3 Types Onroerend Goed Taxaties & Waarom Ze Van Belang

Als u ooit van plan bent een stuk onroerend goed in uw leven te kopen of te verkopen, al dan niet residentieel, zult u in contact komen met een van deze types van onroerend goed taxaties. Bijna de hele transactie hangt af van de resultaten van een taxatie in verschillende stadia. Misschien zijn zowel de koper als de verkoper tevreden met de overeengekomen contractprijs. Dat betekent echter niet dat de geldschieter, verzekeraar, enz. dat ook zullen zijn.

Een taxatie presenteert alle betrokken partijen een onbevooroordeelde, berekende waarde voor het huis. Deze waarde houdt rekening met bepaalde voorwaarden en omstandigheden. De meesten van ons zijn bekend met het concept van een taxatie. Velen weten echter niet dat er een aantal soorten onroerend goed taxaties zijn, de zogenaamde “benaderingen”.

Hoewel elke benadering probeert te komen met een onbevooroordeelde waarde van het onroerend goed, zijn ze uniek. Elke benadering gebruikt zijn eigen variabelen, reikwijdte en methodologie om tot een antwoord te komen. Ze hebben ook hun eigen voors en tegens. Zoals we zullen zien, zijn sommige beter of slechter voor bepaalde soorten eigendommen of transacties.

Waarom zijn deze soorten onroerend goed taxaties van belang?

We zullen kijken naar wat elk specifiek type taxatie belangrijk maakt in de relevante sectie. Er zijn echter enkele redenen waarom ALLE taxaties om de een of andere reden van belang zijn:

• Een onbevooroordeelde beoordeling van de waarde van het huis: Iedereen die betrokken is bij de verkoop van een huis heeft een belang bij de waarde ervan. De koper wil dat de waarde zo hoog mogelijk is. De verkoper wil dat het zo laag mogelijk is. En voor de makelaar hangt er misschien een commissie aan vast. Onder het wetsvoorstel Gedragscode woningtaxatie zijn taxateurs nog onafhankelijker dan voorheen. Dit resulteert in nauwkeurige en onbevooroordeelde taxaties die moeilijker te weerleggen zijn.
• Het is een make-or-break-factor voor kredietverstrekkers: Voor een hypotheekverstrekker komt het neer op de taxatiewaarde van het huis. In de meeste gevallen is een hypotheek de enige manier voor een koper om zich een huis te veroorloven. Dit betekent dat de taxatie het lot van de hele transactie bepaalt. Als de taxatie te laag is, zal de lening waarschijnlijk niet worden goedgekeurd, waardoor alle partijen hoog en droog.
• Verzekering: Verzekeraars baseren hun beslissingen op een taxatieproces. Ze gebruiken het ook om te bepalen hoeveel de waarde van het huis is veranderd met eventuele toevoegingen, upgrades, enz. Een taxatie geeft aan hoeveel u uw huis en inboedel kunt verzekeren.

“Kostenbenadering” onroerend goed taxaties

Als je eenmaal weet hoe een kostenraming werkt, is de naam vrij zelfverklarend. In zijn meest elementaire vorm, een kostprijs taxatie is wanneer je probeert vast te stellen precies wat de kosten zou zijn om precies dezelfde eigenschap op dit moment te maken. Dit betekent dat u de waarde van de grond neemt en daar de bouwkosten aan toevoegt om precies hetzelfde huis of dezelfde structuur te bouwen. Tenslotte moet u rekening houden met de afschrijving om rekening te houden met de ouderdom van het huis.

Deze aanpak zou kunnen worden samengevat met de vraag: “Wat zou het kosten om exact hetzelfde pand nu te bouwen, in plaats van het te kopen?”

Er zijn twee hoofdtakken van de kostenbenadering taxatie. De reproductiemethode werkt op basis van het exact namaken van de woning in termen van kwaliteit, bouwmaterialen, enz. De vervangingsmethode daarentegen werkt op basis van de veronderstelling dat bij de replicatie moderne technieken en materialen worden gebruikt.

Nauwkeurigheid

Enkele factoren die van invloed zijn op de nauwkeurigheid van een kostenbenadering-taxatie van onroerend goed zijn:

• Leeftijd van het onroerend goed: Na het bereiken van een initiële totale kostenbenadering waarde, zal de taxateur de prijs aanpassen op basis van afschrijvingen, omdat het niet, in feite, een nieuw pand is. Hoe ouder de woning, hoe groter de invloed van afschrijvingen op de prijs. Dit verlaagt de nauwkeurigheid van de taxatie.
• Vergelijkbare percelen: Om dezelfde woning te bouwen, zou je een nieuw stuk grond moeten kopen. Als er in de omgeving geen gelijkwaardige kavels zijn, moet de taxateur de prijs van de grond schatten.
• Constructie: Als het huis is gebouwd met behulp van verouderde of unieke methoden en materialen, kan het moeilijk zijn om nauwkeurig met een kostprijs te komen om het te repliceren.
• Verbeteringen: Aangezien deze taxatiemethode kijkt naar de exacte kosten om het pand in kwestie te repliceren, is het een nauwkeurige benadering als het pand zich onderscheidt in zijn gebied met betrekking tot verbeteringen of upgrades (of het gebrek daaraan).

Waarom het belangrijk is

• Verzekeringen: Verzekeringsmaatschappijen gebruiken de kostenbenaderingsmethode om een woning te evalueren. Het is een van de beste methoden om de kosten van de grond en verbeteringen te isoleren.
• Bouwleningen: De kostenbenaderingsmethode is een belangrijke factor bij het verwerven van een nieuwe bouwlening, omdat deze zal helpen de marktwaarde te bepalen.
• Marktomstandigheden: Kostenbenadering taxaties kunnen u een goed perspectief op de marktomstandigheden geven. Als de huisvestingskosten veel hoger zijn, is dat een teken van sterk opgeblazen prijzen. Het tegenovergestelde is waar als de taxatie te duur uitvalt.
• Bijzondere eigenschappen: Een kosten taxatie richt zich nauw op de woning die wordt getaxeerd. Het is dus een goede waarde-indicator voor eigendommen die uniek zijn en niet noodzakelijk inkomsten genereren. Dit is echter ook de reden waarom kostenbenadering-taxaties niet zo vaak worden gebruikt. In plaats daarvan zijn ze het beste voor onroerend goed dat veel upgrades of verbeteringen heeft gehad.

“Verkoopvergelijking aanpak” onroerend goed taxaties

Deze aanpak moet gemakkelijk te herkennen op basis van zijn naam. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerend goed geschat aan de hand van de verkoopprijs van soortgelijk onroerend goed dat in hetzelfde gebied of op dezelfde markt te koop staat. Er wordt echter ook rekening gehouden met eventuele individuele kenmerken van een eigendom om de prijs aan te passen en tot een passende marktwaarde te komen. Zoals u misschien al geraden had, is dit de meest gebruikte benadering bij de evaluatie van residentieel onroerend goed door makelaars en andere taxateurs.

Deze benadering zou kunnen worden samengevat met de vraag: “Wat zou de waarde van deze woning moeten zijn in vergelijking met andere relevante te koop staande woningen?”

Door de markt te vernauwen, kunnen lokale makelaars of taxateurs kijken naar woningkenmerken die in een gebied veel voorkomen. Dit stelt hen in staat om te komen met een waarde die bepaalde functies toe te voegen aan een huis. Deze kunnen onder meer de grootte, een carport, zwembad, dakranden, enz. Het huis dat wordt getaxeerd wordt dan vergeleken met andere huizen met vergelijkbare kenmerken. Dit heen-en-weer wegen van kenmerken stelt taxateurs in staat om tot een waarde te komen.

Dit is heel gemakkelijk voor makelaars om te doen, omdat zij meestal toegang hebben tot een MLS (Multiple Listings Service). Dit “blauwboek” met huizen en hun marktwaarden stelt hen in staat om eigenschappen te kruisen op basis van vele criteria.

Niet alleen kenmerken van de werkelijke huizen zijn van toepassing, maar lokale kenmerken zoals treinstations, geluidsoverlast, attracties, enz. hebben ook een significant effect. Dit betekent dat alle huizen in een bepaald gebied op dezelfde manier worden gewogen aan de hand van dit gemeenschappelijke onderscheidende kenmerk.

Nauwkeurigheid

Er is eigenlijk maar één factor die van invloed is op de nauwkeurigheid van verkoopvergelijkende taxaties van onroerend goed:

• Beschikbaarheid van soortgelijke eigendommen: Aangezien deze methode bijna volledig is gebaseerd op het bekijken van vergelijkbare woningen, wordt het veel moeilijker om nauwkeurig te zijn als uw huis volledig geïsoleerd staat. Deze woningen moeten niet alleen vergelijkbaar zijn in termen van geografische ligging, maar ook in termen van grootte, voorzieningen, leeftijd, enz.

Waarom het belangrijk is

• Verkoop van onroerend goed: Deze methode wordt het vaakst gebruikt door makelaars die lokale eigendommen kopen of verkopen. Aangezien lokale makelaars meestal een deskundig inzicht hebben in de lokale markt en de kenmerken ervan, is het een natuurlijke keuze. Dit betekent dat uw huis zeker zal worden geëvalueerd in een bepaald stadium met behulp van deze methode, of u nu koopt of verkoopt. Andere benaderingen kunnen worden gebruikt in combinatie onder bepaalde omstandigheden.
• Prijsstelling van uw huis te verkopen: Met behulp van deze methode kunt u een ruwe schatting van de waarde van uw huis krijgen zonder een professionele taxatie of makelaar. Door te kijken naar de noteringsprijs van soortgelijke woningen als de jouwe in hetzelfde gebied, kun je een idee krijgen van wat je moet vragen. Kijken naar huizen in de directe concurrentie kan u helpen uw huis sneller te verkopen door het onderbieden van de gangbare prijs.

“Inkomen kapitalisatie aanpak” onroerend goed taxaties

Als u op zoek bent naar een woning te kopen of te verkopen, is de kans groot dat je niet hoeft te veel zorgen te maken over deze onroerend goed taxatie aanpak. De inkomsten kapitalisatie aanpak richt zich op de evaluatie van eigenschappen die zullen worden gebruikt om inkomsten te genereren. Een voor de hand liggend voorbeeld hiervan zou een flatgebouw of condominium zijn. Bij deze taxatiebenadering wordt de marktwaarde van het onroerend goed aangepast om rekening te houden met de kapitalisatiegraad ervan op grond van het inkomstengenererende potentieel.

Deze benadering tracht in wezen een antwoord te geven op de vraag: “Wat moet de waarde van dit onroerend goed zijn in termen van de potentiële inkomsten die het kan genereren?”

De waarde van een pand kan met deze benadering eenvoudig worden vastgesteld met behulp van een relatief eenvoudige berekening:

Inkomstenkapitalisatiewaarde = netto bedrijfsinkomsten/kapitalisatievoet

Eerst moet u de marktwaarde van het pand vaststellen met behulp van andere taxatiemethoden, zoals de twee hierboven. Laten we zeggen dat het een vast bedrag van $ 1 miljoen is. Dan moet u vaststellen wat de jaarlijkse inkomsten zullen zijn. Als u bijvoorbeeld twintig verhuureenheden hebt die elk $1.200 per maand opbrengen, dan zouden de bedrijfsinkomsten $288.000 voor een jaar zijn.

U moet dan alle bedrijfskosten berekenen, zoals nutsvoorzieningen, personeelssalarissen, enz. Als dit $40.000 bedraagt, dan is uw netto bedrijfsopbrengst per jaar $248.000.

Uw kapitalisatievoet zou dan 24,8% zijn. De kapitalisatievoet is in feite de snelheid waarmee een eigendom zichzelf zou afbetalen en “rendabel” zou worden. In dit geval zou het ongeveer vier jaar duren voordat het pand dat doet.

Met dit percentage kunt u vervolgens de taxatiewaarde berekenen. Deze waarde is altijd iets meer dan de marktwaarde voor een winstgevend pand en minder voor een niet-winstgevend pand (volgens de prognoses).

Nauwkeurigheid

Een inkomen taxatie is misschien wel een van de moeilijkste waarden om nauwkeurig te beoordelen, omdat er zo veel variabelen betrokken:

• Marktwaarde: De inkomenswaarde van het onroerend goed wordt bepaald aan de hand van de oorspronkelijke marktwaarde en de kapitalisatievoet. De taxatie zal dus slechts zo nauwkeurig zijn als de oorspronkelijke marktwaarde. Gewoonlijk wordt de vergelijkende taxatiebenadering gebruikt.
• Prognoses: We hebben een vereenvoudigde methode gebruikt om de inkomsten te berekenen door uit te gaan van een stabiele huur, enz. In de echte wereld kunnen uw gebruikskosten en inkomsten echter van tijd tot tijd en als gevolg van onvoorziene omstandigheden variëren, waardoor de schatting achteraf onnauwkeurig is.

Waarom het belangrijk is

• Leningen: Een geldschieter zal zowel de kapitalisatievoet als de inkomstenbenadering gebruiken om zijn risico in te schatten. De looptijd van de lening kan zich uitstrekken tot ver na het stadium waarin de onderneming winstgevend wordt. Hoe hoger de kapitalisatievoet, hoe kleiner het risico dat de onderneming mislukt en dat zij zal worden terugbetaald.
• Verhuur: Als u een residentieel onroerend goed wilt kopen, zal deze taxatiemethode waarschijnlijk op een gegeven moment worden gebruikt om vast te stellen hoe een goede kans het is.

Taxatie maken de vastgoedsector rond!

Of u het leuk vindt of niet, onroerend goed taxaties hebben vaak het laatste woord in een onroerend goed transactie. De verschillende soorten taxaties helpen bij het vaststellen van een gemeenschappelijke basis in termen van een eerlijke, markt-waarde prijs. Dit helpt alle partijen die betrokken zijn bij een onroerend goed transactie. En het is ook datgene waarop verzekeraars en kredietverstrekkers hun beslissingen baseren.

Als koper kan het voorbereiden van uw huis op een taxatie u helpen een geweldige prijs voor uw huis te krijgen. Als verkoper kan het u ervan weerhouden een slechte investering te doen. Het kennen van de soorten onroerend goed taxaties is onderdeel van het zijn een geïnformeerde koper of verkoper. Dit is slechts een van de dingen die een professionele makelaar kan helpen bij het gaan door middel van een onroerend goed te koop.