Consiliul de administrație al comitatului Orange organizează o audiere pentru Buc-ee’s, Efland Station

Un dezvoltator texan vrea să aducă locuri de muncă, venituri fiscale și mai multe afaceri în partea de vest a comitatului Orange, dar unii locuitori au declarat marți seara că ar prefera orice altceva decât un centru de turism Buc-ee’s.

Buc-ee’s este o „stație de benzină, spălătorie auto și mega magazin de proximitate din Texas, strident, extravagant și supradimensionat, pe care rezidenții din Efland nu îl doresc și nici nu au nevoie”, a declarat Catherine Matthews, rezidentă din Efland. în timpul unei audieri publice.

„Ei încalcă fiecare valoare de bază, fiecare declarație de misiune, fiecare obiectiv de planificare, tot ceea ce Orange County – un județ progresist din statul Carolina de Nord – se mândrește și în care crede”, a spus ea.

Dezvoltarea cu utilizare mixtă Efland Station de 104 acri și ancora sa Buc-ee’s a fost controversată încă de când a fost propusă în august pentru ieșirea rurală de pe Interstate 85/40, aproape de linia de demarcație a comitatului Orange-Alamance.

Matthews și alte 19 persoane care au vorbit marți în fața comisarilor comitatului au fost printre cei 111 înscriși la audiere. Deși comisarul Earl McKee a făcut presiuni pentru a-i auzi pe ceilalți înainte de Crăciun, comisia a votat să continue audierea pe 5 și 12 ianuarie.

Consiliul ar putea vota cu privire la proiectul Efland Station pe 19 ianuarie.

Planul de la Buc-ee’s Ltd. solicită un Buc-ee’s Travel Center de 64.000 de metri pătrați cu 60 de pompe de benzină cu două fețe între ieșirile 160 și 161 de pe Interstate 85/40 în vestul Orange County. De asemenea, ar urma să aibă o spălătorie auto automată de 185 de picioare lungime.

A doua fază a construcției ar putea adăuga un hotel cu 120 de camere și peste 223.000 de metri pătrați de spații de producție, birouri, magazine și restaurante. Aproximativ 40 de acri ar putea fi spațiu deschis, iar clădirile ar putea avea o înălțime de până la 60 de picioare, cu servicii de canalizare ale orașului Mebane și servicii de apă Orange-Alamance.

Doar centrul de călătorii nu este permis în cadrul zonării actuale. Comisarilor li se cere să aprobe un plan general și un district de zonare condiționată care ar putea include constrângeri legate de trafic, mediu și alte constrângeri. Dacă planul este aprobat, personalul comitatului ar aproba fiecare plan de amplasare pe măsură ce se apropie de construcție.

Locuri de muncă Buc-ee’s, bani din taxe, fani

Centrul de turism Buc-ee’s ar fi primul din Carolina de Nord. Oficialii comitatului au raportat că această companie, cu o vechime de 38 de ani, are peste 3.000 de angajați în 37 de magazine – majoritatea în Texas – și alte 10 proiecte în desfășurare în sudul țării.

Compania este renumită mai ales pentru gustările sale, inclusiv pentru pufuleții de porumb înveliți în caramel Beaver Nuggets, și pentru premiul „cele mai curate toalete din America.”

Familia sa s-a bucurat de Buc-ee’s când a locuit în Texas și ar dori să vadă proiectul construit, a declarat Jennifer Landstrom în fața consiliului.

„Sunt bine organizați, bine conduși, personalul este tratat bine și există un serviciu excelent pentru clienți. Suntem întotdeauna uimiți de opțiunile de mâncare. Nu este ca o benzinărie”, a spus ea. „Întotdeauna ne place să mergem să luăm cadouri pentru familie. Copiilor noștri le place foarte mult și este o experiență unică.”

Angajații de la Buc-ee’s trebuie să îndeplinească standarde stricte, au declarat oficialii companiei. Comentariile online spun că turele de lucru sunt lungi – până la 10 ore – cu pauze foarte scurte și prânzuri de lucru. Cu toate acestea, angajații cu locuri de muncă de nivel inferior încep de la aproximativ 15 dolari pe oră, iar beneficiile cu normă întreagă includ asigurări de sănătate, dentare și de viață, concedii plătite și un program 401(k).

Un raport al Orange County Economic Development de săptămâna trecută a notat că proiectul Efland, în valoare de 40 de milioane de dolari, ar putea aduce până la 200 de locuri de muncă cu normă întreagă și 25 de milioane de dolari în vânzări cu amănuntul anuale, generând potențial 1 milion de dolari în venituri din taxe pe proprietate și vânzări pentru comitat. De asemenea, statul ar putea obține 1 milion de dolari din impozitul pe vânzări și 6,5 milioane de dolari din impozitul pe benzină, se spune în raport.

Mai multe locuri de muncă și venituri din impozitul pe vânzări și impozitul pe proprietate sunt anticipate din a doua fază viitoare a proiectului.

Terenul nedezvoltat generează în prezent doar 428,78 dolari în venituri din impozitul pe proprietate pentru Orange County, deoarece este listat ca fiind agricol.

Anthony Weston a îndemnat comitatul să se bazeze pe această identitate agricolă și să creeze o comisie specială pentru a planifica cea mai bună utilizare a sitului.

„Cred că s-a întâmplat ceva destul de minunat de fapt, și anume că propunerea Buc-ee’s ne-a trezit la ideea că ceva mare și transformator ar putea fi făcut cu acest teren”, a spus Weston.

Creșterea Efland, calitatea vieții

Stația Efland ar schimba dramatic ieșirea rurală Efland și comunitatea neîncorporată de case modeste, afaceri locale și terenuri agricole care o înconjoară.

Datele comitatului arată că zona este diversă, peste jumătate din cei 531 de locuitori pe o rază de o milă de la amplasament identificându-se ca fiind albi, 41% ca fiind de culoare și 8,5% ca fiind hispanici. Aproape 19% dintre rezidenți câștigă mai puțin de 15.000 de dolari pe an, a raportat comitatul. Alți 37,4% câștigă între 15.000 și 50.000 de dolari pe an.

Mulți opozanți au format un grup, A Voice for Efland & Orange, încurajând susținătorii să viziteze site-ul lor, să trimită e-mailuri comisarilor și să vorbească la audierile publice. Aproximativ 60 de persoane s-au raliat împotriva planului pe 5 decembrie în Hillsborough.

Preocupările lor variază de la traficul și poluarea luminoasă până la daunele aduse mediului și efectele negative asupra calității vieții lor.

Buc-ee’s amenință „locul frumos cu mulți copaci, liniște, apă curată și proaspătă din fântână și un cer nocturn plin de stele” de care se bucură familia sa, a declarat Scott Buechler. Afacerea se bazează pe combustibili fosili învechiți și oferă „locuri de muncă fără ieșire”, a spus el.

„Un Buc-ee’s masiv cu 60 de pompe de benzină și 64.000 de metri pătrați de vânzare cu amănuntul ieftin încalcă în mod clar caracterul comunității Efland, care se caracterizează prin ferme și păduri, liniște relativă și absența aglomerației de trafic”, a spus Buechler.

Alții și-au exprimat sprijinul pentru investiții în afaceri, locuri de muncă și venituri fiscale care îmbunătățesc accesibilitatea. Buc-ee’s va permite rezidenților să își satisfacă nevoile în oraș și va sprijini organizațiile și programele comunității, a spus Leo Allison.

„Trebuie să profităm de această oportunitate, pentru că astfel de proiecte nu apar prea des”, a spus el.

Sam Gharbo a remarcat că „ar putea fi mai rău”. Locația dintre autostrada și liniile de cale ferată creează deja lumină și zgomot, a spus el, și doar o parte din ceea ce ar putea permite județul va fi asfaltat.

„Există locuri de muncă. În fazele următoare, asta creează oportunități pentru antreprenori, creează, de asemenea, oportunități pentru industrii, de asemenea, pentru transport, și venituri pentru taxe, pentru că m-am săturat să fiu în fruntea județelor care plătesc taxe în stat”, a spus Gharbo.

Localizarea pe autostradă, clienți

Locul a fost mult timp marcat ca fiind ideal pentru dezvoltarea comercială, industrială și de mare intensitate. Un proiect mai recent al Planului zonei Buckhorn îl numește unul dintre „cele mai potrivite parcele de dezvoltare economică din zonă”. Comisarii vor auzi mai multe despre asta în ianuarie.

Oficialii companiei au respins îngrijorările că Buc-ee’s va sifona dolari de la Missy’s Grill, magazinul M-Mart și alte afaceri locale.

Cei mai mulți clienți sunt în trecere pe autostradă, au spus ei, menționând că până la 124.000 de vehicule circulă zilnic pe autostrada 40/85. Se așteaptă ca Buc-ee’s să atragă aproximativ 11.500 dintre aceste vehicule în fiecare zi, inclusiv 800 pe oră în timpul navetei de seară și peste 1.200 în timpul orelor de vârf de sâmbătă.

A doua fază a construcției ar putea aduce 4.700 de vehicule în plus pe zi pe șantier, a constatat un studiu de trafic.

Aceasta va necesita schimbări, au spus oficialii, inclusiv două intrări și ieșiri la dreapta pe drumul de serviciu care este paralel cu I-85/40 West. Căile de acces suplimentare ar face legătura cu U.S. 70/I-85 Connector și Mt. Willing Road.

Ambunătățirile rutiere ar putea include, de asemenea, semafoare la mai multe intersecții, benzi de întoarcere modificate și închiderea unei rampe de ieșire de pe I-85/40 West la ieșirea 160. Șoferii care se îndreaptă spre vest către Mt. Willing Road ar trebui să ia ieșirea 161, iar șoferii care se întorc dinspre Ben Johnston Road ar trebui să vireze la dreapta și să facă o întoarcere în U la noua alee de acces la Efland Station.

Preocupări legate de mediu, apă

O altă preocupare majoră este potențialul de deteriorare a mediului și a calității regionale a apei.

Buc-ee’s va avea șase rezervoare de stocare a combustibilului din fibră de sticlă/rezină, cu pereți dubli, învelite în beton, cu capacitate de 40.000 de galoane fiecare. Sistemele de depozitare a combustibilului și conductele au senzori care monitorizează scurgerile, a declarat avocatul Beth Trahos, care reprezintă Buc-ee’s. O breșă ar declanșa o alarmă și ar trimite un e-mail echipei de combustibil și de mediu, a spus ea.

Centrul pentru diversitate biologică și Asociația Râului Eno au citat îngrijorări cu privire la depozitarea combustibilului și scurgerea apelor pluviale în scrisorile care se opun proiectului.

Două cursuri de apă de pe site se află într-un bazin hidrografic protejat între două zone critice pentru habitatul faunei sălbatice și calitatea apei, au spus ei. De asemenea, pârâurile se varsă în Sevenmile Creek, care face parte dintr-un bazin hidrografic critic pentru râul Eno.

„Este clar pentru mine că locuitorii din Orange County – și (speciile (indigene, aflate în pericol) Carolina madtom, Neuse River waterdog și Atlantic pigtoe – au cu toții mult mai mult de câștigat dacă aceste terenuri împădurite, câmpuri deschise și bazine hidrografice protejate sunt păstrate intacte pentru beneficiile privind calitatea vieții și serviciile de prevenire a extincției pe care le oferă”, a declarat avocatul Centrului pentru Diversitate Biologică, Perrin de Jong.

Proiectul se confruntă cu revizuiri suplimentare din partea Departamentului de Calitate a Mediului din N.C. și a Comisiei pentru Mediu a comitatului. Personalul județului lucrează, de asemenea, la cerințele privind apele pluviale, a declarat directorul de planificare Craig Benedict.

Personalul comitatului a cerut, de asemenea, comisarilor să ceară studii de mediu suplimentare pentru toate planurile de amplasare viitoare.