Avocatul specializat în divorțuri Carmela M. Miraglia explorează numeroasele aspecte care afectează dacă un soț poate sau ar trebui să „păstreze locuința conjugală” în urma unui divorț.

Click aici pentru un format PDF ușor de tipărit

Una dintre primele întrebări pe care majoritatea oamenilor le pun în timpul unei consultații de divorț este „Pot să păstrez casa?”. Majoritatea avocaților specializați în dreptul familiei știu că răspunsul standard este „depinde”, urmat de „doar pentru că poți, nu înseamnă că ar trebui”. Pentru unii soți care divorțează, păstrarea (sau rămânerea în) casa conjugală devine proverbiala lor balenă albă în divorț, dominându-le atenția și distorsionându-le pozițiile de negociere cu privire la alte aspecte importante.

În comparație cu multe aspecte legate de divorț, întrebările legate de casa conjugală se răsfrâng adesea asupra și între categoriile generale care definesc un divorț, cum ar fi custodia copiilor, pensia alimentară și împărțirea bunurilor conjugale. Într-adevăr, dreptul unui soț de a continua să folosească locuința conjugală după un divorț poate fi influențat de custodie, pensie alimentară și bunuri. Între timp, părțile leagă adesea emoții puternice de locuința conjugală, ceea ce face ca aceasta să fie una dintre cele mai dificile probleme de rezolvat în cadrul unui divorț.

Există mai multe întrebări care trebuie luate în considerare înainte de a face din fosta locuință conjugală o prioritate în divorțul dumneavoastră. Acestea includ întrebări de contabilitate financiară de bază, considerații strategice în cadrul negocierii dvs., preocupări juridice și o auto-reflecție onestă cu privire la dinamica emoțională care înconjoară această chestiune: Cine păstrează locuința conjugală în cazul unui divorț?

Cinci întrebări: Cine păstrează casa într-un divorț?

Ce parte păstrează casa conjugală în urma unui divorț este adesea o întrebare complicată, în special în cazurile în care ambele părți încearcă să păstreze casa. Iată 5 întrebări pe care părțile ar trebui să le ia în considerare atunci când decid dacă ar trebui să păstreze locuința în divorț:

  1. Unde vor locui copiii dvs. și cât timp vor locui acolo?
  2. Există suficiente bunuri pentru dvs. sau pentru soțul dvs. pentru a răscumpăra interesul celeilalte părți în locuință?
  3. Vă veți avea suficiente venituri și fluxuri de numerar pentru a vă permite să vă permiteți să cumpărați casa după divorț?
  4. Dacă nu cumpărați participația celeilalte părți, cât timp veți rămâne în casă după divorț?
  5. Pot să-mi forțez soțul/soția să părăsească locuința în timpul divorțului?

În funcție de modul în care răspundeți la aceste întrebări, este posibil să fie mai logic, atât din punct de vedere emoțional, cât și financiar, să faceți aranjamente alternative de locuit.

Custodia copiilor poate avea un impact asupra celui care păstrează locuința conjugală

În cazul unui divorț contestat, hotărârea instanței privind custodia copiilor poate fi un factor important în ceea ce privește soțul care va primi locuința conjugală. În special, dacă unul dintre soți dorește să locuiască în casa conjugală pentru o perioadă de timp după divorț – fără a cumpăra participația celuilalt soț – este probabil ca judecătorii să ia în considerare nevoile copiilor în cererea unuia dintre părinți de a continua să folosească locuința. În general, un părinte cu custodie fizică primară sau partajată va fi într-o poziție mai bună pentru a continua să folosească locuința după divorț decât un părinte care nu are custodia și care are un timp limitat de exercitare a drepturilor părintești.

Raționamentul care stă la baza permiterii unui părinte de a continua să locuiască în fosta locuință conjugală împreună cu copiii este multifațetat. Judecătorii consideră adesea că un astfel de aranjament promovează stabilitatea pentru copiii care tocmai au trecut prin dificultatea și trauma divorțului părinților lor. O altă preocupare frecventă este dacă părintele principal are mijloacele financiare pentru a obține o nouă locuință pentru copii în cazul în care casa conjugală este vândută. În unele situații, judecătorii vor acorda unuia dintre părinți o perioadă de utilizare și folosință a locuinței – care poate fi de câteva luni sau ani – după divorț, pentru a se asigura că copiii au un acoperiș deasupra capului, cel puțin până când părintele își poate recăpăta echilibrul financiar.

Pentru soții fără copii minori, dezbaterile cu privire la cine păstrează locuința conjugală se reduc adesea la preocupări financiare. Cu toate acestea, în cazul în care sunt implicați copii, nu este neobișnuit ca o instanță să permită unuia dintre părinți să rămână în locuință pentru o perioadă de ani după divorț.

Dispuneți de activele necesare pentru a vă cumpăra soțul/soția din locuința conjugală?

În multe divorțuri, locuința conjugală este „bunul conjugal comun” prin excelență, ceea ce face ca locuința conjugală să fie unul dintre cele mai valoroase bunuri care fac obiectul împărțirii în divorțul părților. Instanțele vor încerca frecvent să împartă în mod egal capitalul social al locuinței conjugale. Astfel, un soț care dorește să păstreze locuința conjugală în urma unui divorț, trebuie, în general, să apeleze la partea sa de active separate pentru a „răscumpăra” dreptul de proprietate al celuilalt soț asupra locuinței.

(Exemplu: În cazul în care soții care divorțează au un capital propriu de 500 000 de dolari în locuința conjugală, soțul care dorește să păstreze locuința trebuie, de obicei, să fie de acord să plătească 250 000 de dolari celuilalt soț în schimbul interesului de 50% al celuilalt soț în locuință. În cazul în care soțului care dorește să păstreze locuința îi lipsesc alte 250.000 de dolari în active, efectuarea unei astfel de răscumpărări devine dificilă.)

Nu este necesar ca o răscumpărare să fie efectuată strict cu numerar – puteți compensa costul cu alte active conjugale, cum ar fi o mașină, un fond de pensii sau poate chiar plăți în timp pentru a acoperi costurile inițiale. Cu toate acestea, soții cu active limitate trebuie să se gândească bine dacă merită cu adevărat să își sacrifice toate celelalte active pentru a păstra o locuință. Este important să ne amintim că, în cea mai mare parte a istoriei SUA, prețurile imobilelor abia au depășit inflația în ceea ce privește creșterea valorii. Investițiile imobiliare – în special proprietățile rezidențiale – au, de asemenea, costuri de întreținere substanțiale, de la taxe imobiliare la dobânzi ipotecare și până la cumpărarea unui acoperiș nou la fiecare 20 de ani. (Rețineți că proprietățile locative oferă mai multe avantaje fiscale care nu sunt disponibile pentru proprietarii de locuințe convenționale în ceea ce privește costurile de întreținere). În schimb, investițiile pe piața bursieră – în ciuda tuturor prăbușirilor de-a lungul anilor – au depășit investițiile imobiliare de 5 ori mai mult decât investițiile imobiliare începând cu 1928.

Un soț sau o soție care își scufundă toate bunurile după divorț într-o singură proprietate rezidențială sacrifică probabil potențialul pentru câștiguri majore pe piața bursieră în timp. Un mod de a ne gândi la acest lucru este să ne uităm pur și simplu la prăbușirea economică din 2008. De la sfârșitul anului 2016, creșterile pieței bursiere au depășit piața imobiliară în 20 din 24 de zone metropolitane din Statele Unite. Din 1928 până în 2019, cel puțin, datele sunt destul de clare: investițiile în acțiuni depășesc investițiile în imobiliare. Soții ar trebui să ia în considerare această realitate înainte de a-și scufunda toate activele post-divorț în casa conjugală.

Calcularea unui preț de răscumpărare pentru casa conjugală poate fi o provocare. În mod frecvent, soții care divorțează angajează fiecare evaluatori imobiliari pentru a evalua locuința și este obișnuit ca răscumpărarea să fie calculată pe baza celei mai mari evaluări. În cazul în care ambele părți doresc să păstreze locuința, acest lucru complică și mai mult lucrurile, deoarece judecătorii au adesea puțină răbdare pentru un „război al ofertelor”. Părțile care negociază o răscumpărare trebuie, de asemenea, să ia în considerare aspecte cum ar fi dacă răscumpărarea diminuează anumite costuri de tranzacție, cum ar fi evitarea comisionului unui agent imobiliar, care ar putea influența prețul de răscumpărare.

În cele din urmă, merită menționat faptul că un soț care încearcă să răscumpere interesul celeilalte părți în locuință trebuie, de asemenea, să refinanțeze, în general, orice ipotecă asupra proprietății, astfel încât numele celeilalte părți să fie eliminat din ipotecă. Obținerea unei refinanțări poate fi o provocare pentru părțile cu un credit slab sau cu venituri sau active limitate. O întrebare-cheie în astfel de cazuri se concentrează asupra perioadei de timp pe care o parte o are la dispoziție pentru a obține o refinanțare și asupra a ceea ce se întâmplă cu proprietatea în cazul în care nu poate refinanța nicio ipotecă.

Voi avea fluxul de numerar pentru a întreține casa conjugală dacă o păstrați?

În unele cazuri, instanțele din Massachusetts au considerat că utilizarea de către una dintre părți a casei conjugale în urma unui divorț poate fi privită ca o componentă a pensiei alimentare pentru copii. Conform acestei teorii, părintele care nu are custodia trebuie să aștepte o viitoare vânzare a locuinței – întârziind partea sa de împărțire a bunurilor – în timp ce părintele care are custodia locuiește în casă cu copiii. În unele cazuri, părintele care nu are custodia poate fi chiar obligat să plătească costurile casei ca o componentă a pensiei de întreținere a copilului.

Mai frecvent, partea care locuiește în casa conjugală este responsabilă pentru plata a 100% din costurile asociate cu casa. Astfel de părinți pot primi (și adesea primesc) pensie alimentară pentru copii, pe care o utilizează apoi (împreună cu celelalte surse de venit) pentru a plăti pentru casă. Pentru soții divorțați cu mijloace limitate, acest lucru poate duce la faptul că partea respectivă poate deveni „săracă în casă”.

Investopedia definește faptul de a fi „sărac în casă” după cum urmează:

Sărac în casă este un termen folosit pentru a descrie o persoană care cheltuiește o proporție mare din venitul său total pentru a deține o casă, inclusiv pentru plata ipotecii, a impozitelor pe proprietate, a întreținerii și a utilităților. Persoanele aflate în această situație duc lipsă de bani pentru articole discreționare și au tendința de a avea probleme în a-și îndeplini alte obligații financiare, cum ar fi plățile pentru vehicule.

Am auzit în mod regulat despre soți care se luptă din greu pentru a păstra casa conjugală în cazul unui divorț, doar pentru a o vinde un an sau doi mai târziu, deoarece întreținerea casei este pur și simplu prea costisitoare. Este important să ne amintim că soții divorțați trebuie să întrețină două gospodării – una pentru fiecare fost soț – în loc de o singură casă, în urma unui divorț. Necesitatea a două gospodării face ca resursele să fie mai rare pentru ambele părți. În contextul plății pentru fosta locuință conjugală, unul dintre soți se va strădui adesea să plătească costurile de funcționare și de întreținere pentru o proprietate care trebuia inițial să acopere nevoile de locuință ale întregii familii.

Plătirea și întreținerea locuinței conjugale cu o singură sursă de venit se poate dovedi mai dificilă decât își imaginează multe părți. Chiar dacă ați fost principalul salariat al familiei dumneavoastră, este adesea o greșeală să presupuneți că costurile de întreținere a locuinței conjugale vor fi mai ușoare după divorț. Fără beneficiul atenției suplimentare de îngrijire din partea soțului/soției dumneavoastră, vor exista probabil costuri suplimentare de întreținere pe care va trebui să le luați în considerare în ecuație. De exemplu, s-ar putea să trebuiască să angajați o firmă de gazon pentru a ține pasul cu curtea, un „meșter” pentru a remedia problemele minore de odinioară sau o menajeră care să vă ajute cu curățenia. Fără setul suplimentar de mâini al fostului dvs. soț/soție, s-ar putea să nu aveți timp să vă ocupați de fiecare sarcină în timpul weekend-urilor, deoarece vă ocupați și de treburile casnice, de cumpărăturile de alimente și de activitățile copiilor.

Soții care se luptă pentru casa conjugală în timpul unui divorț și apoi reușesc să aibă succes se pot trezi rapid că cheltuiesc o parte mai mare din venitul lor pe ipoteca și pe costurile aferente deținerii casei pentru care s-au luptat, lăsându-i „săraci în casă”. Înainte de a încerca să păstreze locuința conjugală în cadrul unui divorț, părțile trebuie să își planifice cu atenție bugetul post-divorț. O diferență de 500 de dolari pe lună poate părea minoră, dar aceasta poate fi diferența dintre a trăi „de la salariu la salariu” și a avea o rezervă în anii următori.

Ca parte a procesului de elaborare a bugetului, soții ar trebui să ia în considerare următoarele:

a. Toate cheltuielile recurente legate de casă, inclusiv ipoteca, taxele imobiliare, utilitățile și costurile de întreținere.

b. Estimarea cheltuielilor periodice majore, cum ar fi înlocuirea acoperișului, zugrăvirea exterioară sau înlocuirea unui boiler.

c. Calcularea tuturor celorlalte cheltuieli de trai săptămânale și lunare.

d. Determinați toate sursele de venit, inclusiv venitul de la locul de muncă, pensia alimentară sau pensia alimentară primită, precum și eventualele credite și rambursări de impozite.

e. „Perna” dvs. financiară – adică toate activele dvs. lichide, sursele potențiale de împrumut, orice alte surse de numerar în cazul în care întâmpinați dificultăți financiare.

Cât timp vă așteptați să rămâneți în locuința conjugală după divorț?

Lupta pentru locuința conjugală în cadrul unui divorț poate avea mult sens dacă intenționați să cumpărați participația soțului dvs. în locuință. Pentru părțile care intenționează să locuiască în locuința conjugală doar pentru un număr limitat de ani după divorț, calculul este mai dificil.

După cum s-a menționat mai sus, instanțele vor lua adesea în considerare cererile părinților care doresc să continue să locuiască în locuința conjugală cu copiii pentru o perioadă de timp, chiar dacă părintele care face cererile nu dispune de activele necesare pentru a cumpăra interesul celeilalte părți în locuință. Cu toate acestea, continuarea reședinței în casa conjugală în aceste circumstanțe poate avea dezavantaje semnificative. Printre acestea se numără:

  • Va trebui să plătiți casa din venitul dvs. disponibil – Foștii soți care primesc o pensie alimentară sau o pensie alimentară limitată pentru o perioadă limitată de timp după divorț trebuie să se întrebe dacă are cu adevărat sens să își cheltuiască resursele limitate pe o casă scumpă.
  • Va trebui în continuare să vindeți casa și să împărțiți capitalul – Deși locuirea în casă poate aduce confort, este important să vă amintiți că celălalt soț are în continuare dreptul la partea sa de 50% din valoare în urma unei vânzări.
  • Plata reparațiilor și a întreținerii poate fi o provocare – Ce se întâmplă dacă casa are nevoie de un acoperiș nou după divorț? În timp ce partea care locuiește în afara casei poate fi dispusă să aștepte partea sa din veniturile obținute din vânzare, a cere părții respective să plătească pentru reparații majore poate fi o altă poveste. O problemă în cazul în care se permite uneia dintre părți să rămână în locuință pentru o perioadă îndelungată de timp după divorț este că locuința se poate deteriora, ceea ce ar putea dăuna eventualului preț de vânzare pe parcurs.
  • Cât timp veți rămâne acolo? – Vedem frecvent acorduri și ordonanțe care permit unuia dintre soți să locuiască în locuință pentru o perioadă cuprinsă între 1 și 5 ani după divorț. În unele ocazii, perioada de reședință este legată de faptul că unul sau mai mulți copii devin emancipați, împlinesc 18 ani sau termină liceul sau facultatea. Cu cât perioada de rezidență este mai lungă, cu atât mai mare este povara pentru partea din afara casei – care trebuie să aștepte partea sa de venituri – și cu atât mai dificilă devine situația pentru ambele părți.

Pot să-mi forțez soțul/soția să părăsească locuința conjugală înainte de încheierea divorțului?

În cazul în care nu ați observat, blogul Lynch & Owens nu s-a temut niciodată să critice legislativul din Massachusetts pentru că nu reușește să actualizeze legile prostești. Cu toate acestea, când vine vorba de ordinele de „părăsire a domiciliului conjugal”, legiuitorul primește o oarecare aprobare. Pentru ordinele de evacuare, trebuie să ne îndreptăm frustrarea către judecătorii de la Probate & Family Courts.

Massachusetts are un statut clar care ar trebui respectat înainte ca o instanță să forțeze un soț să „evacueze” casa conjugală în timpul unui divorț. Capitolul 208, s. 34B prevede:

Oricărei instanțe care are competența de a judeca acțiuni de divorț … poate, la începerea unei astfel de acțiuni … să ordone soțului sau soției să părăsească imediat domiciliul conjugal pentru o perioadă de timp care să nu depășească nouăzeci de zile și, la o nouă cerere, pentru o perioadă de timp suplimentară pe care instanța o consideră necesară sau adecvată, dacă instanța consideră, după o audiere, că sănătatea, siguranța sau bunăstarea părții care se deplasează sau a oricărui copil minor care locuiește cu părțile ar fi pusă în pericol sau afectată în mod substanțial prin nerespectarea unei astfel de ordonanțe.

Cu alte cuvinte, „statutul de anulare” din Massachusetts cere instanței să constate că „sănătatea, siguranța sau bunăstarea” unei părți sau a unui copil minor va fi „pusă în pericol sau afectată în mod substanțial”, cu excepția cazului în care unul dintre soți este îndepărtat involuntar din casă în timp ce divorțul este în curs. În realitate, judecătorii de la Probate and Family Court ignoră în mod obișnuit acest standard juridic, forțând astfel unul dintre soți să părăsească locuința chiar și atunci când nu există nicio dovadă de vătămare sau afectare substanțială.

Este unanim acceptat faptul că standardul juridic de „evacuare” necesită un grad de risc mai mic decât cel necesar pentru un ordin de prevenire a abuzurilor 209A, dar nu cu mult mai mic. În general, simplul fapt că soții divorțează nu ar trebui să fie suficient pentru a satisface standardul de prejudiciu substanțial sau de afectare.

Desigur, un statut este lipsit de sens dacă judecătorii nu îl respectă. Iar în Massachusetts, mulți judecători ignoră pur și simplu legea privind evacuarea, alegând în schimb să emită hotărâri temporare prin care acordă unuia dintre soți „utilizarea și bucuria exclusivă” a locuinței conjugale pe durata divorțului, ceea ce îl obligă pe celălalt soț să părăsească locuința. Pentru a fi clar, sintagma „folosință și bucurie” este preluată din dreptul imobiliar (și/sau din dreptul proprietarului-chiriaș), dar se pare că nu există niciun temei juridic pentru emiterea unei astfel de ordonanțe într-un caz de divorț.

(Nota editorului: Statutul privind evacuarea este conceput în mod restrâns într-un mod care ar trebui să facă din acesta un remediu exclusiv pentru judecătorii care doresc să îndepărteze un soț din locuința conjugală ca urmare a unui divorț. Nu există într-adevăr niciun temei discutabil pentru îndepărtarea unui soț din locuință pe baza unei simple ordonanțe temporare în conformitate cu Ch. 208, s. 28A. Cu toate acestea, judecătorii folosesc în mod regulat ordinele de „folosință și de folosință” pentru a eluda statutul de evacuare)

Din cauza naturii specifice a ordinelor temporare în instanța succesorală, nici Curtea de Apel din Massachusetts, nici Curtea Supremă Judiciară nu au abordat statutul de evacuare începând cu 2005. În termeni practici, acest lucru înseamnă că judecătorii care solicită unui soț să părăsească locuința prin intermediul unei ordonanțe temporare pentru „uz și folosință” se confruntă cu puține sau nici o împotrivire din partea curților de apel. Concluzia este că judecătorii din Massachusetts cer frecvent ca unul dintre soți să părăsească domiciliul conjugal în timpul unui divorț în trei moduri:

  • Ordinele de prevenire a abuzurilor din Legea 209A (ordine de restricție domestică)
  • Ordinele de anulare în conformitate cu Ch. 208, s. 34B
  • Ordinele temporare prin care se acordă uneia dintre părți „utilizarea și bucuria exclusivă” a domiciliului conjugal

CDFAs Can Help: Ar trebui să păstrez casa conjugală după divorț?

Consultarea unui analist financiar certificat pentru divorțuri (Certified Divorce Financial Analyst – CDFA) este adesea o idee bună înainte, în timpul sau după divorț. Un CDFA vă poate ajuta să vă analizați bugetul pentru a determina dacă veți avea venitul și fluxul de numerar după divorț pentru a vă permite să vă permiteți casa pe cont propriu. În plus, un CDFA vă poate ajuta să înțelegeți diferențele dintre investiția într-un „activ mort”, cum ar fi o casă rezidențială, față de activele mai lichide care pot genera venituri din investiții pe termen lung.

Despre autor: Carmela M. Miraglia este un avocat de divorț din Massachusetts și un avocat de dreptul familiei din Cape Cod pentru Lynch & Owens, situat în Hingham, Massachusetts și East Sandwich, Massachusetts. Ea este, de asemenea, mediator pentru South Shore Divorce Mediation.

Programează o consultație gratuită cu Carmela M. Miraglia astăzi la (781) 253-2049 sau trimite-i un e-mail.

.