Procesul de construcție

Care proces de construcție este unic și depinde de amploarea și complexitatea proiectului. Dar de fiecare dată când se construiește o casă sustenabilă, procesul urmează etape tipice, iar principiile sunt similare pentru proiecte la scară mai mică, cum ar fi renovările.

Articolele Renovări și adăugiri și Cumpărarea unei case pe plan includ mai multe informații despre procesul de construcție specifice acestor situații.

Etapa 1: Alegerea unui constructor

Înainte de a ajunge la etapa alegerii unui constructor, procesul de cercetare și de proiectare va fi dus la obținerea unor documente de proiectare finalizate pentru a fi scoase la licitație de constructori (a se vedea Cercetare preliminară; Procesul de proiectare).

Două modalități obișnuite de a alege un constructor sunt:

• alegeți un constructor preferat și invitați-l să pregătească o ofertă sau o „licitație” (și solicitați o ofertă alternativă pentru a asigura un preț competitiv)
• invitați ofertele deschise sau selective de la o serie de constructori și alegeți pe baza prețului.

Câte o metodă oferă un constructor și o ofertă, dar una pune accentul pe cel mai bun preț, iar cealaltă, pe constructorul preferat. În ambele cazuri, notați în documentele de licitație că „nu sunteți obligat să acceptați cea mai mică ofertă sau orice ofertă”.

Un proiectant ajută, în general, la alegerea constructorilor care vor participa la licitația pentru un proiect, pe baza recomandărilor și a experienței anterioare. Licitațiile deschise anunțate oferă rezultate variabile și adesea exclud constructorii specialiști mai mici, care nu au timp să participe la licitații pentru mai multe proiecte.

alegerea constructorului este aproape la fel de critică ca și alegerea proiectantului.

Rolul principal al unui constructor este de a coordona lucrările de construcție în calitate de manager de proiect. Acest rol include supervizarea și coordonarea fiecărei meserii; procurarea, cuantificarea și coordonarea livrării materialelor; și, cel mai important, asigurarea calității întregului proces.

Constructorii și meseriașii au o aversiune la risc ușor de înțeles și tind să gestioneze riscul prin utilizarea de materiale și practici testate și dovedite. Rezultatele durabile necesită adesea utilizarea unor materiale și practici inovatoare. Pentru a evita problemele ulterioare, asigurați-vă că fiecare constructor este informat cu privire la angajamentul dvs. față de o locuință durabilă atunci când este invitat să participe la licitație.

Dragi Markovic & DSEWPaC

Aprovizionarea cu materiale certificate, preferate din punct de vedere ecologic (a se vedea Materiale), la prețuri competitive, și supervizarea meseriașilor pentru a se asigura că materialele sunt instalate corect necesită un constructor care este pregătit să „facă un pas în plus”. Alegeți un constructor care este atât instruit, cât și angajat să ofere rezultate durabile. Familiarizați-vă cu sistemele de certificare de mediu pentru a vă informa propria decizie sau acord.

Atât Master Builders Australia (MBA), cât și Asociația Industriei de Locuințe (HIA) instruiesc constructorii în domeniul practicilor durabile. Alegerea unui constructor cu această formare din listele de pe site-urile lor este un prim pas bun, dar nu garantează furnizarea de rezultate bazate pe cele mai bune practici. Referințele de la clienți mulțumiți reprezintă o metodă eficientă de asigurare a calității. Atât MBA, cât și HIA organizează programe de premiere în domeniul sustenabilității, iar listele cu câștigătorii din trecut de pe site-urile acestora oferă, de asemenea, o bună indicație a capacității.

Constructorii angajați:

• implementează cu atenție caracteristicile de sustenabilitate specificate în proiect
• se aprovizionează și utilizează materiale reciclate sau reutilizate
• accesează materiale certificate din punct de vedere ecologic și se asigură că acestea sunt comandate cu termene de execuție adecvate
• separă fluxurile de deșeuri pe șantier
• instruiesc și chiar taxează suplimentar subcontractanții care nu utilizează practicile preferate din punct de vedere ecologic
• se asigură că cleiurile, rășinile, vopselele și finisajele sunt prietenoase cu calitatea aerului din interior
• conservă biodiversitatea pe șantier
• instalează și întrețin barierele de control al sedimentelor.

Diverse sisteme de certificare pot certifica în mod independent produsele și serviciile ca fiind durabile din punct de vedere ecologic. Good Environmental Choice Australia (GECA) este o organizație independentă, fără scop lucrativ, care gestionează programul de etichetare ecologică Environmental Choice Australia Ecolabelling, recunoscut la nivel internațional. Green Tick® se bazează pe o evaluare a ciclului de viață (LCA) a efectelor unei operațiuni de-a lungul lanțului său de aprovizionare.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australia.

Pasul 2: Documentele de licitație și contractele

În cazul proiectelor care fac obiectul unei licitații de către mai mulți constructori, acest pas precede pasul 1.

Documentele de licitație trebuie să identifice în mod clar orice practici de sustenabilitate sau cerințe de certificare a materialelor care sunt diferite față de activitățile obișnuite. Atașați tabele la documentele de licitație pe care ofertanții sunt obligați să le semneze.

Reducerea îngrijorărilor constructorilor cu privire la aspectele nefamiliare ale practicilor sustenabile poate reduce suma pe care aceștia o alocă pentru situații neprevăzute necunoscute.

Sume pentru situații neprevăzute

Zonele de risc necunoscute pot fi acomodate prin intermediul sumelor pentru situații neprevăzute sau alocații la care se poate apela pentru a acoperi costurile neprevăzute. Acestea sunt adesea utilizate pentru a acoperi costurile neprevăzute legate de subsol și fundație; din ce în ce mai mult sunt utilizate pentru a oferi flexibilitate în alegerea tehnologiilor și practicilor durabile inovatoare.

Schemele de costuri principale

O altă modalitate de a depăși aversiunea la risc din partea constructorului este de a „nominaliza” subcontractanții pentru a furniza și instala tehnologii inovatoare și de a furniza constructorului un „program de indemnizații” (sau „program de costuri principale”) care să fie inclus în ofertă.

Mulți proiectanți aleg și specifică marca și modelul exact al elementelor importante sau cu costuri ridicate, cum ar fi ferestrele și ușile, sistemele solare de apă caldă, sistemele inteligente de contorizare și de control al energiei și generarea de energie regenerabilă la fața locului. Dumneavoastră sau proiectantul dumneavoastră puteți solicita ca aceste elemente să fie cotate de furnizorii preferați și nominalizate în contract ca elemente din programul de costuri principale pentru a evita înlocuirea unor produse necorespunzătoare sau de calitate inferioară de către ofertanții concurenți.

Subcontractanți preferați

De asemenea, puteți nominaliza subcontractanți preferați dacă cunoașteți un instalator, un electrician sau un pictor ecologic local care este de încredere și profesionist. Mulți constructori au subcontractori preferați, așa că negociați cu atenție această opțiune.

Suma forfetară versus cost plus

Alegeți între „preț fix/suma forfetară” sau „cost plus”. Aceste decizii se iau de obicei înainte de a lansa licitația, dar revizuirile pot fi negociate cu constructorul ales înainte de semnarea contractelor. Licitațiile și contractele cu sumă forfetară sunt, în general, eficiente în ceea ce privește plafonarea bugetului, dar pot încuraja reduceri de costuri care pot compromite rezultatele durabile.

În scenariile cost plus, constructorul nominalizează un procentaj de adaos la costurile materialelor pentru comandă și programare, precum și tarifele orare pentru constructor și meseriași. Aceste contracte necesită un nivel ridicat de încredere între proprietar și constructor. În timp ce permit proprietarului un control mai mare asupra deciziilor privind cheltuielile, ele reduc responsabilitatea constructorului pentru depășirile de costuri. Acest lucru poate forța reducerea costurilor și pierderea unor caracteristici durabile importante (de exemplu, panouri fotovoltaice) pe măsură ce bugetul se epuizează.

Pentru bugete restrânse, contractele cu preț fix sunt, în general, preferabile. Dacă se utilizează cost plus, puneți în carantină alocațiile bugetare pentru caracteristicile sustenabile.

Contracte

Contractele standard pentru construcția de locuințe sunt disponibile din mai multe surse, inclusiv de la autoritățile de creditare și organismele de vârf ale industriei. Acestea constituie baza acordului obligatoriu din punct de vedere juridic cu constructorul dvs. și a oricărei soluționări a litigiilor.

Alegeți un contract care stabilește un echilibru rezonabil între nevoile dvs. și cele ale constructorului dvs. Dispoziții clare de soluționare a litigiilor și arbitri independenți nominalizați sunt esențiale. Anexați la contract oferta constructorului, planurile și specificațiile aprobate de consiliu, detaliile tehnice certificate și toate anexele (costul principal, sumele pentru situații neprevăzute sau furnizorii/contractanții nominalizați).

Puneți avocatul și proiectantul să vă revizuiască contractul înainte de a-l semna.

Indicați cerințele de durabilitate în caietul de sarcini și includeți penalități pentru înlocuirea materialelor și produselor inferioare.

Consiliere de licitație pentru a asigura rezultate preferate din punct de vedere ecologic

Desenele și specificațiile fac parte din documentația contractuală. Asigurați-vă că acestea indică în mod clar cerințele de durabilitate și includ penalități pentru înlocuirea materialelor și produselor inferioare.

Considerați nominalizarea elementelor importante, cu costuri ridicate, cum ar fi ferestrele, într-un program de costuri principale pentru a evita înlocuirea de către ofertanții concurențiali.

Descrieți în mod clar metodele sau materialele sustenabile care nu sunt încă o practică standard de construcție și includeți sfaturi privind modul de punere în aplicare sau de procurare a acestora.

Includeți instrucțiuni lipsite de ambiguitate care să împiedice modificările sau substituirea fără aprobarea dumneavoastră sau a proiectantului.

Solicitați constructorilor ofertanți să verifice documentele de licitație pentru riscurile legate de respectarea sustenabilității și să noteze sau să permită orice situații neprevăzute în oferta lor.

Solicitați constructorilor să vă recomande soluții alternative care se potrivesc meseriilor și lanțurilor lor de aprovizionare, oferind în același timp rezultate de mediu egale sau îmbunătățite.

Considerați utilizarea contractelor care leagă plata de obținerea unor rezultate de mediu specificate (de ex. detalii privind materialele certificate din punct de vedere ecologic, specificații privind ferestrele și geamurile și detalii privind reutilizarea sau reciclarea).

Dezvoltați un program de materiale reutilizabile (dacă renovați sau demolați o casă existentă) și negociați reutilizarea acestora cu constructorul dumneavoastră.

Construire proprie

Câțiva consumatori aleg să își gestioneze propriile proiecte ca proprietari constructori. Dacă nu aveți experiență în construcția de locuințe, dacă nu cunoașteți pe deplin practicile locale de construcție și lanțurile de aprovizionare și dacă nu aveți relații de lucru solide cu meseriașii locali, această opțiune este plină de riscuri.

Construcția durabilă necesită adesea ca meseriașii să adopte noi practici și materiale, iar acest lucru poate fi foarte dificil de negociat pentru un proprietar constructor neexperimentat.

Etapa 3: Supravegherea și certificarea construcției

Multe oportunități de a obține rezultate durabile bazate pe cele mai bune practici se pierd în timpul construcției. Acest lucru se datorează adesea lipsei de înțelegere a principiilor și practicilor ecologice de către constructori și meseriași, sau certificării ineficiente.

Foto: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Câmpurile de sedimentare previn daunele aduse mediului de scurgerile de pe șantierele de construcții în cursurile de apă.

Foto: Kathie Stove

Mențineți șantierul curat, depozitând toate deșeurile în tomberoane.

Supraveghere

Constructorul dumneavoastră este solicitat frecvent să ia decizii cu privire la materiale și proceduri care diferă de cele nominalizate în planuri și specificații din cauza preferințelor comerciale sau a indisponibilității materialelor preferate. Constructorii sesizează aceste decizii (adesea urgente) unui supervizor pentru verificare, dacă este nominalizat unul. În caz contrar, este posibil ca aceștia să facă alegeri rapide, dar mai puțin durabile.

Consilierea bine informată din partea unor profesioniști cu experiență poate asigura calitatea procesului de luare a deciziilor și poate garanta alegeri preferate din punct de vedere ecologic.

Consilierea profesională sau gestionarea proiectului de către o persoană sau o companie angajată și foarte bine informată este esențială pentru a asigura calitatea procesului de luare a deciziilor și pentru a recomanda alternative preferate din punct de vedere ecologic, cum ar fi cele discutate pe parcursul Casei Dumneavoastră.

Mulți proiectanți oferă un serviciu de supervizare ca parte a structurii onorariului lor. În unele state, arhitecții sunt împiedicați să ofere servicii de management de proiect. Dacă adoptați acest rol în calitate de proprietar, consultați consilieri sau consultanți competenți pentru a vă verifica deciziile.

Gestionarea sau supervizarea proiectului adaugă un risc substanțial de răspundere civilă profesională la profilul de asigurare al unui proiectant, astfel încât mulți proiectanți preferă un rol consultativ mai puțin formal. Ar trebui să vedeți un endorsement de management de proiect pe o poliță de răspundere civilă profesională curentă înainte de a numi în mod oficial un supervizor sau un manager de proiect.

Certificare

Inspecția și certificarea proiectului dvs. în etapele critice sunt cerute prin lege pentru a confirma că acesta este construit în conformitate cu planurile și specificațiile aprobate, cu standardele australiene relevante, cu Codul construcțiilor din Australia și cu reglementările consiliului, pentru a asigura integritatea structurală, sănătatea, siguranța și agrementul.

Aceste inspecții pot identifica și corecta problemele sau omisiunile înainte ca acestea să fie încorporate. Cazurile raportate de certificare inadecvată a conformității cu durabilitatea în mai multe jurisdicții indică faptul că acest aspect important este uneori neglijat. Dacă sunteți îngrijorat, solicitați imediat sfatul proiectantului sau al evaluatorului de durabilitate a clădirii (a se vedea Procesul de proiectare).

Mulți certificatori privați oferă certificare de mediu specializată. Contactați Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au) pentru mai multe sfaturi.

Etapa 4: Punerea în funcțiune și predarea

Câteodată cele mai bune inovații de proiectare și construcție pot fi irosite deoarece conceptele nu sunt comunicate proprietarului la predare. Cereți proiectantului și constructorului dumneavoastră un manual al proprietarului. Dacă sunteți practician, oferiți clientului dumneavoastră instrucțiuni detaliate despre cum să opereze și să întrețină locuința la predarea acesteia. Dacă vă vindeți casa, asigurați-vă că noii proprietari au o copie.

Un manual al proprietarului sau un ghid de funcționare acoperă:

• reglajele de funcționare pe timp de vară și de iarnă și rutinele de zi-;noapte pentru:
  • operarea și întreținerea aparatelor de încălzire și răcire
  • deschiderea/închiderea perdelelor și ferestrelor
  • operarea sistemelor de ventilație (încrucișate și cu coș)
  • operarea sistemelor de umbrire
  • operarea acoperișului ventilator spațial
• curățarea aparatelor solare
• bariere antitermice și program de inspecție
• operarea ghidajelor pentru sistemele de colectare și tratare a apei
• vane de izolare pentru servicii (gaz, electricitate și apă)
• data de înlocuire a anodului de sacrificiu din sistemul de apă caldă
• verificări ale supapelor de suprapresiune din sistemul de apă caldă
• intervaluri de vopsire
• produse de curățare adecvate pentru toate suprafețele și finisajele
• cerințele de întreținere a peisajului.

Aveți grijă să evitați aceste capcane

Cauzele comune de dezamăgire sau de dispută apar în urma alegerii unui proiectant sau a unui constructor greșit, sau a ambelor.

Depășirile de buget pot apărea din circumstanțe aflate în interiorul sau în afara controlului dumneavoastră:

• depășiri ale costurilor preliminare (de exemplu, taxe de consiliu, proiectare, raport geotehnic, proiectare și certificare inginerească, taxe de topografie)
• provocări pe șantier (dificultăți neprevăzute pe șantier)
• vreme
• disponibilitatea materialelor
• nu „bateți în cuie” detaliile (de ex.de exemplu, selecția materialelor sau finisajele prietenoase cu calitatea aerului interior)
• primirea/acceptarea unor sfaturi proaste (în special din partea furnizorilor și a meseriașilor neexperimentați) atunci când trebuie luate decizii urgente.

Mai puține proiecte noi de proiectare/construcție se încadrează în așteptările de timp ale clientului din cauza:

• întârzierile consiliului
• procesele de proiectare îndelungate – în special atunci când se fac multe modificări
• întârzierile în găsirea unui constructor disponibil
• întârzierile legate de vreme și de constructor
• lipsa de meseriași
• disponibilitatea și livrarea de tehnologii durabile care se află în afara lanțului de aprovizionare obișnuit al constructorului.

Negocierea unor compromisuri rezonabile și echitabile poate fi dincolo de capacitățile dumneavoastră.

Performanțele inferioare se pot datora proiectării, construcției sau exploatării:

• Performanțele termice pot să nu corespundă așteptărilor, de obicei din cauza unei exploatări necorespunzătoare, a unei etanșeități slabe, a lipsei de închidere sau de deschidere a ferestrelor, a unei izolații inadecvate sau defectuoase, a unei umbriri inadecvate și a utilizării de sticlă necorespunzătoare. Un evaluator al sustenabilității clădirii poate oferi consultanță cu privire la aceste aspecte.
• În cazul în care consumul de energie este mai mare decât se aștepta, monitorizați consumul aparatelor individuale și instalați sisteme inteligente de contorizare sau de gestionare a energiei. Comportamentul unei singure persoane dintr-o gospodărie poate adesea, fără să știe, să explice consumul excesiv de energie.

Referințe și lecturi suplimentare

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Department of Communications and the Arts. Telecomunicațiile în noile dezvoltări – un scurt ghid pentru consumatori. www.communications.gov.au

Department of Industry, Science, Energy and Resources (DISER). 2020. Formare în domeniul eficienței energetice. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Certificare Green Tick.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Calculator de costuri de construcție. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Ghiduri de costuri pentru construcții noi. www.corelogic.com.au

Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au

NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au

Queensland Department of State Development, Infrastructure and Planning.

South Australian Department of Planning, Transport and Infrastructure. www.dplg.sa.gov.au

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanian Infrastructure and Resource Information Service (IRIS), Planning and Development.

Departamentul de Planificare și Dezvoltare Comunitară din Victoria.

West Australian Department of Planning, Lands and Heritage. www.dplh.wa.gov.au/

Autor

Chris Reardon, 2013

Learn More

• Capitolul următor – Cumpărarea unei locuințe în afara planului

.