Das texanische Recht stellt Annahmen darüber auf, wie Ehepaare und Miteigentümer das Eigentum an Immobilien halten werden, und erstellt auf der Grundlage dieser Annahmen eine Standardklassifizierung. Wenn die Eigentümer diese Einstufung ändern wollen, können sie dies durch eine schriftliche Vereinbarung tun. Diese Vereinbarungen werden von allen Eigentümern unterzeichnet, um die Absicht jedes Eigentümers zum Ausdruck zu bringen, das Eigentum auf eine bestimmte Weise zu halten. Gängige Vereinbarungen sind:

  1. Überlebensvereinbarung über das Gemeinschaftseigentum – Eine Vereinbarung zwischen Ehegatten, dass ein Teil oder das gesamte texanische Gemeinschaftseigentum – unabhängig davon, ob es zu diesem Zeitpunkt bereits vorhanden war oder später erworben wurde – nach dem Tod eines Ehegatten in das Eigentum des überlebenden Ehegatten übergeht. Überlebensvereinbarungen für Gemeinschaftseigentum sind nach Abschnitt 112.051 des Texas Estates Code zulässig und müssen bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllen.
  2. Überlebensvereinbarung (nicht ehelich) – Eine gemeinsame schriftliche Vereinbarung der Eigentümer, dass der Anteil eines Miteigentümers, der stirbt, auf den oder die überlebenden Miteigentümer übergeht. Überlebensvereinbarungen sind nach Abschnitt 111.001 des Texas Estates Code zulässig.
  3. Teilungs- und Tauschvereinbarung – Eine Vereinbarung zwischen Ehegatten, ihr gesamtes Gemeinschaftseigentum oder einen Teil davon – unabhängig davon, ob es zu diesem Zeitpunkt bereits vorhanden war oder später erworben wurde – nach Wunsch der Ehegatten untereinander aufzuteilen oder zu tauschen. Jegliches Vermögen, das durch eine Teilungs- und Tauschvereinbarung auf einen Ehegatten übertragen wird, geht in dessen getrenntes Vermögen über. Teilungs- und Tauschvereinbarungen sind nach Abschnitt 4.102 des texanischen Familiengesetzes zulässig.
  4. Vereinbarung über eheliches Vermögen – Eine Vereinbarung über eheliches Vermögen ändert nicht den Charakter des Vermögens. Stattdessen kann ein Ehegatte schriftlich bestätigen, dass er oder sie damit einverstanden ist, dass ein bestimmter Vermögenswert getrennt ist.

Vereinbarungen wie diese können Dritten – wie z.B. Immobiliengesellschaften – versichern, dass die Ehegatten sich über die Charakterisierung des Eigentums einig sind und dass jeder Eigentümer beabsichtigt, das Eigentum in einer bestimmten Weise zu halten.

Aufteilung des Eigentums am ehelichen Vermögen

Die meisten Immobilien, die von einem Ehepaar während der Ehe erworben werden, werden als Gemeinschaftseigentum behandelt. Die Ehegatten können mit Hilfe einer Teilungs- und Austauschvereinbarung Gemeinschaftseigentum in getrenntes Eigentum eines Ehegatten umwandeln.

Erzeugung von Überlebensrechten im Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum beinhaltet standardmäßig keine Überlebensrechte. Beim Tod eines Ehegatten geht sein Anteil an der Immobilie auf seinen Nachlass über und nicht direkt auf den überlebenden Ehegatten.

Verheiratete Paare können dieses Ergebnis mit Hilfe einer Überlebensvereinbarung für die Gütergemeinschaft ändern. Die Vereinbarung über die Gütergemeinschaft muss schriftlich erfolgen und von beiden Ehegatten unterzeichnet werden. Er muss außerdem eine besondere Formulierung enthalten, um die Überlebensrechte zu begründen. Obwohl die Vereinbarung jederzeit erstellt werden kann, empfiehlt es sich, sie zu erstellen, wenn die Ehegatten die Immobilie erwerben, und sie zusammen mit der Urkunde in die Grundbücher einzutragen.

Unser Urkundengenerator kann Urkunden erstellen, die das Eigentum als Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrechten übertragen. Wenn Sie im Vorstellungsgespräch angeben, dass Sie den Titel als Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrecht übernehmen möchten, erstellt unsere Software sowohl die Urkunde als auch den Vertrag über das Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrecht, die beide die spezielle Sprache enthalten, die erforderlich ist, um den Titel als Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrecht zu halten.

Erstellung von Überlebensrechten in anderen Eigentumsformen

Standardmäßig enthalten Immobilien, die mehreren Eigentümern gehören, kein Überlebensrecht. Die Miteigentümer können ein Überlebensrecht schaffen, indem sie vereinbaren, das Eigentum als Miteigentümer mit Überlebensrecht zu halten. Abschnitt 111.001 des Texas Estates Code sieht Folgendes vor:

VEREINBARUNGEN ÜBER DAS ÜBERLEBENSRECHT

(a) Ungeachtet Abschnitt 101.002 können zwei oder mehr Personen, die gemeinsam einen Anteil an einer Immobilie halten, schriftlich vereinbaren, dass der Anteil eines Miteigentümers, der stirbt, auf den oder die überlebenden Miteigentümer übergeht.

(b) Eine in Unterabschnitt (a) beschriebene Vereinbarung kann nicht aus der bloßen Tatsache abgeleitet werden, dass das Eigentum in gemeinschaftlichem Besitz gehalten wird.

Nach dieser Bestimmung können Miteigentümer das Eigentum mit Überlebensrechten halten, solange sie „gemeinsam … schriftlich vereinbaren, dies zu tun.“

Obwohl diese Formulierung einfach erscheint, ist nicht immer klar, wie das Recht auf Überleben zu schaffen ist. Das Problem ergibt sich aus der Tatsache, dass texanische Urkunden in der Regel nur von den übertragenden Eigentümern (Grantors) unterzeichnet werden, nicht aber von den Personen, die das Eigentum erhalten (Grantees). Da die Begünstigten die Urkunde nicht unterschreiben, ist unklar, ob sie „schriftlich“ zugestimmt haben, das Eigentumsrecht mit dem Recht des Überlebenden zu besitzen. Zwar deutet die Rechtsprechung darauf hin, dass die Annahme einer texanischen Urkunde, die ein Überlebensrecht enthält, ausreichen kann, um eine „schriftliche Vereinbarung“ zwischen den Miteigentümern zu schaffen, doch ist diese Rechtsprechung älter als die aktuelle Fassung des texanischen Gesetzes. Diese Unklarheit kann vermieden werden, indem eine separate Überlebensvereinbarung von den Begünstigten unterzeichnet wird.

Unser Urkundengenerator verfolgt einen konservativen Ansatz in Bezug auf Überlebensrechte. Wenn Sie angeben, dass Sie eine texanische Urkunde erstellen möchten, die eine Miteigentümerschaft mit Überlebensrecht begründet, fügt unsere Software automatisch eine Überlebensvereinbarung hinzu, die zusammen mit der texanischen Urkunde unterzeichnet und eingetragen werden muss. Auf diese Weise wird jede Unklarheit darüber beseitigt, ob die Miteigentümer zugestimmt haben, die Immobilie mit dem Recht auf Überleben zu besitzen.

Gängige Szenarien für Eigentumsvereinbarungen

Diese Vereinbarungen können in den unten beschriebenen Szenarien besonders hilfreich sein.

Szenario 1: Die Urkunde ist für ein Ehepaar bestimmt. In der Urkunde ist keine weitere Person aufgeführt.

Das Ehepaar besitzt die Immobilie standardmäßig als Gemeinschaftseigentum ohne Hinterbliebenenrechte. Wenn das Ehepaar die Immobilie als Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrecht besitzen möchte, muss es zusätzlich zur Urkunde einen Vertrag über das Gemeinschaftseigentum als Überlebensrecht unterzeichnen. Die Überlebensvereinbarung für das Gemeinschaftseigentum sollte zusammen mit der Urkunde im Grundbuch des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, eingetragen werden.

Für Ehepaare, die das Eigentum als Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrecht halten möchten, erstellt unser Urkundengenerator sowohl eine Urkunde als auch die Überlebensvereinbarung für das Gemeinschaftseigentum. Wir bieten auch eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Abschluss der Eigentumsübertragung.

Szenario 2: Die Urkunde ist für mehrere Eigentümer bestimmt, die nicht verheiratet sind.

Da die Eigentümer nicht verheiratet sind, ist die Gütergemeinschaft kein Thema. Die Eigentümer können die Immobilie entweder als Gemeinschaftseigentümer oder als Miteigentümer mit Überlebensrecht besitzen.

Wenn die Eigentümer das Eigentum als Gemeinschaftseigentümer halten werden, sollte die Urkunde die Formulierung „als Gemeinschaftseigentümer“ verwenden, um die Form des Miteigentums als Gemeinschaftseigentum zu bezeichnen. Diese Formulierung reicht aus, um ein gemeinsames Mietverhältnis zu begründen. Beim Tod eines Eigentümers gehen die Anteile des verstorbenen Eigentümers nicht auf die überlebenden Eigentümer über. Stattdessen geht der Anteil des verstorbenen Eigentümers gemäß Abschnitt 101.002 des Texas Estates Code durch Testament oder – falls der verstorbene Eigentümer kein Testament hatte – durch Erbfolge auf die Erben des verstorbenen Eigentümers über. Der überlebende Eigentümer bleibt Eigentümer seines Anteils an der Immobilie.

Wenn die Eigentümer das Eigentum als Miteigentümer mit Überlebensrecht halten werden, sollte in der Urkunde angegeben werden, dass die Immobilie als Miteigentümer mit Überlebensrecht gehalten wird. Die Eigentümer sollten außerdem eine Nicht-Ehegatten-Überlebensvereinbarung unterzeichnen, die zusammen mit der Urkunde in den Grundbüchern des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, eingetragen werden sollte.

Unser Urkunden-Generator begleitet Sie bei diesen Entscheidungen und wählt auf der Grundlage Ihrer Entscheidungen die richtige Sprache und die richtigen Dokumente aus.

Szenario 3: Die Urkunde geht an nicht miteinander verheiratete Personen. Mindestens ein Eigentümer ist verheiratet, aber alle verheirateten Eigentümer halten die Immobilie als getrenntes Eigentum.

Dieses Szenario ähnelt dem Szenario 2. Da jeder Eigentümer das Eigentum als Sondereigentum hält, finden die Regeln der Gütergemeinschaft keine Anwendung. Die Eigentümer können das Eigentum entweder als Gesamtmieter oder als Miteigentümer mit Überlebensrecht halten.

Wenn die neuen Eigentümer das Eigentum als Gesamtmieter halten werden, sollte die Formulierung „als Gesamtmieter“ oder etwas Ähnliches in die Urkunde aufgenommen werden. Mehr ist nicht erforderlich. Wenn die neuen Eigentümer das Eigentum als Miteigentümer mit Überlebensrecht halten werden, sollten die Miteigentümer eine Nicht-Ehegatten-Überlebensvereinbarung unterzeichnen und zusammen mit der Urkunde eintragen lassen.

Um Eigentumsfragen zu vermeiden, wird häufig empfohlen, dass die verheiratete Partei von ihrem Ehepartner einen schriftlichen Nachweis darüber erhält, dass die Immobilie dem Eigentümer als getrenntes Eigentum gehört. Ein Ehevertrag, der die Immobilie identifiziert, die Grundlage für die Einstufung der Immobilie als getrenntes Eigentum darlegt, von beiden Ehegatten unterzeichnet und mit der Urkunde eingetragen wird. Obwohl sie nicht zwingend erforderlich ist, kann die Vereinbarung über eheliches Eigentum künftige Probleme mit dem Eigentumsrecht verhindern, indem sie Dritten – z. B. Immobiliengesellschaften – versichert, dass beide Ehegatten damit einverstanden sind, dass die Immobilie kein Gemeinschaftseigentum ist.

Unser Urkunden-Generator kann zusammen mit der Urkunde eine Vereinbarung über eheliches Eigentum erstellen.

Szenario 4: Die Urkunde ist für nicht miteinander verheiratete Personen bestimmt. Mindestens ein Eigentümer ist verheiratet und hält seinen Anteil als Gemeinschaftseigentum, aber sein Ehepartner ist nicht an der Transaktion beteiligt und wird nicht in die Urkunde aufgenommen.

So entsteht ein Szenario, in dem eine Person Eigentum als Gemeinschaftseigentum besitzt, ohne dass der Ehepartner dieser Person ebenfalls in die Urkunde aufgenommen wird. In dieser Situation ist es schwierig (vielleicht sogar unmöglich), eine Gütergemeinschaft mit Überlebensrecht zu begründen. Es gibt einfach keine anerkannte Möglichkeit, eine Überlebensregelung zu schaffen, die sowohl das Gemeinschaftseigentum des ungenannten Ehegatten (der nicht an der Transaktion beteiligt ist) als auch alle derzeitigen Eigentümer der Immobilie berücksichtigt.

Szenario 5: Die Urkunde geht an ein Ehepaar und mindestens eine weitere Person.

Dieses Szenario ähnelt Szenario 4, allerdings mit einem wichtigen Unterschied: Beide Ehegatten sind Vertragsparteien der Urkunde. In diesem Szenario ist sowohl die gemeinsame Nutzung als auch die gemeinsame Nutzung mit Überlebensrecht möglich, sofern die Ehegatten zunächst ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum aufteilen und in getrenntes Eigentum umwandeln.

Damit dies funktioniert, müssen die Ehegatten eine Teilungs- und Tauschvereinbarung abschließen, die jedem Ehegatten einen Anteil an der Immobilie als getrenntes Eigentum überträgt. Die Transaktion würde so behandelt, als ob sie zwischen nicht verwandten Parteien stattfände.

Die Eigentümer könnten das Eigentum als gemeinsame Mieter (Tenants in Common) übernehmen, indem sie die Formulierung „as tenants in common“ oder etwas Ähnliches in der Urkunde verwenden. Jede Partei – einschließlich der Ehegatten – wäre zu gleichen Teilen an der Immobilie beteiligt.

Alternativ könnten die Eigentümer das Eigentum als Miteigentümer mit Überlebensrecht übernehmen, indem sie eine entsprechende Formulierung in die Urkunde aufnehmen, eine Überlebensvereinbarung unterzeichnen und diese zusammen mit der Urkunde im Grundbuch des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, eintragen lassen.