Der Entwicklungsprozess von Gewerbeimmobilien: Was Sie wissen müssen

Es gibt eine Variante des Immobilienverkaufs und der Entwicklung von Gewerbeimmobilien, die auch als „Merchant Development“ bezeichnet wird. Ein gewerblicher Bauträger ist ein Entwickler, der sich auf den Bau von Gebäuden für den kurzfristigen Wiederverkauf spezialisiert hat. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Bauträger hat eine Beziehung zu einem industriellen Nutzer, der ein Industriegebäude mit einer Fläche von 100.000 Quadratmetern benötigt. Bevor er mit dem Bau beginnt, unterzeichnet er einen langfristigen Mietvertrag mit diesem Unternehmen.

Der Bauträger findet das Grundstück, holt die Genehmigungen ein, erhält die Baugenehmigung, die Finanzierung und vergibt den Auftrag an einen Bauunternehmer, der das Gebäude baut, das nun in neuem Glanz erstrahlt und vollständig vermietet ist.

Zu diesem Zeitpunkt hat der Bauträger mit einer voll vermieteten Industrieimmobilie mit einem langfristigen Mietvertrag an einem guten Standort eine sehr, sehr heiße Ware geschaffen. Sehr oft entscheidet sich ein gewerblicher Bauträger für den sofortigen Verkauf, bereits ein Jahr nach der Eröffnung des Gebäudes. Auf diese Weise eliminieren sie das Risiko einer langen Haltedauer und können einen sofortigen Gewinn erzielen. Das ist jedoch nichts, was wir gerne tun. Wir bevorzugen das langfristige Halten, weil wir glauben, dass dies der Weg ist, um langfristigen Wert zu schaffen.

Wenn Sie zu meinem ersten großen Projekt in New York (Tower 45) zurückgehen, beliefen sich unsere Gesamtprojektkosten auf 140 Millionen Dollar. Als wir das Gebäude fertigstellten (1990), waren die Finanzmärkte fast zusammengebrochen, und wir waren der Meinung, dass wir aufgrund der Kosten für das Gebäude keinen Erfolg mit der Immobilie haben würden. Vor kurzem wurde das Gebäude für 364 Millionen Dollar verkauft.

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Aufbau einer Marketingstrategie für ein neues Entwicklungsprojekt

Park Tower / Tampa, FL

Denken Sie daran, dass Sie ein Gebäude von Grund auf neu errichten. Es muss viel Begeisterung für das Gebäude erzeugt werden, um die Verkäufe/Vermietungen zu fördern. Solange es sich im Bau befindet, ist es noch nicht auf dem Radar vieler Makler, bis die Eröffnung näher rückt, und das liegt daran, dass Makler Geld verdienen wollen, indem sie einen Mietvertrag abschließen, für den sie eine Provision kassieren können. Wenn es sich bei dem Gebäude nur um ein unfertiges Grundstück handelt, wird es in der Immobilienwelt meist als etwas weit weg und nicht als so aufregend angesehen, dass man sofort Kunden dorthin bringen könnte.

Das bedeutet, dass der Aufwand für die Vermarktung eines Entwicklungsprojekts deutlich erhöht werden muss. Der Aufwand für die Vermarktung eines Neubauprojekts ist wesentlich höher als bei einem bestehenden Gebäude.

Es ist ein intensives Klopfen an den Türen und eine Sensibilisierungskampagne erforderlich, bei der die Menschen über den Stand der Bauarbeiten und die Fertigstellung des Gebäudes informiert werden und spannende Entwicklungen wie neu abgeschlossene Mietverträge bekannt gegeben werden. Handelt es sich bei dem Projekt um ein Bürogebäude, wäre ein aufregender neuer Mieter wie Google oder Apple ein attraktiver Mieter, der andere Mieter in das Gebäude locken könnte. Im Falle einer Einzelhandelsimmobilie kann der Ankermieter der lebenswichtige Mieter sein, der andere Einzelhandelsmieter in das Einkaufszentrum lockt. Denken Sie daran, einen Ankermieter wie Whole Foods oder Nordstrom’s anzukündigen.

Sie wollen die Neuigkeiten frisch und aktuell halten, und Sie wollen, dass der Immobilienmakler sie im Auge behält. Fast jede Woche sollte über ein Ereignis mit Nachrichtenwert berichtet und dafür geworben werden. Die allgemeinen Kosten für das Marketing und die allgemeine Werbung für ein Gebäude, das entwickelt wird, müssen um ein Vielfaches höher sein als für ein bestehendes Gebäude.

Erstellung einer Holding-Strategie

Angenommen, Sie haben ein neues Gebäude entwickelt, aber aus irgendeinem Grund haben Sie bei der Erstvermietung nicht viele langfristige Mietverträge erhalten. Es wäre ein Fehler, zu versuchen, das Gebäude mit einem ziemlich instabilen Mietspiegel zu verkaufen. Der Käufer hätte das Risiko, dass in kurzer Zeit ein großer Teil der Flächen auf den Markt kommt und er sich mit einem fast leeren Gebäude konfrontiert sieht.

Daher könnte Ihre Haltestrategie auf der Länge der Mietverträge basieren, die Sie erhalten konnten. Je länger die Mietdauer ist, desto geduldiger können Sie sein, bevor Sie verkaufen. Andererseits erzielen Sie mit langfristigen Mietverträgen einen sehr guten Verkaufspreis, wenn Sie sich dafür entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, sobald Sie sie gebaut haben. Nach der schweren Rezession von 2008 wollen Investoren langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern. der Wert von Gewerbeimmobilien steht in direktem Zusammenhang mit der Langlebigkeit und Zuverlässigkeit des Cashflows.

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