3 Arten von Immobiliengutachten und warum sie wichtig sind

Wenn Sie jemals in Ihrem Leben planen, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, ob zu Wohnzwecken oder anderweitig, werden Sie mit einer dieser Arten von Immobiliengutachten in Berührung kommen. Fast die gesamte Transaktion hängt in verschiedenen Stadien von den Ergebnissen eines Gutachtens ab. Vielleicht sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer mit dem vereinbarten Vertragspreis zufrieden. Das bedeutet jedoch nicht, dass auch der Kreditgeber, die Versicherung usw. damit einverstanden sind.

Ein Wertgutachten liefert allen Beteiligten einen unvoreingenommenen, berechneten Wert für das Haus. Bei diesem Wert werden bestimmte Bedingungen und Umstände berücksichtigt. Die meisten von uns sind mit dem Konzept eines Wertgutachtens vertraut. Viele wissen jedoch nicht, dass es verschiedene Arten von Immobiliengutachten gibt, die als „Ansätze“ bezeichnet werden.

Jeder Ansatz versucht zwar, einen unvoreingenommenen Immobilienwert zu ermitteln, ist jedoch einzigartig. Jeder Ansatz verwendet seine eigenen Variablen, seinen eigenen Umfang und seine eigene Methodik, um zu einer Antwort zu gelangen. Sie haben auch ihre eigenen Vor- und Nachteile. Wie wir sehen werden, sind einige von ihnen für bestimmte Arten von Immobilien oder Transaktionen besser oder schlechter geeignet.

Warum sind diese Arten von Immobiliengutachten wichtig?

Wir werden uns im entsprechenden Abschnitt ansehen, warum die einzelnen Arten von Gutachten wichtig sind. Es gibt jedoch einige Gründe, warum ALLE Schätzungen aus dem einen oder anderen Grund wichtig sind:

• Eine unvoreingenommene Einschätzung des Wertes der Wohnung: Jeder, der am Verkauf eines Hauses beteiligt ist, hat ein Interesse am Wert des Hauses. Der Käufer möchte, dass der Wert so hoch wie möglich ist. Der Verkäufer möchte, dass er so niedrig wie möglich ist. Und für den Immobilienmakler steht möglicherweise eine Provision auf dem Spiel. Nach dem Gesetz über den Verhaltenskodex für die Bewertung von Wohnimmobilien sind die Gutachter noch unabhängiger als zuvor. Dies führt zu genauen und unvoreingenommenen Bewertungen, die schwieriger zu widerlegen sind.
• Für Kreditgeber ist dies ein entscheidender Faktor: Wenn es um eine Hypothek geht, ist der Wert der Hausbewertung das Entscheidende für einen Kreditgeber. In den meisten Fällen ist eine Hypothek die einzige Möglichkeit für einen Käufer, sich eine Immobilie zu leisten. Das bedeutet, dass die Schätzung über das Schicksal der gesamten Transaktion entscheidet. Ist das Gutachten zu niedrig, wird der Kredit wahrscheinlich nicht bewilligt, so dass alle Parteien auf dem Trockenen sitzen.
• Versicherungen: Die Versicherer stützen sich bei ihren Entscheidungen auf ein Schätzverfahren. Sie verwenden es auch, um festzustellen, wie sehr sich der Wert des Hauses durch Anbauten, Modernisierungen usw. verändert hat. Ein Wertgutachten gibt an, wie hoch Sie Ihr Haus und dessen Inhalt versichern können.

Immobilienbewertung nach dem Kostenansatz

Wenn man weiß, wie eine Kostenbewertung funktioniert, ist der Name ziemlich selbsterklärend. In seiner grundlegendsten Form wird bei einer Kostenschätzung versucht, genau zu ermitteln, was es kosten würde, genau die gleiche Immobilie jetzt zu erstellen. Das bedeutet, dass man den Wert des Grundstücks nimmt und die Baukosten hinzurechnet, um genau dasselbe Haus oder Bauwerk zu errichten. Schließlich muss die Abschreibung berücksichtigt werden, um dem Alter des Hauses Rechnung zu tragen.

Dieser Ansatz lässt sich mit der Frage zusammenfassen: „Was würde es kosten, genau die gleiche Immobilie jetzt zu bauen, anstatt sie zu kaufen?“

Es gibt zwei Hauptrichtungen der Kostenbewertung. Die Reproduktionsmethode geht davon aus, dass das Haus in Bezug auf Qualität, Baumaterialien usw. genau nachgebaut wird. Bei der Ersatzmethode hingegen wird davon ausgegangen, dass bei der Nachbildung moderne Techniken und Materialien verwendet werden.

Genauigkeit

Einige der Faktoren, die die Genauigkeit einer Kostenansatz-Immobilienbewertung beeinflussen, sind:

• Alter der Immobilie: Nachdem ein anfänglicher Gesamtkostenansatzwert erreicht wurde, passt der Gutachter den Preis entsprechend der Abschreibung an, da es sich ja nicht um eine neue Immobilie handelt. Je älter das Haus ist, desto größer ist der Einfluss der Abschreibung auf den Preis. Dadurch sinkt die Genauigkeit der Schätzung.
• Ähnliche Grundstücke: Um die gleiche Immobilie zu bauen, müsste man ein neues Grundstück kaufen. Wenn es in der Gegend keine gleichwertigen Grundstücke gibt, muss der Gutachter den Preis des Grundstücks schätzen.
• Bauweise: Wenn das Haus unter Verwendung veralteter oder einzigartiger Methoden und Materialien gebaut wurde, kann es schwierig sein, die Kosten für einen Nachbau genau zu beziffern.
• Verbesserungen: Da bei dieser Bewertungsmethode die genauen Kosten für die Nachbildung der betreffenden Immobilie betrachtet werden, ist dies ein genauer Ansatz, wenn sich die Immobilie in ihrer Umgebung durch Verbesserungen oder Modernisierungen (oder deren Fehlen) auszeichnet.

Warum das wichtig ist

• Versicherungen: Versicherungsgesellschaften verwenden die Kostenmethode, um eine Immobilie zu bewerten. Es ist eine der besten Methoden, um die Kosten für das Grundstück und die Einbauten zu isolieren.
• Baukredite: Das Kostenansatzverfahren ist ein wichtiger Faktor beim Erwerb eines neuen Baukredits, da es zur Bestimmung des Marktwerts beiträgt.
• Marktbedingungen: Schätzungen nach dem Kostenansatz können Ihnen einen guten Überblick über die Marktbedingungen geben. Wenn die Wohnkosten viel höher sind, ist das ein Zeichen für stark überhöhte Preise. Das Gegenteil ist der Fall, wenn die Bewertung überteuert ausfällt.
• Besondere Immobilien: Ein Kostengutachten konzentriert sich eng auf die zu bewertende Immobilie. Daher ist es ein guter Wertindikator für Immobilien, die einzigartig sind und nicht unbedingt Erträge abwerfen. Dies ist jedoch auch der Grund, warum Kostengutachten nicht so häufig verwendet werden. Stattdessen eignen sie sich am besten für Immobilien, an denen viele Modernisierungen oder Verbesserungen vorgenommen wurden.

Immobilienbewertung nach dem Umsatzvergleichsverfahren

Dieses Verfahren dürfte aufgrund seines Namens leicht zu erkennen sein. Bei dieser Methode wird der Wert einer Immobilie anhand der Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend oder auf demselben Markt ermittelt. Es werden jedoch auch alle individuellen Merkmale einer Immobilie berücksichtigt, um den Preis anzupassen und einen angemessenen Marktwert zu ermitteln. Wie Sie vielleicht schon erraten haben, ist dies der am häufigsten verwendete Ansatz bei der Bewertung von Wohnimmobilien durch Immobilienmakler und andere Gutachter.

Dieser Ansatz könnte mit der Frage zusammengefasst werden: „Wie hoch sollte der Wert dieser Immobilie im Vergleich zu anderen zum Verkauf stehenden Immobilien sein?“

Indem sie den Markt eingrenzen, können lokale Immobilienmakler oder Gutachter die in einem Gebiet vorherrschenden Immobilienmerkmale betrachten. Auf diese Weise können sie einen Wert ermitteln, den bestimmte Merkmale einem Haus verleihen. Dazu gehören beispielsweise die Größe, ein Carport, ein Swimmingpool, ein Dachvorsprung usw. Das zu bewertende Haus wird dann mit anderen Häusern mit ähnlichen Merkmalen verglichen. Durch dieses Hin- und Herwiegen der Merkmale können die Gutachter einen Wert ermitteln.

Dies ist für Immobilienmakler sehr einfach, da sie in der Regel Zugang zu einem MLS (Multiple Listings Service) haben. Dieses „Blaue Buch“ mit Häusern und ihren Marktwerten ermöglicht es ihnen, Immobilien anhand vieler Kriterien miteinander zu vergleichen.

Nicht nur die Merkmale der eigentlichen Häuser, sondern auch lokale Merkmale wie Bahnhöfe, Lärmbelastung, Sehenswürdigkeiten usw. haben einen erheblichen Einfluss. Das bedeutet, dass alle Häuser in einem bestimmten Gebiet nach diesen gemeinsamen Unterscheidungsmerkmalen gleich gewichtet werden.

Genauigkeit

Es gibt eigentlich nur einen Faktor, der die Genauigkeit von Verkaufsvergleichsimmobilienbewertungen beeinflusst:

• Verfügbarkeit ähnlicher Immobilien: Da diese Methode fast ausschließlich auf der Betrachtung ähnlicher Immobilien beruht, wird es viel schwieriger, genau zu sein, wenn Ihr Haus völlig isoliert ist. Diese Häuser müssen nicht nur in Bezug auf die geografische Lage ähnlich sein, sondern auch in Bezug auf Größe, Ausstattung, Alter usw.

Warum das wichtig ist

• Immobilienverkauf: Diese Methode wird am häufigsten von Immobilienmaklern verwendet, die lokale Immobilien kaufen oder verkaufen. Da lokale Immobilienmakler in der Regel den lokalen Markt und seine Merkmale gut kennen, ist dies eine natürliche Wahl. Das bedeutet, dass Ihr Haus mit Sicherheit irgendwann nach dieser Methode bewertet wird, unabhängig davon, ob Sie es kaufen oder verkaufen. Unter bestimmten Umständen können auch andere Methoden zum Einsatz kommen.
• Preisgestaltung für den Verkauf Ihres Hauses: Mit dieser Methode können Sie eine grobe Schätzung des Wertes Ihres Hauses erhalten, ohne ein professionelles Gutachten oder einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Indem Sie sich die Preise ähnlicher Häuser in der gleichen Gegend ansehen, können Sie eine Vorstellung davon bekommen, was Sie verlangen sollten. Die Betrachtung von Häusern im direkten Wettbewerb kann Ihnen helfen, Ihr Haus schneller zu verkaufen, indem Sie den üblichen Preis unterbieten.

Ertragswertverfahren

Wenn Sie eine Wohnimmobilie kaufen oder verkaufen möchten, müssen Sie sich wahrscheinlich nicht allzu viele Gedanken über dieses Verfahren der Immobilienbewertung machen. Der Ansatz der Ertragskapitalisierung konzentriert sich auf die Bewertung von Immobilien, die zur Erzielung von Einkünften genutzt werden sollen. Ein offensichtliches Beispiel hierfür wäre ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Bei diesem Bewertungsansatz wird der Marktwert der Immobilie angepasst, um den Kapitalisierungssatz aufgrund des Ertragspotenzials zu berücksichtigen.

Dieser Ansatz versucht im Wesentlichen, die Frage zu beantworten: „

Der Wert einer Immobilie kann mit diesem Ansatz anhand einer relativ einfachen Berechnung ermittelt werden:

Einkommenskapitalisierungswert = Nettobetriebseinkommen/Kapitalisierungssatz

Zunächst müssen Sie den Marktwert der Immobilie mit anderen Bewertungsmethoden wie den beiden oben genannten ermitteln. Nehmen wir an, es handelt sich um einen Wert von 1 Million Dollar. Dann müssen Sie das Jahreseinkommen ermitteln. Wenn Sie beispielsweise zwanzig Mieteinheiten haben, von denen jede 1.200 $ pro Monat einbringt, belaufen sich die Betriebseinnahmen auf 288.000 $ für ein Jahr.

Dann müssen Sie alle Betriebskosten wie Versorgungsleistungen, Personalgehälter usw. berechnen. Wenn sich diese auf 40.000 $ belaufen, beträgt Ihr Nettobetriebseinkommen pro Jahr 248.000 $.

Ihr Kapitalisierungssatz würde dann 24,8% betragen. Der Kapitalisierungssatz ist im Grunde genommen die Geschwindigkeit, mit der sich eine Immobilie selbst abzahlt und „rentabel“ wird. In diesem Fall würde es etwa vier Jahre dauern, bis die Immobilie dies erreicht.

Mit diesem Satz können Sie dann den Schätzwert berechnen. Dieser Wert ist immer etwas höher als der Marktwert für eine rentable Immobilie und niedriger für eine nicht rentable Immobilie (gemäß den Prognosen).

Genauigkeit

Ein Ertragsgutachten ist vielleicht einer der am schwierigsten zu ermittelnden Werte, da so viele Variablen beteiligt sind:

• Marktwert: Der Wert der Ertragsimmobilie wird anhand des ursprünglichen Marktwerts und des Kapitalisierungssatzes ermittelt. Daher ist die Bewertung nur so genau wie der ursprüngliche Marktwert. In der Regel wird das Vergleichswertverfahren verwendet.
• Hochrechnungen: Wir haben eine vereinfachte Methode zur Berechnung des Einkommens verwendet, indem wir von einem stabilen Mietverhältnis usw. ausgegangen sind. In der realen Welt können sich jedoch Ihre Nebenkosten und Ihr Einkommen von Zeit zu Zeit und aufgrund unvorhergesehener Umstände ändern, so dass die Bewertung im Nachhinein ungenau ist.

Warum das wichtig ist

• Darlehen: Ein Kreditgeber wird den Kapitalisierungszinssatz sowie die Einkommensbewertung verwenden, um sein Risiko zu beurteilen. Die Kreditlaufzeit kann weit über das Stadium hinausgehen, in dem das Unternehmen rentabel wird. Je höher der Kapitalisierungssatz ist, desto geringer ist das Risiko, dass das Unternehmen scheitert und dass es zurückgezahlt wird.
• Mieten: Wenn Sie eine Wohnimmobilie kaufen wollen, wird diese Bewertungsmethode wahrscheinlich irgendwann angewandt werden, um festzustellen, wie gut die Gelegenheit dazu ist.

Gutachten sind das A und O in der Immobilienbranche!

Ob Sie es wollen oder nicht, Immobiliengutachten haben oft das letzte Wort bei jeder Immobilientransaktion. Die verschiedenen Arten von Gutachten tragen dazu bei, eine gemeinsame Grundlage für einen fairen, marktgerechten Preis zu finden. Dies hilft allen an einer Immobilientransaktion beteiligten Parteien. Und es ist auch das, worauf Versicherer und Kreditgeber ihre Entscheidungen stützen.

Als Käufer können Sie durch die Vorbereitung Ihres Hauses auf eine Schätzung einen guten Preis für Ihr Haus erzielen. Als Verkäufer können Sie damit verhindern, dass Sie eine Fehlinvestition tätigen. Um als Käufer oder Verkäufer gut informiert zu sein, müssen Sie die verschiedenen Arten von Immobiliengutachten kennen. Dies ist nur eines der Dinge, bei denen ein professioneller Immobilienmakler helfen kann, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen.