Der Bauprozess

Jeder Bauprozess ist einzigartig und hängt vom Umfang und der Komplexität des Projekts ab. Aber jedes Mal, wenn ein nachhaltiges Haus gebaut wird, folgt der Prozess typischen Schritten, und die Prinzipien sind bei kleineren Projekten wie Renovierungen ähnlich.

Die Artikel „Renovierungen und Erweiterungen“ und „Kauf eines Hauses nach Plan“ enthalten weitere Informationen über den Bauprozess speziell für diese Situationen.

Schritt 1: Auswahl eines Bauunternehmers

Bevor Sie zur Auswahl eines Bauunternehmers kommen, haben Ihre Nachforschungen und Planungen zu fertigen Planungsunterlagen geführt, die von den Bauunternehmern ausgeschrieben werden (siehe Voruntersuchungen; Der Planungsprozess).

Zwei gängige Methoden zur Auswahl eines Bauunternehmens sind:

• Wählen Sie ein bevorzugtes Bauunternehmen und fordern Sie es auf, einen Kostenvoranschlag oder ein „Angebot“ zu erstellen (und holen Sie ein alternatives Angebot ein, um eine wettbewerbsfähige Preisgestaltung zu gewährleisten)
• Bitten Sie mehrere Bauunternehmen um ein offenes oder selektives Angebot und wählen Sie auf der Grundlage des Preises aus.

Beide Methoden liefern ein Bauunternehmen und einen Kostenvoranschlag, aber bei der einen steht der beste Preis im Vordergrund, bei der anderen das bevorzugte Bauunternehmen. In beiden Fällen sollten Sie in Ihren Ausschreibungsunterlagen vermerken, dass Sie nicht verpflichtet sind, das niedrigste oder ein beliebiges Angebot anzunehmen.

Ein Planer hilft im Allgemeinen bei der Auswahl der Bauunternehmen, die sich um ein Projekt bewerben, und stützt sich dabei auf Empfehlungen und frühere Erfahrungen. Offene Ausschreibungen führen zu variablen Ergebnissen und schließen oft kleinere, spezialisierte Bauunternehmen aus, die keine Zeit haben, für mehrere Projekte ein Angebot abzugeben.

Die Wahl des Bauunternehmens ist fast genauso wichtig wie die Wahl des Planers.

Die Hauptaufgabe des Bauunternehmens besteht darin, die Bauarbeiten als Projektleiter zu koordinieren. Diese Aufgabe umfasst die Überwachung und Koordinierung der einzelnen Gewerke, die Beschaffung, Quantifizierung und Koordinierung der Materiallieferungen und vor allem die Qualitätssicherung des gesamten Prozesses.

Bauherren und Handwerker sind verständlicherweise risikoscheu und neigen dazu, Risiken durch die Verwendung bewährter Materialien und Verfahren zu minimieren. Nachhaltige Ergebnisse erfordern oft den Einsatz innovativer Materialien und Verfahren. Um spätere Probleme zu vermeiden, sollten Sie sicherstellen, dass jeder Bauunternehmer bei der Angebotsabgabe auf Ihr Engagement für ein nachhaltiges Haus hingewiesen wird.

Dragi Markovic & DSEWPaC

Die Beschaffung von zertifizierten, umweltfreundlichen Materialien (siehe Materialien) zu wettbewerbsfähigen Preisen und die Beaufsichtigung der Handwerker, um sicherzustellen, dass die Materialien ordnungsgemäß installiert werden, erfordert einen Bauunternehmer, der bereit ist, „einen Schritt weiter zu gehen“. Entscheiden Sie sich für einen Bauunternehmer, der in der Erzielung nachhaltiger Ergebnisse geschult und engagiert ist. Machen Sie sich mit Umweltzertifizierungssystemen vertraut, um Ihre eigene Entscheidung oder Vereinbarung zu untermauern.

Sowohl Master Builders Australia (MBA) als auch die Housing Industry Association (HIA) schulen Bauunternehmer in nachhaltigen Praktiken. Die Auswahl eines Bauunternehmers mit dieser Ausbildung auf deren Website ist ein guter erster Schritt, garantiert aber nicht, dass er die besten Praktiken anwendet. Referenzen von zufriedenen Kunden sind eine wirksame Methode zur Qualitätssicherung. Sowohl MBA als auch HIA führen Nachhaltigkeitspreisprogramme durch, und die Listen früherer Preisträger auf ihren Websites geben ebenfalls einen guten Hinweis auf ihre Fähigkeiten.

Engagierte Bauherren:

• Sorgfältige Umsetzung von Nachhaltigkeitsmerkmalen, wie sie im Entwurf festgelegt sind
• Beschaffung und Verwendung von recycelten oder wiederverwendeten Materialien
• Zugang zu umweltzertifizierten Materialien und Sicherstellung, dass sie mit angemessenen Vorlaufzeiten bestellt werden
• Trennung von Abfallströmen auf der Baustelle
• Anweisung und sogar Nachberechnung von Subunternehmern, die keine umweltfreundlichen Praktiken anwenden
• Sicherstellen, dass Klebstoffe, Harze, Farben und Oberflächenbehandlungen die Luftqualität in Innenräumen verbessern
• die biologische Vielfalt auf der Baustelle erhalten
• Sedimentschutzbarrieren einrichten und warten.

Es gibt mehrere Zertifizierungssysteme, die unabhängig voneinander Produkte und Dienstleistungen als umweltverträglich zertifizieren. Good Environmental Choice Australia (GECA) ist eine unabhängige, gemeinnützige Organisation, die das international anerkannte Environmental Choice Australia Ecolabelling Program betreibt. Green Tick® basiert auf einer Lebenszyklusanalyse (LCA) der Auswirkungen eines Betriebs in seiner Lieferkette.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australia.

Schritt 2: Ausschreibungsunterlagen und Verträge

Bei Projekten, die von mehr als einem Bauunternehmen ausgeschrieben werden, geht dieser Schritt Schritt Schritt 1 voraus.

In den Ausschreibungsunterlagen müssen alle Nachhaltigkeitspraktiken oder Anforderungen an die Materialzertifizierung, die sich von der üblichen Vorgehensweise unterscheiden, klar angegeben werden. Fügen Sie den Ausschreibungsunterlagen Listen bei, die von den Bietern zu unterzeichnen sind.

Bei Bedenken der Bauherren hinsichtlich der unbekannten Aspekte nachhaltiger Praktiken kann der Betrag, den sie für unbekannte Unwägbarkeiten einplanen, reduziert werden.

Unvorhergesehene Beträge

Unbekannte Risiken können durch unvorhergesehene Beträge oder Zuschläge berücksichtigt werden, die zur Deckung unerwarteter Kosten herangezogen werden können. Sie werden häufig zur Deckung unerwarteter Kosten im Zusammenhang mit dem Baugrund und dem Fundament verwendet; in zunehmendem Maße werden sie aber auch eingesetzt, um Flexibilität bei der Wahl innovativer nachhaltiger Technologien und Verfahren zu gewährleisten.

Grundkostenpläne

Eine weitere Möglichkeit, die Risikoaversion des Bauherrn zu überwinden, besteht darin, Subunternehmer für die Lieferung und Installation innovativer Technologien zu „nominieren“ und dem Bauherrn einen „Grundkostenplan“ zur Verfügung zu stellen, der in das Angebot aufgenommen wird.

Viele Planer wählen und spezifizieren die genaue Marke und das Modell wichtiger oder kostspieliger Elemente wie Fenster und Türen, Solar-Warmwassersysteme, intelligente Mess- und Energiesteuerungssysteme und die Erzeugung erneuerbarer Energie vor Ort. Sie oder Ihr Planer können diese Artikel von bevorzugten Anbietern anbieten lassen und im Vertrag als Hauptkostenpositionen angeben, um zu verhindern, dass ungeeignete oder minderwertige Produkte von konkurrierenden Bietern ersetzt werden.

Bevorzugte Subunternehmer

Sie können auch bevorzugte Subunternehmer angeben, wenn Sie einen örtlichen umweltfreundlichen Klempner, Elektriker oder Maler kennen, der zuverlässig und professionell ist. Viele Bauunternehmen haben bevorzugte Subunternehmer, also verhandeln Sie diese Option sorgfältig.

Pauschalpreis versus Kosten plus

Wählen Sie zwischen „Festpreis/Pauschalpreis“ oder „Kosten plus“. Diese Entscheidungen werden in der Regel vor der Ausschreibung getroffen, aber vor der Vertragsunterzeichnung können mit dem ausgewählten Bauunternehmen noch Änderungen ausgehandelt werden. Pauschalausschreibungen und -verträge sind in der Regel wirksam, um das Budget zu begrenzen, können aber zu Kostensenkungen verleiten, die nachhaltige Ergebnisse gefährden können.

In Kosten-Plus-Szenarien legt der Bauherr einen prozentualen Zuschlag zu den Materialkosten für die Bestellung und Planung sowie Stundensätze für den Bauunternehmer und die Handwerker fest. Diese Verträge erfordern ein hohes Maß an Vertrauen zwischen Bauherr und Bauunternehmen. Sie geben dem Bauherrn mehr Kontrolle über Ausgabenentscheidungen, verringern aber die Verantwortung des Bauunternehmens für Kostenüberschreitungen. Dies kann zu Kostensenkungen und zum Verzicht auf wichtige nachhaltige Merkmale (z. B. Photovoltaikanlagen) führen, wenn das Budget ausgeschöpft ist.

Bei knappen Budgets sind Festpreisverträge im Allgemeinen vorzuziehen. Wenn Sie nach dem „cost plus“-Prinzip vorgehen, sollten Sie die Budgetzuschläge für nachhaltige Merkmale einschränken.

Verträge

Standardverträge für den Hausbau sind bei vielen Quellen erhältlich, einschließlich Kreditgebern und Spitzenverbänden der Branche. Sie bilden die Grundlage für Ihre rechtsverbindliche Vereinbarung mit Ihrem Bauherrn und für die Beilegung von Streitigkeiten.

Wählen Sie einen Vertrag, der ein angemessenes Gleichgewicht zwischen Ihren Bedürfnissen und denen des Bauherrn herstellt. Klare Bestimmungen zur Streitbeilegung und die Benennung eines unabhängigen Schiedsrichters sind unerlässlich. Fügen Sie dem Vertrag das Angebot des Bauunternehmers, die vom Stadtrat genehmigten Pläne und Spezifikationen, die beglaubigten technischen Details und alle Zeitpläne (Selbstkosten, unvorhergesehene Beträge oder benannte Lieferanten/Auftragnehmer) bei.

Lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung von Ihrem Anwalt und dem Planer überprüfen.

Geben Sie die Anforderungen an die Nachhaltigkeit in den Spezifikationen an und sehen Sie Sanktionen für den Ersatz minderwertiger Materialien und Produkte vor.

Tipps für die Ausschreibung, um umweltfreundliche Ergebnisse zu erzielen

Zeichnungen und Spezifikationen sind Teil der Vertragsunterlagen. Stellen Sie sicher, dass sie die Anforderungen an die Nachhaltigkeit klar angeben und Sanktionen für den Ersatz minderwertiger Materialien und Produkte vorsehen.

Prüfen Sie, ob wichtige, kostenintensive Posten wie Fenster in einem Hauptkostenplan aufgeführt werden, um den Ersatz durch konkurrierende Bieter zu vermeiden.

Beschreiben Sie klar und deutlich nachhaltige Methoden oder Materialien, die noch nicht zur Standardbaupraxis gehören, und geben Sie Hinweise zu deren Umsetzung oder Beschaffung.

Fügen Sie eindeutige Anweisungen bei, die Änderungen oder Substitutionen ohne Ihre Zustimmung oder die Ihres Planers verhindern.

Bitten Sie die ausschreibenden Bauunternehmen, die Ausschreibungsunterlagen auf Nachhaltigkeitsrisiken zu prüfen und eventuelle Unwägbarkeiten in ihrem Angebot zu vermerken oder zu berücksichtigen.

Bitten Sie die Bauunternehmen, alternative Lösungen zu empfehlen, die ihren Gewerken und Lieferketten entsprechen und gleichzeitig gleiche oder bessere Umweltergebnisse liefern.

Prüfen Sie die Verwendung von Verträgen, die die Zahlung an die Erreichung bestimmter Umweltergebnisse knüpfen (z. B.

Erstellen Sie einen Plan für wiederverwendbare Materialien (wenn Sie ein bestehendes Haus renovieren oder abreißen) und verhandeln Sie mit Ihrem Bauunternehmer über deren Wiederverwendung.

Eigener Bau

Einige Verbraucher entscheiden sich dafür, ihre eigenen Projekte als Bauherr zu verwalten. Diese Option ist mit Risiken verbunden, es sei denn, Sie haben Erfahrung im Wohnungsbau, sind mit den örtlichen Baupraktiken und Lieferketten bestens vertraut und verfügen über gute Arbeitsbeziehungen zu den örtlichen Handwerkern.

Nachhaltiges Bauen erfordert häufig, dass die Handwerker neue Praktiken und Materialien übernehmen, was für einen unerfahrenen Bauherrn sehr schwierig zu verhandeln sein kann.

Schritt 3: Bauüberwachung und Zertifizierung

Viele Gelegenheiten zur Erzielung optimaler nachhaltiger Ergebnisse gehen während des Baus verloren. Das liegt oft am mangelnden Verständnis der Bauherren und Handwerker für umweltverträgliche Prinzipien und Praktiken oder an einer unzureichenden Zertifizierung.

Foto: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Sedimentzäune verhindern Umweltschäden durch Baustellenabfluss in die Gewässer.

Foto: Kathie Stove

Halten Sie die Baustelle sauber, indem Sie alle Abfälle in Containern lagern.

Überwachung

Ihr Bauherr muss häufig Entscheidungen über Materialien und Verfahren treffen, die von den in den Plänen und Spezifikationen angegebenen abweichen, weil der Handel Präferenzen hat oder die bevorzugten Materialien nicht verfügbar sind. Der Bauunternehmer verweist diese (oft dringenden) Entscheidungen zur Überprüfung an einen Bauleiter, sofern ein solcher benannt ist. Ist dies nicht der Fall, treffen sie möglicherweise schnelle, aber weniger nachhaltige Entscheidungen.

Gut informierte Beratung durch erfahrene Fachleute kann die Qualität der Entscheidungsfindung sichern und umweltfreundliche Entscheidungen gewährleisten.

Professionelle Beratung oder Projektleitung durch eine engagierte, gut informierte Person oder Firma ist von entscheidender Bedeutung, um die Qualität des Entscheidungsprozesses zu sichern und umweltfreundliche Alternativen zu empfehlen, wie sie in Your Home erörtert werden.

Viele Planer bieten einen Überwachungsservice als Teil ihrer Gebührenstruktur an. In einigen Bundesländern ist es Architekten untersagt, Projektmanagementdienste anzubieten. Wenn Sie als Bauherr diese Rolle übernehmen, ziehen Sie kompetente Berater oder Gutachter zu Rate, um Ihre Entscheidungen zu überprüfen.

Projektleitung oder -überwachung erhöht das Berufshaftpflichtrisiko eines Designers erheblich, so dass viele Designer eine weniger formelle Beratungsrolle bevorzugen. Bevor Sie einen Supervisor oder Projektmanager offiziell ernennen, sollten Sie einen Projektmanagement-Vermerk in Ihre bestehende Berufshaftpflichtversicherung aufnehmen lassen.

Zertifizierung

Die Inspektion und Zertifizierung Ihres Projekts in kritischen Phasen ist gesetzlich vorgeschrieben, um zu bestätigen, dass es in Übereinstimmung mit den genehmigten Plänen, Spezifikationen, den einschlägigen australischen Normen, dem australischen Baugesetzbuch (Building Code of Australia) und den städtischen Vorschriften gebaut wurde, um die strukturelle Integrität, die Gesundheit, die Sicherheit und die Annehmlichkeiten zu gewährleisten.

Diese Inspektionen können Probleme oder Versäumnisse erkennen und beheben, bevor sie eingebaut werden. Berichte über unzureichende Zertifizierungen der Nachhaltigkeit in verschiedenen Ländern zeigen, dass dieser wichtige Aspekt manchmal übersehen wird. Wenn Sie sich Sorgen machen, wenden Sie sich umgehend an Ihren Planer oder an einen Sachverständigen für die Nachhaltigkeit von Gebäuden (siehe Der Planungsprozess).

Viele private Zertifizierer bieten spezielle Umweltzertifizierungen an. Wenden Sie sich an das Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au), um weitere Informationen zu erhalten.

Schritt 4: Inbetriebnahme und Übergabe

Manchmal können die besten Innovationen in der Planung und im Bau vergeudet werden, weil die Konzepte dem Eigentümer bei der Übergabe nicht mitgeteilt werden. Bitten Sie Ihren Planer und Bauherrn um ein Handbuch für den Eigentümer. Wenn Sie als Praktiker tätig sind, geben Sie Ihrem Kunden bei der Übergabe ausführliche Anweisungen zur Bedienung und Wartung des Hauses. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, stellen Sie sicher, dass die neuen Eigentümer ein Exemplar erhalten.

Ein Benutzerhandbuch oder eine Betriebsanleitung umfasst:

• Sommer- und Winterbetriebseinstellungen und Tag-;Nachtroutinen für:
  • Betrieb und Wartung von Heiz- und Kühlgeräten
  • Öffnen/Schließen von Vorhängen und Fenstern
  • Betrieb von Lüftungsanlagen (Quer- und Kaminlüftung)
  • Betrieb von Beschattungsanlagen
  • Betrieb von Dach Raumlüfter
• Reinigung von Solaranlagen
• Termitensperren und Inspektionsplan
• Betrieb von Wassergewinnungs- und -aufbereitungsanlagen
• Absperrarmaturen für Versorgungsleitungen (Gas, Strom und Wasser)
• Austauschtermin für Opferanoden im Warmwassersystem
• Überprüfung des Überdruckventils im Warmwassersystem
• Anstrichintervalle
• geeignete Reinigungsmittel für alle Oberflächen und Oberflächenbehandlungen
• Landschaftspflegeanforderungen.

Vermeiden Sie diese Fallstricke

Eine häufige Ursache für Enttäuschungen oder Streitigkeiten ist die Wahl des falschen Planers oder Bauunternehmers oder beider.

Budgetüberschreitungen können durch Umstände entstehen, die innerhalb oder außerhalb Ihrer Kontrolle liegen:

• vorläufige Kostenüberschreitungen (z. B. Gebühren der Stadtverwaltung, Entwurf, geotechnischer Bericht, technischer Entwurf und Zertifizierung, Vermessungsgebühren)
• Probleme auf der Baustelle (unvorhergesehene Schwierigkeiten auf der Baustelle)
• Wetter
• Nichtverfügbarkeit von Materialien
• Nichtnageln“ der Details (z.
• schlechte Beratung (insbesondere von Lieferanten und unerfahrenen Handwerkern), wenn dringende Entscheidungen getroffen werden müssen.

Sehr wenige neue Design-/Bauprojekte entsprechen den zeitlichen Erwartungen des Kunden, weil:

• Verzögerungen durch den Rat
• langwierige Entwurfsprozesse – insbesondere wenn viele Änderungen vorgenommen werden
• Verzögerungen bei der Suche nach einem verfügbaren Bauunternehmen
• Wetter- und bauunternehmensbedingte Verzögerungen
• Handwerkermangel
• Verfügbarkeit und Lieferung nachhaltiger Technologien, die außerhalb der normalen Lieferkette des Bauunternehmens liegen.

Das Aushandeln angemessener, gerechter Kompromisse kann Ihre Möglichkeiten übersteigen.

Unterdurchschnittliche Leistungen können auf die Planung, die Konstruktion oder den Betrieb zurückzuführen sein:

• Die thermische Leistung entspricht möglicherweise nicht den Erwartungen, was in der Regel auf mangelhafte Bedienung, schlechte Abdichtung, das Versäumnis, Fenster zu schließen oder zu öffnen, unzureichende oder fehlerhafte Isolierung, unzureichende Beschattung und die Verwendung von ungeeignetem Glas zurückzuführen ist. Ein Sachverständiger für die Nachhaltigkeit von Gebäuden kann Sie in diesen Fragen beraten.
• Wenn der Energieverbrauch höher ist als erwartet, sollten Sie den Verbrauch der einzelnen Geräte überwachen und intelligente Messgeräte oder Energiemanagementsysteme installieren. Das Verhalten einer einzelnen Person in einem Haushalt kann oft unwissentlich für einen übermäßigen Energieverbrauch verantwortlich sein.

Referenzen und weiterführende Literatur

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Baukommission Victoria.

Department of Communications and the Arts. Telekommunikation in neuen Siedlungen – ein kurzer Leitfaden für Verbraucher. www.communications.gov.au

Ministerium für Industrie, Wissenschaft, Energie und Ressourcen (DISER). 2020. Energy efficiency training. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Green Tick Certification.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Baukostenrechner. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Neubaukostenführer. www.corelogic.com.au

Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au

NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au

Queensland Department of State Development, Infrastructure and Planning.

Südaustralisches Ministerium für Planung, Verkehr und Infrastruktur. www.dplg.sa.gov.au

Nachhaltigkeit in Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanischer Informationsdienst für Infrastruktur und Ressourcen (IRIS), Planung und Entwicklung.

Victorianisches Ministerium für Planung und Gemeindeentwicklung.

Westaustralisches Ministerium für Planung, Land und Kulturerbe. www.dplh.wa.gov.au/

Autor

Chris Reardon, 2013

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