Ein texanischer Bauunternehmer will Arbeitsplätze, Steuereinnahmen und mehr Geschäfte in den Westen von Orange County bringen, aber einige Einwohner sagten am Dienstagabend, dass sie alles andere als ein Buc-ee’s Travel Center vorziehen würden.
Buc-ee’s ist eine „grelle, ausgefallene, überdimensionierte texanische Tankstelle, Autowaschanlage und ein Mega-Convenience-Store, den die Einwohner von Efland weder wollen noch brauchen“, sagte Catherine Matthews, Einwohnerin von Efland, während einer öffentlichen Anhörung.
„Sie verletzen jeden Grundwert, jedes Leitbild, jedes Planungsziel, alles, worauf Orange County – ein fortschrittliches County im Staat North Carolina – stolz ist und woran es glaubt“, sagte sie.
Die 104 Hektar große Efland Station und ihr Buc-ee’s-Anker sind umstritten, seit sie im August für die ländliche Ausfahrt von der Interstate 85/40 in der Nähe der Bezirksgrenze zwischen Orange und Alamance vorgeschlagen wurden.
Matthews und 19 andere, die am Dienstag vor den Bezirksbeauftragten sprachen, waren unter den 111 Personen, die sich für die Anhörung angemeldet hatten. Obwohl Kommissar Earl McKee darauf drängte, den Rest noch vor Weihnachten zu hören, stimmte das Gremium dafür, die Anhörung am 5. und 12. Januar fortzusetzen.
Das Gremium könnte am 19. Januar über das Projekt der Efland Station abstimmen.
Der Plan von Buc-ee’s Ltd. sieht ein Buc-ee’s Travel Center mit 60 doppelseitigen Zapfsäulen zwischen den Ausfahrten 160 und 161 der Interstate 85/40 im westlichen Orange County vor. In der zweiten Bauphase könnten ein Hotel mit 120 Zimmern und über 223.000 Quadratmeter Produktions-, Büro-, Einzelhandels- und Restaurantflächen hinzukommen. Etwa 40 Hektar könnten als Freifläche genutzt werden, und die Gebäude könnten bis zu 60 Fuß hoch sein, mit Abwasserversorgung durch die Stadt Mebane und Wasserversorgung durch Orange-Alamance.
Nur das Reisezentrum ist nach dem derzeitigen Bebauungsplan nicht zulässig. Die Kommissare werden gebeten, einen Masterplan und einen bedingten Bebauungsplan zu genehmigen, der verkehrs- und umwelttechnische sowie andere Auflagen enthalten könnte. Wenn der Plan genehmigt wird, würde das Bezirkspersonal jeden Standortplan genehmigen, wenn er sich dem Bau nähert.
Buc-ee’s Arbeitsplätze, Steuergelder, Fans
Das Buc-ee’s Travel Center wäre das erste in North Carolina. Nach Angaben der Bezirksverwaltung beschäftigt das 38 Jahre alte Unternehmen mehr als 3.000 Mitarbeiter in 37 Geschäften – die meisten davon in Texas – und hat 10 weitere Projekte im Süden des Landes in Planung.
Das Unternehmen ist vor allem für seine Snacks, darunter die mit Karamell überzogenen Beaver Nuggets, und für seine preisgekrönten „saubersten Toiletten in Amerika“ bekannt.
Ihre Familie habe Buc-ee’s genossen, als sie in Texas lebte, und sie würde das Projekt gerne verwirklicht sehen, sagte Jennifer Landstrom dem Ausschuss.
„Sie sind gut organisiert, gut geführt, das Personal wird gut behandelt, und es gibt einen hervorragenden Kundenservice. Wir sind immer wieder überwältigt von der Auswahl an Lebensmitteln. Es ist nicht wie eine Tankstelle“, sagte sie. „Wir gehen immer gerne hin, um Geschenke für die Familie zu besorgen. Unsere Kinder lieben es sehr, und es ist ein einzigartiges Erlebnis.“
Die Mitarbeiter von Buc-ee’s müssen nach Angaben des Unternehmens strenge Standards erfüllen. Online-Bewertungen zufolge sind die Arbeitsschichten lang – bis zu 10 Stunden – mit sehr kurzen Pausen und Arbeitsessen. Angestellte in niedrigen Positionen beginnen jedoch bei etwa 15 Dollar pro Stunde, und zu den Vollzeitleistungen gehören Kranken-, Zahn- und Lebensversicherungen, bezahlter Urlaub und ein 401(k)-Programm.
In einem Bericht der Wirtschaftsförderung des Bezirks Orange von letzter Woche heißt es, dass das 40-Millionen-Dollar-Projekt in Efland bis zu 200 Vollzeitarbeitsplätze und 25 Millionen Dollar an jährlichen Einzelhandelsumsätzen bringen könnte, was dem Bezirk möglicherweise 1 Million Dollar an Grund- und Umsatzsteuereinnahmen bescheren würde. Der Staat könnte ebenfalls 1 Million Dollar an Umsatzsteuern und 6,5 Millionen Dollar an Gassteuereinnahmen erhalten.
Mehr Arbeitsplätze und Umsatz- und Grundsteuereinnahmen werden von der zweiten, zukünftigen Phase des Projekts erwartet.
Das unbebaute Land generiert derzeit nur 428,78 Dollar an Grundsteuereinnahmen für Orange County, da es als landwirtschaftlich ausgewiesen ist.
Anthony Weston drängte den Bezirk, auf dieser landwirtschaftlichen Identität aufzubauen und eine spezielle Kommission zu gründen, um die beste Nutzung des Geländes zu planen.
„Ich glaube, es ist etwas sehr Schönes passiert, nämlich dass der Vorschlag von Buc-ee’s uns auf die Idee gebracht hat, dass man mit diesem Land etwas Großes und Transformatives machen könnte“, sagte Weston.
Wachstum in Efland, Lebensqualität
Die Efland Station würde die ländliche Ausfahrt von Efland und die nicht inkorporierte Gemeinde mit bescheidenen Häusern, lokalen Unternehmen und Ackerland, die sie umgibt, dramatisch verändern.
Die Daten des Landkreises zeigen, dass das Gebiet sehr vielfältig ist, wobei mehr als die Hälfte der 531 Einwohner im Umkreis von einer Meile um den Standort als weiß, 41 % als schwarz und 8,5 % als hispanisch eingestuft werden. Fast 19 % der Einwohner verdienen nach Angaben des Bezirks weniger als 15.000 Dollar pro Jahr. Weitere 37,4 % verdienen zwischen 15.000 und 50.000 Dollar im Jahr.
Viele Gegner haben eine Gruppe gegründet, A Voice for Efland & Orange, die ihre Anhänger auffordert, ihre Website zu besuchen, E-Mails an die Kommissare zu schreiben und bei öffentlichen Anhörungen zu sprechen. Etwa 60 Menschen haben am 5. Dezember in Hillsborough gegen den Plan demonstriert.
Ihre Bedenken reichen von Verkehrs- und Lichtverschmutzung bis hin zu Umweltschäden und negativen Auswirkungen auf ihre Lebensqualität.
Buc-ee’s bedroht den „wunderschönen Ort mit vielen Bäumen, Ruhe, sauberem und frischem Brunnenwasser und einem Nachthimmel voller Sterne“, den seine Familie genießt, so Scott Buechler. Das Geschäft basiere auf veralteten fossilen Brennstoffen und biete „Sackgassen-Jobs“, sagte er.
„Ein riesiges Buc-ee’s mit 60 Zapfsäulen und 64.000 Quadratmetern kitschigem Einzelhandel verletzt eindeutig den Charakter der Efland-Gemeinde, die durch Bauernhöfe und Wälder, relative Ruhe und die Abwesenheit von Verkehrsstaus gekennzeichnet ist“, sagte Buechler.
Andere sprachen sich für Unternehmensinvestitionen, Arbeitsplätze und Steuereinnahmen aus, die die Erschwinglichkeit verbessern. Buc-ee’s wird es den Einwohnern ermöglichen, ihre Bedürfnisse in der Stadt zu befriedigen, und wird Gemeindeorganisationen und -programme unterstützen, sagte Leo Allison.
„Wir müssen diese Gelegenheit nutzen, denn Projekte wie dieses kommen nicht allzu oft vor“, sagte er.
Sam Gharbo bemerkte: „Es könnte schlimmer sein.“ Die Lage zwischen der Interstate und den Bahngleisen verursache bereits Licht und Lärm, sagte er, und nur ein Teil dessen, was der Bezirk zulassen könnte, werde asphaltiert werden.
„Es gibt Arbeitsplätze. In den folgenden Phasen schafft das Möglichkeiten für Unternehmer, es schafft auch Möglichkeiten für die Industrie, auch für den Transport, und Einnahmen für die Steuern, denn ich bin es leid, die führenden steuerzahlenden Bezirke im Staat zu sein“, sagte Gharbo.
Interstate-Lage, Kunden
Das Gelände ist seit langem als ideal für kommerzielle, industrielle und hochintensive Entwicklung gekennzeichnet. In einem neueren Entwurf des Gebietsplans für Buckhorn wird es als eines der „am besten für die wirtschaftliche Entwicklung geeigneten Grundstücke“ in der Region bezeichnet. Die Kommissare werden im Januar mehr darüber erfahren.
Die Vertreter des Unternehmens haben Bedenken zurückgewiesen, dass Buc-ee’s dem Missy’s Grill, dem M-Mart-Laden und anderen örtlichen Unternehmen Geld entziehen wird.
Die meisten Kunden kämen auf der Interstate vorbei, sagten sie und wiesen darauf hin, dass täglich bis zu 124.000 Fahrzeuge die Interstate 40/85 befahren. Es wird erwartet, dass Buc-ee’s täglich etwa 11.500 dieser Fahrzeuge anziehen wird, darunter 800 pro Stunde während der abendlichen Pendlerzeit und mehr als 1.200 während der samstäglichen Spitzenzeiten.
Die zweite Bauphase könnte 4.700 weitere Fahrzeuge pro Tag auf das Gelände bringen, wie eine Verkehrsstudie ergab.
Das wird Änderungen erforderlich machen, sagten die Beamten, darunter zwei rechts-ein, rechts-aus Einfahrten auf der Anliegerstraße, die parallel zur I-85/40 West verläuft. Zusätzliche Auffahrten würden zum U.S. 70/I-85 Connector und zur Mt. Willing Road führen.
Straßenverbesserungen könnten auch Ampeln an mehreren Kreuzungen, geänderte Abbiegespuren und die Schließung einer Ausfahrt der I-85/40 West an der Ausfahrt 160 umfassen. Autofahrer in Richtung Westen, die zur Mt. Willing Road wollen, müssten die Ausfahrt 161 nehmen, und Autofahrer, die von der Ben Johnston Road abbiegen wollen, müssten rechts abbiegen und an der neuen Einfahrt zur Efland Station wenden.
Umwelt- und Wasserbedenken
Eine weitere große Sorge ist die mögliche Beeinträchtigung der Umwelt und der regionalen Wasserqualität.
Buc-ee’s wird sechs doppelwandige, von Beton umschlossene Kraftstofftanks aus Glasfaser/Harz mit einem Fassungsvermögen von jeweils 40.000 Gallonen haben. Das Kraftstofflager und die Rohrleitungssysteme sind mit Sensoren ausgestattet, die auf Lecks überwachen, sagte die Anwältin Beth Trahos, die Buc-ee’s vertritt. Ein Leck würde einen Alarm auslösen und eine E-Mail an das Treibstoff- und Umweltteam senden, sagte sie.
Das Center for Biological Diversity und die Eno River Association haben in Briefen gegen das Projekt Bedenken über die Treibstofflagerung und den Abfluss von Regenwasser geäußert.
Zwei Bäche auf dem Gelände befinden sich in einem geschützten Wassereinzugsgebiet zwischen zwei kritischen Gebieten für den Lebensraum von Wildtieren und die Wasserqualität, sagten sie. Die Bäche entwässern auch in den Sevenmile Creek, der zu einem kritischen Wassereinzugsgebiet für den Eno River gehört.
„Es ist mir klar, dass die Einwohner von Orange County – und die (einheimischen, gefährdeten Arten) Carolina madtom, Neuse River waterdog und Atlantic pigtoe – alle viel mehr davon profitieren, wenn diese bewaldeten Flächen, offenen Felder und geschützten Wassereinzugsgebiete intakt gehalten werden, weil sie die Lebensqualität verbessern und dem Aussterben vorbeugen“, sagte Perrin de Jong, Anwalt des Center for Biological Diversity.
Das Projekt muss noch vom US-Umweltministerium und der Umweltkommission des Bezirks geprüft werden. Die Mitarbeiter des Landkreises arbeiten auch an den Anforderungen an das Regenwasser, sagte Planungsdirektor Craig Benedict.
Die Mitarbeiter des Bezirks haben die Kommissare außerdem gebeten, zusätzliche Umweltstudien für alle zukünftigen Baupläne zu verlangen.
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