Neuigkeiten & Artikel

In unserem letzten Artikel haben wir uns darauf konzentriert, einige der steuerlichen Missverständnisse beim Kauf und Besitz eines Hauses zu beseitigen. In diesem Artikel werden wir versuchen, die oft missverstandenen steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs oder der anderweitigen Veräußerung Ihres Hauptwohnsitzes zu klären. Im Allgemeinen ist jede Transaktion, die einen Gewinn abwirft, steuerpflichtig. Im Jahr 1997 beschloss der Kongress jedoch, die meisten Gewinne aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes steuerfrei zu stellen.

Als der Kongress ein Gesetz erließ, das es alleinstehenden Steuerzahlern erlaubte, bis zu 250.000 $ Gewinn aus dem Verkauf ihres Hauses (500.000 $ für verheiratete Paare) steuerfrei zu stellen, war man allgemein der Meinung, dass die meisten Menschen sich keine Sorgen mehr über steuerliche Konsequenzen machen müssten. Solange Sie das Haus mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz besaßen und nutzten, durften Sie den gesamten Gewinn, der diese Grenzen nicht überschritt, behalten. (Diese Ausnahmeregelung kann einmal alle zwei Jahre in Anspruch genommen werden).

Allerdings mussten einige Hausbesitzer aufgrund des rasanten Anstiegs des Immobilienmarktes in den folgenden Jahren feststellen, dass sie einen lange verschollenen Verwandten namens Uncle Sam hatten, der sie an ihrem neu erworbenen Vermögen beteiligen wollte, da ihre Gewinne die Ausschlussbeträge überstiegen. Plötzlich wurden Begriffe wie bereinigte Bemessungsgrundlage, Nettoverkaufserlöse und Kapitalgewinne sowie die Notwendigkeit, alle Quittungen von Home Depot aufzubewahren, wichtig. Lesen Sie weiter, um mehr über diese Begriffe zu erfahren:

Was ist Ihre bereinigte Bemessungsgrundlage?

• Das Finanzamt definiert die Bemessungsgrundlage als den Betrag Ihrer gesamten Kapitalanlage in eine Immobilie für Steuerzwecke. Bestimmte Ereignisse, die während Ihrer Besitzzeit eintreten, können Ihre Basis erhöhen oder verringern, was zu einer „angepassten Basis“ führt. Erinnern Sie sich an Ihre HUD-1-Abschlusserklärung, in der alle nicht abzugsfähigen Posten beim Kauf Ihres Hauses aufgeführt sind? Das ist Ihre Ausgangsbasis. Im Allgemeinen setzt sich Ihre bereinigte Basis wie folgt zusammen:

• Kaufpreis

Add:
• Abschlusskosten wie –

• Titelversicherung und Gebühren
• Gutachtergebühren
• Kreditauskunftsgebühren
• Steuerdienstgebühren
• Hochwasserzertifizierung
• Staatliche und örtliche Aufnahme, Stempel- und Übertragungssteuern
• Rechtsgebühren im Zusammenhang mit der Vollstreckung des Eigentumsrechts

• Wohnungsverbesserungen, die den Wert der Wohnung erhöhen, wie z. B. die Erneuerung des Daches, die Landschaftsgestaltung, eine neue Küche, ein Anbau, Zentralheizung und Klimaanlage. Reparaturen und Instandhaltung erhöhen den Wert eines Hauses nicht und sind daher nicht Teil Ihrer Bemessungsgrundlage
• Wiederherstellungskosten im Zusammenhang mit einem Diebstahl oder einem Unfall wie einem Wirbelsturm oder Erdbeben
• Steuergutschriften, die Sie nach 2005 für energetische Verbesserungen an Ihrem Haus erhalten haben
• Die Kosten für die Verlängerung von Versorgungsleitungen zum Grundstück

Weniger:
• Versicherungserlöse aus einem Diebstahl- oder Unfallschaden
• Steuerlich absetzbarer Anteil eines Diebstahl- oder Unfallschadens
• Abschreibungen aus der Vermietung oder der geschäftlichen Nutzung des Hauses
• Alle aufgeschobenen Gewinne aus Verkäufen, die vor dem Mai 1997 nach dem Steuergesetz getätigt wurden
• Alle vom Einkommen ausgeschlossenen Tilgungen von qualifizierten Hauptwohnsitzschulden

Wenn Sie einen Bauunternehmer mit dem Bau Ihres Hauses beauftragt haben, gehören zu Ihrer Bemessungsgrundlage auch die Kosten für das Grundstück, die Arbeit und die Materialien, die Architekten- und Anwaltshonorare sowie die Zähler- und Anschlussgebühren. Die Kosten für Ihre eigene Arbeit sind nicht enthalten.

In bestimmten Fällen wird Ihre Basis nicht durch die Kosten bestimmt. Wenn Sie eine Immobilie als Geschenk erhalten, ist Ihre Basis die bereinigte Basis des Schenkers. Wenn Sie eine Immobilie erben, entspricht Ihre Basis dem Marktwert zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Die Art und Weise, wie Ihre Bemessungsgrundlage ermittelt wird, kann steuerlich einen großen Unterschied ausmachen. Nehmen wir an, eine ältere Mutter erwägt die Alternative, das Eigentum an ihrem Haus mit einem bereinigten Wert von 75.000 US-Dollar auf ihren erwachsenen Sohn zu übertragen, mit dem sie nicht zusammenlebt, anstatt es ihm zu vererben. Wenn sie das Eigentum an ihrem Sohn zu Lebzeiten überträgt, hat sie eine Schenkung vorgenommen. In diesem Fall erhält der Sohn den Grundwert von 75.000 USD seiner Mutter. Wenn er das Haus später für 300.000 $ verkauft, ohne es als Hauptwohnsitz einzurichten, muss er den Gewinn in Höhe von 225.000 $ versteuern. Da es sich nicht um seinen Hauptwohnsitz handelt, gibt es keinen Ausschluss. Wenn er jedoch mindestens zwei Jahre lang in dem Haus wohnt, wird es zu seinem Hauptwohnsitz. Wenn er das Haus später für 300.000 $ verkauft, schuldet er keine Steuern, da er die Ausnahmeregelung für den Erstwohnsitz in Höhe von 250.000 $ in Anspruch nehmen kann, obwohl seine Bemessungsgrundlage nur 75.000 $ beträgt.
Wenn er das Haus von seiner Mutter erbt, der Marktwert zu diesem Zeitpunkt 300.000 $ beträgt und er es sofort für 300.000 $ verkauft, fällt kein steuerpflichtiger Gewinn an, da seine Bemessungsgrundlage dem Marktwert zum Zeitpunkt des Todes entspricht. Es spielt keine Rolle, ob er zu irgendeinem Zeitpunkt in dem Haus gelebt hat oder nicht.

Auch in Fällen, in denen ein Ehegatte den Anteil des anderen an der ehelichen Wohnung im Zuge der Scheidung kauft, nehmen geschiedene Paare im Allgemeinen die Basis des anderen und verbuchen keinen Gewinn aus der Übertragung.

Wie wird der Nettoverkaufserlös berechnet?

Sie müssen sich auf Ihr HUD-1 vom Verkauf beziehen. Der Nettoverkaufserlös setzt sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

• Verkaufspreis

Abzüglich:
• Verkaufsprovisionen
• Staatliche und örtliche Grunderwerbs- und Eintragungssteuern und -gebühren
• Ausbesserungskosten wie Malerarbeiten, Instandhaltung und Reparaturen, um die Immobilie verkaufsfähiger zu machen

Wie berechnet man den Gewinn?

Ihr Gewinn wird ermittelt, indem Sie Ihre bereinigte Basis von Ihrem Nettoverkaufserlös abziehen.

Müssen Sie den Verkauf in Ihrer Steuererklärung angeben?

Im Allgemeinen sind Sie nicht verpflichtet, den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes zu melden, wenn Sie den gesamten Gewinn ausschließen können (und sich dafür entscheiden), es sei denn, Sie haben das Formular 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions (Erlöse aus Immobilientransaktionen) erhalten, das im Falle eines Hausverkaufs ausgestellt wird, wenn der Erlös die Ausschlussgrenzen überschreitet. Wenn der Erlös meldepflichtig ist, wird er auf dem Formular 8949, Verkäufe und andere Veräußerungen von Kapitalvermögen, und auf Schedule D, Kapitalgewinne und -verluste, als kurzfristiger Kapitalgewinn angegeben, wenn Sie Ihr Haus ein Jahr oder weniger gehalten haben, und als langfristiger, wenn Sie die Immobilie länger als ein Jahr gehalten haben.

Kurzfristige Gewinne werden auf der Grundlage der normalen Einkommenssätze besteuert. Der Satz für langfristige Kapitalgewinne liegt je nach Steuerklasse zwischen 0 % und 20 %.

Kann man einen Verlust aus dem Verkauf des Eigenheims absetzen?

Ein Verlust aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes ist nicht absetzbar, da er als persönliches Eigentum betrachtet wird.

Kann ich Gewinne aus dem Verkauf eines Zweitwohnsitzes, einer Mietwohnung oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ausschließen?

Die Ausschlussregeln gelten nur für den Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Mit dem Housing and Economic Recovery Act von 2008 (HERA) wurden die Regeln für Häuser geändert, die nicht während des gesamten Fünfjahreszeitraums als Hauptwohnsitz genutzt und nach 2008 verkauft wurden. Nach bisherigem Recht hatten Hausbesitzer Anspruch auf die Ausnahmeregelung für den Verkauf eines Hauptwohnsitzes, solange der Zwei-von-Fünf-Test erfüllt war. Unter HERA basiert der Ausschluss jedoch auf dem Zeitraum, in dem die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird (qualifizierte Nutzung), im Gegensatz zu jeder anderen Nutzung, die nach dem 1. Januar 2009 beginnt (nicht qualifizierte Nutzung), die nicht ausgeschlossen wird und eine Kapitalertragssteuer auslösen könnte.

Ein Beispiel: Ein alleinstehender Steuerzahler hat am 1. Januar 2009 eine Zweitwohnung gekauft und verkauft sie zehn Jahre später am 1. Januar 2019, wobei er sie nur in den Jahren 2016 bis 2018 als Hauptwohnsitz nutzt. Der Zwei-von-Fünf-Test ist erfüllt, aber da die Wohnung nur während 30 % des gesamten Besitzzeitraums (drei der zehn Jahre) als Hauptwohnsitz genutzt wurde, wird die Obergrenze für den Ausschluss von Kapitalgewinnen auf 30 % oder 75.000 USD (250.000 USD x 30 %) reduziert.

Es gibt Bestandsschutzbestimmungen für bestehende Besitzer von Zweitwohnungen, die es ermöglichen, jeden Zeitraum des Besitzes vor 2009 als qualifizierte Nutzung zu behandeln.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar hat am 1. Januar 2005 eine Zweitwohnung gekauft und verkauft sie am 1. Januar 2015, wobei es die Wohnung nur in den Jahren 2013 und 2014 als Hauptwohnsitz nutzt. Im Gegensatz zum vorherigen Beispiel, bei dem der Steuerpflichtige nur drei Jahre lang die Voraussetzungen für die Nutzung erfüllte, gelten nach der HERA-Grandfathering-Regelung sechs der zehn Jahre für die Steuerbefreiung (2005 bis 2008 sowie 2013 und 2014). Infolgedessen kann das Paar 60 % des Gewinns von 500.000 USD, d. h. 300.000 USD, von der Steuer ausnehmen.

Müssen Sie das Haus gleichzeitig besitzen und nutzen, um die Ausnahmeregelung in Anspruch nehmen zu können?

Die Anforderungen an die zweijährige Nutzung und den zweijährigen Besitz können zu unterschiedlichen Zeiten innerhalb des Fünfjahreszeitraums erfüllt werden. Ein gutes Beispiel sind Personen, die eine Mietwohnung mit einer Kaufoption erwerben. Nach dem Kauf der Mietwohnung zählt die Zeit, in der sie als Mieter in der Wohnung gelebt haben, für die Zwecke der Ausnahmeregelung als Nutzung der Wohnung, auch wenn sie zu diesem Zeitpunkt nicht Eigentümer der Wohnung waren.

Können Sie die Ausnahmeregelung auch in Anspruch nehmen, wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht in der Wohnung leben?

Sie müssen zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht in der Wohnung leben, um die Ausnahmeregelung in Anspruch nehmen zu können. Die zweijährigen Besitz- und Nutzungsvoraussetzungen können jederzeit während der fünf Jahre vor dem Verkaufsdatum erfüllt werden. Das bedeutet, dass Sie bis zu drei Jahre vor dem Verkauf aus dem Haus ausziehen und es vermieten können und trotzdem Anspruch auf den Ausschluss haben (vorbehaltlich der oben genannten HERA-Beschränkungen). Es ist wichtig, dass Sie diesen Zeitraum im Auge behalten und dokumentieren, um sicherzustellen, dass Sie das Haus vor Ablauf der Dreijahresfrist verkaufen.

Müssen Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauses zum Kauf eines anderen Hauses verwenden, um den Gewinn von der Steuer auszuschließen?

Nein. Vor der Gesetzesänderung im Jahr 1997 musste ein Hausbesitzer, um die Zahlung von Steuern auf den Verkauf eines Hauses zu vermeiden, den Verkaufserlös zum Kauf eines anderen Hauses verwenden, das mindestens so viel kostete wie der Betrag, für den das alte Haus verkauft wurde. Selbst dann handelte es sich um einen Aufschub des Gewinns, nicht um einen Ausschluss. Jeder aufgeschobene Gewinn wurde von der bereinigten Bemessungsgrundlage des neuen Hauses abgezogen, wodurch sich der Gewinn bei einem künftigen Verkauf, bei dem es keine Ersatzwohnung gab, erhöhte. Hausverkäufer, die 55 Jahre oder älter waren, konnten eine einmalige Steuerbefreiung von bis zu 125.000 Dollar Verkaufsgewinn in Anspruch nehmen. Dieses Gesetz gilt nicht mehr. Nach geltendem Recht ist jeder qualifizierte Gewinn bis zur Höhe der oben genannten Freibeträge steuerfrei. Sie müssen kein Ersatzhaus kaufen, und es gibt auch keine Gewinnstundung.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Victor C. Belgiorno unter 516-861-3704 oder [email protected] oder an Bob Jahelka unter 516-861-3707 oder [email protected].