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Sie haben eine Eigentumswohnung vor dem Bau gekauft und möchten sie verkaufen, bevor Sie den Besitz übernehmen?

Was ist eine Abtretung?

Eine Abtretung liegt vor, wenn ein Verkäufer seinen Anteil an einer Immobilie verkauft, bevor er sie in Besitz nimmt – mit anderen Worten, er verkauft den Vertrag, den er mit dem Bauträger hat, an einen neuen Käufer. Wenn ein Verkäufer eine Immobilie abtritt, verkauft er nicht wirklich die Immobilie (weil er sie noch nicht besitzt), sondern er verkauft sein Versprechen, sie zu kaufen, zusammen mit den Rechten und Pflichten seines Kaufvertrags (Agreement of Purchase and Sale). Der Käufer einer Abtretung tritt im Wesentlichen in die Fußstapfen des ursprünglichen Käufers.

Der ursprüngliche Käufer gilt als Abtretender; der neue Käufer ist der Abtretungsempfänger. Der Abtretungsempfänger ist derjenige, der den endgültigen Verkauf mit dem Bauträger abschließt.

Gibt es Abtretungen nur bei Eigentumswohnungen vor dem Bau?

Es ist möglich, jede Art von Immobilie abzutreten, ob vor dem Bau oder beim Wiederverkauf, vorausgesetzt, der ursprüngliche Vertrag enthält keine Beschränkungen für die Abtretung. Eine Abtretung ermöglicht es dem Käufer eines Hauses oder einer Wohnung, seinen Anteil an der Immobilie zu verkaufen, bevor er sie in Besitz nimmt.

Warum sollte jemand eine Eigentumswohnung abtreten?

Bei Verkäufen vor dem Bau gibt es oft eine lange Zeitspanne zwischen dem Abschluss des ursprünglichen Vertrags, dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer einziehen kann (Zwischenbelegungszeit), und dem endgültigen Abschluss. Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich die Lebensumstände eines Käufers in dieser Zeit ändern… neuer Job außerhalb der Stadt, neuer Ehemann oder neue Ehefrau, neue Zwillinge, usw. Was vor 4 Jahren für den Lebensstil eines Käufers funktionierte, funktioniert bei Vertragsabschluss nicht immer.

Ein weiterer häufiger Grund, warum Menschen einen Vertrag abtreten wollen, ist finanzieller Natur. Manchmal hat der ursprüngliche Käufer nicht die Mittel oder kann die Finanzierung nicht aufbringen, um den Verkauf abzuschließen, und es ist billiger, den Vertrag an einen neuen Käufer abzutreten, als den Verkauf rückgängig zu machen.

Schließlich sind Abtretungsverkäufe auch bei spekulativen Investoren üblich, die Immobilien vor dem Bau kaufen, ohne die Absicht zu haben, sie abzuschließen. In diesen Fällen setzen die Investoren auf einen schnellen Preisanstieg und sind bestrebt, jetzt einen Gewinn zu erzielen, anstatt auf den ursprünglichen Abschlusstermin zu warten.

Was kann bei einem Abtretungsverkauf verhandelt werden?

Da der Abtretungsempfänger den Vertrag des ursprünglichen Käufers übernimmt, kann er den Preis oder die Vertragsbedingungen mit dem Bauträger nicht neu verhandeln – er übernimmt einfach den Vertrag, wie er bereits besteht und wie Sie ihn ausgehandelt haben.

In den meisten Fällen wird der Abtretungsempfänger die von Ihnen beim Bauträger geleistete Anzahlung spiegeln… wenn Sie also eine Anzahlung von 20 % geleistet haben, können Sie davon ausgehen, dass der neue Käufer dasselbe tun wird.

Die meisten Verkäufer von Abtretungen sind darauf aus, einen Gewinn zu erzielen, und ein Teil der Verhandlungen über einen Abtretungsvertrag ist die Einigung auf einen Preis. Ihr Immobilienmakler kann Sie bei der Festlegung des Preises beraten, der über Ihren Gewinn (oder Verlust) entscheidet.

Baugenehmigung und Gebühren

Erinnern Sie sich an das große juristische Dokument, das Sie unterschrieben haben, als Sie ein Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung vor dem Bau gemacht haben? Es ist an der Zeit, es herauszunehmen und wirklich zu lesen.

In Ihrem Kaufvertrag & ist das Recht auf Abtretung des Vertrags festgelegt. Die meisten Bauträger erlauben zwar Abtretungen, aber in der Regel muss eine Abtretungsgebühr an den Bauträger gezahlt werden (wir haben alles zwischen 750 und 7.000 Dollar gesehen).

Es kann auch zusätzliche Anforderungen geben, wobei die häufigste ist, dass der Bauträger die Abtretung genehmigen muss.

Vermarktungsbeschränkungen

Die meisten Kaufverträge vor dem Bau & von Torontoer Bauherren erlauben die Vermarktung einer Abtretung nicht… der Bauherr kann Ihnen zwar das Recht geben, Ihren Vertrag abzutreten, aber er verbietet Ihnen, ihn im MLS zu veröffentlichen oder online zu bewerben. Das macht den Verkauf einer Abtretung extrem schwierig… wenn die Leute nicht wissen, dass sie zum Verkauf steht, wie sollen sie sie dann kaufen?

Es mag zwar sehr verlockend sein, das Vermarktungsverbot zu missachten, aber seien Sie SEHR VORSICHTIG. Käufer, die einen Auftrag entgegen den Regeln vermarkten, können als Vertragsverletzer angesehen werden, und der Bauträger kann Ihren Vertrag kündigen und Ihre Anzahlung einbehalten.

Wir empfehlen nicht, einen Auftrag zum Verkauf anzubieten, wenn dies gegen die Regeln in Ihrem Vertrag verstößt.

Wie zum Teufel kann ich also einen Käufer finden?

Es gibt Immobilienmakler, die sich auf den Verkauf von Aufträgen spezialisiert haben und über eine Datenbank mit potenziellen Käufern und Investoren verfügen, die nach Aufträgen suchen. Wenn Sie einen Makler suchen, der sich mit dem Verkauf von Immobilien auskennt, nehmen Sie Kontakt mit uns auf… wir kennen einige der besten Makler in Toronto.

Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Abtretung von Immobilien?

Lassen Sie sich immer von einem Steuerberater beraten, nicht aus dem Internet (lol).

Aber im Allgemeinen ist jeder Gewinn aus einer Abtretung steuerpflichtig (und jeder Verlust kann abgeschrieben werden). Der neue Käufer oder Abtretungsempfänger ist für die Zahlung der Grunderwerbssteuer und der eventuell anfallenden Mehrwertsteuer verantwortlich.

Wie viel kostet die Abtretung einer Eigentumswohnung vor dem Bau?

Zusätzlich zu den Abtretungsgebühren des Bauträgers müssen Sie wahrscheinlich eine Maklerprovision (es sei denn, Sie finden den Käufer selbst) und Anwaltskosten zahlen. Da Abtretungen komplizierter sind, müssen Sie mit höheren Anwaltskosten rechnen als bei einem Wiederverkaufsobjekt.

Wie läuft der Abschluss einer Abtretung ab?

Bei Abtretungsverkäufen gibt es im Wesentlichen zwei Abschlüsse: den Abschluss zwischen dem Abtretenden und dem Abtretungsempfänger und den Abschluss zwischen dem Abtretungsempfänger und dem Bauträger. Beim ersten Abschluss (dem Abtretungsabschluss) erhält der ursprüngliche Käufer seine Anzahlung + etwaigen Gewinn (oder seine Anzahlung abzüglich etwaiger Verluste) vom Abtretungsempfänger. Beim zweiten Abschluss (zwischen Bauträger und Zessionar) zahlt der Zessionar den Restbetrag an den Bauträger (in der Regel mit Hilfe einer Hypothek) und entrichtet die Grunderwerbssteuer. Zu diesem Zeitpunkt geht das Eigentum an der Immobilie vom Bauträger auf den Erwerber über.

Man könnte auch sagen, dass es ein drittes Closing gibt, bei dem der Käufer die Immobilie in Besitz nimmt, sie aber noch nicht besitzt… dies wird als Zwischenbelegungszeit bezeichnet. Die Zwischenvermietung findet statt, wenn die Einheit bezugsfertig ist, aber noch nicht bei der Stadt registriert werden kann. Zwischenzeitliche Belegungszeiten in Toronto reichen von einigen Monaten bis zu einigen Jahren. Während der Übergangszeit bewohnt der Käufer die Wohnung und zahlt dem Bauträger einen Betrag, der in etwa dem entspricht, was die Hypothekenzahlung, die Gebühren für die Wohnung und die Steuern betragen würden. Der Zeitpunkt der Abtretung bestimmt, wer die Zwischennutzung durchführt.

Abtretung vs. Wiederverkauf: Was ist besser?

Wir erhalten oft Anrufe von Leuten, die darüber diskutieren, ob sie eine gekaufte Eigentumswohnung abtreten oder warten sollen, bis das Gebäude registriert ist, und sie dann als typische Eigentumswohnung weiterverkaufen sollen.

Vorteile von Abtretung vs. Warten

  • Erhalten Sie Ihre Anzahlung zurück und sichern Sie sich Ihren Gewinn früher
  • Vermeiden Sie die Zahlung von Grunderwerbssteuern
  • Vermeiden Sie die Zahlung der HST
  • Maximieren Sie Ihre Rendite, wenn die Preise fallen und Sie erwarten, dass sie weiter fallen werden
  • Lebensstil – manchmal ist es einfach sinnvoll, weiterzuziehen

Vorteile des Abtretens gegenüber dem Warten

  • Der Pool von Käufern für Abtretungsverkäufe ist viel kleiner als der Pool von Käufern für Wiederverkaufsobjekte, Das kann dazu führen, dass der Verkauf lange dauert, dass Sie einen niedrigeren Preis erzielen, als wenn Sie warten würden, oder beides.
  • Vermarktungsbeschränkungen sind lästig und verringern die Chancen, einen Käufer zu finden
  • Preis – Was ist der Marktwert? Wenn das Gebäude noch nicht registriert ist und noch keine Wiederverkäufe stattgefunden haben, kann es schwierig sein zu bestimmen, wie viel die Immobilie jetzt wert ist. Abtretungsverkäufe werden in der Regel zu einem niedrigeren Preis verkauft als Wiederverkäufe.
  • Abtretungsverkäufe können kompliziert sein, daher sollten Sie sicherstellen, dass Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, der Erfahrung mit Abtretungsverkäufen hat, sowie mit einem guten Anwalt.

Sie denken immer noch darüber nach, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus abzutreten? Setzen Sie sich mit uns in Verbindung, und wir bringen Sie mit jemandem zusammen, der auf Abtretungsverkäufe spezialisiert ist und Sie durch den Prozess führen kann.