Toată lumea știe că un schimb conform Secțiunii 1031 vă va permite să amânați câștigul federal, precum și recuperarea amortizării la vânzarea și achiziționarea ulterioară a unei proprietăți deținute pentru investiții sau pentru uz comercial. În funcție de stat, este posibil să puteți, de asemenea, să amânați câștigul statal. În general, pentru a maximiza amânarea, trebuie să achiziționați o proprietate de înlocuire de valoare și capital egal sau mai mare, dar ce se întâmplă dacă proprietatea cedată este sub nivelul apei? Puteți face un schimb dacă nu există capital propriu?

1031 CORP. facilitează de mult timp tranzacțiile de schimb care nu implică capital propriu, iar unele chiar au necesitat ca cel care face schimbul să aducă fonduri la închidere. Unii s-ar întreba de ce ați putea dori să faceți acest lucru. Din păcate, capitalul propriu sau numerarul net după achitarea ipotecii nu are nimic de-a face cu câștigul unei proprietăți. Câștigul se calculează prin scăderea prețului net de vânzare din prețul inițial de achiziție, inclusiv costurile de închidere și îmbunătățirile de capital. Capitalul propriu este diferența dintre valoarea de piață corectă a proprietății și suma de bani pe care o datorați creditorului ipotecar.

În ultimii ani, mulți proprietari de imobile s-au trezit sub apă; ceea ce înseamnă că valoarea proprietății lor este mai mică decât suma datorată creditorului. Acest lucru s-ar fi putut întâmpla deoarece proprietatea a fost achiziționată sau refinanțată în timp ce piața imobiliară se afla la apogeu, la mijlocul anilor 2000, iar valoarea proprietății a scăzut de atunci. Pentru cei care au refinanțat, aceștia ar putea avea în continuare un câștig substanțial de pe urma proprietății dacă aceasta a fost deținută timp de mai mulți ani și mai ales dacă contribuabilul a făcut un schimb 1031 cu proprietatea, deoarece există un câștig amânat. Ar putea fi, de asemenea, un impozit destul de mare datorat pentru recuperarea amortizării, chiar dacă există o pierdere a valorii proprietății.

Au apărut întrebări cu privire la valoarea și capitalurile proprii necesare în proprietatea de înlocuire pentru a amâna toate câștigurile în cazul unei vânzări în lipsă sau al unei executări silite. Ar trebui ca valoarea proprietății de înlocuire să fie egală sau mai mare decât valoarea actuală a proprietății la care s-a renunțat sau decât soldul rămas la ipoteca acesteia?

În recenta Private Letter Ruling 201302009, un contribuabil a solicitat recent îndrumări din partea IRS cu privire la posibilitatea de a utiliza sau nu un schimb 1031 pentru a amâna câștigul. În timp ce această PLR poate fi invocată doar de acest contribuabil anume, hotărârile prin scrisoare sunt perspicace pentru alți contribuabili și pentru consilierii lor care se confruntă cu o situație similară. Iată un scurt rezumat al faptelor implicate:

    • Contribuabilul era unicul membru al unei societăți cu răspundere limitată (LLC) cu un singur membru, care era o entitate ignorată în scopuri fiscale;
    • Primăria a fost grevată de o datorie fără resurse;
    • Contribuabilul datora creditorului o sumă mai mare decât valoarea de piață curentă a proprietății;
    • Plătitorul și creditorul ar încheia un Acord de transfer, iar contribuabilul ar fi de acord să transfere proprietatea cedată creditorului sub rezerva datoriei;
    • Înainte de a transfera proprietatea către creditor, contribuabilul ar încheia un Acord de schimb cu un Intermediar calificat (QI) pentru a efectua un schimb 1031;
    • Taximetristul ar ceda drepturile sale din Acordul de transfer către QI;
    • Taximetristul ar încheia apoi un Acord de vânzare pentru proprietatea de înlocuire care ar fi cedată către QI;
    • QI ar achiziționa apoi proprietatea de înlocuire cu numerar furnizat de către contribuabil sau din datorie și ar transfera proprietatea către contribuabil; și
    • Contribuabilul a indicat că valoarea justă de piață a proprietății de înlocuire ar fi aproximativ aceeași cu datoria neachitată pentru proprietatea cedată.

Serviciul fiscal a hotărât că tranzacția, așa cum a fost prezentată, s-ar califica pentru tratamentul de amânare a impozitului în temeiul Secțiunii 1031.

Această scrisoare de hotărâre ar avertiza pe oricine se află într-o situație similară să achiziționeze o proprietate de înlocuire cu o valoare egală sau mai mare decât cea a principalului ipotecar neachitat, pentru a maximiza amânarea câștigului și/sau recapturarea amortizării. Desigur, fiecare situație este diferită și contribuabilii ar trebui să se consulte cu consilierul lor fiscal pentru a afla ce este cel mai bine în situația lor particulară, dar Secțiunea 1031 poate fi foarte benefică.