Hoe een huis te verkopen met niet-toegestane bouw

Het is niet ongewoon voor huiseigenaren om niet-toegestane werkzaamheden te vinden wanneer het tijd is om te verkopen.

Er kunnen een paar redenen zijn waarom de bouw uiteindelijk niet is toegestaan …

Huisconstructiewetten veranderen van buurt tot buurt, en de regels kunnen ingewikkeld zijn voor degenen die niet de tijd hebben om veel subsecties van juridisch jargon te ontleden. Sommige eigenaren beginnen bouwwerkzaamheden gewoon niet willen omgaan met het gedoe, zelfs als ze weten dat ze worden verondersteld om eerst te controleren met de plaatselijke gemeente.

Als u ontdekt niet-toegestane werk wanneer u begint aan het verkoopproces in te voeren, zorg ervoor om meer te weten te komen over de aard van vergunningen, wat er kan worden gedaan aan onrechtmatig werk, en wie moet betalen voor it all.

Wij kopen huizen in elke staat – zelfs met niet-toegestane werk! Vul gewoon dit formulier in voor uw FAIR Cash Offer.

Hoe vergunningen werken

De kopers van nieuwe huizen worden verondersteld de informatie te ontvangen die zij nodig hebben om te beslissen of een huis al dan niet geschikt voor hen is. Als de vorige eigenaar aan het pand heeft gewerkt, zou hij idealiter ontvangstbewijzen, vergunningen en officiële documentatie moeten verstrekken om de nieuwe koper te verzekeren dat alles legaal werd voltooid.

Maar sommige verkopers verzuimen dit aan een koper te vertellen of ze hebben zich eenvoudigweg nooit gerealiseerd dat ze notariële goedkeuring moesten krijgen. Sommige buurten staan huiseigenaren toe om praktisch elke vorm van doe-het-zelf renovatie of verbetering aan hun huis te doen zonder een vergunning, sommige staan toe dat bepaalde doe-het-zelf reparaties worden voltooid met een vergunning, en sommige buurten vereisen erkende aannemers om reparaties aan hun huis te voltooien.

Doing the Work

Verkopers die alle feiten willen hebben voordat ze hun huis op de markt brengen, zullen meestal wat onderzoek moeten doen. Hoewel het niet de schuld van de verkoper was, moeten ze misschien betalen voor extra werk of tijd besteden aan het verzamelen van historische documenten om meer te weten te komen over de aard van het werk. In bepaalde gevallen kan de verkoper open vergunningen vinden die nooit door de vorige huiseigenaren zijn gesloten.

Openbare registers voor eigendommen zijn meestal ondergebracht bij het stadhuis / gemeentehuis, het gerechtsgebouw van het graafschap of de graafschapsregistratie – persoonlijk gaan kan effectiever zijn dan bellen, maar de antwoorden variëren van plaats tot plaats. Kijk voor het verslag van de Certificate of Occupancy-inspecteur, aangezien zij gegevens zullen hebben over voltooide of openstaande vergunningen. Deze inspectie zal meestal vragen over eventuele verbeteringen die lijken een vergunning nodig, maar niet op het moment van inspectie. Als het huis verkoper is zich niet bewust van eerdere verbeteringen all-together, kunnen ze nodig hebben om de hulp van een huis inspecteur in te schakelen om alles wat er niet up-to-code te identificeren. Hoewel inspecteurs niet noodzakelijkerwijs een verkoper of koper precies kunnen vertellen wat te doen, zijn ze in staat om naar de juiste specialisten te verwijzen.

Verkopers kunnen ook de originele blauwdrukken van het huis willen controleren om de wijzigingen te identificeren die zijn aangebracht in de oorspronkelijke structuur. Als er grote renovaties werden voltooid op het pand, kunnen ze een architect nodig hebben om nieuwe plannen voor het huis op te stellen. Echter, zelfs met al deze extra inspanning, kunnen verkopers niet in staat zijn om alle feiten te krijgen die ze nodig hebben.

Kennis van het Onbekende

Niet alleen kan het moeilijk zijn om de wetten van elke buurt te ontcijferen, maar de wetten zullen van jaar tot jaar fluctueren.

Verkopers kunnen vaak niet vertellen welke regels werden overtreden als het gaat om het niet-vergunde werk dat ze vinden, omdat er geen documentatie achter zit. Ze kunnen specifieke harde feiten vinden (bijvoorbeeld, de vorige huiseigenaar gebruikte de verkeerde schroeven om een armatuur vast te zetten), maar ze zullen niet in staat zijn om de veiligheid van de werknemer te verifiëren of of het werk al dan niet in strijd was met eerdere wetten tijdens het jaar van voltooiing. Verkopers zijn misschien niet in staat om zelfs de volledige omvang van het werk te begrijpen als ze niet bereid zijn om diep in de muren of vloeren te graven. Ze hebben twee opties om te nemen als ze weten (of vermoeden) dat illegaal werk is voltooid.

Optie 1: Hoe retroactieve vergunningen werken

Verkopers die hun kopers willen verzekeren dat het huis in overeenstemming is met de code, hebben de optie om een retroactieve vergunning te verkrijgen. Net als traditionele vergunningen variëren de wetten voor retroactieve vergunningen afhankelijk van de locatie van de

woning. Om een vergunning met terugwerkende kracht te krijgen, moet de huiseigenaar de stadsinspecteurs uitnodigen om naar het huis te komen en de werkzaamheden goed te keuren. De inspecteurs zullen dit zonder meer doen of voorstellen doen voor aanvullende verbeteringen van het werk (met de vereiste vergunningen, natuurlijk.) Retroactieve vergunningen worden meestal aanbevolen voor verkopers die niet-toegestane werkzaamheden aan hun woning vinden, omdat het hen in staat stelt om de woning in het volste vertrouwen te verkopen.

Optie 2: Het pand verkopen zoals het is

Het is mogelijk voor verkopers die niet-toegestane bouwwerkzaamheden vinden om het huis te verkopen zoals het is. Verkopers hoeven niet toe te geven aan een koper of de stad dat er ongeoorloofd werk gedaan op het huis, maar ze zijn verplicht om vragen van de koper eerlijk te beantwoorden. Met andere woorden, een koper zou moeten point blank vragen of er is niet toegelaten werk op het huis voordat de verkoper heeft om iets te zeggen.

Ongeacht of een koper stelt deze vragen wel of niet, een huis met het label ‘as-is’ is een enorme tip-off aan potentiële kopers dat ze misschien een substandaard structuur kopen. Deze optie wordt alleen aanbevolen voor verkopers die hun huis zo snel mogelijk moeten verkopen (en die geen tijd hebben om te onderhandelen met gemeenteambtenaren.)

Hoe lokale ambtenaren reageren

Voor het grootste deel begrijpen wijkautoriteiten dat huiseigenaren niet altijd elke bouwcode gaan lezen voordat ze besluiten om hun keuken te renoveren. Dit betekent dat het bezit van niet-toegestane werk gemakkelijker kan zijn dan de verkoper denkt. Zolang ze wat informatie te presenteren na het doen van hun due diligence, kunnen de autoriteiten meer dan bereid om een deal.

However moet echter worden opgemerkt dat als de autoriteiten wilde het moeilijk maken op een verkoper, kunnen ze proberen en doen. Bepaalde gebieden staan erom bekend hun prijzen voor verkopers te verhogen als de begroting van de stad een impuls nodig heeft, ook al is dat niet de norm. De meeste autoriteiten zullen het werk laten zitten zolang het geen gevaar oplevert voor bewoners of buren.

Wie moet betalen

De verkopers zijn verplicht de financiële verantwoordelijkheid voor het huis op zich te nemen, maar ze zijn begrijpelijkerwijs niet blij wanneer ze moeten betalen voor de fouten van iemand anders. Verkopers worden aangemoedigd om hun oorspronkelijke kopersverklaring zorgvuldig door te lezen. Als het werk nooit werd bekendgemaakt, kunnen ze geld vragen aan de vorige eigenaar. De makelaar en thuis inspecteur kan delen juridische verantwoordelijkheid ook als ze niet in geslaagd om de niet-toegestane werk vangen.

Finitief, als de verkoper kocht een premie titel verzekeringspolis die niet-toegestane bouw gedekt, dan kunnen ze gaan door hun titel verzekeringsmaatschappij. Maar zoals verkopers zich kunnen voorstellen, kan het meer gedoe zijn dan het waard is om te bewijzen wat mensen wisten en wat ze op dat moment hadden moeten weten.

De regels voor vergunningen kunnen frustrerend zijn, maar ze dienen wel een zeer waardevol doel. Huiseigenaren mogen dan hun eigen bezit hebben, maar ze leven niet op een eiland. Ze moeten ervoor zorgen dat hun loodgieterswerk, boomwortels en gasleidingen niet per ongeluk schade toebrengen aan hun huis of de huizen van hun buren. Terwijl verkopers kunnen ervoor kiezen om hun eigendom te verkopen zoals het is, nemen ze een zeer groot risico door dit te doen. Niet alleen zullen ze waarschijnlijk koopjesjagers aantrekken die de prijs naar beneden zullen drijven, maar ze kunnen ook potentieel de veiligheid van mensen in gevaar brengen als het werk een bedreiging vormt voor ofwel de toekomstige huiseigenaren of de buren.