Jeder weiß, dass ein Austausch nach Abschnitt 1031 es Ihnen ermöglicht, den Gewinn auf Bundesebene sowie die Abschreibungsrückerstattung für den Verkauf und den anschließenden Kauf von Immobilien zu Investitions- oder Geschäftszwecken aufzuschieben. Je nach Bundesstaat können Sie auch den staatlichen Gewinn aufschieben. Im Allgemeinen müssen Sie, um den Aufschub zu maximieren, eine Ersatzimmobilie von gleichem oder höherem Wert und Eigenkapital erwerben, aber was passiert, wenn die aufgegebene Immobilie unter Wasser steht? Können Sie einen Tausch vornehmen, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist?

1031 CORP. hat lange Zeit Tauschtransaktionen erleichtert, bei denen kein Eigenkapital vorhanden war, und bei einigen musste der Tauscher sogar Geldmittel zum Abschluss mitbringen. Einige werden sich fragen, warum Sie das tun sollten. Leider hat das Eigenkapital oder das Nettobargeld nach Abzahlung der Hypothek nichts mit dem Gewinn einer Immobilie zu tun. Der Gewinn wird berechnet, indem man den Nettoverkaufspreis vom ursprünglichen Kaufpreis abzieht, einschließlich der Abschlusskosten und Kapitalverbesserungen. Das Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie und dem Betrag, den Sie Ihrem Hypothekengeber schulden.

In den letzten Jahren sind viele Immobilieneigentümer unter Wasser geraten, d. h. der Wert ihrer Immobilie ist geringer als der Betrag, den sie dem Kreditgeber schulden. Dies könnte darauf zurückzuführen sein, dass die Immobilie erworben oder refinanziert wurde, als der Immobilienmarkt Mitte der 2000er Jahre seinen Höhepunkt erreichte, und der Wert der Immobilie seitdem gesunken ist. Diejenigen, die eine Refinanzierung vorgenommen haben, können immer noch einen beträchtlichen Gewinn aus der Immobilie erzielen, wenn diese mehrere Jahre lang in ihrem Besitz war und insbesondere, wenn der Steuerzahler einen 1031-Tausch in die Immobilie vorgenommen hat, da es einen aufgeschobenen Gewinn gibt. Es könnte auch eine beträchtliche Steuer auf die erneute Abschreibung fällig werden, selbst wenn es einen Verlust des Immobilienwerts gibt.

Es sind Fragen bezüglich des Wertes und des Eigenkapitals der Ersatzimmobilie aufgetaucht, die erforderlich sind, um den gesamten Gewinn bei einem Leerverkauf oder einer Zwangsvollstreckung aufzuschieben. Sollte der Wert der Ersatzimmobilie gleich oder höher sein als der aktuelle Wert der aufgegebenen Immobilie oder der verbleibende Saldo der Hypothek?

In dem kürzlich veröffentlichten Private Letter Ruling 201302009 bat ein Steuerzahler den IRS um Auskunft darüber, ob er einen 1031-Austausch zur Stundung des Gewinns nutzen kann. Zwar kann sich nur dieser Steuerzahler auf dieses Private Letter Ruling berufen, doch sind Letter Rulings auch für andere Steuerzahler und ihre Berater aufschlussreich, die sich in einer ähnlichen Situation befinden. Hier ist eine kurze Zusammenfassung des Sachverhalts:

    • Der Steuerzahler war alleiniger Gesellschafter einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC), die für Steuerzwecke eine nicht berücksichtigte Körperschaft war;
    • Die zurückerworbene Immobilie war mit einer nicht ressourcenbezogenen Verbindlichkeit belastet;
    • Der Steuerzahler schuldete dem Kreditgeber mehr als den aktuellen Marktwert der Immobilie;
    • Steuerzahler und Kreditgeber würden einen Übertragungsvertrag abschließen und der Steuerzahler würde zustimmen, die aufgegebene Immobilie vorbehaltlich der Schulden auf den Kreditgeber zu übertragen;
    • Vor der Übertragung der Immobilie auf den Kreditgeber würde der Steuerzahler einen Tauschvertrag mit einem qualifizierten Vermittler (QI) abschließen, um einen 1031-Tausch zu bewirken;
    • Der Steuerzahler würde seine Rechte im Übertragungsvertrag an den QI abtreten;
    • Der Steuerzahler würde dann einen Kaufvertrag für die Ersatzimmobilie abschließen, der an den QI abgetreten würde;
    • Die QI würde dann die Ersatzimmobilie mit vom Steuerzahler zur Verfügung gestellten Barmitteln oder aus Schulden erwerben und die Immobilie auf den Steuerzahler übertragen; und
    • Der Steuerzahler gab an, dass der faire Marktwert der Ersatzimmobilie ungefähr so hoch sein würde wie die ausstehenden Schulden für die aufgegebene Immobilie.

Der IRS entschied, dass die beschriebene Transaktion die Voraussetzungen für eine Steuerstundung gemäß Abschnitt 1031 erfüllt.

Dieses Schreiben würde jeden, der sich in einer ähnlichen Situation befindet, davor warnen, eine Ersatzimmobilie zu erwerben, deren Wert mindestens so hoch ist wie die ausstehende Hypothek, um die Stundung des Gewinns und/oder die Abschreibungsrückerstattung zu maximieren. Natürlich ist jede Situation anders, und die Steuerzahler sollten ihren Steuerberater konsultieren, um herauszufinden, was in ihrer speziellen Situation am besten ist, aber Abschnitt 1031 kann sehr vorteilhaft sein.