Acordurile de proprietate maritală și acordurile de supraviețuire din Texas

Legea din Texas face presupuneri cu privire la modul în care cuplurile căsătorite și coproprietarii vor deține titlul de proprietate asupra bunurilor imobile și creează o clasificare implicită bazată pe aceste presupuneri. În cazul în care proprietarii doresc să modifice aceste clasificări, pot face acest lucru prin acord scris. Aceste acorduri sunt semnate de toți proprietarii pentru a exprima intenția fiecărui proprietar de a deține titlul de proprietate într-un anumit mod. Printre acordurile obișnuite se numără:

1. Community Property Survivorship Agreement (Acord de supraviețuire a proprietății comunitare) – Un acord între soți conform căruia o parte sau întreaga lor proprietate comunitară din Texas – existentă la momentul respectiv sau dobândită ulterior – devine proprietatea soțului supraviețuitor la decesul unui soț. Acordurile de supraviețuire a proprietății comunitare sunt autorizate de secțiunea 112.051 din Texas Estates Code și trebuie să îndeplinească anumite cerințe legale specifice.
2. Acord de supraviețuire (fără soț și soție) – Un acord comun al proprietarilor, în scris, conform căruia interesul unui coproprietar care moare supraviețuiește coproprietarului sau coproprietarilor supraviețuitori. Acordurile de supraviețuire sunt autorizate de secțiunea 111.001 din Texas Estates Code. Acordurile de supraviețuire fără soț și soție nu se aplică în contextul bunurilor comune.
3. Acord de partajare și schimb – Un acord între soți pentru a împărți sau a schimba între ei toate sau o parte din bunurile lor comune – fie că există la acel moment sau sunt dobândite ulterior – după cum doresc soții. Orice proprietate transferată unui soț printr-un Acord de partajare și schimb devine proprietatea separată a acelui soț. Acordurile de partajare și schimb sunt autorizate de secțiunea 4.102 din Codul familiei din Texas.
4. Acord de proprietate maritală – Un acord de proprietate maritală nu schimbă caracterul proprietății. În schimb, acesta permite unui soț să ofere o recunoaștere scrisă că este de acord ca un anumit bun să fie separat

Acordurile de acest tip pot asigura terților – cum ar fi companiile de titluri de proprietate – că soții sunt de acord cu privire la caracterizarea proprietății și că fiecare proprietar intenționează să dețină titlul de proprietate într-un mod specific.

Reflectarea proprietății separate a proprietății maritale

Majoritatea bunurilor imobiliare dobândite de un cuplu căsătorit în timpul căsătoriei este tratată ca proprietate comună. Soții pot folosi un Acord de partajare și schimb pentru a converti proprietatea comunitară în proprietate separată a unuia dintre soți.

Crearea drepturilor de supraviețuire în proprietatea comunitară

În mod implicit, proprietatea comunitară nu include drepturi de supraviețuire. La decesul unuia dintre soți, interesul său în proprietate trece la succesiunea sa în loc să treacă direct la soțul supraviețuitor.

Copiii căsătoriți pot schimba acest rezultat folosind un acord de supraviețuire a proprietății comunitare. Acordul de supraviețuire a bunurilor comunitare trebuie să fie în scris și să fie semnat de ambii soți. Acesta trebuie să includă, de asemenea, un limbaj special pentru a crea drepturile de supraviețuire. Deși acordul poate fi creat în orice moment, este o bună practică să fie creat în momentul în care soții achiziționează bunurile imobiliare și să fie înregistrat în registrele funciare împreună cu actul de proprietate.

Nostru Generator de acte poate crea acte care conferă titlul de proprietate comunitară cu drepturi de supraviețuire. Dacă indicați în interviu că doriți să preluați titlul de proprietate comunitară cu drept de supraviețuire, software-ul nostru va crea atât actul de proprietate, cât și acordul de supraviețuire a proprietății comunitare, fiecare dintre acestea conținând limbajul special necesar pentru a deține titlul de proprietate comunitară cu drept de supraviețuire.

Crearea drepturilor de supraviețuire în alte forme de proprietate

În mod implicit, proprietatea deținută de mai mulți proprietari nu include un drept de supraviețuire. Coproprietarii pot crea un drept de supraviețuire convenind să dețină titlul de proprietate în calitate de coproprietari cu drept de supraviețuire. În mod specific, secțiunea 111.001 din Texas Estates Code prevede:

ACORDURI DE DREPT DE SUPRAVIEȚUIRE AUTORIZATE.

(a) Fără a aduce atingere secțiunii 101.002, două sau mai multe persoane care dețin în comun un interes în proprietate pot conveni în scris că interesul unui coproprietar care moare supraviețuiește coproprietarului sau coproprietarilor supraviețuitori.

(b) Un acord descris la subsecțiunea (a) nu poate fi dedus din simplul fapt că proprietatea este deținută în coproprietate.

În conformitate cu această dispoziție, coproprietarii pot deține titluri de proprietate cu drepturi de supraviețuire, atâta timp cât „în comun … convin în scris să facă acest lucru.”

Deși acest limbaj pare simplu, nu este întotdeauna clar cum să se creeze dreptul de supraviețuire. Problema apare din cauza faptului că actele de proprietate din Texas sunt de obicei semnate doar de proprietarii care transferă proprietatea (concedenți), nu și de persoanele care primesc proprietatea (concesionari). Deoarece cesionarii nu semnează actul de proprietate, nu este clar dacă aceștia au „acceptat în scris” să dețină titlul de proprietate cu drept de supraviețuire. Deși jurisprudența sugerează că acceptarea unui act de proprietate din Texas care conține un drept de supraviețuire poate fi suficientă pentru a crea un „acord în scris” între coproprietari, această jurisprudență este anterioară versiunii actuale a legii texane. Această ambiguitate poate fi evitată prin încheierea unui acord de supraviețuire separat, semnat de cesionari.

Scenarii comune pentru acordurile de proprietate

Aceste acorduri pot fi deosebit de utile în scenariile descrise mai jos.

Scenariul 1: Actul de proprietate este pentru un cuplu căsătorit. Nimeni altcineva nu este menționat pe actul de proprietate.

În mod implicit, cuplul căsătorit va deține proprietatea ca proprietate comună fără drepturi de supraviețuire. În cazul în care cuplul dorește să dețină titlul de proprietate ca proprietate comunitară cu drept de supraviețuire, cuplul trebuie să semneze – în plus față de actul de proprietate – un acord de supraviețuire a proprietății comunitare. Acordul de supraviețuire a proprietății comunitare trebuie înregistrat împreună cu actul de proprietate în registrele funciare din județul în care se află proprietatea.

Pentru cuplurile căsătorite care doresc să dețină titlul de proprietate ca proprietate comunitară cu drept de supraviețuire, Generatorul nostru de acte creează atât un act de proprietate, cât și Acordul de supraviețuire a proprietății comunitare. De asemenea, furnizăm instrucțiuni pas cu pas pentru finalizarea transferului de proprietate.

Scenariu 2: Actul de proprietate este pentru mai mulți proprietari care nu sunt căsătoriți.

Pentru că proprietarii nu sunt căsătoriți, proprietatea comunitară nu este o problemă. Proprietarii pot deține proprietatea fie în calitate de chiriași în comun, fie în calitate de chiriași în comun cu drept de supraviețuire.

Dacă proprietarii vor deține titlul de proprietate în calitate de chiriași în comun, actul de proprietate ar trebui să utilizeze expresia „în calitate de chiriași în comun” pentru a desemna forma de coproprietate ca fiind o chirie în comun. Această frază este suficientă pentru a crea o chirie în comun. La decesul unuia dintre proprietari, interesul proprietarului decedat nu va trece la proprietarii supraviețuitori. În schimb, în conformitate cu secțiunea 101.002 din Texas Estates Code, interesul proprietarului decedat va trece prin testamentul proprietarului decedat sau – în cazul în care proprietarul decedat nu a avut un testament – prin moștenire testamentară către moștenitorii proprietarului decedat. Proprietarul supraviețuitor va continua să dețină participația sa proporțională la proprietate.

Dacă proprietarii vor deține titlul de proprietate în calitate de chiriași comuni cu drept de supraviețuire, actul de proprietate ar trebui să specifice faptul că proprietatea este deținută în calitate de chiriași comuni cu drept de supraviețuire. De asemenea, proprietarii ar trebui să semneze un Acord de supraviețuire fără drept de soț/soție, care ar trebui să fie înregistrat împreună cu actul de proprietate în registrele funciare din județul în care se află proprietatea.

Generatorul nostru de acte de proprietate vă ghidează prin aceste decizii și alege limbajul și documentele corecte în funcție de opțiunile dumneavoastră.

Scenariul 3: Actul de proprietate este destinat unor persoane care nu sunt căsătorite între ele. Cel puțin un proprietar este căsătorit, dar toți proprietarii căsătoriți vor deține proprietatea ca proprietate separată.

Acest scenariu este similar cu Scenariul 2. Deoarece fiecare proprietar va deține titlul de proprietate ca proprietate separată, nu se aplică regulile privind proprietatea comună. Proprietarii pot deține titlul de proprietate fie în calitate de chiriași în comun, fie în calitate de chiriași în comun cu drept de supraviețuire.

Dacă noii proprietari vor deține titlul de proprietate în calitate de chiriași în comun, ar trebui adăugată în actul de proprietate sintagma „în calitate de chiriași în comun” sau ceva similar. Nu este necesar nimic mai mult. În cazul în care noii proprietari vor deține titlul de proprietate în calitate de chiriași comuni cu drept de supraviețuire, coproprietarii trebuie să semneze un Acord de supraviețuire între soți și să îl înregistreze împreună cu actul de proprietate.

Pentru a evita problemele legate de titlu, se recomandă adesea ca partea căsătorită să obțină o dovadă scrisă de la soțul sau soția sa că proprietatea este proprietatea separată a proprietarului. Un acord de proprietate maritală care identifică proprietatea, precizează baza pentru caracterizarea proprietății ca proprietate separată și este semnat de ambii soți și înregistrat împreună cu actul de proprietate. Deși nu este strict necesar, acordul de proprietate maritală poate preveni viitoarele probleme legate de titlu de proprietate, asigurând terțele părți – cum ar fi companiile de titluri de proprietate – că ambii soți sunt de acord că proprietatea nu este proprietate comună.

Generatorul nostru de acte de proprietate poate crea un acord de proprietate maritală împreună cu actul de proprietate.

Scenariul 4: Actul de proprietate este destinat unor persoane care nu sunt căsătorite unul cu celălalt. Cel puțin un proprietar este căsătorit și își va deține participația ca proprietate comună, dar soțul sau soția sa nu este parte la tranzacție și nu va fi inclus în actul de proprietate.

Aceasta creează un scenariu în care o persoană va deține o proprietate ca proprietate comună, dar fără ca soțul sau soția acelei persoane să fie, de asemenea, inclus în act. În această situație, crearea unei coproprietăți cu drept de supraviețuire este dificilă (poate imposibilă). Pur și simplu nu există o modalitate bine acceptată de a crea un aranjament de supraviețuire care să țină cont atât de interesul de proprietate comunitară deținut de soțul nenumit (care nu este parte la tranzacție), cât și de toți proprietarii actuali ai proprietății.

Scenariul 5: Actul de proprietate este în favoarea unui cuplu căsătorit plus cel puțin o altă persoană.

Acest scenariu este similar cu scenariul 4, dar cu o diferență importantă: Ambii soți sunt părți ale actului. În acest scenariu, sunt disponibile atât proprietatea comună, cât și proprietatea comună cu drept de supraviețuire, atâta timp cât soții împart mai întâi participația lor la proprietatea comună și o convertesc în proprietate separată.

Pentru ca acest lucru să funcționeze, soții trebuie să semneze un Acord de partajare și schimb care conferă fiecărui soț o participație în proprietate ca proprietate separată. Tranzacția ar fi tratată ca și cum ar fi între părți neînrudite.

Proprietarii ar putea prelua titlul de proprietate în calitate de chiriași în comun prin utilizarea sintagmei „în calitate de chiriași în comun” sau ceva similar pe actul de proprietate. Fiecare parte – inclusiv fiecare soț/soție – ar deține un interes egal în proprietate.

Alternativ, proprietarii ar putea să preia titlul de proprietate în calitate de chiriași în comun cu drept de supraviețuire prin includerea unei formulări corespunzătoare în actul de proprietate și semnarea unui acord de supraviețuire și înregistrarea acestuia împreună cu actul de proprietate în registrele funciare din județul în care se află proprietatea.

.