Het bouwproces

Elk bouwproces is uniek en hangt af van de omvang en complexiteit van het project. Maar elke keer dat een duurzaam huis wordt gebouwd, volgt het proces typische stappen, en de principes zijn vergelijkbaar voor kleinschaligere projecten zoals renovaties.

De artikelen Renovaties en toevoegingen en Een huis kopen buiten het plan om bevatten meer informatie over het bouwproces dat specifiek is voor die situaties.

Stap 1: Het kiezen van een bouwer

Voordat u in de fase van het kiezen van een bouwer komt, zullen uw onderzoek en ontwerpproces afgewerkte ontwerpdocumenten hebben opgeleverd die door bouwers kunnen worden aanbesteed (zie Vooronderzoek; Het ontwerpproces).

Twee gebruikelijke manieren om een aannemer te kiezen zijn:

• Kies een voorkeursaannemer en nodig hem uit een offerte of ‘aanbieding’ op te stellen (en vraag om een alternatieve offerte om een concurrerende prijsstelling te waarborgen)
• Vraag open of selectieve offertes aan bij een reeks aannemers en kies op basis van de prijs.

Elke methode levert een aannemer en een offerte op, maar bij de ene ligt de nadruk op de beste prijs en bij de andere op de voorkeursaannemer. In beide gevallen moet u in uw aanbestedingsdocumenten vermelden dat u “niet verplicht bent de laagste of enige offerte te aanvaarden”.

Een ontwerper helpt doorgaans bij het kiezen van bouwers die op een project inschrijven, op basis van aanbevelingen en ervaring uit het verleden. Geadverteerde openbare aanbestedingen leveren wisselende resultaten op en sluiten vaak kleinere gespecialiseerde bouwers uit die geen tijd hebben om op meerdere projecten in te schrijven.

Uw keuze voor een bouwer is bijna even kritisch als uw keuze voor een ontwerper.

De belangrijkste rol van een bouwer is het coördineren van de bouwwerkzaamheden als projectmanager. Deze rol omvat het toezicht op en de coördinatie van elke handel; inkoop, kwantificering en coördinatie van de levering van materialen; en, het belangrijkste, kwaliteitsborging van het hele proces.

Bouwers en ambachtslieden zijn begrijpelijkerwijs risicomijdend en hebben de neiging om risico’s te beheersen door beproefde en bewezen materialen en praktijken te gebruiken. Duurzame resultaten vereisen vaak het gebruik van innovatieve materialen en praktijken. Om later problemen te voorkomen, moet u ervoor zorgen dat elke bouwer op de hoogte is van uw streven naar een duurzaam huis wanneer hij wordt uitgenodigd om in te schrijven.

Dragi Markovic & DSEWPaC

Om gecertificeerde, milieuvriendelijke voorkeursmaterialen (zie Materialen) tegen concurrerende prijzen te kunnen inkopen en toezicht te houden op de vaklui om ervoor te zorgen dat de materialen correct worden geïnstalleerd, is een bouwer nodig die bereid is om ‘een stapje extra te zetten’. Kies een aannemer die zowel opgeleid is in als toegewijd is aan het leveren van duurzame resultaten. Maak uzelf vertrouwd met milieucertificeringssystemen om uw eigen beslissing of overeenkomst te onderbouwen.

Zowel Master Builders Australia (MBA) als de Housing Industry Association (HIA) trainen bouwers in duurzame praktijken. Het kiezen van een bouwer met deze opleiding van hun website lijsten is een goede eerste stap, maar garandeert niet dat de levering van best practice resultaten. Referenties van tevreden klanten zijn een effectieve methode om de kwaliteit te waarborgen. Zowel het MBA als de HIA hebben prijzenprogramma’s voor duurzaamheid en de lijsten van vroegere winnaars op hun websites geven ook een goede indicatie van de bekwaamheid.

Geëngageerde bouwers:

• voeren duurzaamheidskenmerken zoals gespecificeerd in het ontwerp zorgvuldig uit
• zoeken en gebruiken gerecyclede of hergebruikte materialen
• hebben toegang tot milieugecertificeerde materialen en zorgen ervoor dat deze met voldoende levertijd worden besteld
• scheiden afvalstromen op de bouwplaats
• instrueren en zelfs doorberekenen aan onderaannemers die geen milieuvriendelijke voorkeursmethoden gebruiken
• zorgen ervoor dat lijmen, harsen, verven en afwerkingen vriendelijk zijn voor de luchtkwaliteit
• de biodiversiteit op de werf behouden
• afdichtingen voor sedimenten installeren en onderhouden.

Er zijn diverse certificeringsregelingen die onafhankelijk kunnen certificeren dat producten en diensten duurzaam zijn voor het milieu. Good Environmental Choice Australia (GECA) is een onafhankelijke non-profitorganisatie die het internationaal erkende milieukeurprogramma Environmental Choice Australia beheert. Green Tick® is gebaseerd op een levenscyclusanalyse (LCA) van de effecten van een bedrijf in zijn toeleveringsketen.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australië.

Stap 2: Aanbestedingsdocumenten en contracten

In projecten die door meer dan één aannemer worden aanbesteed, gaat deze stap vooraf aan stap 1.

In de aanbestedingsdocumenten moeten duidelijk alle duurzaamheidspraktijken of materiaalcertificeringsvereisten worden vermeld die afwijken van de normale gang van zaken. Voeg schema’s bij de aanbestedingsdocumenten die inschrijvers moeten ondertekenen.

Het wegnemen van de bezorgdheid van bouwers over de onbekende aspecten van duurzame praktijken kan het bedrag verminderen dat zij uittrekken voor onbekende onvoorziene uitgaven.

Onvoorziene uitgaven

Omgevingen met onbekende risico’s kunnen worden opgevangen door middel van onvoorziene bedragen of voorzieningen die kunnen worden aangesproken om onverwachte kosten te dekken. Zij worden vaak gebruikt om onverwachte kosten in verband met de ondergrond en de fundering te dekken; steeds vaker worden zij gebruikt om flexibiliteit te bieden bij de keuze van innovatieve duurzame technologieën en praktijken.

Prime cost schedules

Een andere manier om de risicoaversie van de kant van de bouwer te ondervangen, is onderaannemers te “nomineren” om innovatieve technologieën te leveren en te installeren en de bouwer een “schema van vergoedingen” (of “prime cost schedule”) te verstrekken dat in de aanbesteding moet worden opgenomen.

Veel ontwerpers kiezen en specificeren het exacte merk en model van belangrijke of dure onderdelen zoals ramen en deuren, warmwatersystemen op zonne-energie, slimme meters en energiecontrolesystemen, en ter plaatse opgewekte hernieuwbare energie. U of uw ontwerper kunnen deze items laten offreren door voorkeursleveranciers en ze in het contract nomineren als hoofdkostenposten om te voorkomen dat concurrerende inschrijvers ongeschikte of ondermaatse producten vervangen.

Voorkeursonderaannemers

U kunt ook voorkeursonderaannemers nomineren als u een lokale groene loodgieter, elektricien of schilder kent die betrouwbaar en professioneel is. Veel aannemers hebben voorkeursonderaannemers, dus onderhandel zorgvuldig over deze optie.

Lump sum versus cost plus

Kies tussen ‘vaste prijs/lump sum’ of ‘cost plus’. Deze keuze wordt meestal gemaakt voordat de aanbesteding wordt uitgeschreven, maar met de gekozen aannemer kan over herzieningen worden onderhandeld voordat de contracten worden ondertekend. Forfaitaire aanbestedingen en contracten zijn over het algemeen doeltreffend om het budget te beperken, maar kunnen aanzetten tot kostenbesparingen die duurzame resultaten in gevaar kunnen brengen.

In kosten-plus-scenario’s benoemt de bouwer een percentage bovenop de materiaalkosten voor bestelling en planning, en uurtarieven voor de bouwer en de vaklui. Deze contracten vereisen een hoge mate van vertrouwen tussen eigenaar en bouwer. Terwijl ze de eigenaar meer controle geven over de uitgavenbeslissingen, verminderen ze de verantwoordelijkheid van de bouwer voor kostenoverschrijdingen. Dit kan dwingen tot kostenbesparingen en verlies van belangrijke duurzame kenmerken (b.v. fotovoltaïsche arrays) naarmate het budget uitgeput raakt.

Voor krappe budgetten zijn vaste prijs contracten over het algemeen te verkiezen. Als cost plus wordt gebruikt, moeten de budgettaire middelen voor duurzame kenmerken in quarantaine worden gehouden.

Contracten

Standaardcontracten voor de bouw van woningen zijn verkrijgbaar bij vele bronnen, waaronder kredietverstrekkende instanties en piekorganen in de industrie. Zij vormen de basis van uw juridisch bindende overeenkomst met uw bouwer, en van eventuele geschillenbeslechting.

Kies een contract dat een redelijk evenwicht vindt tussen uw behoeften en die van uw bouwer. Duidelijke bepalingen inzake geschillenbeslechting en benoemde onafhankelijke arbiters zijn van essentieel belang. Voeg de offerte van de bouwer, door de raad goedgekeurde plannen en specificaties, gecertificeerde technische details en eventuele schema’s (hoofdkosten, bedragen voor onvoorziene uitgaven of aangewezen leveranciers/aannemers) bij het contract.

Laat uw advocaat en ontwerper uw contract beoordelen voordat u het ondertekent.

Druk duurzaamheidseisen in de specificaties in en neem sancties op voor het vervangen van inferieure materialen en producten.

Tips voor aanbestedingen om milieuvriendelijke resultaten te garanderen

Tekeningen en specificaties maken deel uit van de contractdocumentatie. Zorg ervoor dat ze duidelijk de duurzaamheidseisen vermelden en sancties bevatten voor de vervanging van inferieure materialen en producten.

Overweeg de nominatie van belangrijke, dure items zoals ramen in een hoofdkostenschema om vervanging door concurrerende inschrijvers te voorkomen.

Beschrijf duidelijk duurzame methoden of materialen die nog niet tot de standaard bouwpraktijk behoren en neem advies op over hoe deze te implementeren of te betrekken.

Voeg ondubbelzinnige instructies in die wijzigingen of vervanging zonder goedkeuring van u of uw ontwerper voorkomen.

Vraag inschrijvende bouwers om aanbestedingsdocumenten te controleren op risico’s voor de naleving van duurzaamheid en noteer of houd rekening met eventuele onvoorziene omstandigheden in hun offerte.

Vraag bouwers om alternatieve oplossingen aan te bevelen die passen bij hun vakgebied en toeleveringsketens en tegelijkertijd gelijke of betere milieuresultaten opleveren.

Overweeg het gebruik van contracten die de betaling koppelen aan het bereiken van gespecificeerde milieuresultaten (bijv. details van milieugecertificeerde materialen, specificaties van ramen en beglazing, en details over hergebruik of recycling).

Ontwikkel een schema van herbruikbare materialen (als u een bestaand huis renoveert of sloopt) en onderhandel met uw bouwer over het hergebruik ervan.

Eigenbouw

Sommige consumenten kiezen ervoor om hun eigen projecten als eigenbouwer te beheren. Tenzij u ervaring hebt met woningbouw, volledig vertrouwd bent met de plaatselijke bouwpraktijken en toeleveringsketens, en goede werkrelaties hebt met de plaatselijke handelaars, is deze optie zeer riskant.

Duurzaam bouwen vereist vaak dat de handelaars nieuwe praktijken en materialen overnemen, en dit kan voor een onervaren eigenbouwer zeer moeilijk te onderhandelen zijn.

Stap 3: Bouwtoezicht en certificering

Veel kansen om de beste duurzame praktijken te verwezenlijken, gaan tijdens de bouw verloren. Dit is vaak te wijten aan een gebrek aan inzicht in milieuvriendelijke principes en praktijken bij bouwers en vaklui, of aan ineffectieve certificering.

Foto: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Sedimenthekken voorkomen milieuschade door afspoeling van bouwterreinen in waterwegen.

Photo: Kathie Stove

Houd de bouwplaats schoon door al het afval in containers op te slaan.

Supervisie

Uw bouwer wordt vaak gevraagd beslissingen te nemen over materialen en procedures die afwijken van die welke in de plannen en specificaties worden genoemd, als gevolg van handelsvoorkeuren of niet-beschikbaarheid van de voorkeursmaterialen. Bouwers verwijzen deze (vaak dringende) beslissingen naar een supervisor voor verificatie als er een is aangewezen. Zo niet, dan kunnen zij snelle maar minder duurzame keuzes maken.

Geïnformeerd advies van ervaren professionals kan de kwaliteit van de besluitvorming waarborgen en milieuvriendelijke keuzes garanderen.

Professioneel advies of projectmanagement door een toegewijde, zeer goed geïnformeerde persoon of bedrijf is van cruciaal belang om de kwaliteit van het besluitvormingsproces te waarborgen en milieuvriendelijke alternatieven aan te bevelen, zoals die worden besproken in Your Home.

Veel ontwerpers bieden een supervisiedienst aan als onderdeel van hun honorariumstructuur. In sommige staten is het architecten verboden om projectmanagementdiensten aan te bieden. Als u deze rol als eigenaar aanneemt, raadpleeg dan bekwame adviseurs of consultants om uw beslissingen te verifiëren.

Projectbeheer of toezicht voegt een aanzienlijk beroepsaansprakelijkheidsrisico toe aan het verzekeringsprofiel van een ontwerper, zodat veel ontwerpers de voorkeur geven aan een minder formele adviserende rol. U moet een projectmanagementaantekening op een huidige beroepsaansprakelijkheidsverzekering zien voordat u formeel een supervisor of projectmanager aanstelt.

Certificering

Inspectie en certificering van uw project in kritieke stadia is wettelijk vereist om te bevestigen dat het is gebouwd in overeenstemming met de goedgekeurde plannen, specificaties, relevante Australische normen, Building Code of Australia en gemeentelijke verordeningen, om structurele integriteit, gezondheid, veiligheid en amenity.

Deze inspecties kunnen problemen of omissies identificeren en corrigeren voordat ze worden ingebouwd. Gerapporteerde gevallen van inadequate certificering van de naleving van de duurzaamheidsvoorschriften in verschillende rechtsgebieden geven aan dat dit belangrijke aspect soms over het hoofd wordt gezien. Als u zich zorgen maakt, vraag dan onmiddellijk advies aan uw ontwerper of aan een duurzaamheidsbeoordelaar (zie Het ontwerpproces).

Veel particuliere certificeerders bieden gespecialiseerde milieucertificering aan. Neem contact op met het Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au) voor meer advies.

Stap 4: Ingebruikname en oplevering

Soms kan de beste ontwerp- en bouwinnovatie verloren gaan omdat de concepten niet aan de eigenaar worden meegedeeld bij de oplevering. Vraag uw ontwerper en bouwer om een handleiding voor de eigenaar. Als u een beoefenaar bent, geef uw klant dan gedetailleerde instructies over hoe het huis te bedienen en te onderhouden bij de oplevering. Als u uw huis verkoopt, zorg er dan voor dat de nieuwe eigenaars een exemplaar hebben.

Een gebruikershandleiding of bedieningshandleiding bevat:

• zomer- en winterbedrijfsinstellingen en dag-;nachtroutines voor:
  • bediening en onderhoud van verwarmings- en koelapparatuur
  • openen/sluiten van gordijnen en ramen
  • bediening van ventilatiesystemen (dwars- en schoorsteenventilatie)
  • bediening van zonweringsystemen
  • bediening van dak ruimteventilator
• reiniging zonne-apparatuur
• termietenafschermingen en inspectieschema
• bediening geleiders voor wateropvang- en zuiveringssystemen
• afsluiters voor nutsvoorzieningen (gas, elektriciteit en water)
• vervangingsdatum van opofferingsanoden voor warmwatersystemen
• controles van overdrukkleppen voor warmwatersystemen
• intervallen voor schilderwerk
• geschikte reinigingsproducten voor alle oppervlakken en afwerkingen
• landschapsonderhoudsvereisten.

Voorkom deze valkuilen

Vaak voorkomende oorzaken van teleurstelling of geschillen komen voort uit het kiezen van de verkeerde ontwerper of aannemer, of beide.

Begrotingsoverschrijdingen kunnen het gevolg zijn van omstandigheden binnen of buiten uw controle:

• voorbereidende kostenoverschrijdingen (bijv. raadskosten, ontwerp, geotechnisch rapport, technisch ontwerp en certificering, landmeterskosten)
• uitdagingen op de bouwplaats (onvoorziene moeilijkheden op de bouwplaats)
• weer
• onbeschikbaarheid van materialen
• het niet ‘vastpinnen’ van de details (bijv.
• verkeerd advies ontvangen/aanvaarden (vooral van leveranciers en onervaren vaklui) wanneer er dringend beslissingen moeten worden genomen.

Zeer weinig nieuwe ontwerp/bouw projecten passen binnen de tijdslijn verwachtingen van de klant als gevolg van:

• vertragingen
• langzame ontwerpprocessen – vooral wanneer veel wijzigingen worden aangebracht
• vertragingen bij het vinden van een beschikbare bouwer
• weer- en bouwgerelateerde vertragingen
• tekorten aan vakmensen
• beschikbaarheid en levering van duurzame technologieën die buiten de normale toeleveringsketen van de bouwer liggen.

Het onderhandelen over redelijke, billijke compromissen kan buiten uw mogelijkheden liggen.

Onjuiste prestaties kunnen te wijten zijn aan het ontwerp, de constructie of de werking:

• Thermische prestaties kunnen niet aan de verwachtingen voldoen, meestal door een slechte werking, slechte afdichting, het niet sluiten of openen van ramen, onvoldoende of gebrekkige isolatie, onvoldoende zonwering en het gebruik van ongeschikt glas. Een duurzaamheidsevaluatie van een gebouw kan hierover advies geven.
• Als het energieverbruik hoger is dan verwacht, controleer dan het verbruik van individuele apparaten, en installeer slimme meters of energiebeheersystemen. Het gedrag van één persoon in een huishouden kan vaak onbewust verantwoordelijk zijn voor overmatig energieverbruik.

Referenties en aanvullende lectuur

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Department of Communications and the Arts. Telecommunicatie bij nieuwe ontwikkelingen – een beknopte gids voor consumenten. www.communications.gov.au

Department of Industry, Science, Energy and Resources (DISER). 2020. Opleiding in energie-efficiëntie. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Green Tick Certification.

HIA Huisvesting Lokaal. www.housinglocal.com.au

Gids voor woningontwerpen. Bouwkostencalculator. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Nieuwbouwkostengidsen. www.corelogic.com.au

Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au

NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au

Queensland Department of State Development, Infrastructure and Planning.

Zuid-Australisch ministerie van Planning, Vervoer en Infrastructuur. www.dplg.sa.gov.au

Duurzaamheid Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanian Infrastructure and Resource Information Service (IRIS), Planning and Development.

Victoriaans ministerie van Planning en Gemeenschapsontwikkeling.

West Australian Department of Planning, Lands and Heritage. www.dplh.wa.gov.au/

Auteur

Chris Reardon, 2013

Learn More

• Volgende hoofdstuk – Een huis kopen buiten het plan