Die Scheidungsanwältin Carmela M. Miraglia untersucht die vielen Fragen, die sich darauf auswirken, ob ein Ehepartner nach einer Scheidung die „eheliche Wohnung“ behalten kann oder sollte.

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Eine der ersten Fragen, die die meisten Menschen bei einer Scheidungsberatung stellen, ist „Kann ich das Haus behalten?“ Die meisten Anwälte für Familienrecht wissen, dass die Standardantwort „es kommt darauf an“ lautet, gefolgt von „nur weil man es kann, heißt das nicht, dass man es auch sollte“. Für manche scheidende Ehegatten wird das Behalten (oder der Verbleib) der ehelichen Wohnung zum sprichwörtlichen weißen Wal in der Scheidung, der ihre Aufmerksamkeit dominiert und ihre Verhandlungsposition in anderen wichtigen Fragen verzerrt.

Wie bei vielen anderen Scheidungsfragen auch, gehen Fragen rund um die eheliche Wohnung oft in die großen Kategorien, die eine Scheidung definieren, über, wie etwa das Sorgerecht für die Kinder, der Unterhalt für die Kinder und die Aufteilung des ehelichen Vermögens. So kann das Recht eines Ehegatten, die eheliche Wohnung nach der Scheidung weiter zu nutzen, durch Sorgerecht, Unterhalt und Vermögen beeinflusst werden. Gleichzeitig verbinden die Parteien oft starke Emotionen mit der ehelichen Wohnung, was sie zu einer der schwierigsten Fragen bei einer Scheidung macht.

Es gibt mehrere Fragen, die zu bedenken sind, bevor die frühere eheliche Wohnung zu einer Priorität bei Ihrer Scheidung wird. Dazu gehören grundlegende Fragen der Finanzbuchhaltung, strategische Überlegungen in Ihrer Verhandlung, rechtliche Bedenken und eine ehrliche Selbstreflexion über die emotionale Dynamik, die mit der Frage verbunden ist: Wer behält die eheliche Wohnung bei einer Scheidung?

Fünf Fragen: Wer behält das Haus bei einer Scheidung?

Welche Partei die eheliche Wohnung nach einer Scheidung behält, ist oft eine komplizierte Frage, insbesondere in Fällen, in denen beide Parteien die Wohnung behalten wollen. Hier sind 5 Fragen, die die Parteien berücksichtigen sollten, wenn sie entscheiden, ob sie das Haus bei der Scheidung behalten wollen:

  1. Wo werden Ihre Kinder wohnen, und wie lange werden sie dort leben?
  2. Ist genug Vermögen vorhanden, damit Sie oder Ihr Ehepartner den Anteil der anderen Partei an dem Haus aufkaufen können?
  3. Werden Sie über ein ausreichendes Einkommen und einen ausreichenden Cashflow verfügen, um sich das Haus nach der Scheidung leisten zu können?
  4. Wie lange werden Sie nach der Scheidung in der Wohnung bleiben, wenn Sie den Anteil der anderen Partei nicht aufkaufen?
  5. Kann ich meinen Ehepartner zwingen, das Haus während der Scheidung zu verlassen?

Abhängig davon, wie Sie diese Fragen beantworten, kann es sowohl emotional als auch finanziell sinnvoller sein, alternative Wohnmöglichkeiten zu schaffen.

Das Sorgerecht für die Kinder kann sich darauf auswirken, wer die eheliche Wohnung behält

Bei einer strittigen Scheidung kann die Entscheidung des Gerichts über das Sorgerecht für die Kinder ein wichtiger Faktor dafür sein, welcher Ehepartner die eheliche Wohnung erhält. Insbesondere dann, wenn ein Ehegatte nach der Scheidung für eine gewisse Zeit in der ehelichen Wohnung leben möchte, ohne die Anteile des anderen Ehegatten zu erwerben, werden die Richter wahrscheinlich die Bedürfnisse der Kinder berücksichtigen, wenn ein Elternteil die weitere Nutzung der Wohnung beantragt. Im Allgemeinen ist ein Elternteil, der das alleinige oder geteilte Sorgerecht hat, besser in der Lage, die Wohnung nach der Scheidung weiter zu nutzen als ein nicht sorgeberechtigter Elternteil, der nur eine begrenzte Elternzeit hat.

Die Gründe dafür, dass ein Elternteil weiterhin mit den Kindern in der ehemaligen ehelichen Wohnung wohnen darf, sind vielfältig. Die Richter sind oft der Ansicht, dass eine solche Regelung die Stabilität der Kinder fördert, die gerade die Schwierigkeiten und das Trauma der Scheidung ihrer Eltern erlebt haben. Eine weitere häufige Frage ist, ob der primäre Elternteil über die finanziellen Mittel verfügt, um eine neue Wohnung für die Kinder zu beschaffen, wenn die eheliche Wohnung verkauft wird. In manchen Fällen gewähren die Richter einem Elternteil nach der Scheidung eine mehrmonatige oder mehrjährige Nutzungszeit, um sicherzustellen, dass die Kinder ein Dach über dem Kopf haben, zumindest bis der Elternteil finanziell wieder auf eigenen Füßen stehen kann.

Bei Eheleuten ohne minderjährige Kinder geht es bei der Frage, wer die eheliche Wohnung behält, oft nur um finanzielle Fragen. Wenn Kinder im Spiel sind, ist es jedoch nicht ungewöhnlich, dass ein Gericht einem Elternteil erlaubt, nach der Scheidung für einige Jahre in der Wohnung zu bleiben.

Sind Sie vermögend genug, um Ihren Ehepartner aus der ehelichen Wohnung herauszukaufen?

Bei vielen Scheidungen ist die eheliche Wohnung der Inbegriff des „gemeinsamen ehelichen Vermögens“, was die eheliche Wohnung zu einem der wertvollsten Vermögenswerte macht, die bei der Scheidung aufgeteilt werden. Die Gerichte versuchen häufig, das Eigenkapital der ehelichen Wohnung zu gleichen Teilen aufzuteilen. Daher muss ein Ehegatte, der die eheliche Wohnung nach einer Scheidung behalten will, in der Regel auf seinen Anteil an seinem eigenen Vermögen zurückgreifen, um den Anteil des anderen Ehegatten an der Wohnung „auszukaufen“.

(Beispiel: Wenn die sich scheidenden Ehegatten ein Eigenkapital von 500.000 $ in der ehelichen Wohnung haben, muss der Ehegatte, der die Wohnung behalten will, in der Regel zustimmen, 250.000 $ an den anderen Ehegatten zu zahlen, um dessen 50 %igen Anteil an der Wohnung zu erhalten. Wenn der Ehegatte, der das Haus behalten will, nicht über ein zusätzliches Vermögen von 250.000 $ verfügt, wird die Durchführung eines solchen Auskaufs schwierig.)

Ein Auskauf muss nicht unbedingt mit Bargeld erfolgen – Sie können die Kosten mit anderen ehelichen Vermögenswerten wie einem Auto, einem Pensionsfonds oder vielleicht sogar mit Zahlungen im Laufe der Zeit ausgleichen, um die Anfangskosten zu decken. Ehegatten mit begrenztem Vermögen müssen jedoch sorgfältig abwägen, ob es sich wirklich lohnt, all ihre anderen Vermögenswerte zu opfern, um ein Haus zu behalten. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass die Immobilienpreise in der Geschichte der Vereinigten Staaten in Bezug auf die Wertsteigerung kaum die Inflation übertroffen haben. Immobilieninvestitionen – insbesondere Wohnimmobilien – haben außerdem erhebliche Kosten, die von Immobiliensteuern über Hypothekenzinsen bis zum Kauf eines neuen Dachs alle 20 Jahre reichen. (Es sei darauf hingewiesen, dass Mietwohnungen eine Reihe von Steuervorteilen bieten, die konventionellen Eigenheimbesitzern in Bezug auf Buchführungskosten nicht zur Verfügung stehen). Im Gegensatz dazu haben sich Investitionen in den Aktienmarkt – trotz aller Abstürze im Laufe der Jahre – seit 1928 um das Fünffache besser entwickelt als Immobilieninvestitionen.

Ein Ehegatte, der sein gesamtes Vermögen nach der Scheidung in eine einzige Wohnimmobilie steckt, opfert wahrscheinlich das Potenzial für große Gewinne auf dem Aktienmarkt im Laufe der Zeit. Eine Möglichkeit, darüber nachzudenken, ist ein einfacher Blick auf den Wirtschaftscrash von 2008. Ende 2016 übertraf der Anstieg des Aktienmarktes den des Immobilienmarktes in 20 von 24 Ballungsräumen in den Vereinigten Staaten. Zumindest von 1928 bis 2019 sind die Daten ziemlich eindeutig: Investitionen in Aktien sind besser als Investitionen in Immobilien. Ehegatten sollten diese Tatsache berücksichtigen, bevor sie ihr gesamtes Vermögen nach der Scheidung in die eheliche Wohnung stecken.

Die Berechnung des Kaufpreises für die eheliche Wohnung kann schwierig sein. Häufig beauftragen die sich scheidenden Ehegatten jeweils einen Immobiliengutachter mit der Bewertung des Hauses, und es ist üblich, dass der Kaufpreis auf der Grundlage des höheren Wertes berechnet wird. Wenn beide Parteien das Haus behalten wollen, wird die Sache noch komplizierter, da die Richter häufig wenig Geduld für einen „Bieterkrieg“ haben. Die Parteien, die über einen Buyout verhandeln, müssen auch abwägen, ob durch den Buyout bestimmte Transaktionskosten gesenkt werden können, z. B. die Maklerprovision, die in den Buyout-Preis einfließen könnte.

Schließlich ist zu beachten, dass ein Ehegatte, der den Anteil der anderen Partei am Haus kaufen will, in der Regel auch alle Hypotheken auf die Immobilie refinanzieren muss, damit der Name der anderen Partei aus der Hypothek gestrichen wird. Für Parteien mit schlechter Bonität oder begrenztem Einkommen oder Vermögen kann es schwierig sein, eine Refinanzierung zu erhalten. Eine Schlüsselfrage in solchen Fällen ist, wie lange eine Partei Zeit hat, um eine Refinanzierung zu erhalten, und was mit der Immobilie geschieht, wenn sie keine Hypotheken refinanzieren kann.

Will You Have the Cash Flow to Maintain the Marital Home if You Keep It?

In einigen Fällen haben Gerichte in Massachusetts entschieden, dass die Nutzung der ehelichen Wohnung durch eine Partei nach einer Scheidung als Bestandteil des Kindesunterhalts angesehen werden kann. Nach dieser Theorie muss der nicht sorgeberechtigte Elternteil auf einen künftigen Verkauf der Wohnung warten und damit seinen Anteil an der Vermögensaufteilung aufschieben, während der sorgeberechtigte Elternteil mit den Kindern in der Wohnung wohnt. In einigen Fällen kann der nicht sorgeberechtigte Elternteil sogar dazu verurteilt werden, die Kosten für das Haus als Teil des Kindesunterhalts zu tragen.

Häufiger ist es so, dass der in der ehelichen Wohnung lebende Elternteil für 100 % der mit dem Haus verbundenen Kosten aufkommt. Solche Eltern können (und tun es oft) Unterhaltszahlungen für ihre Kinder erhalten, die sie dann (zusammen mit ihren anderen Einkommensquellen) für die Bezahlung des Hauses verwenden. Für geschiedene Ehepartner mit begrenzten Mitteln kann dies dazu führen, dass die Partei „hausarm“ wird.

Investopedia definiert „hausarm“ wie folgt:

Hausarm ist ein Begriff, der verwendet wird, um eine Person zu beschreiben, die einen großen Teil ihres Gesamteinkommens für Wohneigentum ausgibt, einschließlich Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Wartung und Versorgungsleistungen. Personen, die sich in dieser Situation befinden, haben wenig Geld für Freizeitaktivitäten und haben oft Probleme, anderen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, wie z. B. Zahlungen für ein Fahrzeug.

Wir hören regelmäßig von Ehepartnern, die bei einer Scheidung hart darum kämpfen, die eheliche Wohnung zu behalten, um sie dann ein oder zwei Jahre später zu verkaufen, weil der Unterhalt der Wohnung einfach zu teuer ist. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass geschiedene Ehegatten nach einer Scheidung zwei Haushalte unterhalten müssen – einen für jeden ehemaligen Ehegatten – anstelle eines einzigen Hauses. Durch die Notwendigkeit zweier Haushalte werden die Mittel für beide Parteien knapper. Wenn es darum geht, für die frühere eheliche Wohnung zu zahlen, hat ein Ehegatte oft Schwierigkeiten, die Betriebs- und Unterhaltskosten für eine Immobilie zu tragen, die ursprünglich den Wohnbedarf der gesamten Familie decken sollte.

Das eheliche Haus mit nur einer Einkommensquelle zu bezahlen und zu erhalten, kann sich als schwieriger erweisen, als viele Parteien sich vorstellen. Selbst wenn Sie der Hauptverdiener für Ihre Familie waren, ist es oft ein Fehler anzunehmen, dass die Kosten für den Unterhalt der ehelichen Wohnung nach der Scheidung einfacher sein werden. Ohne die zusätzliche Fürsorge Ihres Ehepartners fallen wahrscheinlich zusätzliche Unterhaltskosten an, die Sie einkalkulieren müssen. So müssen Sie vielleicht eine Rasenfirma beauftragen, die sich um den Garten kümmert, einen „Handwerker“, der kleinere Mängel behebt, oder eine Haushälterin, die bei der Reinigung hilft. Ohne die zusätzlichen Hände Ihres ehemaligen Ehepartners haben Sie vielleicht nicht die Zeit, an den Wochenenden alle Aufgaben zu erledigen, da Sie sich auch noch um den Haushalt, den Einkauf und die Aktivitäten der Kinder kümmern müssen.

Ehepartner, die während einer Scheidung um die eheliche Wohnung kämpfen und dann Erfolg haben, können schnell feststellen, dass sie einen größeren Teil ihres Einkommens für ihre Hypothek und die damit verbundenen Kosten für das Haus, um das sie gekämpft haben, ausgeben müssen, so dass sie „haushaltsarm“ werden. Bevor die Parteien bei einer Scheidung versuchen, die eheliche Wohnung zu behalten, müssen sie ihr Budget für die Zeit nach der Scheidung sorgfältig planen. Eine Differenz von 500 Dollar pro Monat mag gering erscheinen, aber sie kann den Unterschied ausmachen zwischen einem Leben von „Gehaltsscheck zu Gehaltsscheck“ und einem Polster für die kommenden Jahre.

Als Teil des Haushaltsplanungsprozesses sollten die Ehegatten Folgendes berücksichtigen:

a. Alle wiederkehrenden Ausgaben im Zusammenhang mit dem Haus, einschließlich Hypothek, Immobiliensteuern, Versorgungsleistungen und Unterhaltskosten.

b. Schätzung größerer regelmäßiger Ausgaben, wie z.B. die Erneuerung des Daches, Außenanstriche oder der Austausch eines Heizkessels.

c. Berechnen Sie alle anderen wöchentlichen und monatlichen Lebenshaltungskosten.

d. Ermitteln Sie alle Einkommensquellen, einschließlich Arbeitseinkommen, Unterhaltszahlungen für Kinder oder Alimente sowie mögliche Steuergutschriften und -erstattungen.

e. Ihr finanzielles „Polster“ – d.h. alle Ihre liquiden Mittel, mögliche Kreditquellen und andere Bargeldquellen, falls Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Wie lange wollen Sie nach der Scheidung in der ehelichen Wohnung bleiben?

Ein Kampf um die eheliche Wohnung bei einer Scheidung kann sehr sinnvoll sein, wenn Sie beabsichtigen, den Anteil Ihres Ehepartners an der Wohnung auszukaufen. Für Parteien, die nur für eine begrenzte Anzahl von Jahren nach der Scheidung in der ehelichen Wohnung leben wollen, ist die Rechnung schwieriger.

Wie bereits erwähnt, berücksichtigen die Gerichte häufig Anträge von Eltern, die mit ihren Kindern für eine gewisse Zeit weiterhin in der ehelichen Wohnung leben wollen, selbst wenn der antragstellende Elternteil nicht über das nötige Vermögen verfügt, um den Anteil der anderen Partei an der Wohnung aufzukaufen. Der Verbleib in der ehelichen Wohnung kann unter diesen Umständen jedoch erhebliche Nachteile mit sich bringen. Dazu gehören:

  • Sie müssen das Haus aus Ihrem verfügbaren Einkommen bezahlen – Ehemalige Ehegatten, die nach der Scheidung für einen begrenzten Zeitraum einen begrenzten Unterhalt für Kinder oder Alimente erhalten, müssen sich fragen, ob es wirklich sinnvoll ist, ihre begrenzten Mittel für ein teures Haus auszugeben.
  • Sie werden das Haus trotzdem verkaufen und das Eigenkapital aufteilen müssen – Auch wenn das Wohnen im Haus ein Trost sein mag, ist es wichtig, daran zu denken, dass der andere Ehepartner nach einem Verkauf immer noch Anspruch auf seinen Anteil von 50 % des Wertes hat.
  • Die Bezahlung von Reparaturen und Instandhaltung kann eine Herausforderung sein – Was passiert, wenn das Haus nach der Scheidung ein neues Dach braucht? Während die Partei, die außerhalb des Hauses wohnt, vielleicht bereit ist, auf ihren Anteil am Verkaufserlös zu warten, kann es eine andere Sache sein, diese Partei zu bitten, für größere Reparaturen zu zahlen. Ein Problem, wenn man einer Partei erlaubt, nach der Scheidung für längere Zeit in der Wohnung zu bleiben, besteht darin, dass die Wohnung verfallen kann, was sich negativ auf den späteren Verkaufspreis auswirkt.
  • Wie lange werden Sie dort bleiben? – Wir sehen häufig Vereinbarungen und Anordnungen, die es einem Ehepartner erlauben, nach der Scheidung zwischen 1 und 5 Jahren in der Wohnung zu wohnen. In einigen Fällen ist die Wohndauer an die Volljährigkeit eines oder mehrerer Kinder, an die Vollendung des 18. Lebensjahres oder an den Abschluss der High School oder des Colleges gebunden. Je länger die Wohnzeit ist, desto größer ist die Belastung für die nicht in der Wohnung lebende Partei, die auf ihren Anteil am Erlös warten muss, und desto schwieriger wird die Situation für beide Parteien.

Kann ich meinen Ehepartner zwingen, die eheliche Wohnung zu verlassen, bevor die Scheidung abgeschlossen ist?

Wenn Sie es noch nicht bemerkt haben, scheut sich der Lynch & Owens Blog nicht, den Gesetzgeber von Massachusetts dafür zu kritisieren, dass er es versäumt hat, alberne Gesetze zu aktualisieren. Wenn es jedoch um Anordnungen zur „Räumung der ehelichen Wohnung“ geht, wird die Legislative sozusagen geschont. Bei Räumungsanordnungen müssen wir unsere Frustration an die Richter der Nachlass- & Familiengerichte richten.

Massachusetts hat ein klares Gesetz, das erfüllt sein sollte, bevor ein Gericht einen Ehepartner zwingt, die eheliche Wohnung während einer Scheidung zu „räumen“. Chapter 208, s. 34B sieht vor:

Jedes Gericht, das für Scheidungsklagen zuständig ist, … kann bei Einleitung einer solchen Klage … anordnen, dass der Ehemann oder die Ehefrau unverzüglich die eheliche Wohnung für einen Zeitraum von höchstens neunzig Tagen zu räumen hat, und auf weiteren Antrag für einen weiteren bestimmten Zeitraum, den das Gericht für notwendig oder angemessen hält, wenn das Gericht nach einer Anhörung feststellt, dass die Gesundheit, die Sicherheit oder das Wohlergehen der Partei, die den Antrag stellt, oder der minderjährigen Kinder, die bei den Parteien wohnen, gefährdet oder wesentlich beeinträchtigt würde, wenn eine solche Anordnung nicht erlassen würde.

Mit anderen Worten verlangt das „Räumungsgesetz“ von Massachusetts, dass ein Gericht feststellt, dass die „Gesundheit, die Sicherheit oder das Wohlergehen“ einer Partei oder eines minderjährigen Kindes „gefährdet oder erheblich beeinträchtigt“ wird, wenn nicht ein Ehepartner unfreiwillig aus der Wohnung entfernt wird, während die Scheidung anhängig ist. In der Praxis ignorieren die Richter der Nachlass- und Familiengerichte diese Rechtsnorm und zwingen so einen Ehegatten, die Wohnung zu verlassen, selbst wenn es keine Beweise für eine erhebliche Gefährdung oder Beeinträchtigung gibt.

Es besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass die Rechtsnorm „Räumung“ ein geringeres Maß an Risiko voraussetzt als das, was für eine 209A-Missbrauchsverhütungsanordnung erforderlich ist, aber nicht sehr viel geringer. Im Allgemeinen sollte die bloße Tatsache, dass sich die Eheleute scheiden lassen, nicht ausreichen, um den Standard der erheblichen Schädigung oder Beeinträchtigung zu erfüllen.

Natürlich ist ein Gesetz bedeutungslos, wenn die Richter es nicht befolgen. Und in Massachusetts ignorieren viele Richter einfach das Räumungsgesetz und entscheiden sich stattdessen für einstweilige Verfügungen, die einem Ehegatten während der Scheidung die „ausschließliche Nutzung der ehelichen Wohnung“ zugestehen, was den anderen Ehegatten zwingt, die Wohnung zu verlassen. Um es klar zu sagen: Die Formulierung „Nutzung und Genuss“ stammt aus dem Immobilienrecht (und/oder dem Mietrecht), aber es scheint keine Rechtsgrundlage für den Erlass einer solchen Anordnung in einem Scheidungsfall zu geben.

(Anmerkung des Herausgebers: Das Räumungsstatut ist so eng gefasst, dass es das einzige Rechtsmittel für Richter sein sollte, die versuchen, einen Ehepartner im Rahmen einer Scheidung aus der ehelichen Wohnung zu entfernen. Es gibt eigentlich keine vertretbare Grundlage für die Entfernung eines Ehegatten aus der Wohnung auf der Grundlage einer einfachen einstweiligen Anordnung gemäß Ch. 208, s. 28A. Nichtsdestotrotz werden „use and enjoyment“-Anordnungen von Richtern regelmäßig verwendet, um das Räumungsstatut zu umgehen.)

Aufgrund der besonderen Natur von einstweiligen Anordnungen vor dem Nachlassgericht haben sich weder das Berufungsgericht noch der Supreme Judicial Court von Massachusetts seit 2005 mit dem Räumungsstatut befasst. In der Praxis bedeutet dies, dass Richter, die einen Ehegatten per einstweiliger Verfügung zum Verlassen der Wohnung auffordern, wenig oder gar keinen Druck von den Berufungsgerichten bekommen. Unterm Strich verlangen Richter in Massachusetts häufig, dass ein Ehepartner die eheliche Wohnung während einer Scheidung auf drei Arten verlässt:

  • 209A Missbrauchsverhinderungsanordnungen (häusliche Unterlassungsanordnungen)
  • Räumungsverfügungen gemäß Ch. 208, s. 34B
  • Vorläufige Anordnungen, die einer Partei die „alleinige Nutzung und den Genuss“ der ehelichen Wohnung gewähren

CDFAs können helfen: Soll ich die eheliche Wohnung nach meiner Scheidung behalten?

Eine Beratung durch einen Certified Divorce Financial Analyst (CDFA) ist oft eine gute Idee vor, während oder nach Ihrer Scheidung. Ein CDFA kann Ihnen bei der Analyse Ihres Budgets helfen, um festzustellen, ob Sie nach der Scheidung über das Einkommen und den Cashflow verfügen, um sich das Haus allein leisten zu können. Darüber hinaus kann ein CDFA Ihnen helfen, die Unterschiede zwischen Investitionen in einen „toten Vermögenswert“ wie ein Eigenheim und liquideren Vermögenswerten zu verstehen, die auf lange Sicht Investitionserträge generieren können.

Über den Autor: Carmela M. Miraglia ist Scheidungsanwältin in Massachusetts und Anwältin für Familienrecht auf Cape Cod bei Lynch & Owens, mit Sitz in Hingham, Massachusetts und East Sandwich, Massachusetts. Sie ist auch Mediatorin für South Shore Divorce Mediation.

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