voor andere eigendommen, dus het is belangrijk om het advies van een gespecialiseerde verzekeringsmakelaar in te winnen.
Conservation Areas zijn aangewezen vanwege hun bijzondere architectonische of historische belang en, binnen deze gebieden, gelden bepaalde aanvullende planningscontroles. Voor alle huizen geldt dat u voor bepaalde werkzaamheden een bouwvergunning of goedkeuring van de bouwvoorschriften nodig kunt hebben. Voordat u verder gaat, moet u bij uw plaatselijke planningsinstantie nagaan welke regels van toepassing zijn.
Controleer ook de juridische eigendomsdocumenten van het huis om te zien of er beperkingen of convenanten van toepassing zijn. Het is niet ongebruikelijk om historische beperkingen te vinden over het gebruik van het pand, of extra gebouwen. Als u van plan bent om werkzaamheden uit te voeren, of het huis te gebruiken op een manier die nog niet eerder is gebruikt – zoals een bed and breakfast – is het van essentieel belang om deze verplichtingen te onderzoeken.
Uitbreiding om een open woonkeuken te creëren is een populair project waarvoor vaak geen bouwvergunning nodig is, maar controleer dit met de plaatselijke autoriteiten – vooral als uw huis op de monumentenlijst staat
Het creëren van parkeerruimte
Vergeet bij het kopen niet aan de locatie te denken. Een oud huis staat waarschijnlijk op een groter perceel dan een nieuw huis, maar buitenruimte is misschien niet zo nuttig. Gebrek aan parkeerruimte is een veel voorkomend probleem en u kunt gedwongen worden om op de weg te parkeren.
Niet alle voortuinen zijn groot genoeg voor een auto en zelfs als er wel ruimte is, gelden er regels als u die wilt verharden. Er is ook toestemming nodig van de gemeente om de stoeprand te laten vervallen.
In onze gids vindt u meer informatie over het plannen en ontwerpen van een oprit.
Veel oude huizen hebben geen parkeergelegenheid buiten de straat, en niet alle voortuinen kunnen worden omgebouwd. Denk dus na over waar u uw auto zult kunnen stallen
Doe uw onderzoek
Het is belangrijk om uw onderzoek te doen en meer te weten te komen over de geschiedenis van het gebouw en de materialen en technieken die zijn gebruikt om het te bouwen. U kunt advies inwinnen bij deskundige bedrijven die onderzoek doen naar de geschiedenis en het erfgoed, of het behoud van een gebouw, zoals House Detectives.
Buren, mensen uit de buurt, bibliotheken en geschiedeniscentra kunnen allemaal nuttig zijn, of u kunt een bedrijf in de arm nemen om de geschiedenis van uw huis voor u te onderzoeken. Websites bieden een enorme kennisbasis, maar het is belangrijk om informatie te controleren.
Huizen kunnen een fascinerende geschiedenis hebben – deze Georgiaanse woning werd in het Victoriaanse tijdperk uitgebreid, en is dus een prachtige mix van stijlen
Essentiële checklist voor het kopen van een huis
Ben niet bang om het huis dat u koopt grondig te onderzoeken. Maak aantekeningen, gebruik een verrekijker om het dak en de schoorstenen van dichtbij te bekijken, en vraag toestemming om foto’s te maken. Begin met deze checklist met belangrijke vragen:
- Staat het gebouw op de monumentenlijst of staat het in een beschermd gebied?
- Zijn er sporen van ongeoorloofde verbouwingen of toevoegingen?
- Zijn er veel originele kenmerken? Of zijn er slechte replica’s die de waarde van het pand kunnen schaden?
- Is er een garage of parkeergelegenheid?
- Zijn de aan- of uitbouwen goed ontworpen?
- Is er gasleiding of wordt de energie opgewekt door olie of LPG?
- Is er waterleiding en riolering?
- Zijn er bijgebouwen? Zo ja, hebben ze water en elektriciteit?
- Zijn er tuinmuren, hekwerken, schuttingen of heggen? Zo ja, wie is daarvoor verantwoordelijk?
- Zijn er bij eerdere reparaties traditionele bouwtechnieken en materialen gebruikt?
- Welke gegevens over reparaties en onderhoud zijn er bijgehouden?
- Is er bewijs dat het onderhoud is verwaarloosd?
- Zijn er zonnepanelen of andere systemen voor energieopwekking geïnstalleerd?
- Is er ooit sprake geweest van verzakking of ophoging?
- Heeft het huis ooit onder water gestaan?
- Hebben de huidige eigenaren problemen gehad met het afsluiten van een opstalverzekering?
- Zijn er vleermuizen of vogels aanwezig in de constructie?
- Zijn er bomen die beschermd kunnen worden of met wortels die problemen kunnen veroorzaken?
- Zijn er tekenen van asbest? Bijvoorbeeld isolatie op leidingen of dakplaten.
- Kruisen bovengrondse elektriciteits- of telefoonlijnen het terrein?
Edwardian rijtjeshuizen zijn gebouwd met traditionele, ademende materialen, dus vermijd cementreparaties
Opvallers buiten:
- Is het dak onlangs gerepareerd of is de dakbedekking vervangen?
- Missen er dakpannen of leien?
- Is het huis rietgedekt? Zo ja, wanneer is het voor het laatst opnieuw gedekt?
- Zijn er platte daken? Zo ja, zijn er sporen van beschadiging of waterophoping?
- Zien de dakgoten en andere regenwaterafvoeren er goed uit? Het is altijd de moeite waard om ten minste één keer langs te gaan als het regent om te controleren op mogelijke problemen.
- Is er plantengroei op de muren?
- Als het huis spouwmuren heeft, controleer dan de ijzeren verbindingen (die worden gebruikt om de twee bladen metselwerk aan elkaar te verbinden) op tekenen van corrosie, wat tot problemen kan leiden.
- Wanneer is het huis uitwendig voor het laatst opnieuw geschilderd?
- Werd er geschikte verf gebruikt bij eerdere decoraties?
- Werd er gebruik gemaakt van harde cementpleisters en voegwerk die vocht kunnen vasthouden?
- Is er sprake van geërodeerd metsel- of steenwerk, gebrekkig voegwerk en beschadigd pleisterwerk? Dit kan duiden op problemen in de toekomst.
- Zijn er ongeschikte ramen of deuren?
- Is er duidelijk rot in het houtwerk? Probeer voorzichtig te prikken met een sleutel of een botte schroevendraaier.
- Zijn er snelle oplossingen gebruikt zoals sproeischuim en mastiek?
- Zijn er duidelijke scheuren, uitpuilende muren, of kromme ramen of deuren? Deze kunnen het gevolg zijn van een historische nederzetting of – wat meer reden tot zorg geeft – van verval binnen de constructie of verzakking.
- Is er een goede toegang voor vuilniswagens, bouwvrachtwagens en materiaalleveringen?
Is het dak in goede staat, of ontbreken er dakpannen of leien?
Op problemen binnen te letten:
- Zijn er tekenen van vocht? Dit kan worden aangegeven door vochtige plekken, schimmel of een muffe geur. Kijk achter gordijnen, onder tapijten en in kasten.
- Zijn er gipsplaten gebruikt om de muren te bekleden? Het kan problemen verdoezelen.
- Voelen de vloeren springerig aan, of lopen ze schuin af? Of zijn de trappen gammel? Dit kan wijzen op structurele problemen.
- Is er centrale verwarming en op welke brandstof werkt die?
- Wanneer is het verwarmingssysteem geïnstalleerd en is de ketel vernieuwd?
- Zijn er open haarden en zo ja, zijn ze bruikbaar?
- Zijn er scheuren, vooral rond raam- en deuropeningen? Dit kan wijzen op structurele problemen.
- Is de zolder goed geïsoleerd?
- Zijn de ramen voorzien van secundair of dubbel glas?
- Zijn er andere energiebesparende maatregelen?
- Wanneer is het huis voor het laatst opnieuw bedraad?
- Heeft het huis nieuwe leidingen gekregen? Is er loden leidingwerk? Alle loden leidingen moeten worden vervangen.
- Gaan de ramen en deuren gemakkelijk open en dicht? Gebroken raamkoorden kunnen wijzen op een gebrek aan onderhoud. Is er enig teken van rotting aan het hout?
Rotterdamse trappen kunnen charmant lijken, maar kunnen wijzen op structurele problemen
Werkzaamheden bij het betrekken:
- Maak het wind- en waterdicht, ook al is dit maar tijdelijk. Zorg ervoor dat het dak niet lekt en dat de regenwaterafvoeren in orde zijn.
- Controleer de veiligheid van elektrische circuits en verwarmingssystemen, en op lekken.
- Zorg ervoor dat het gebouw veilig is. Bescherm elementen zoals open haarden, trappen en vloeren met tijdelijke beschietingen.
- Concentreer u op externe zaken: dak- en schoorsteenwerk; repareer bakstenen, stenen en houtskeletmuren.
- Ramen, deuren en zolders reviseren en tochtdicht maken.
- Nieuw loodgieterswerk en elektriciteit installeren.
- Het uitvoeren van werkzaamheden aan vloeren.
- Het uitvoeren van noodzakelijke decoraties.
Meer over renoveren
- Hoe een huis renoveren: een expert gids
- 16 kostbare renovatie fouten te vermijden
- Hoe om te gaan met scheuren en structurele problemen in oude huizen
Geef een antwoord