Procesul de dezvoltare a proprietăților imobiliare comerciale: Ceea ce trebuie să știți

Există o versiune a schimbului de proprietăți și a dezvoltării de proprietăți imobiliare comerciale, care este, de asemenea, menționată ca dezvoltare comercială. Un constructor comerciant este un dezvoltator care este specializat în construirea de clădiri pentru revânzarea pe termen scurt. De exemplu, să presupunem că un dezvoltator are o relație cu un utilizator industrial care are nevoie de o clădire industrială de 100.000 de metri pătrați. Înainte de a începe construcția, dezvoltatorul semnează un contract de închiriere pe termen lung cu acea companie.

Dezvoltatorul găsește terenul, obține autorizațiile, aprobările de zonare, obține autorizația de construcție, obține finanțarea și atribuie construcția unui antreprenor care construiește clădirea, iar acum totul este strălucitor și nou și este complet închiriată.

În acel moment, cu o proprietate industrială complet închiriată, cu un contract de închiriere pe termen lung, într-o locație bună, dezvoltatorul a creat o marfă foarte, foarte fierbinte. Foarte des, un dezvoltator comercial alege să vândă imediat, în doar un an de la deschiderea clădirii. În acest fel, își elimină riscul de a deține pe termen lung și poate realiza un profit imediat. Cu toate acestea, nu este un lucru pe care ne place să îl facem. Ne plac deținerile pe termen lung, care credem că este modalitatea de a crea valoare pe termen lung.

Dacă vă întoarceți la prima mea dezvoltare majoră din New York (Tower 45), costul total al proiectului nostru a fost de 140 de milioane de dolari. În momentul în care am finalizat clădirea (1990), piețele financiare aproape că se prăbușiseră și am crezut că costul clădirii era de așa natură încât nu vom reuși niciodată cu această proprietate. Recent, această clădire a fost vândută pentru 364 de milioane de dolari.

Relaționat: Care este diferența dintre proprietățile de clasa A, B și C?

Constituirea unei strategii de marketing pentru un nou proiect de dezvoltare

Park Tower / Tampa, FL

Amintiți-vă că construiți o clădire de la zero. Trebuie să fie generat mult entuziasm în jurul clădirii pentru a impulsiona vânzările/închirierile. În timp ce este în construcție, nu este încă pe radarul multor brokeri până când nu se apropie de deschidere, și asta pentru că brokerii vor să facă bani prin încheierea unui contract de închiriere pentru care pot încasa un comision. Dacă clădirea este doar o bucată de teren brut, cel mai adesea este văzută de lumea imobiliară ca fiind oarecum îndepărtată și nu este un loc atât de interesant pentru a aduce clienți imediat.

Acest lucru înseamnă că volumul de efort pe o afacere de dezvoltare în ceea ce privește marketingul trebuie să fie accelerat foarte mult. Cantitatea de energie și de efort care intră în marketingul unui nou proiect de dezvoltare este semnificativ mai mare decât în ceea ce privește o clădire existentă.

Este nevoie de o cantitate intensă de bătăi la uși și de o campanie de conștientizare, lăsând oamenii să știe unde vă aflați în ceea ce privește construcția, când va fi gata clădirea, precum și anunțând evoluții interesante, cum ar fi contractele de închiriere nou semnate. În cazul în care proiectul este o clădire de birouri, un nou chiriaș interesant, cum ar fi Google sau Apple, ar fi un chiriaș sexy care ar putea atrage alți chiriași în clădire. În cazul unei proprietăți de vânzare cu amănuntul, chiriașul ancoră poate fi chiriașul de importanță vitală care atrage alți chiriași în centrul comercial. Gândiți-vă să anunțați un chiriaș-ancoră precum Whole Foods sau Nordstrom’s.

Vreți să păstrați noutățile proaspete și în mișcare și doriți să le păstrați în ochii brokerului imobiliar. Aproape în fiecare săptămână, ar trebui să fie raportat și promovat un fel de eveniment demn de știri. Costul general de marketing și de promovare generală pentru o clădire în curs de dezvoltare trebuie să fie de mai multe ori mai mare decât pentru o clădire existentă.

Crearea unei strategii de menținere

Să presupunem că ați dezvoltat o clădire nouă, dar, din anumite motive, nu ați obținut multe contracte de închiriere pe termen lung de la închirierea inițială. Ar fi o greșeală să încercați să vindeți acea clădire cu un rulaj de chirii destul de instabil. Cumpărătorul ar avea riscul de a ști că, într-o perioadă scurtă de timp, o mare parte din spații ar putea fi scoase pe piață, iar cumpărătorul s-ar putea trezi cu o clădire aproape goală.

Prin urmare, strategia dvs. de deținere ar putea fi creată pe baza duratei termenilor de închiriere pe care ați reușit să îi obțineți. Cu cât este mai lung termenul de închiriere pe care îl puteți obține, cu atât mai multă răbdare puteți avea înainte de a vinde. Pe de altă parte, contractele de leasing pe termen lung vor genera un preț de vânzare foarte dorit dacă alegeți să vindeți proprietatea imediat ce o construiți. În urma recesiunii severe din 2008, investitorii doresc contracte de închiriere pe termen lung cu chiriași cu un credit solid. valoarea bunurilor imobiliare comerciale este direct corelată cu longevitatea și fiabilitatea fluxului de numerar.

Operațiuni în clădiri

City Center / St. Petersburg