7 Tips voor executeurs die met een moeilijke taak worden belast: Het huis verkopen

Of de overledene nu uw dierbare overledene is, of u bent gewoon een door de rechtbank benoemde persoonlijke vertegenwoordiger, het gewicht van het vervullen van iemands laatste wensen tijdens de erfenis is een zware last om te dragen.

Voeg daarbij de complexiteit van het verkopen van een huis tijdens het proces en het honoreren van die laatste verzoeken kan onmogelijk aanvoelen.

Hoewel het probate-proces van staat tot staat verschilt, zijn er manieren om het proces te vereenvoudigen, ongeacht waar u woont. Dus, hoe verkoopt een executeur een huis? Volg deze 7 tips voor een vlotte weg naar closing.

Deponeer het testament bij de probate rechtbank.

In de meeste staten, probate wetten dicteren dat het testament van de overledene moet worden ingediend bij de probate rechtbank binnen 30 dagen na de datum van overlijden.

Als u het niet binnen die periode indient, bent u in overtreding van de wet en kan de rechtbank weigeren u aan te wijzen als de executeur van de nalatenschap.

Daarom moeten alle executeurs het testament indienen bij de probate rechtbank binnen de termijn van de staat-ongeacht of de nalatenschap door probate zal moeten gaan.

Stel dat u het testament niet indient omdat u gelooft dat de nalatenschap te klein is om probate te vereisen. Dan ontdekt u maanden later dat de waarde van de nalatenschap door de waardevermeerdering van de bezittingen (zoals het huis) zo is gestegen dat er nu een testament nodig is.

Als u het testament niet binnen de door de staat voorgeschreven termijn bij de rechtbank hebt ingediend, hebt u uzelf een hoop juridische hoofdpijn bezorgd.

Neem controle over de successie-tijdlijn.

Zodra u dat document indient, komt de successie-tijdlijn in een stroomversnelling, of u er nu klaar voor bent of niet.

En met alle regels, voorschriften en deadlines die betrokken zijn bij het probate proces, voelen veel executeurs zich gehaast en overweldigd-met weinig tijd om alle benodigde documenten, formulieren en papierwerk te verzamelen.

Gelukkig is die tijdlijn niet altijd in steen gebeiteld.

“Er kunnen regels of richtlijnen zijn voor wanneer een testament wordt verondersteld te worden ingediend bij de probate rechtbank, maar de meeste mensen hebben geen testament, dus dat is vaak irrelevant, “legt Sacramento-based probate advocaat John Palley uit, die is bekroond met Martindale-Hubbell’s prestigieuze “AV” peer review rating.

“Typisch, de cliënten zijn verantwoordelijk voor wanneer we het indienen voor probate, dus we hoeven er vandaag niet aan te beginnen.”

Hoewel je jezelf een beetje ademruimte kunt geven van een paar weken voordat je het testament indient – en zelfs meer als er geen testament is om in te dienen – wil je niet te lang wachten, of je vertraagt onnodig de lange, vaak jaar-lange tijdlijn.

“Het indienen van het testament bij de rechtbank activeert veel andere dingen tijdens het probate proces, waaronder wanneer ze in staat zullen zijn om het huis te verkopen, toegang te krijgen tot de bankrekeningen, de auto te verkopen, en al dat soort dingen te doen,” legt Palley uit.

“Dus, hoe eerder je begint, hoe eerder je de controle hebt om het proces af te ronden en verder te gaan met het leven.”

Controleer of de nalatenschap in aanmerking komt voor gestroomlijnd probate.

Iedereen heeft wel eens horrorverhalen gehoord over nalatenschappen waarbij het proces zich jaren voortsleept – maar dat hoeft niet het geval te zijn.

“In een traditioneel, formeel probate-proces is de tijdlijn zes tot zeven maanden of langer. Daarom hebben veel staten een efficiënt probate-systeem aangenomen met een verkort probate-proces,” legt Palley uit.

Tot nu toe hebben veel staten de Uniform Probate Code aangenomen, die is ontworpen om het probate-proces te moderniseren en te stroomlijnen, zodat het korter en gemakkelijker te doorlopen is.

Andere staten hebben hun eigen wetten en regels ontwikkeld om het probate proces te vereenvoudigen en te verkorten, zoals Californië’s Independent Administration of Estates Act (IAEA).

“In plaats van al deze stappen te doorlopen om er een formeel proces van te maken en een hoop geld te betalen aan advocaatkosten en gerechtskosten, kunt u in plaats daarvan een verkort probate hebben, wat in sommige staten in een paar maanden kan worden gedaan,” adviseert Palley.

“Dit werkt zolang iedereen in de familie aan boord is en er geen problemen zijn met schuldeisers of iets anders.”

Huur geen agent in totdat de rechtbank u als executeur benoemt.

Het is waar dat het niet voltooien van elke stap van het successieproces binnen de vereiste tijdlijn u in juridisch warm water kan doen belanden-hoewel, het pistool springen kan u ook in de problemen brengen.

“Over het algemeen heb je geen wettelijke bevoegdheid totdat de rechtbank je heeft benoemd als de persoonlijke vertegenwoordiger. Dus, in de meeste gevallen kun je echt niets doen, “legt Palley uit.

“Je kunt het huis niet verkopen, en in werkelijkheid kun je dat huis niet eens te koop aanbieden. Je kunt het huis ook niet schoonmaken, spullen weggooien of een garage hebben totdat je door de rechtbank als executeur bent benoemd. Dat is waarom ik een groot voorstander ben van het zo snel mogelijk laten indienen van een testament.”

Niet alleen kunt u het huis niet op de lijst zetten, u kunt zelfs de listingovereenkomst met een agent niet ondertekenen totdat u wettelijk bent benoemd als de executeur of persoonlijke vertegenwoordiger door de probatierechter.

“Zodra een persoonlijke vertegenwoordiger of executeur van de nalatenschap officieel door de rechtbank is aangewezen, kunnen ze vervolgens een makelaar inschakelen”, zegt Rob Kittle, een Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) en topverkopende agent in Fort Collins, Colorado.

“De agent zal bewijs nodig hebben dat ze de wettelijk benoemde executeur zijn, wat betekent dat ze wettelijk in staat zijn om de listing-overeenkomst en de akte te ondertekenen.”

Hoewel, alleen maar omdat je geen documenten kunt ondertekenen om officieel een agent in te huren, betekent niet dat je er geen kunt raadplegen.

“Technisch gezien kun je geen agent inhuren totdat de Letters of Administration (als er geen testament is), of Letters Testamentary (als er een testament is), worden uitgegeven door de rechtbank om u te benoemen als de persoonlijke vertegenwoordiger, “zegt Palley.

“Er is echter zeker geen reden dat u de agent niet kunt interviewen of selecteren en dingen bespreken zoals de catalogusprijs, en of u misschien die slaapkamer moet schilderen of nieuw tapijt moet installeren. De makelaar kan ook een marktanalyserapport opstellen en met een speelplan komen.”

Zorg ervoor dat uw makelaar ervaring heeft met de verkoop van onroerend goed in successie.

Misschien nog belangrijker dan wanneer u uw makelaar inhuurt, is wie u inhuurt om te helpen bij de verkoop van het huis tijdens het probate.

“Het verkopen van een huis tijdens het probate proces is veel moeilijker dan een traditionele huisverkoop, adviseert Kittle. “Dus, het is belangrijk dat uw agent op de hoogte is van de juridische aspecten van probate, vooral als er een grote juridische strijd gaande is over de nalatenschap.”

Het vereist veel know-how om een huis te verkopen tijdens probate, omdat om ervoor te zorgen dat u deadlines haalt en de wet volgt – vooral als de huisverkoop een rechterlijke bevestiging vereist via een overbiedend proces.

Daarom is het belangrijk om een agent in te huren die ervaring heeft met probate, zelfs als u al met een probate advocaat werkt.

“In veel opzichten, een probate verkoop en een gewone verkoop gaan worden bijna identiek, maar het is zeker belangrijk dat uw agent heeft probate ervaring, gewoon zodat ze begrijpen de verschillen,” adviseert Palley.

“Het grootste verschil is dat een probate koopovereenkomst bevat een paar verschillende clausules. Het legt uit voor de koper dat er misschien een noodzaak voor probate rechter bevestiging, die waarschijnlijk zou vertragen de verkoop. En er zijn verschillende openbaarmakingen die niet nodig zijn van een probate verkoper.”

Een probate agent kan u ook helpen erachter te komen wat te doen als uw geërfde woning heeft een huidige huurder met een huurovereenkomst, en al dan niet de woning verkoop moet wachten tot na de huurovereenkomst is up.

Als de jouwe is voorbestemd om een complexe probate huis te verkopen, is het waarschijnlijk het beste als je een agent die is gecertificeerd voor het omgaan met probate verkoop in te huren. Opgeleid door de Amerikaanse Probate Services, een Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) heeft gespecialiseerde kennis die nodig is om te gaan met de ingewikkelde problemen die zich soms voordoen tijdens een probate sale.

Verkoop het huis zo snel mogelijk in het probate proces.

Prioriteiten stellen tijdens het probate proces is niet eenvoudig, maar een ding dat u zeker zo snel mogelijk wilt aanpakken, is het verkopen van alle activa die de nalatenschap geld kosten.

“We willen meestal eerst de belangrijke activa aanpakken, wat meestal het huis zal zijn,” zegt Palley. “Omgaan met het onroerend goed is op de voorgrond omdat het kosten maakt terwijl het daar zit. We betalen een hypotheek, nutsrekeningen, belastingen en verzekeringen – allemaal dingen die het landgoed geld kosten.”

Dat is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Je kunt het huis pas verkopen als je het eerst leeg hebt gemaakt – waarvoor je alle persoonlijke bezittingen van de overledene moet doorzoeken, inclusief privé- en intieme spullen.

Met verdriet dat je beoordelingsvermogen vertroebelt, hang je misschien te veel op, of verkoop je kostbare, waardevolle spullen voor een appel en een ei, gewoon om zo snel mogelijk door het proces te komen.

Als huisgerelateerde uitgaven het landgoed leegzuigen, maar je bent niet in een emotionele staat om het huis verkoopklaar te maken, kan het tijd zijn om de experts erbij te halen.

Voor kleinere landgoederen, kunt u misschien een personal organizer of decluttering-expert vinden die gespecialiseerd is in landgoedopruimingen om u te helpen het huis klaar te maken voor ongeveer $ 30 tot $ 50 per uur.

Voor grotere, meer waardevolle landgoederen, is het verstandiger om een gerenommeerde landgoedverkoopdeskundige in te huren die lid is van de National Estate Sales Association. De juiste expert kan u helpen bij het schiften door de bezittingen van de overledene, en ervoor zorgen dat alle bezittingen die te koop worden aangeboden, verkopen of wat ze waard zijn – alles voor een percentage van de opbrengst van de boedelverkoop.

Gerechtelijk benoemde executeurs die niet emotioneel verbonden zijn met de overledene, kunnen ook tegen problemen aanlopen om het huis leeg te krijgen.

Vaak is een externe executeur nodig als er meerdere erfgenamen zijn die het niet eens zijn over hoe de nalatenschap moet worden afgehandeld. Wanneer dat het geval is, kan de verkoop van het huis worden uitgesteld totdat beslissingen zijn genomen over wat er met de inhoud binnen gebeurt.

Als erfgenamen die kibbelen over bezittingen de verkoop van het huis ophoudt, kunt u mogelijk betwiste erfstukken uit het pand verwijderen voor bewaring totdat een beslissing is bereikt. Op die manier kunt u doorgaan met de verkoop van het huis, zelfs als een deel van de inhoud nog steeds wordt betwist.

Gebruik de activa van de nalatenschap om het pand te verbeteren voordat het wordt verkocht.

Soms duurt het langer om probate eigendommen te verkopen dan de traditionele verkoop van woningen. Hoewel hier meerdere redenen voor zijn, is een grote reden dat de executeur probeert het onroerend goed in de huidige staat te verkopen.

“Een probleem dat kan ontstaan tijdens de afwikkeling van de erfenis is het verkopen van het onroerend goed in de huidige staat. Misschien zijn de erfgenamen niet in de staat, of hebben ze niet de middelen of de neiging om het huis op te knappen voor de verkoop,” legt Kittle uit. “Het wordt een beetje lastig als de geldschieter verbeteringen of reparaties eist, maar ze zijn niet gedaan vóór het sluiten.”

Gemotiveerd door de wens om het huis zo snel mogelijk verkocht te krijgen, willen sommige executeurs het huis onmiddellijk op de markt zetten – zonder boedelactief uit te geven aan reparaties of verbeteringen.

Helaas zul je het moeilijk hebben om een koper te vinden die betaalt wat het huis waard is als het verouderd of verloederd is. Millennials zijn vandaag de grootste huizenkoperpool, en de meesten zijn op zoek naar instapklare eigenschappen.

Plus, zoals Kittle opmerkt, kan de geldschieter van de koper erop aandringen dat sommige reparaties of verbeteringen worden uitgevoerd voordat ze de lening goedkeuren. Dus, je zult eindigen met het uitgeven van dat geld dat je dacht te besparen door te verkopen as-is, maar je zult nog steeds verkopen tegen die lagere, as-is prijs.

Als er geld in de boedel is – hetzij op bankrekeningen of in kleinere activa die kunnen worden verkocht – is het verstandiger om een beetje te investeren in het opknappen van het pand voordat je het op de lijst zet, zodat je een beetje later kunt verkopen, maar tegen de beste prijs.

Laat reparaties of verbeteringsprojecten de verkoop van het huis echter niet te lang vertragen.

“Ik kan denken aan dit ene geval waar het mijn klanten letterlijk een paar jaar kostte om het huis verkoopklaar te maken,” merkt Palley op.

“Ze werkten doordeweeks aan banen en repareerden vervolgens het pand in het weekend, allemaal terwijl ze met het verdriet te maken hadden. Als ze gewoon wat mensen hadden ingehuurd om het huis op te knappen, zou het aanzienlijk sneller zijn verkocht.”

In dit scenario ging al het extra geld dat werd verdiend met het aanbrengen van verbeteringen verloren aan de kosten van het jarenlang onderhouden van het pand. Als ze geld hadden uitgegeven aan een aannemer, hadden ze de kosten meer dan kunnen dekken door het huis sneller verkocht te krijgen.

Het is niet gemakkelijk om aan de cijfers te denken terwijl je rouwt, maar als je de executeur bent, moet het worden gedaan. Je moet gaan zitten met uw probate agent en doe de wiskunde om erachter te komen of het financieel slimmer is om te verkopen as-is, een aannemer inhuren om het op te knappen, of om tijd en geld te besteden aan het zelf doen van de reparaties.

Eindadvies: Onroerend goed verkopen tijdens probate vereist deskundige hulp

Waden door alle bureaucratie en papierwerk van de nalatenschap is een lastige zaak als je gebukt gaat onder de verantwoordelijkheid van het vervullen van iemands laatste verzoeken.

Navigeren van de verkoop van een huis tijdens het complexe probate proces zal gemakkelijker zijn als u zich vertrouwd maakt met de probate wetten van uw staat, deskundig juridisch advies inwint, en de hulp inroept van een topmakelaar met probate ervaring.