1001 North Central Avenue Suite 800
Phoenix, Arizona 85004
U.S.A.
Telefoon: (602) 256-6263
Fax: (602) 256-6189
Website: http://www.cavco.com

Public Company
Incorporated: 1968
Werknemers: 1.105
Omzet: $128,9 miljoen (2004)
Aandelenbeurzen: NASDAQ
Tickersymbool: CVCO
NAIC: 321991 Manufactured Home (Mobile Home) Manufacturing

Cavco Industries, Inc. produceert en verkoopt manufactured homes, en verkoopt ze in het groot via onafhankelijke dealers en via eigen detailhandelszaken. Manufactured home producten omvatten park model woningen onder 400 vierkante meter en single-wide en multi-sectie woningen van 500 vierkante meter tot 2.700 vierkante meter. Huizen hebben tot vijf slaapkamers en drie badkamers, en plattegronden kunnen op maat worden ontworpen. Basic I-Beam bouwstijlen worden aangeboden onder de Sun Villa Homes, Winrock Homes, Westcourt Homes, en Villager Litchfield merken. Luxe stijlen met kathedraal plafonds worden aangeboden onder de Profile Series, Vantage Series, Sun Built Homes, en Cavco Homes. De Santa Fe-serie biedt gefabriceerde woningen in de zuidwestelijke stijl, met een plat dak en een stucwerk buitenkant. Cavco Cabins zijn ontworpen in een rustieke stijl die past in de natuurlijke omgeving. Net als site-built woningen, zijn gefabriceerde woningen zijn uitgerust met toestellen, verlichtingsarmaturen, op maat gemaakte houten kasten, tapijt, en andere basisvoorzieningen. Optionele voorzieningen zijn dakramen, op maat gemaakte open haarden, erkers, ingebouwde entertainment centers, evenals vele praktische functies, zoals vinyl ramen met dubbele beglazing en klimaatzone-isolatie. Cavco produceert commerciële structuren die worden gebruikt voor kantoren, showrooms en klaslokalen.

Succes en onrust in de Mobile Home Industry

Cavco Industries begon als een vrachtwagen camper en travel trailer fabrikant, opererend als een vereniging zonder rechtspersoonlijkheid met de naam Roadrunner Manufacturing Company. Het bedrijf werd opgericht in 1965 en kreeg het jaar daarop de naam Cavalier Manufacturing. Cavalier begon in 1969 met de productie van aangepaste stacaravans en verkocht zijn producten in het groot via dealers in Arizona. De productie van stacaravans werd de enige focus van het bedrijf in 1973, toen de oorspronkelijke productlijnen werden stopgezet. Cavalier Manufacturing veranderde zijn naam in Cavco Industries in 1974. In dat jaar ging Aldo Ghelfi als president met pensioen en werd zijn zoon, Alfred Ghelfi, bevorderd van de gelijktijdige meerdere functies van vice-president, secretaris en penningmeester tot de positie van president.

Cavco groeide aan het eind van de jaren zeventig mee met de industrie voor stacaravans. Het bedrijf opende een tweede fabriek in Phoenix in 1977 om aan de achterstand in orders voor dubbele-breed stacaravans te voldoen. In 1979 vormde Cavco de divisie Modulaire Huisvesting, met de merknaam Sun Built Homes, om grotere woningen met meerdere secties te leveren voor permanente bewoning. De omzet van Cavco steeg van 4,2 miljoen dollar in 1975 (boekjaar 31 december) tot 20,4 miljoen dollar in 1979 (boekjaar 30 september).

De marktomstandigheden veranderden echter in het begin van de jaren tachtig, toen hoge rentetarieven, een moeilijk financieringsklimaat, een zwakke vastgoedmarkt en een algemene economische recessie de verkoop van geprefabriceerde woningen belemmerden. De inkomsten van Cavco schommelden tussen 1980 en 1982 tussen 13 en 15 miljoen dollar per jaar, maar de onderneming boekte bescheiden winsten door kostenbesparende maatregelen te nemen. Om een problematische markt te compenseren, introduceerde Cavco een lager geprijsd model onder de naam Progressive Homes en voerde het de reclame op om een groter aandeel van de markt in Arizona te veroveren. De onderneming experimenteerde met projectontwikkeling als middel om de verkoop te verhogen en Sun Built Homes voltooide begin 1983 een project met 12 appartementen.

Hoewel de lagere hypotheekrente de bouw van woningen op de bouwplaats ten goede kwam, bleef de industrie van industriebouwwoningen het moeilijk hebben. Cavco stopte in 1985 met plannen om de Texaanse markt te betreden en besloot zijn activiteiten en productaanbod te diversifiëren. In 1986 begon de onderneming met de fabricage van verplaatsbare commerciële modulestructuren, die voornamelijk door bouwbedrijven werden gebruikt als kantoren op bouwterreinen. Een dochteronderneming, CVC Leasing, hield zich bezig met leasing en verkoop. CVC breidde zich snel uit en opende tegen 1989 verkoop- en marketingkantoren in zes westerse staten, in Arizona, Nevada, New Mexico, Colorado, Utah, en het zuiden van Californië. Dat jaar rapporteerde CVC Leasing een omzet van 3,4 miljoen dollar uit een vloot van 418 eenheden.

Cavco kreeg een kans aangeboden in de evaluatie van het gebruik van de gezondheidszorg en kostenbeheer en richtte in 1987 Action Health Care, Inc. op. Bij Action Health Care overlegden geregistreerde verpleegkundigen met artsen om voorgestelde behandelingen te evalueren in vergelijking met nationale normen zoals beschreven in een computerdatabase. Door de duur van het verblijf in het ziekenhuis, de poliklinische zorg en andere zaken te evalueren, probeerden de ziektekostenverzekeraars de zorg te maximaliseren en de kosten te minimaliseren. Binnen drie jaar bediende Action Health Care meer dan 40 klanten en opende een kantoor in Zuid-Californië.

Creatieve marketing in de jaren negentig

Terwijl Cavco erin slaagde nieuwe bronnen van inkomsten te vinden, bleef de markt voor gefabriceerde woningen in de Verenigde Staten stagneren, wat Cavco ertoe aanzette een nieuw product te introduceren en nieuwe markten te betreden. Cavco slaagde erin “park models” te verkopen, stacaravans van minder dan 400 vierkante meter, maar met alle voorzieningen van een reiscaravan. Gepensioneerden zagen de parkmodellen graag als een betaalbaar tweede huis voor recreatie, en Cavco werd al snel de grootste fabrikant van parkmodelwoningen in de Verenigde Staten.

Cavco breidde zijn dealernetwerk voor het eerst uit naar markten buiten Arizona, waaronder New Mexico, Colorado en Californië, en vond nieuwe mogelijkheden in het buitenland. Via Operation Independence, een non-profitorganisatie die de handel met Israël bevordert, kreeg Cavco een contract van 4 miljoen dollar voor de productie van 420 stacaravans voor joodse immigranten uit de voormalige Sovjet-Unie. Elke woning van 480 vierkante meter voldeed aan specifieke eisen van de Israëlische regering, waaronder de juiste elektrische bedrading en stopcontacten. Cavco leverde de woningen in januari 1991 aan een tussenpersoon in Houston, die de eenheden doorverkocht aan de regering van Israël. De contractoptie voegde nog eens 770 eenheden toe, voor 5,6 miljoen dollar, waardoor de omzet van Cavco in 1991 op 42,5 miljoen dollar kwam. Deze stap op de internationale markt zette Cavco ertoe aan andere mogelijkheden in het buitenland te zoeken, wat resulteerde in een exclusieve dealerrelatie met Auto Borg Enterprises in Japan.

Toen de industrie van industriewoningen tekenen van verbetering vertoonde in de Verenigde Staten, richtte Cavco in 1991 Sun Built Homes, Inc. op om verkavelingen van industriewoningen te ontwikkelen en de woningen rechtstreeks te verkopen aan potentiële bewoners van verkavelingen van industriewoningen. Cavco startte de verkavelingen Canyon View en Lynx Creek in respectievelijk Green Valley en Dewey, Arizona.

Toen de markt voor gefabriceerde woningen begin jaren negentig weer opbloeide, opende Cavco in mei 1993 een derde productiefaciliteit in Goodyear, Arizona. De verkoop van producten vanuit die fabriek deed de inkomsten met 17 procent stijgen, terwijl de verkoop van fabriekshuizen in totaal met 30 procent steeg tot 53,4 miljoen dollar. Een groter dealernetwerk ondersteunde de omzetstijging, waarbij Cavco-producten werden verkocht via 75 dealers in Arizona, 11 in New Mexico, zeven elk in Colorado en Californië, vijf elk in Nevada en Texas, twee in Oregon, en vier elk in Utah, Washington, en Idaho, zes in Brits Columbia, Canada, en twee in Japan. Cavco slaagde er ook in zijn marktaandeel in Arizona te vergroten, van 23 procent in 1987 tot 35 procent in 1993, en werd de grootste producent van fabriekshuizen in Arizona. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg $22.000 voor een park model home en $37.500 voor residentiële woningen; de prijzen varieerden van $12.000 tot $99.000.

In 1994 tekende Cavco een tweejarige overeenkomst met Auto Borg Enterprises, de exclusieve dealer van Cavco homes in Japan, om park model homes onder de naam Cavco Homes-Japan op de markt te brengen. Cavco bouwde de woningen om te voldoen aan Japanse voorkeuren, zoals een schoenendoos bij de voordeur om tegemoet te komen aan de gewoonte om schoenen uit te trekken voordat men een woning betreedt. Auto Borg kocht 12 modellen woningen voor zijn showroom.

CVC Leasing begon in 1993 met het leasen van opslagcontainers, waardoor Cavco in 1994 de leasingoperatie van verplaatsbare commerciële structuren verkocht. Cavco gebruikte $20,2 miljoen van de verkoop van CVC Leasing om schulden op verkochte activa en kosten van de verkoop te betalen; een nettowinst van $3,7 miljoen financierde een nieuwe onderverdeling ontwikkeling en uitbreiding van de container vloot. Cavco richtte National Security Containers (NSC) op om de activiteiten op het gebied van opslagcontainers uit te oefenen en voegde ook leasing van aanhangwagens toe. NSC renoveerde containers in een faciliteit in Texas en verhuurde ze vervolgens via kantoren in San Antonio, Houston, Dallas, El Paso en Phoenix. Cavco opende eind 1995 kantoren in Colorado en Louisiana.

Terwijl de gefabriceerde woningen en leasecontainers een positieve cashflow genereerden, was Action Health Care niet winstgevend met een fluctuerende omzet ondanks de inspanningen van de onderneming om de omzet te verhogen. Cavco besloot zich uit het bedrijf terug te trekken en de activa in augustus 1996 met verlies te verkopen.

De industrie van de gefabriceerde woningbouw floreerde samen met de woningbouw als geheel in de jaren negentig, vooral omdat kwaliteitsverbeteringen in gefabriceerde woningen hen niet meer te onderscheiden maakten van ter plaatse gebouwde woningen. In september 1996 kondigde Cavco plannen aan om zijn vierde fabriek te bouwen, op een terrein van 23 acre in de buurt van Albuquerque. Na de voltooiing in het voorjaar van 1997 produceerde Cavco tien huizen per dag op maximale capaciteit in de 143.000 vierkante meter grote fabriek, waar zowel een- als twee-onder-een-kapwoningen werden geproduceerd voor de markten van Colorado en New Mexico.

Bedrijfsperspectieven:

Kwaliteit is ingebouwd in elke Cavco-woning. Vanaf de hoogwaardige materialen die bij de bouw worden gebruikt tot de complete systeemtests voor verzending en elke stap daartussen, ligt de nadruk op duurzaamheid en blijvende waarde. Schoonheid is meer dan huiddiep in een Cavco-woning. Consistente kwaliteit wordt bewaakt door de voortdurende structurele en cosmetische controles uitgevoerd door gekwalificeerde fabrieksmensen.

Door middel van een gezamenlijk project met de Arizona Public Service Remote Solar Option, verbeterde Cavco het ontwerp van raam- en buitenwandconstructie en elektrische apparaten en verlichtingsarmaturen op haar fabriekswoningen om een zonne-energiesysteem mogelijk te maken. Via het programma bood het nutsbedrijf van Arizona klanten op afgelegen locaties een alternatief voor het verlengen van de elektriciteitslijn of het gebruik van een stroomgenerator. Cavco werd de eerste bouwer van industriewoningen die werd goedgekeurd voor deelname aan het project. Cavco presenteerde de energiezuinige woningen op de Arizona Manufactured Home Show in januari 1997, en plaatste vervolgens modelwoningen in twee winkelcentra, een in Tucson en een in Mesa.

1996 Fusie met Centex verschaft kapitaal voor verticale integratie

In december 1996 fuseerde Cavco met de Centex Corporation, door de overname door Centex van 80 procent van de uitstaande aandelen van Cavco. Tegen $26,75 per aandeel betaalde de transactie van $75 miljoen de aandeelhouders boven de marktprijs. Centex, een grote huizenbouwer en hypotheekverstrekker, kocht Cavco als een goedkope aanvulling op zijn bestaande huizenbouwactiviteiten. Cavco bood een kant-en-klare markt voor de financiële diensten van Centex, terwijl Cavco zou profiteren van de expertise van Centex op het gebied van de ontwikkeling van verkavelingen en kapitaal voor expansie. De fusie bracht echter ondernemingen van zeer verschillende omvang samen. In 1996 genereerde Cavco 130,1 miljoen dollar en een netto-inkomen van 6,2 miljoen dollar uit 4.893 geleverde woningen, terwijl Centex 3,1 miljard dollar aan inkomsten en 53,4 miljoen dollar netto-inkomen genereerde uit meer dan 12.000 op locatie gebouwde woningen. Centex behield het bestaande uitvoerend management bij Cavco, waaronder Brent Ghelfi, die eerder in 1996 zijn vader als president en chief executive officer verving.

Onder de nieuwe eigenaar probeerde Cavco de inkomsten te verhogen en de winst te behouden door de integratie van productie, detailhandel en financiering. Met de oprichting van Centex Finance Company eind 1997 kregen dealers van Cavco-producten een financieringsmogelijkheid van een onderneming met een sterk hefboomeffect. Centex Finance bood leningen aan alle Arizona-dealers van gefabriceerde huizen via haar hoofdkantoor in Phoenix, terwijl marketingvertegenwoordigers in Denver, Salt Lake City en Albuquerque het geografische bereik van de onderneming uitbreidden. Cavco betrad de detailhandelsmarkt met de overname in februari 1998 van AAA Homes, Inc., de grootste detailhandelaar in industriewoningen in Arizona, met een omzet van 40 miljoen dollar in 1997. AAA Homes exploiteerde verkoopcentra in Tucson, Sierra Vista, Casa Grande, Yuma, Mesa, en Apache Junction, Arizona, en verkoopkantoren in Fort Collins, Colorado, en Albuquerque.

Cavco betrad in 1998 de Texaanse markt met een compleet plan voor productie, detailhandel en financiering. Centex Finance opende een kantoor in Dallas, en Cavco begon met de bouw van een faciliteit op aangekocht land in Sequin, nabij San Antonio, voor de productie van multi-sectie woningen. De overname van Boerne Homes, Inc., ook in de buurt van San Antonio, verschafte Cavco een verkooppunt en een managementbasis voor verdere uitbreiding van de detailhandel; oprichter Doug Bunnell werd regionaal manager van Cavco’s detailhandelafdeling.

Toen de productie in de Sequin-fabriek in januari 1999 begon, verkocht Centex National Security Containers, waarbij 8 miljoen dollar in aflosbare preferente aandelen en 17,5 miljoen dollar in contanten werd ontvangen, waarmee middelen vrijkwamen voor de uitbreiding van Cavco’s detailhandelnetwerk. De Cavco Retail Group opende winkels in New Mexico, zuid-centraal Texas, Colorado, en Arizona, voor een totaal van 23 winkels in werking tegen het einde van 31 maart 2000.

Terwijl een vertragende economie en hogere rentevoeten een negatieve invloed hadden op de woningmarkt als geheel, belemmerde een nieuwe federale wet de financiering van manufactured home in het bijzonder. Persoonlijke leningen, ook wel chattel loans genoemd, waren de primaire vorm van financiering die werd gebruikt door kopers van een manufactured home, maar de nieuwe wet vereiste een onroerend goed hypotheek, met de woning permanent bevestigd aan specifieke grond. Hoewel hypothecaire financiering lagere rentetarieven bood, deden de kosten voor particuliere hypotheekverzekering en de eisen voor funderingswerkzaamheden de besparingen meer dan teniet. De slechte financieringspraktijken van één bedrijf in fabrieken leidden tot de invoering van de wet, maar hadden gevolgen voor de hele sector, aangezien ongeveer 75% van de hypothecaire leningen werd getroffen. De financieringskwestie leidde, samen met de dalende marktomstandigheden, tot een overtollige voorraad in de sector van de industriebouwwoningen.

Bij Cavco verschoof de inkomstenbasis door de combinatie van het overaanbod in de sector en de nieuwe kleinhandelszaken. In het boekjaar 2000 steeg de detailhandelsomzet met 53 procent, maar de totale omzet steeg slechts met 3 procent tot 183,5 miljoen dollar. Cavco reageerde door de fabriek in Belen in augustus 2000 en de fabriek in Seguin in maart 2001 te sluiten. Centex richtte Factory Liquidators op als nieuw verkooppunt, waarbij 75 procent van de inventaris werd overgenomen van failliete dealerships. De detail- en groothandelsverkoop daalden in 2001 echter elk met ongeveer 30 procent; de netto geleverde woningen daalden van 5.950 in 2000 tot 4.242 in 2001. De inkomsten daalden tot 123 miljoen dollar en resulteerden in een operationeel verlies van 6,9 miljoen dollar. Kostenbeheersing en verbeteringen in de productie-efficiëntie hielden de verliezen in 2002 tijdelijk beperkt, maar aanhoudend slechte verkopen in een trage economie leidden tot een operationeel verlies van $11,4 miljoen voor 2003, wat Cavco ertoe aanzette verschillende dealers te sluiten.

Key Dates:

1969: Cavalier Manufacturing begint met de productie van stacaravans. 1974: Het bedrijf wordt omgedoopt tot Cavco Industries. 1979: De verkoop verviervoudigt ten opzichte van 1975 tot $20,4 miljoen. 1986: Cavco begint met de productie en verhuur van verplaatsbare commerciële structuren. 1990: Slechte marktomstandigheden in de V.S. zetten Cavco aan tot internationale verkoop. 1993: Cavco opent een derde productiefaciliteit om aan de vraag naar gefabriceerde woningen te voldoen. 1996: Cavco fuseert met Centex Corporation. 1998: Cavco betreedt de detailhandel met de overname van AAA Homes. 2001: De marktomstandigheden verslechteren, wat leidt tot operationele verliezen. 2003: Cavco wordt weer een onafhankelijk bedrijf.

Cavco weer onafhankelijk in 2003

Na een evaluatie van Cavco’s prestaties en de ondergeschikte plaats die de Cavco-activiteiten in Centex’ totale activiteiten innamen, besloot Centex in april 2003 Cavco als zelfstandige onderneming te verzelfstandigen. De aandelenverdeling, genoteerd als een belastingvrij dividend, werd op 30 juni voltooid, met Joseph Stegmayer als chief executive officer. Hoewel de omzet eind 2003 licht steeg, was Stegmayer van plan voorzichtig te werk te gaan.

Principal Subsidiaries

Cavco Retail Group, Inc.; Sun Built Homes, Inc.

Principal Competitors

Champion Enterprises, Inc.; Fleetwood Enterprises, Inc.; Palm Harbor Homes, Inc.; Reorganized Sale OKWD, Inc.; Skyline Corporation.

Verder Lezen

“Belen Plant Closing Temporarily,” Associated Press State & Local Wire, 29 juni 2000.

“CAVCO Homes Signs Exclusive Agreement with Japanese Company,” Business Wire, 13 november 1995.

“Cavco Industries Inc. and Arizona Public Service Company join forces to provide Solar Powered Manufactured Housing,” Business Wire, 18 december 1996.

“Cavco Industries, Inc. kondigt aan dat het de verkoop van CVC Leasing heeft afgerond,” Business Wire, 1 augustus 1994.

“Centex, Cavco Complete Merger Joining Conventional and Manufactured Home Builders, PR Newswire, 27 maart 1997.

“Centex, Cavco Merger Will Join Conventional and Manufactured Home Builders,” Business Wire, 5 december 1996.

“Centex Corporation-Re Subsids New Operations,” Regulatory News Service, 29 December 1997.

“Centex’s Cavco Industries Adds Manufactured Home Retailer in Texas,” PR Newswire, 1 Juli, 1998.

“Centex’s Cavco Industries Entering Texas Market,” PR Newswire, 19 Mei, 1998.

“Centex Names Head of Manufactured Housing Group,” PR Newswire, 18 september 2000.

“Centex Unit Acquires Arizona’s Largest Manufactured Housing Retailer,” PR Newswire, 5 februari 1998.

Fischer, Howard, “Cavco levert stacaravans aan Israël om immigranten te huisvesten,” Business Journal-Serving Phoenix & the Valley of the Sun, 21 januari 1991, p. 5.

Jarman, Max, “As World Seeks Better Housing, State May Gain,” Arizona Business Gazette, 7 februari 1992, p. 1.

Luebke, Cathy, “Cavco Industries, Inc,” Business Journal-Serving Phoenix & the Valley of the Sun, 25 juni 1993, p. 19B.

“Mobile Mini, Inc. neemt National Security Containers over,” Business Wire, 5 april 1999.

Much, Marilyn, “Centex Corp. Dallas, Texas; Geplande spin-off laat bouwer focus vernauwen,” Investor’s Business Daily, May 9, 2003, p. A08.

Pesquera, Adolfo, “Phoenix-Based Manufactured-Home Builder Cavco Bucks Industry Slump,” San Antonio Express-News, 15 maart 2002.

Reagor, Catherine, “Dallas’ Centex Buying Big Stake in Arizona, Manufactured-Home Builder,” Knight Ridder/Tribune Business News, 6 december 1996.

“Zal 300 banen scheppen voor gebied: CAVCO Industries bouwt fabriek in New Mexico; zal bedrijf helpen te voldoen aan groeiende producteisen van regio,” Business Wire, 5 september 1996.

-Mary Tradii