Wie man ein altes Haus kauft

Quirlige architektonische Merkmale, knisternde Kaminfeuer, schöne Originalböden und Cottage-Gärten – all das gehört zum Traum vom alten Haus. Aber die Instandhaltung oder Renovierung eines alten Hauses kann teuer und zeitaufwendig sein – eine echte Liebesmüh.

Trotz der Tatsache, dass etwa ein Fünftel der Häuser im Vereinigten Königreich vor 1919 gebaut wurden, ist das Angebot an alten Häusern begrenzt, so dass sie oft zu Spitzenpreisen angeboten werden und ein harter Wettbewerb herrscht, wenn sie auf den Markt kommen. Wenn Sie ein altes Haus kaufen, erwerben Sie ein Stück Geschichte, das hoffentlich viele Originalmerkmale und Charakter hat.

In diesem Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie über den Kauf eines alten Hauses wissen müssen. Erfahren Sie mehr über den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in unserem Leitfaden für Einsteiger, und verpassen Sie nicht unseren umfassenden Beitrag über die Renovierung eines alten Hauses, damit Sie sicher sein können, dass Sie eine fundierte Entscheidung treffen.

Sollte ich ein altes Haus kaufen?

Es ist leicht, sich von einem Cottage mit Rosen an der Eingangstür, einer gemütlichen Terrasse oder einem verfallenen Bauernhaus verführen zu lassen. Der erste Eindruck ist wichtig, aber auch die praktischen Aspekte des Besitzes eines alten Hauses und Ihre Fähigkeit, damit zu leben.

Wenn Sie ein altes Gebäude wirklich lieben, werden Sie bereit sein, die Herausforderungen und Kosten der Instandhaltung auf sich zu nehmen und mit den Eigenheiten zu leben, die es zu etwas Besonderem machen.

Das heißt nicht, dass Sie keine Veränderungen vornehmen können; Umbauten und Ergänzungen sind Teil der Geschichte eines Gebäudes. Aber man muss damit leben können, dass die Türen schief sind, die Wände wackeln und es gelegentlich feuchte Stellen gibt. Diese Dinge gehören einfach dazu.

Denken Sie auch daran, dass es viele verschiedene Formen von historischen Häusern gibt. Die Pflege eines mittelalterlichen Fachwerkhauses ist etwas anderes als die einer edwardianischen Villa. In unserem Leitfaden können Sie herausfinden, wie alt Ihre potenzielle Immobilie ist.

Die Grundrisse von neuen und alten Häusern sind unterschiedlich. Ältere Häuser haben in der Regel kleinere Räume als neue, die oft offen gestaltet sind (in unserem Leitfaden erfahren Sie, wie Sie in einem alten Haus offen gestalten können). Umgekehrt bieten alte Häuser oft die Möglichkeit, mehr Stauraum zu schaffen.

Neue Häuser sind einfacher zu warten, und moderne Standards für Zugluftisolierung und Dämmung bedeuten, dass die Energierechnungen niedriger sind. Bei einem alten Haus müssen Energiesparmaßnahmen nachgerüstet werden, und es ist unwahrscheinlich, dass sie das Effizienzniveau eines neuen Hauses erreichen.

Denken Sie an langfristige Bedürfnisse. Der Spruch „Kaufe keine Hütte, wenn du ein Schloss brauchst“ mag einleuchtend klingen, aber der Versuch, ein altes Haus erheblich zu vergrößern, birgt die Gefahr, seinen Charakter zu zerstören. Der Kauf einer Immobilie mit Nebengebäuden, die umgebaut werden können, kann eine sympathischere Option sein.

‚Wir sind nur die Treuhänder für diejenigen, die nach uns kommen‘

(Bildnachweis: Darren Chung)

Originalität erkennen

Wenn Sie Glück haben, findet sich Originalität in jeder Facette der Bausubstanz, einschließlich solcher Dinge wie kalkverputzte Wände und Decken, „wackeliges“ Glas in den Fenstern, antike Kamine, Zierleisten und Fassaden aus handgefertigten Ziegeln oder verwittertem Stein.

Die besten alten Häuser sind reich an Handwerkskunst und Details, überlagert von strukturellen Variationen und einer Oberflächenpatina, die mit dem Prozess des Alterns und der Nutzung zusammenhängt.

Wenn Schäden aufgetreten sind, wurden hoffentlich ehrliche Reparaturen durchgeführt, die die Authentizität des Originals mit einem Minimum an Eingriffen bewahren. Die Originalität wird manchmal beeinträchtigt, wenn neue Materialien oder Bauelemente eingeführt wurden, die den Charakter, die Leistung und den Wert des Hauses beeinträchtigen.

Eine Restaurierung kann vorgenommen worden sein, wenn versucht wurde, das Gebäude in einen perfekten Zustand zu versetzen, was zu einem Verlust der Originalsubstanz führte. Die authentische Wiederherstellung von Merkmalen der damaligen Zeit kann kostspielig sein.

(Bildnachweis: Amanda Turner)

Probleme, auf die man bei der Besichtigung eines alten Hauses achten sollte

Feuchtigkeit ist das größte Problem bei alten Gebäuden und kann zu Verfall, Fäulnis und Käferbefall führen. Wenn sie unkontrolliert bleibt, hat Feuchtigkeit katastrophale und teure Folgen. Deshalb sollte man das Ausmaß des Problems abschätzen und die Ursache ermitteln.

Strukturelle Probleme sind ein wichtiger Aspekt, da Lösungen oft kostspielig sind. Risse und Wölbungen in den Wänden, schräge Böden und unregelmäßige Dachlinien können auf Probleme hinweisen. Oft sind diese Probleme auf Fäulnis zurückzuführen, können aber auch durch Setzungen des Gebäudes im Laufe der Zeit, Senkungen oder Hebungen sowie durch unzureichend dimensionierte Holzbalken, Sparren und Stürze verursacht werden.

Es ist wichtig, die Struktur des Gebäudes zu verstehen. Manche Häuser, die wie Ziegel aussehen, sind in Wirklichkeit Fachwerkhäuser (in unserem Leitfaden finden Sie Informationen über den Erhalt von Fachwerk in alten Häusern), während sich hinter Putzanstrichen eine ganze Reihe unerwarteter Materialien verbergen können.

Nur weil ein Teil einer Wand aus einem bestimmten Material besteht, sollte man nicht davon ausgehen, dass das ganze Haus aus demselben Material besteht: Oft findet man in einem Gebäude eine große Vielfalt an Materialien. Im Inneren können sich hinter Gipskartonplatten oder Trockenbauwänden alle möglichen Probleme verbergen.

Auch bei früheren Reparaturen oder Umbauten ist Vorsicht geboten, denn schlecht ausgeführte Bauarbeiten bergen oft unangenehme Überraschungen. Schnelle Reparaturen und die Verwendung von Zementmörtel, Putz und Verputz können in der Zukunft zu Problemen führen.

Weitere Informationen finden Sie in unserer Checkliste für den Hauskauf.

(Bildnachweis: Roger Hunt)

Modernisierung und Erweiterung eines alten Hauses

Einige Aspekte eines alten Hauses müssen zwangsläufig modernisiert werden, insbesondere die Küche und die Bäder. Die Küche ist heute der Mittelpunkt des Hauses, so dass man sie vielleicht in einen Anbau verlegen sollte.

Die erfolgreichsten Erweiterungen von Altbauten spiegeln den heutigen Stil wider, verwenden hochwertige Materialien und sind sorgfältig proportioniert. Denken Sie darüber nach, wie die Erweiterung und die bestehenden Räume miteinander verbunden werden können und wie Licht und Belüftung in die bestehenden Räume und den neuen Anbau gebracht werden können.

Zusätzliche oder eigene Badezimmer sind wünschenswert, obwohl sie oft mit dem Verlust eines Schlafzimmers einhergehen, was den Wiederverkaufswert des Hauses beeinträchtigen kann. Ein Dachbodenausbau ist eine Möglichkeit, dieses Problem zu lösen; der mögliche Nachteil ist der Verlust von weiterem Platz, um die Treppe unterzubringen.

Wenn Sie eine Änderung des Grundrisses eines Hauses in Erwägung ziehen, sollten Sie bedenken, dass einige Gebäude besser in der Lage sind, sich an Veränderungen anzupassen als andere. Das Zusammenlegen kleiner Räume zu einem großen kann das Wesen eines alten Hauses zerstören. Durch das Entfernen von Kaminen und Schornsteinen kann zwar Platz gewonnen werden, aber auf Kosten der Raumproportionen.

Wenn Sie erwägen, ein altes Gebäude mit großen Innenräumen zu kaufen, wie z. B. eine Kirche oder eine Scheune, sollten Sie sich bewusst sein, dass es oft schwierig ist, diese in Wohnräume aufzuteilen, und dass es schwierig sein kann, Fenster einzubauen.

Beauftragen Sie ein Renovierungsteam – Architekt, Statiker, Bauunternehmer -, das Verständnis für alte Gebäude mit Erhaltungsbedarf hat.

Lassen Sie sich ein vollständiges Gutachten erstellen

Alte Gebäude bergen oft Überraschungen, seien Sie also auf Probleme und Möglichkeiten vorbereitet. Ein umfassendes Gebäudegutachten durch einen anerkannten Bausachverständigen ist in der Regel unverzichtbar, und Gutachten zur Entwässerung und zum Schornstein sind oft von Vorteil.

Wenn Probleme offensichtlich sind, wird oft ein Bauingenieur hinzugezogen, der eine Bewertung vornimmt und Lösungen entwirft. Wenn umfangreiche Arbeiten geplant sind, sollte ein Architekt hinzugezogen werden, um zu ermitteln, was möglich ist. Wenn größere Arbeiten, wie z. B. eine Neueindeckung des Daches, geplant sind, holen Sie vorher Kostenvoranschläge ein.

(Bildnachweis: Brent Darby)

Stellen Sie sicher, dass Sie sich die Reparaturen leisten können

Bevor Sie ein Angebot abgeben, sollten Sie sich einen Überblick über die Renovierungskosten verschaffen. Bitten Sie einen Bauunternehmer oder Ihren Gutachter um einen Kostenvoranschlag – vielleicht können Sie die Zahlen verwenden, wenn Sie über den Endpreis verhandeln.

Zu viele Menschen haben eine rosarote Brille auf, wenn sie ein altes Haus kaufen, an dem gearbeitet werden muss. Altbauprojekte können extrem stressig sein und die besten Beziehungen belasten. Prüfen Sie daher sorgfältig die anstehenden Aufgaben, Ihr Budget und den Zeitplan, bevor Sie beginnen. Scheuen Sie sich nicht, im Zweifelsfall aufzugeben.

Bevor Sie mit den Bau- oder Renovierungsarbeiten beginnen, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie über ein Arbeitsbudget und ausreichende Mittel verfügen, um die Arbeiten abzuschließen. Rechnen Sie 20 Prozent für unvorhergesehene Probleme ein, und verdoppeln Sie den Betrag für große, sehr alte oder vernachlässigte Objekte.

(Bildnachweis: Roger Hunt)

Arbeiten von Vorbesitzern, die ungeeignete Materialien und Techniken verwendet haben, können zu kostspieligen Feuchtigkeits- und Strukturproblemen führen. Es ist auch wichtig, dass Sie sich vergewissern, dass alle denkmalgeschützten Gebäude und andere Genehmigungen für die durchgeführten Arbeiten eingeholt wurden, da Sie andernfalls haftbar gemacht werden können, um die Dinge wieder in Ordnung zu bringen.

Bestimmen Sie Ihre Prioritäten

Es ist zwar schön, vom Luxus einer neuen Küche für ein altes Haus zu träumen, aber es ist wichtig, bei den geplanten Arbeiten Prioritäten zu setzen. Die Struktur und die Substanz des Gebäudes müssen an erster Stelle stehen, und es ist wichtig, das Haus so schnell wie möglich wind- und wasserdicht zu machen, auch wenn die Reparaturen nur vorübergehend sind.

Versuchen Sie, das Budget zu ermitteln, das für die Verwirklichung Ihrer Pläne voraussichtlich erforderlich ist, bevor Sie ein endgültiges Hypothekenangebot vereinbaren, damit Sie entscheiden können, was machbar ist. Wenn nötig, können Sie die Arbeiten schrittweise durchführen, aber stellen Sie sicher, dass Sie von Anfang an einen langfristigen Gesamtplan haben, um zu vermeiden, dass Sie Dinge tun, die Sie später wieder rückgängig machen müssen. Wenn möglich, sollten Sie einige Jahre mit dem Gebäude leben, um es zu verstehen, bevor Sie große Veränderungen vornehmen.

(Bildnachweis: Jeremy Phillips)

Brauche ich eine Genehmigung, um Änderungen vorzunehmen?

Berücksichtigen Sie die geltenden Vorschriften, insbesondere wenn das Haus unter Denkmalschutz steht oder sich in einem Naturschutzgebiet befindet. Die Eintragung in ein Verzeichnis bietet zusätzlichen rechtlichen Schutz für Gebäude im Rahmen des Planungssystems und umfasst in der Regel das gesamte Gebäude, einschließlich der Innenräume, und kann auch Strukturen auf dem angrenzenden Land oder „Vorgarten“ umfassen.

Die meisten Eigentümer freuen sich, dass ihr Haus unter Denkmalschutz steht (weitere Informationen über denkmalgeschützte Gebäude finden Sie in unserem Leitfaden), und es kann seinen Wert steigern. Für die meisten Arbeiten, die sich auf das „besondere architektonische oder historische Interesse“ ihres Hauses auswirken, müssen Eigentümer eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung beantragen.

Sprechen Sie mit dem für den Denkmalschutz zuständigen Beamten, um herauszufinden, was erlaubt ist und was nicht.

Im Falle einer Katastrophe sind die Kosten für den Wiederaufbau eines denkmalgeschützten Gebäudes wahrscheinlich höher als bei anderen Immobilien, daher ist es wichtig, sich von einem spezialisierten Versicherungsmakler beraten zu lassen.

Schutzgebiete werden aufgrund ihres besonderen architektonischen oder historischen Interesses ausgewiesen, und innerhalb dieser Gebiete gelten bestimmte zusätzliche Planungskontrollen. Bei allen Häusern benötigen Sie für bestimmte Arbeiten möglicherweise eine Baugenehmigung oder eine bauaufsichtliche Zulassung. Erkundigen Sie sich bei Ihrer örtlichen Baubehörde, welche Vorschriften gelten, bevor Sie fortfahren.

Prüfen Sie auch die Eigentumsurkunde des Hauses, um festzustellen, ob es irgendwelche Einschränkungen oder Vereinbarungen gibt, die das Haus betreffen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass es historische Beschränkungen für die Nutzung des Grundstücks oder zusätzliche Gebäude gibt. Wenn Sie beabsichtigen, Bauarbeiten durchzuführen oder das Haus auf eine Weise zu nutzen, wie es bisher nicht genutzt wurde – etwa als Bed & Breakfast -, ist die Prüfung dieser Verpflichtungen unerlässlich.

(Bildnachweis: Malcolm Menzies)

Parkplätze schaffen

Vergessen Sie beim Kauf nicht, an den Standort zu denken. Ein altes Haus hat wahrscheinlich ein größeres Grundstück als ein neues, aber die Außenbereiche sind vielleicht nicht so nützlich. Der Mangel an Parkplätzen ist ein häufiges Problem, und Sie könnten gezwungen sein, auf der Straße zu parken.

Nicht alle Vorgärten sind groß genug, um ein Auto unterzubringen, und selbst dort, wo Platz vorhanden ist, gibt es Vorschriften, wenn man ihn zupflastern will. Auch für das Absenken des Bordsteins ist eine Genehmigung der Gemeinde erforderlich.

In unserem Leitfaden erfahren Sie mehr über die Planung und Gestaltung einer Einfahrt.

(Bildnachweis: Roger Hunt)

Recherchieren Sie

Es ist wichtig, dass Sie sich über die Geschichte des Gebäudes und die beim Bau verwendeten Materialien und Techniken informieren. Sie können sich von Experten beraten lassen, die die Geschichte und das Erbe oder die Erhaltung eines Gebäudes erforschen, wie zum Beispiel House Detectives.

Nachbarn, Ortsansässige, Bibliotheken und Geschichtszentren können ebenfalls hilfreich sein, oder Sie können ein Unternehmen beauftragen, die Geschichte Ihres Hauses für Sie zu erforschen. Websites bieten eine riesige Wissensbasis, aber es ist wichtig, die Informationen zu überprüfen.

(Bildnachweis: Julia Currie)

Wesentliche Checkliste für den Hauskauf

Schrecken Sie nicht davor zurück, das Haus, das Sie kaufen, genau zu untersuchen. Machen Sie sich Notizen, nehmen Sie ein Fernglas, um sich das Dach und die Schornsteine genauer anzusehen, und bitten Sie um Erlaubnis, Fotos zu machen. Beginnen Sie mit dieser Checkliste mit den wichtigsten Fragen:

• Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder befindet es sich in einem Naturschutzgebiet?
• Gibt es Anzeichen für nicht genehmigte Änderungen oder Anbauten?
• Gibt es reichlich Originalmerkmale? Oder gibt es schlechte Nachbildungen, die den Wert der Immobilie beeinträchtigen könnten?
• Gibt es eine Garage oder einen Parkplatz abseits der Straße?
• Sind Anbauten oder Ergänzungen gut geplant?
• Gibt es ein Gasnetz oder wird die Energie mit Öl oder Flüssiggas erzeugt?
• Gibt es ein Wasser- und Abwassernetz?
• Gibt es Nebengebäude? Wenn ja, haben sie Wasser und Strom?
• Gibt es Gartenmauern, Geländer, Zäune oder Hecken? Wenn ja, wer ist für sie verantwortlich?
• Wurden bei früheren Reparaturen traditionelle Bautechniken und Materialien verwendet?
• Welche Aufzeichnungen wurden über Reparaturen und Instandhaltung geführt?
• Gibt es Anzeichen dafür, dass die Instandhaltung vernachlässigt wurde?
• Wurden Sonnenkollektoren oder andere Energieerzeugungssysteme installiert?
• Gab es jemals Setzungen oder Hebungen?
• Wurde das Haus in der Vergangenheit überflutet?
• Hatten die derzeitigen Eigentümer Probleme, eine Gebäudeversicherung abzuschließen?
• Gibt es Fledermäuse oder Vögel im Gebäude?
• Gibt es Bäume, die geschützt werden könnten oder deren Wurzeln Probleme verursachen könnten?
• Gibt es Anzeichen von Asbest? Gibt es Anzeichen für Asbest, z. B. Isolierungen an Rohren oder Dachbahnen?
• Kreuzen Strom- oder Telefonleitungen das Grundstück?

(Bildnachweis: Roger Hunt)

Außenseitig zu beachtende Punkte:

• Wurde das Dach kürzlich repariert oder die Deckung ersetzt?
• Fehlen Dachziegel oder Schieferplatten?
• Ist das Haus reetgedeckt? Wenn ja, wann wurde es zuletzt neu gedeckt?
• Gibt es Flachdächer? Wenn ja, gibt es Anzeichen für Schäden oder Wasseransammlungen?
• Sind die Dachrinnen und andere Regenwassereinrichtungen in Ordnung? Es lohnt sich immer, mindestens einmal nachzusehen, wenn es regnet, um mögliche Probleme zu erkennen.
• Gibt es Pflanzenwuchs an den Wänden?
• Wenn das Haus Hohlwände hat, überprüfen Sie die Eisenanker (die verwendet werden, um die beiden Blätter des Mauerwerks miteinander zu verbinden) auf Anzeichen von Korrosion, die zu Problemen führen können.
• Wann wurde das Haus zuletzt von außen renoviert?
• Wurden für frühere Anstriche geeignete Farben verwendet?
• Wurden harte Zementputze und Fugen verwendet, die Feuchtigkeit einschließen können?
• Ist das Mauerwerk abgetragen, sind die Fugen defekt und der Putz beschädigt? Dies kann auf bevorstehende Probleme hindeuten.
• Gibt es ungeeignete Fenster oder Türen?
• Ist Fäulnis im Holzwerk zu erkennen? Versuchen Sie, mit einem Schlüssel oder einem stumpfen Schraubenzieher vorsichtig daran zu stoßen.
• Wurden Schnellreparaturen wie Sprühschäume und Kitt verwendet?
• Gibt es offensichtliche Risse, ausgebeulte Wände oder schiefe Fenster oder Türen? Diese können auf historische Setzungen oder – was noch besorgniserregender ist – auf Fäulnis innerhalb der Struktur oder Setzungen zurückzuführen sein.
• Gibt es einen guten Zugang für Mulden, Baufahrzeuge und Materiallieferungen?

(Bildnachweis: Roger Hunt)

Probleme, auf die man im Inneren achten sollte:

• Gibt es Anzeichen von Feuchtigkeit? Dies kann durch feuchte Flecken, Schimmel oder einen muffigen Geruch angezeigt werden. Schauen Sie hinter Vorhängen, unter Teppichen und in Schränken nach.
• Wurden die Wände mit Gipskartonplatten verkleidet? Möglicherweise werden dadurch Probleme verdeckt.
• Fühlen sich die Böden federnd an oder sind sie schief? Oder sind die Treppen wackelig? Dies kann auf strukturelle Probleme hinweisen.
• Ist eine Zentralheizung vorhanden und mit welchem Brennstoff wird sie betrieben?
• Wann wurde die Heizungsanlage installiert und der Heizkessel erneuert?
• Gibt es Kamine und wenn ja, sind sie benutzbar?
• Gibt es Risse, insbesondere um Fenster- und Türöffnungen? Dies kann auf strukturelle Probleme hinweisen.
• Ist der Dachboden gut isoliert?
• Haben die Fenster eine zweite oder doppelte Verglasung?
• Gibt es andere Energieeffizienzmaßnahmen?
• Wann wurde das Haus zuletzt neu verkabelt?
• Wurde das Haus neu verrohrt? Gibt es Bleileitungen? Alle Bleirohre sollten ersetzt werden.
• Lassen sich die Fenster und Türen leicht öffnen und schließen? Gebrochene Fensterflügelseile können auf mangelnde Wartung hinweisen. Gibt es Anzeichen von Fäulnis am Holz?

(Bildnachweis: Brent Darby)

Beim Einzug zu erledigende Aufgaben:

• Machen Sie das Haus wind- und wasserdicht, auch wenn dies nur vorübergehend ist. Vergewissern Sie sich, dass das Dach nicht undicht ist und dass die Regenrinnen in gutem Zustand sind.
• Prüfen Sie die Sicherheit von Stromkreisen und Heizungsanlagen sowie auf undichte Stellen.
• Sichern Sie das Gebäude. Schützen Sie Einrichtungen wie Kamine, Treppen und Böden mit provisorischen Verkleidungen.
• Konzentrieren Sie sich auf die Außenanlagen: Dach- und Schornsteinarbeiten; Reparaturen an Ziegel-, Stein- und Fachwerkwänden.
• Überholen Sie Fenster, Türen und Dachböden und machen Sie sie zugfest.
• Installieren Sie neue Sanitär- und Elektroinstallationen.
• Fußbodenarbeiten durchführen.
• Notwendige Dekorationsarbeiten ausführen.

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