Es ist nicht ungewöhnlich, dass Hausbesitzer unerlaubte Bauarbeiten vorfinden, wenn es Zeit ist, zu verkaufen.

Es kann einige Gründe geben, warum Bauarbeiten nicht genehmigt werden…

Die Baugesetze ändern sich von Gegend zu Gegend, und die Regeln können für diejenigen, die keine Zeit haben, viele Unterabschnitte des juristischen Jargons zu analysieren, kompliziert sein. Manche Eigentümer, die mit Bauarbeiten beginnen, wollen sich einfach nicht mit dem Ärger herumschlagen, auch wenn sie wissen, dass sie sich zuerst bei der örtlichen Gemeinde erkundigen sollten.

Wenn Sie beim Verkaufsprozess auf nicht genehmigte Arbeiten stoßen, sollten Sie sich unbedingt über die Art der Genehmigungen informieren, was gegen unrechtmäßige Arbeiten unternommen werden kann und wer dafür bezahlen sollte.

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Wie Genehmigungen funktionieren

Neue Hauskäufer sollen die Informationen erhalten, die sie brauchen, um zu entscheiden, ob ein Haus das Richtige für sie ist oder nicht. Wenn der Vorbesitzer an der Immobilie gearbeitet hat, sollte er idealerweise Quittungen, Genehmigungen und offizielle Unterlagen vorlegen, um dem neuen Käufer zu versichern, dass alles rechtmäßig abgeschlossen wurde.

Besitzer vergisst Genehmigungen
Der Vorbesitzer hat vielleicht keine Genehmigungen eingeholt, weil er es vergessen hat, die örtlichen Vorschriften nicht verstanden hat oder es ihm einfach egal war.

Aber manche Verkäufer versäumen es entweder, den Käufer darüber zu informieren, oder sie haben einfach nicht bemerkt, dass sie eine notarielle Genehmigung einholen sollten. In manchen Gegenden können Hausbesitzer praktisch jede Art von Renovierung oder Verbesserung an ihrem Haus ohne Genehmigung durchführen, in anderen sind bestimmte Reparaturen nur mit Genehmigung möglich, und in manchen Gegenden müssen Reparaturarbeiten von lizenzierten Unternehmen durchgeführt werden.

Die Arbeit machen

Verkäufer, die alle Fakten kennen wollen, bevor sie ihr Haus auf den Markt bringen, müssen in der Regel einige Nachforschungen anstellen. Auch wenn es nicht die Schuld des Verkäufers war, muss er möglicherweise für zusätzliche Arbeiten bezahlen oder Zeit damit verbringen, historische Dokumente zu sammeln, um mehr über die Art der Arbeiten herauszufinden. In bestimmten Fällen kann der Verkäufer offene Genehmigungen finden, die von den früheren Eigentümern nie abgeschlossen wurden.

Öffentliche Aufzeichnungen für Immobilien befinden sich in der Regel im Rathaus, im Bezirksgericht oder in der Bezirksregistrierstelle – eine persönliche Vorsprache kann effektiver sein als ein Anruf, aber die Antworten sind von Ort zu Ort unterschiedlich. Halten Sie Ausschau nach dem Bericht des Certificate of Occupancy-Inspektors, da dieser Aufzeichnungen über abgeschlossene oder ausstehende Genehmigungen hat. Bei dieser Inspektion werden in der Regel alle Verbesserungen in Frage gestellt, für die eine Genehmigung erforderlich zu sein scheint, die aber zum Zeitpunkt der Inspektion nicht vorliegen. Wenn der Hausverkäufer nicht weiß, welche Verbesserungen in der Vergangenheit vorgenommen wurden, muss er möglicherweise die Hilfe eines Inspektors in Anspruch nehmen, um alles zu identifizieren, was nicht den Vorschriften entspricht. Die Inspektoren können einem Verkäufer oder Käufer zwar nicht unbedingt sagen, was als Nächstes zu tun ist, aber sie können an die richtigen Fachleute verweisen.

Verkäufer sollten auch die ursprünglichen Baupläne des Hauses prüfen, um die Änderungen zu ermitteln, die an der ursprünglichen Struktur vorgenommen wurden. Wurden größere Renovierungsarbeiten an der Immobilie vorgenommen, müssen sie möglicherweise einen Architekten beauftragen, neue Pläne für das Haus zu entwerfen. Doch selbst mit all diesen zusätzlichen Bemühungen sind Verkäufer möglicherweise nicht in der Lage, alle Fakten zu erfahren, die sie benötigen.

Das Unbekannte kennen

Es kann nicht nur schwierig sein, die Gesetze der einzelnen Stadtteile zu entziffern, sondern die Gesetze schwanken auch von Jahr zu Jahr.

Verkäufer können oft nicht sagen, welche Regeln gebrochen wurden, wenn es um die nicht genehmigten Arbeiten geht, die sie vorfinden, weil es keine Unterlagen dazu gibt. Sie können zwar konkrete Fakten finden (z. B. dass der frühere Hausbesitzer die falschen Schrauben zur Befestigung einer Halterung verwendet hat), aber sie sind nicht in der Lage, die Sicherheit des Arbeiters zu überprüfen oder festzustellen, ob die Arbeiten im Jahr der Fertigstellung gegen frühere Gesetze verstoßen haben oder nicht. Die Verkäufer sind möglicherweise nicht einmal in der Lage, das volle Ausmaß der Arbeiten zu verstehen, wenn sie nicht bereit sind, tief in die Wände oder Böden einzudringen. Sie haben zwei Möglichkeiten, wenn sie wissen (oder vermuten), dass illegale Arbeiten durchgeführt wurden.

Option 1: Wie rückwirkende Genehmigungen funktionieren

Verkäufer, die ihren Käufern versichern wollen, dass das Haus den Vorschriften entspricht, haben die Möglichkeit, eine rückwirkende Genehmigung einzuholen. Wie bei herkömmlichen Genehmigungen variieren die Gesetze für rückwirkende Genehmigungen je nach Standort des

rückwirkenden Genehmigungsverfahrens
Eine Möglichkeit, das Fehlen einer Genehmigung zu beheben, besteht darin, eine „rückwirkende Genehmigung“ für bereits abgeschlossene Arbeiten zu erhalten.

Haus. Um eine rückwirkende Genehmigung zu erhalten, muss der Hausbesitzer die städtischen Inspektoren einladen, das Haus zu besichtigen und die Arbeiten abzusegnen. Die Inspektoren werden die Arbeiten entweder direkt absegnen oder zusätzliche Verbesserungen vorschlagen (natürlich mit den erforderlichen Genehmigungen). Rückwirkende Genehmigungen werden in der Regel Verkäufern empfohlen, die nicht genehmigte Arbeiten an ihrem Haus feststellen, da sie das Haus so in aller Ruhe verkaufen können.

Option 2: Verkauf der Immobilie im Ist-Zustand

Verkäufer, die nicht genehmigte Bauarbeiten feststellen, können das Haus im Ist-Zustand verkaufen. Die Verkäufer müssen gegenüber dem Käufer oder der Stadt nicht zugeben, dass an dem Haus nicht genehmigte Arbeiten durchgeführt wurden, aber sie müssen die Fragen des Käufers ehrlich beantworten. Mit anderen Worten, ein Käufer muss direkt fragen, ob an dem Haus unerlaubte Arbeiten durchgeführt wurden, bevor der Verkäufer etwas sagen muss.

Ungeachtet dessen, ob ein Käufer diese Fragen stellt oder nicht, ist ein Haus, das als „wie es ist“ gekennzeichnet ist, ein großer Hinweis für potenzielle Käufer, dass sie möglicherweise eine minderwertige Struktur kaufen. Diese Option wird nur Verkäufern empfohlen, die ihr Haus so schnell wie möglich verkaufen müssen (und keine Zeit haben, mit den Behörden zu verhandeln).

Wie die Behörden reagieren

Die Behörden in der Nachbarschaft wissen, dass Hausbesitzer nicht immer alle Bauvorschriften lesen werden, bevor sie sich für eine Renovierung ihrer Küche entscheiden. Das bedeutet, dass das Eingestehen von nicht genehmigten Arbeiten einfacher sein kann, als der Verkäufer denkt. Solange der Verkäufer nach Abschluss seiner Sorgfaltspflicht einige Informationen vorlegen kann, sind die Behörden unter Umständen bereit, eine Einigung herbeizuführen.

Allerdings ist zu beachten, dass die Behörden versuchen können, dem Verkäufer das Leben schwer zu machen, wenn sie es wollen. Bestimmte Gebiete sind dafür bekannt, dass sie die Preise für Verkäufer erhöhen, wenn der Haushalt der Stadt eine Aufstockung benötigt, auch wenn dies nicht die Regel ist. Die meisten Behörden lassen die Arbeiten stehen, solange sie keine Gefahr für Anwohner oder Nachbarn darstellen.

Wer sollte zahlen

Das Haus zahlt für nicht genehmigte Arbeiten, die korrigiert werden müssen
Verkäufer (es sei denn, sie wollen gegen einen Preisnachlass „wie besehen“ verkaufen) zahlen für die Behebung eines Genehmigungsproblems (auch wenn es nicht ihre Schuld war).

Verkäufer müssen die finanzielle Verantwortung für das Haus übernehmen, sind aber verständlicherweise unglücklich, wenn sie für die Fehler anderer aufkommen müssen. Verkäufern wird empfohlen, ihre ursprüngliche Käufererklärung sorgfältig durchzulesen. Wurden die Arbeiten nie offengelegt, können sie vom Vorbesitzer Geld verlangen. Auch der Immobilienmakler und der Hausinspektor können mitverantwortlich sein, wenn sie die nicht genehmigten Arbeiten nicht entdeckt haben.

Wenn der Verkäufer eine Premium-Versicherungspolice abgeschlossen hat, die nicht genehmigte Bauarbeiten abdeckt, kann er sich an seine Versicherungsgesellschaft wenden. Aber wie sich Verkäufer vorstellen können, kann es mehr Aufwand bedeuten, als es wert ist, zu beweisen, was die Leute wussten und was sie hätten wissen müssen.

Die Vorschriften für Genehmigungen können frustrierend sein, aber sie dienen einem sehr wertvollen Zweck. Hauseigentümer mögen zwar ihr eigenes Grundstück besitzen, aber sie leben nicht auf einer Insel. Sie müssen sicherstellen, dass ihre Rohrleitungen, Baumwurzeln und Gasleitungen nicht versehentlich ihr Haus oder die Häuser ihrer Nachbarn beschädigen. Verkäufer können sich zwar dafür entscheiden, ihre Immobilie so zu verkaufen, wie sie ist, aber damit gehen sie ein sehr großes Risiko ein. Nicht nur, dass sie wahrscheinlich Schnäppchenjäger anlocken, die den Preis drücken, sondern sie könnten auch die Sicherheit der Menschen gefährden, wenn die Arbeiten eine Bedrohung für die künftigen Hausbesitzer oder die Nachbarn darstellen.