2 aandelen

Kocht een pre-constructie appartement en op zoek om het te verkopen voordat u het bezit te nemen? Dit is wat u moet weten.

Wat is een overdracht?

Een overdracht is wanneer een verkoper zijn belang in een woning verkoopt voordat hij deze in bezit neemt – met andere woorden, hij verkoopt het contract dat hij heeft met de bouwer aan een nieuwe koper. Wanneer een Verkoper een eigendom overdraagt, verkopen zij eigenlijk niet het eigendom (omdat zij het nog niet bezitten) – zij verkopen hun belofte om het te kopen, samen met de rechten en verplichtingen van hun Overeenkomst van Koop en Verkoop contract. De koper van een overdracht stapt in wezen in de schoenen van de oorspronkelijke koper.

De oorspronkelijke koper wordt beschouwd als de vervreemder; de nieuwe koper is de verkrijger. De toegewezene is degene die de definitieve verkoop met de bouwer zal voltooien.

Komen toewijzingen alleen voor bij pre-constructie appartementen?

Het is mogelijk om elk type onroerend goed, pre-constructie of wederverkoop, toe te wijzen, mits er geen beperkingen tegen toewijzing in het oorspronkelijke contract zijn. Met een overdracht kan een koper van een soort woning zijn belang in die woning verkopen voordat hij er bezit van neemt.

Waarom zou iemand een appartement willen toewijzen?

Vaak bij verkoop in aanbouw is er een lange tijdspanne tussen het moment waarop het oorspronkelijke contract wordt gesloten, het moment waarop de koper erin kan trekken (de tussentijdse bezettingsperiode) en de definitieve sluiting. Het is niet ongewoon voor de omstandigheden van een koper om te veranderen in die tijd … nieuwe baan buiten de stad, nieuwe man of vrouw, nieuwe set van tweelingen, enz. Wat werkte voor de levensstijl van een koper 4 jaar geleden werkt niet altijd bij sluitingstijd.

Een andere veel voorkomende reden waarom mensen een contract willen overdragen is financieel. Soms heeft de oorspronkelijke koper niet de middelen of kan niet de financiering te krijgen om de verkoop te voltooien, en het is goedkoper om het contract toe te wijzen aan een nieuwe koper, dan het is om af te zien van de verkoop.

Ten slotte, overdracht verkoop zijn ook gebruikelijk met speculatieve beleggers die kopen pre-constructie-eigenschappen met geen intentie om te sluiten op hen. In deze gevallen, de beleggers rekenen op een snelle prijsstijging en zijn enthousiast om te vergrendelen in een winst nu, in plaats van te wachten op de oorspronkelijke sluitingsdatum.

Wat kan worden onderhandeld in een opdracht verkoop?

Omdat de verkrijger neemt het contract van de oorspronkelijke koper, kunnen ze niet opnieuw onderhandelen over de prijs of de voorwaarden van het contract met de bouwer – ze zijn gewoon het contract over te nemen zoals het al bestaat, en zoals u onderhandeld over het.

In de meeste gevallen zal de cessionaris de aanbetaling die u aan de bouwer hebt gedaan weerspiegelen… dus als u een aanbetaling van 20% hebt gedaan, kunt u verwachten dat de nieuwe koper hetzelfde doet.

De meeste verkopers van cessies zijn op zoek om winst te maken, en een deel van een onderhandeling over de verkoop van een cessie is het eens worden over de prijs. Uw makelaar kan u begeleiden op prijs, die uw winst (of verlies) zal bepalen.

Bouwer goedkeuring en vergoedingen

Herinnert u zich dat enorme juridische document dat u ondertekend toen u een bod op een pre-constructie appartement te kopen? Het is tijd om het eruit te halen en het daadwerkelijk te lezen.

Uw koopovereenkomst & bepaalde uw rechten om het contract over te dragen. Hoewel de meeste bouwers toewijzingen toestaan, is er meestal een toewijzingsvergoeding die aan de bouwer moet worden betaald (we hebben alles gezien van $ 750 tot $ 7.000).

Er kunnen ook aanvullende eisen zijn, de meest voorkomende is dat de bouwer de toewijzing moet goedkeuren.

Marketingbeperkingen

De meeste pre-constructie Koopovereenkomsten & Verkoop van Toronto Builders staan de marketing van een toewijzing niet toe … dus terwijl de bouwer u het recht kan geven om uw contract over te dragen, beperken ze u om het op de MLS te plaatsen of online te adverteren. Dit maakt het verkopen van een opdracht uiterst moeilijk … als mensen niet weten dat het beschikbaar is voor verkoop, hoe kunnen ze het dan kopen?

Hoewel het heel verleidelijk kan zijn om de no-marketing regel te omzeilen, wees zeer voorzichtig. Kopers die zich schuldig maken aan het tegen de regels in op de markt brengen van een opdracht, kunnen worden geacht de overeenkomst te hebben geschonden, en de bouwer kan uw contract annuleren en uw aanbetaling behouden.

Wij raden niet aan een opdracht te koop te adverteren als dit tegen de regels in uw contract is.

Dus hoe kan ik in godsnaam een koper vinden?

Er zijn makelaars die gespecialiseerd zijn in de verkoop van opdrachten en een database hebben van potentiële kopers en investeerders die op zoek zijn naar opdrachten. Als u wilt worden verbonden met een agent die de ins en outs van de verkoop van opdrachten kent, neem dan contact op … we kennen een aantal van de beste opdracht agenten in Toronto.

Wat zijn de fiscale gevolgen van onroerend goed opdracht?

Wees altijd fiscaal advies van een gecertificeerd accountant, niet van het internet (lol).

Maar in het algemeen, elke winst gemaakt uit een opdracht is belastbaar (en elk verlies kan worden afgeschreven). De nieuwe koper of cessionaris zal verantwoordelijk zijn voor het betalen van overdrachtsbelasting en eventuele HST die verschuldigd zou kunnen zijn.

Hoeveel kost het om een pre-constructie condo toe te wijzen?

Naast de overdrachtskosten van de bouwer, zult u waarschijnlijk een vastgoedcommissie moeten betalen (tenzij u de koper zelf vindt) en juridische kosten. Omdat opdrachten ingewikkelder zijn, kunt u verwachten hogere juridische kosten te betalen dan u zou doen voor een wederverkoop woning.

Hoe werkt het sluiten van een opdracht?

Bij verkoop in opdracht, zijn er in wezen 2 sluitingen: de sluiting tussen de cedent en de cessionaris, en de sluiting tussen de cessionaris en de bouwer. Bij de eerste afsluiting (de opdrachtafsluiting) ontvangt de oorspronkelijke koper zijn aanbetaling + eventuele winst (of zijn aanbetaling minus eventuele verliezen) van de opdrachtnemer. Bij de tweede overdracht (tussen de bouwer en de koper), betaalt de koper het resterende bedrag aan de bouwer (meestal met behulp van een hypotheek), en betaalt de koper de overdrachtsbelasting. Op dit moment gaat het eigendom over van de bouwer naar de verkrijger.

Ik veronderstel dat men zou kunnen zeggen dat er ook een derde afsluiting is, wanneer de koper het eigendom in bezit neemt maar het nog niet bezit…dit staat bekend als de tussentijdse bezettingsperiode. De tussentijdse bezetting vindt plaats wanneer de eenheid klaar is om te worden bewoond, maar nog niet klaar om te worden geregistreerd bij de stad. Tussentijdse bezettingsperiodes in Toronto variëren van een paar maanden tot een paar jaar. Tijdens de tussentijdse bezettingsperiode bewoont de koper de eenheid en betaalt hij de bouwer een bedrag dat ongeveer gelijk is aan wat zijn hypotheekbetaling + condo fees + belastingen zouden zijn. De timing van de overdracht zal dicteren wie de tussentijdse bewoning voltooit.

Overdrachten vs. Wederverkoop: Wat is beter?

We krijgen vaak telefoontjes van mensen die debatteren over de vraag of ze moeten een appartement dat ze kochten toewijzen, of wachten tot het gebouw te registreren en dan verkopen als een typische wederverkoop condo.

Pros van toewijzen vs. Wachten

  • Krijg uw aanbetaling terug en vergrendel uw winst eerder
  • Vermijd het betalen van overdrachtsbelasting
  • Vermijd het betalen van HST
  • Maximaliseer uw rendement als de prijzen dalen en u verwacht dat ze zullen blijven dalen
  • Lifestyle – soms is het gewoon zinvol om verder te gaan

Cons of Assigning vs Waiting

  • De pool van kopers voor opdrachtverkopen is veel kleiner dan de pool van kopers voor wederverkoopwoningen, wat kan resulteren in de verkoop duurt een lange tijd, het krijgen van een lagere prijs dan je zou doen als je wacht, of beide.
  • Marketing beperkingen zijn vervelend en verminderen de kans op het vinden van een koper
  • Prijs – Wat is de marktwaarde? Als het flatgebouw nog niet is geregistreerd en er nog geen doorverkopen zijn geweest, kan het moeilijk zijn om te bepalen hoeveel het pand nu waard is. Overdracht verkoop hebben de neiging om te verkopen voor minder dan wederverkoop.
  • Overdracht verkoop kan ingewikkeld zijn, dus je wilt ervoor zorgen dat je werkt met een agent die ervaring heeft met overdracht verkoop, en een goede advocaat.

Nog steeds denken aan de overdracht van uw appartement of huis? Neem contact met ons op en wij zullen u verbinden met iemand die gespecialiseerd is in de verkoop van de overdracht en kan u meenemen door het proces.