7 Tipps für Testamentsvollstrecker, die mit einer schwierigen Aufgabe betraut sind: Das Haus verkaufen

Ob es sich bei dem Verstorbenen um einen geliebten Menschen handelt oder ob Sie einfach nur ein vom Gericht bestellter persönlicher Vertreter sind, die Erfüllung der letzten Wünsche einer Person während des Nachlassverfahrens ist eine schwere Last.

Nimmt man noch die Komplexität des Hausverkaufs während des Prozesses hinzu, kann es sich unmöglich anfühlen, die letzten Wünsche zu erfüllen.

Das Nachlassverfahren variiert zwar von Staat zu Staat, aber es gibt Möglichkeiten, den Prozess zu vereinfachen, egal wo Sie leben. Wie verkauft ein Nachlassverwalter also ein Haus? Befolgen Sie diese 7 Tipps für einen reibungslosen Ablauf.

Reichen Sie das Testament beim Nachlassgericht ein.

In den meisten Bundesstaaten schreiben die Nachlassgesetze vor, dass das Testament des Erblassers innerhalb von 30 Tagen nach dem Todestag beim Nachlassgericht eingereicht werden muss.

Wenn Sie es nicht innerhalb dieser Frist einreichen, verstoßen Sie gegen das Gesetz, und das Gericht kann sich weigern, Sie als Nachlassverwalter zu ernennen.

Aus diesem Grund sollten alle Testamentsvollstrecker das Testament innerhalb des vom Staat vorgegebenen Zeitrahmens beim Nachlassgericht einreichen – unabhängig davon, ob der Nachlass ein Nachlassverfahren durchlaufen muss.

Angenommen, Sie reichen das Testament nicht ein, weil Sie glauben, der Nachlass sei zu klein, um ein Nachlassverfahren zu erfordern. Dann stellen Sie Monate später fest, dass der Wert des Nachlasses (z. B. des Hauses) gestiegen ist, so dass nun eine Testamentsvollstreckung erforderlich ist.

Wenn Sie das Testament nicht innerhalb der vom Staat festgelegten Frist bei Gericht eingereicht haben, haben Sie sich selbst eine Menge rechtliches Kopfzerbrechen bereitet.

Übernehmen Sie die Kontrolle über den Zeitplan für den Nachlass.

Wenn Sie das Dokument einreichen, kommt der Zeitplan für den Nachlass in Gang, ob Sie bereit sind oder nicht.

Und bei all den Regeln, Vorschriften und Fristen, die mit dem Nachlassverfahren verbunden sind, fühlen sich viele Testamentsvollstrecker gehetzt und überfordert – und haben nur wenig Zeit, um alle erforderlichen Dokumente, Formulare und Unterlagen zusammenzutragen.

Glücklicherweise ist dieser Zeitplan nicht immer in Stein gemeißelt.

„Es kann Regeln oder Richtlinien dafür geben, wann ein Testament beim Nachlassgericht einzureichen ist, aber die meisten Menschen haben kein Testament, so dass das oft irrelevant ist“, erklärt der in Sacramento ansässige Anwalt für Nachlassangelegenheiten John Palley, der von Martindale-Hubbell mit dem angesehenen „AV“-Rating ausgezeichnet wurde.

„Normalerweise bestimmen die Kunden, wann wir die Nachlasspapiere einreichen, so dass wir nicht heute damit anfangen müssen.“

Auch wenn Sie sich ein paar Wochen Zeit lassen können, bevor Sie das Testament einreichen – und sogar noch mehr, wenn es kein Testament zu hinterlegen gibt -, sollten Sie nicht zu lange warten, sonst verzögern Sie unnötig den langwierigen, oft ein Jahr dauernden Zeitplan.

„Die Einreichung des Testaments beim Gericht löst viele andere Dinge während des Nachlassverfahrens aus, einschließlich des Zeitpunkts, zu dem sie das Haus verkaufen, auf die Bankkonten zugreifen, das Auto verkaufen und all diese Dinge tun können“, erklärt Palley.

„Je früher Sie also damit beginnen, desto eher haben Sie die Kontrolle, um das Verfahren abzuschließen und mit dem Leben weiterzumachen.“

Prüfen Sie, ob der Nachlass für ein vereinfachtes Nachlassverfahren in Frage kommt.

Jeder kennt die Horrorgeschichten von Nachlässen, bei denen sich das Verfahren jahrelang hinzieht – aber das muss nicht sein.

„Bei einem herkömmlichen, formellen Nachlassverfahren beträgt die Zeitspanne sechs bis sieben Monate oder länger. Deshalb haben viele Staaten ein effizientes Verlassenschaftssystem mit einem verkürzten Verlassenschaftsverfahren eingeführt“, erklärt Palley.

Bislang haben viele Staaten den Uniform Probate Code eingeführt, der das Verlassenschaftsverfahren modernisieren und straffen soll, damit es kürzer und leichter zu bewältigen ist.

Andere Bundesstaaten haben eigene Gesetze und Verordnungen entwickelt, um das Nachlassverfahren zu vereinfachen und zu verkürzen, wie das kalifornische Gesetz über die unabhängige Nachlassverwaltung (Independent Administration of Estates Act, IAEA).

„Anstatt all diese Schritte eines formellen Verfahrens zu durchlaufen und eine Menge Geld für Anwalts- und Gerichtskosten zu zahlen, können Sie stattdessen ein abgekürztes Nachlassverfahren durchführen lassen, das in einigen Bundesstaaten innerhalb von ein paar Monaten erledigt werden kann“, rät Palley.

„Das funktioniert, solange alle Familienmitglieder einverstanden sind und es keine Probleme mit Gläubigern oder Ähnlichem gibt.“

Beauftragen Sie keinen Bevollmächtigten, bevor das Gericht Sie als Testamentsvollstrecker benennt.

Es stimmt, dass Sie in rechtlich heiße Gewässer geraten können, wenn Sie nicht alle Schritte des Nachlassverfahrens innerhalb der vorgeschriebenen Frist abschließen – aber auch voreiliges Handeln kann Sie in Schwierigkeiten bringen.

„Im Allgemeinen haben Sie keine rechtliche Befugnis, bis das Gericht Sie als persönlichen Vertreter benannt hat. In den meisten Fällen können Sie also gar nichts tun“, erklärt Palley.

„Sie können das Haus nicht verkaufen, und in Wirklichkeit können Sie das Haus nicht einmal zum Verkauf anbieten. Man kann das Haus auch nicht aufräumen, Sachen wegwerfen oder eine Garage haben, solange man nicht vom Gericht zum Testamentsvollstrecker ernannt worden ist.

Sie können das Haus nicht nur nicht auflisten, Sie können nicht einmal den Kaufvertrag mit einem Makler unterzeichnen, bevor Sie nicht vom Nachlassgericht zum Testamentsvollstrecker oder persönlichen Vertreter ernannt worden sind.

„Sobald ein persönlicher Vertreter oder Testamentsvollstrecker offiziell vom Gericht ernannt wurde, kann er einen Makler beauftragen“, sagt Rob Kittle, ein Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) und umsatzstärkster Makler in Fort Collins, Colorado.

„Der Makler muss nachweisen, dass er der rechtmäßig ernannte Testamentsvollstrecker ist, was bedeutet, dass er rechtlich in der Lage ist, den Angebotsvertrag und die Urkunde zu unterzeichnen.“

Aber nur weil Sie keine Dokumente unterschreiben können, um offiziell einen Makler zu beauftragen, heißt das nicht, dass Sie keinen Makler konsultieren können.

„Technisch gesehen können Sie keinen Makler beauftragen, bis die Letters of Administration (wenn es kein Testament gibt) oder die Letters Testamentary (wenn es ein Testament gibt) vom Gericht ausgestellt sind, um Sie als persönlichen Vertreter zu benennen“, sagt Palley.

„Es gibt jedoch keinen Grund, den Makler nicht zu befragen oder auszuwählen und Dinge wie den Listenpreis zu besprechen und zu überlegen, ob Sie vielleicht das Schlafzimmer streichen oder einen neuen Teppich verlegen sollten. Der Makler kann auch einen Marktanalysebericht erstellen und einen Plan ausarbeiten.“

Stellen Sie sicher, dass Ihr Makler Erfahrung mit dem Verkauf von Nachlassimmobilien hat.

Vielleicht noch wichtiger als der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihren Makler beauftragen, ist die Frage, wen Sie beauftragen, Ihnen beim Verkauf des Hauses während des Nachlassverfahrens zu helfen.

„Der Verkauf eines Hauses während des Nachlassverfahrens ist viel schwieriger als ein herkömmlicher Hausverkauf“, rät Kittle. „

Es erfordert viel Know-how, ein Haus während eines Nachlassverfahrens zu verkaufen, weil man sicherstellen muss, dass man die Fristen einhält und das Gesetz befolgt – vor allem, wenn der Hausverkauf eine gerichtliche Bestätigung durch ein Überbietungsverfahren erfordert.

Deshalb ist es wichtig, einen Makler zu beauftragen, der Erfahrung mit Nachlassangelegenheiten hat, selbst wenn Sie bereits mit einem Nachlassanwalt zusammenarbeiten.

„In vielerlei Hinsicht sind ein Verkauf unter Nachlassverwaltung und ein normaler Verkauf fast identisch, aber es ist auf jeden Fall wichtig, dass Ihr Makler Erfahrung mit Nachlassverwaltungen hat, damit er die Unterschiede versteht“, rät Palley.

„Der größte Unterschied besteht darin, dass ein Kaufvertrag unter Nachlassverwaltung eine Reihe von unterschiedlichen Klauseln enthält. Der Käufer wird darauf hingewiesen, dass möglicherweise eine Bestätigung des Nachlassgerichts erforderlich ist, was den Verkauf wahrscheinlich verzögern würde.

Ein Nachlassverwalter kann Ihnen auch dabei helfen, herauszufinden, was zu tun ist, wenn Ihre geerbte Immobilie einen aktuellen Mieter mit einem Mietvertrag hat, und ob der Hausverkauf warten muss, bis der Mietvertrag abgelaufen ist.

Wenn Ihr Hausverkauf ein komplexer Nachlassverkauf werden soll, ist es wahrscheinlich am besten, wenn Sie einen Makler beauftragen, der für Nachlassverkäufe zertifiziert ist. Ein von den U.S. Probate Services ausgebildeter Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) verfügt über das nötige Fachwissen, um mit den komplizierten Problemen umzugehen, die manchmal bei einem Nachlassverkauf auftreten.

Verkaufen Sie das Haus so schnell wie möglich im Nachlassverfahren.

Die Prioritätensetzung während des Nachlassverfahrens ist nicht einfach, aber eine Sache, die Sie auf jeden Fall so schnell wie möglich in Angriff nehmen sollten, ist der Verkauf von Vermögenswerten, die den Nachlass Geld kosten.

„Wir wollen uns in der Regel zuerst mit den wichtigen Vermögenswerten befassen, was in der Regel das Haus sein wird“, sagt Palley. „Der Umgang mit der Immobilie steht an erster Stelle, weil sie Kosten verursacht, während sie dort steht. Wir zahlen eine Hypothek, Nebenkosten, Steuern und Versicherungen – alles Dinge, die den Nachlass Geld kosten.“

Das ist natürlich leichter gesagt als getan. Sie können das Haus erst verkaufen, wenn Sie es leer geräumt haben, was eine Durchsicht des gesamten persönlichen Eigentums des Verstorbenen erfordert, einschließlich privater und intimer Gegenstände.

Wenn der Kummer Ihr Urteilsvermögen trübt, könnten Sie zu viel behalten oder wertvolle Gegenstände für einen Spottpreis verkaufen, nur um den Prozess so schnell wie möglich abzuschließen.

Wenn die Ausgaben für das Haus das Vermögen belasten, Sie aber emotional nicht in der Lage sind, das Haus verkaufsfertig zu machen, ist es vielleicht an der Zeit, Experten hinzuzuziehen.

Für kleinere Nachlässe können Sie vielleicht einen persönlichen Organisator oder Entrümpelungsexperten finden, der sich auf Nachlassentrümpelungen spezialisiert hat und Ihnen für etwa 30 bis 50 Dollar pro Stunde hilft, das Haus verkaufsfertig zu machen.

Für größere, wertvollere Nachlässe ist es klüger, einen seriösen Experten für Nachlassverkäufe zu engagieren, der Mitglied der National Estate Sales Association ist. Der richtige Experte kann Ihnen dabei helfen, die Besitztümer des Verstorbenen zu sichten, und dafür sorgen, dass alle zum Verkauf angebotenen Gegenstände verkauft werden oder ihren Wert erreichen – und das alles für einen bestimmten Prozentsatz des Erlöses aus dem Nachlassverkauf.

Gerichtlich bestellte Testamentsvollstrecker, die nicht emotional mit dem Verstorbenen verbunden sind, können ebenfalls Probleme bei der Entrümpelung des Hauses bekommen.

Oftmals wird ein externer Testamentsvollstrecker benötigt, wenn es mehrere Erben gibt, die sich nicht einig sind, wie der Nachlass behandelt werden soll. In diesem Fall kann sich der Verkauf des Hauses verzögern, bis eine Entscheidung darüber getroffen ist, was mit dem Hausrat geschehen soll.

Wenn Erben, die sich über ihre Besitztümer streiten, den Verkauf des Hauses verzögern, können Sie die umstrittenen Erbstücke aus dem Haus entfernen, um sie bis zu einer Entscheidung zu verwahren. Auf diese Weise können Sie mit dem Verkauf des Hauses fortfahren, auch wenn einige seiner Inhalte noch umstritten sind.

Nachlassvermögen nutzen, um die Immobilie vor dem Verkauf zu verbessern.

Manchmal dauert der Verkauf von Nachlassimmobilien länger als bei herkömmlichen Hausverkäufen. Dafür gibt es mehrere Gründe, aber ein wichtiger Grund ist, dass der Testamentsvollstrecker versucht, die Immobilie so zu verkaufen, wie sie ist.

„Ein Problem, das während der Testamentsvollstreckung auftreten kann, ist der Verkauf der Immobilie so, wie sie ist. Vielleicht befinden sich die Erben außerhalb des Landes oder haben nicht die Mittel oder die Lust, das Haus vor dem Verkauf instand zu setzen“, erklärt Kittle. „

Motiviert durch den Wunsch, das Haus so schnell wie möglich zu verkaufen, wollen einige Testamentsvollstrecker das Haus sofort auf den Markt bringen, ohne das Vermögen für Reparaturen oder Verbesserungen auszugeben.

Leider wird es schwer sein, einen Käufer zu finden, der den Wert des Hauses bezahlt, wenn es veraltet oder heruntergekommen ist. Millennials sind heute die größte Gruppe von Hauskäufern, und die meisten suchen nach bezugsfertigen Objekten.

Außerdem kann der Kreditgeber des Käufers, wie Kittle betont, darauf bestehen, dass einige Reparaturen oder Verbesserungen vorgenommen werden, bevor er den Kredit genehmigt. Sie werden also das Geld ausgeben, das Sie durch den Verkauf im Ist-Zustand zu sparen glaubten, aber Sie werden immer noch zu dem niedrigeren Preis im Ist-Zustand verkaufen.

Wenn Geld im Nachlass vorhanden ist – entweder auf Bankkonten oder in kleineren Vermögenswerten, die veräußert werden können -, ist es klüger, ein wenig in die Instandsetzung der Immobilie zu investieren, bevor man sie auflistet, damit man sie etwas später, aber zum besten Preis verkaufen kann.

Allerdings sollten Reparaturen oder Verbesserungsprojekte den Hausverkauf nicht zu lange hinauszögern.

„Ich kann mich an einen Fall erinnern, in dem meine Kunden buchstäblich ein paar Jahre brauchten, um das Haus verkaufsfertig zu machen“, bemerkt Palley.

„Sie arbeiteten unter der Woche und brachten das Haus am Wochenende in Ordnung, während sie gleichzeitig mit ihrem Kummer fertig wurden. Hätten sie hingegen einfach ein paar Leute beauftragt, das Haus zu reparieren, wäre es wesentlich schneller verkauft worden.“

In diesem Szenario ging jedes zusätzliche Geld, das durch die Verbesserungen gewonnen wurde, durch die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie über mehrere Jahre hinweg verloren. Hätten sie Geld für einen Bauunternehmer ausgegeben, hätten sie die Kosten durch einen schnelleren Verkauf des Hauses mehr als wettmachen können.

Es ist nicht leicht, in der Trauer an die Zahlen zu denken, aber als Testamentsvollstrecker muss man das tun. Sie müssen sich mit Ihrem Nachlassverwalter zusammensetzen und durchrechnen, ob es finanziell klüger ist, die Immobilie so zu verkaufen, wie sie ist, einen Bauunternehmer mit der Instandsetzung zu beauftragen oder Zeit und Geld für die Reparaturen selbst aufzuwenden.

Ein letzter Rat: Der Verkauf einer Immobilie während des Nachlassverfahrens erfordert die Hilfe von Experten

Die Bürokratie und der Papierkram des Nachlassverfahrens sind eine heikle Angelegenheit, wenn man die Verantwortung trägt, die letzten Wünsche eines Menschen zu erfüllen.

Der Verkauf eines Hauses während des komplexen Nachlassverfahrens ist einfacher, wenn Sie sich mit den Nachlassgesetzen Ihres Staates vertraut machen, fachkundigen Rechtsbeistand suchen und die Hilfe eines Top-Immobilienmaklers mit Nachlasserfahrung in Anspruch nehmen.