7 sfaturi pentru executorii judecătorești însărcinați cu o sarcină dificilă: Vânzarea casei

Dacă defunctul este persoana iubită care v-a părăsit cu drag sau dacă sunteți pur și simplu un reprezentant personal numit de instanță, greutatea îndeplinirii ultimelor dorințe ale cuiva în timpul procedurii succesorale este o sarcină grea de dus.

Adaugați complexitatea vânzării unei case în timpul procesului și onorarea acestor ultime dorințe poate părea imposibilă.

În timp ce procesul de succesiune variază de la un stat la altul, există modalități de a simplifica procesul, indiferent unde locuiți. Așadar, cum face un executor testamentar să vândă o casă? Urmați aceste 7 sfaturi pentru un drum lin până la încheiere.

Depublicați testamentul la tribunalul de succesiune.

În majoritatea statelor, legile de succesiune impun ca testamentul defunctului să fie depus la tribunalul de succesiune în termen de 30 de zile de la data decesului.

Dacă nu depuneți testamentul în această perioadă, încălcați legea, iar tribunalul poate refuza să vă numească executorul succesoral.

De aceea, toți executorii testamentari ar trebui să depună testamentul la instanța de succesiune în termenul prevăzut de stat – indiferent dacă succesiunea va trebui să treacă prin procedura de succesiune.

Să spunem că nu depuneți testamentul deoarece considerați că succesiunea este prea mică pentru a necesita succesiune. Apoi, câteva luni mai târziu, descoperiți că activele care se apreciază (cum ar fi casa) au crescut valoarea succesiunii, astfel încât acum necesită succesiune.

Dacă nu ați depus testamentul la tribunal în termenul stabilit de stat, atunci v-ați creat o mulțime de bătăi de cap din punct de vedere juridic.

Controlați cronologia succesorală.

După ce depuneți acel document, cronologia succesorală se pune în mișcare, indiferent dacă sunteți pregătit sau nu.

Și cu toate regulile, reglementările și termenele implicate în procesul de succesiune, mulți executori testamentari se simt grăbiți și copleșiți – cu puțin timp pentru a aduna toate documentele, formularele și hârtiile necesare.

Din fericire, acest termen nu este întotdeauna stabilit în piatră.

„Pot exista reguli sau orientări pentru momentul în care un testament ar trebui să fie depus la instanța de succesiune, dar majoritatea oamenilor nu au un testament, așa că acest lucru este adesea irelevant”, explică avocatul specializat în succesiuni din Sacramento, John Palley, care a primit prestigiosul calificativ „AV” de la Martindale-Hubbell.

„De obicei, clienții se ocupă de momentul în care depunem cererea de succesiune, așa că nu trebuie să o începem astăzi.”

În timp ce vă puteți acorda un mic spațiu de respirație de câteva săptămâni înainte de a depune testamentul – și chiar mai mult dacă nu există niciun testament de depus – nu doriți să așteptați prea mult, sau veți întârzia în mod inutil calendarul lung, care durează adesea un an.

„Depunerea testamentului la tribunal declanșează multe alte lucruri în timpul procesului de succesiune, inclusiv când vor putea să vândă casa, să acceseze conturile bancare, să vândă mașina și să facă toate aceste tipuri de lucruri”, explică Palley.

„Așadar, cu cât începeți mai repede, cu atât mai repede dețineți controlul pentru a încheia procesul și pentru a vă continua viața.”

Verificați dacă succesiunea se califică pentru succesiune simplificată.

Toată lumea a auzit povești de groază despre succesiuni succesorale în care procesul se prelungește ani de zile – dar acest lucru nu trebuie să fie cazul.

„Într-un proces de succesiune tradițional, formal, termenul este de șase până la șapte luni sau mai mult. De aceea, multe state au adoptat un sistem de succesiune eficient, cu un proces de succesiune abreviat”, explică Palley.

Până în prezent, multe state au adoptat Codul uniform de succesiune, care este conceput pentru a moderniza și simplifica procesul de succesiune, astfel încât acesta să fie mai scurt și mai ușor de parcurs.

Alte state și-au elaborat propriile legi și reglementări pentru a simplifica și scurta procesul de succesiune, cum ar fi Legea privind administrarea independentă a averilor (Independent Administration of Estates Act – IAEA) din California.

„Decât să treceți prin toți acești pași pentru a face un proces formal și să plătiți o tonă de bani în taxe de avocat și cheltuieli de judecată, ați putea avea în schimb o succesiune abreviată, care se poate face în câteva luni în unele state”, sfătuiește Palley.

„Acest lucru funcționează atâta timp cât toată lumea din familie este de acord și nu există probleme cu creditorii sau orice altceva.”

Nu angajați un agent până când instanța nu vă numește executor.

Este adevărat că dacă nu reușiți să finalizați fiecare etapă a procesului de succesiune în termenul cerut, puteți intra în apă fierbinte din punct de vedere juridic – cu toate acestea, și faptul de a sări calul vă poate crea probleme.

„În general, nu aveți nicio autoritate legală până când instanța nu vă numește ca reprezentant personal. Deci, în cele mai multe cazuri, chiar nu puteți face nimic”, explică Palley.

„Nu puteți vinde casa și, în realitate, nu puteți nici măcar să listați acea casă pentru vânzare. De asemenea, nu poți să faci curățenie în casă, să arunci lucruri sau să ai un garaj până când nu ai fost numit executor judecătoresc. De aceea sunt un mare susținător al înregistrării succesiunii cât mai repede posibil.”

Nu numai că nu puteți lista casa, dar nici măcar nu puteți semna contractul de listare cu un agent până când nu ați fost numit în mod legal ca executor sau reprezentant personal de către instanța succesorală.

„De îndată ce reprezentantul personal sau executorul testamentar al moștenirii este desemnat oficial de către instanță, acesta poate apoi să angajeze un agent imobiliar”, spune Rob Kittle, specialist imobiliar certificat în succesiune (CPRES) și agent de top în Fort Collins, Colorado.

„Agentul va avea nevoie de dovada că este executorul desemnat legal, ceea ce înseamnă că este capabil din punct de vedere legal să semneze contractul de listare și actul de proprietate.”

Cu toate acestea, doar pentru că nu puteți semna niciun document pentru a angaja în mod oficial un agent, nu înseamnă că nu vă puteți consulta cu unul.

„Din punct de vedere tehnic, nu puteți angaja un agent până când scrisorile de administrare (dacă nu există un testament) sau scrisorile testamentare (dacă există un testament) nu sunt emise de către instanță pentru a vă numi ca reprezentant personal”, spune Palley.

„Cu toate acestea, cu siguranță nu există niciun motiv pentru care să nu puteți intervieva sau selecta agentul și să discutați lucruri precum prețul de listă și dacă ar trebui poate să zugrăviți acel dormitor sau să instalați un covor nou. Agentul poate, de asemenea, să pregătească un raport de analiză a pieței și să vină cu un plan de joc.”

Asigură-te că agentul tău are experiență cu vânzările imobiliare în cadrul procedurii succesorale.

Poate chiar mai important decât momentul în care îți angajezi agentul este pe cine angajezi pentru a te ajuta să vinzi casa în timpul procedurii succesorale.

„Vânzarea unei case în timpul procedurii succesorale este mult mai dificilă decât o vânzare tradițională a unei case, sfătuiește Kittle. „Așadar, este important ca agentul dvs. să cunoască aspectele juridice ale succesiunii, mai ales dacă există o mare bătălie juridică în curs de desfășurare cu privire la succesiune.”

Este nevoie de mult know-how pentru a vinde o casă în timpul succesiunii, deoarece pentru a vă asigura că respectați termenele limită și urmați legea – mai ales dacă vânzarea casei necesită confirmarea instanței prin intermediul unui proces de supralicitare.

De aceea este important să angajați un agent care are experiență în materie de succesiune, chiar dacă lucrați deja cu un avocat specializat în succesiune.

„În multe privințe, o vânzare succesorală și o vânzare obișnuită vor fi aproape identice, dar este cu siguranță important ca agentul dvs. să aibă experiență în materie de succesiune, doar pentru a înțelege diferențele”, sfătuiește Palley.

„Cea mai mare diferență este că un contract de cumpărare succesorală conține câteva clauze diferite. Acesta stabilește pentru cumpărător că ar putea fi nevoie de o confirmare din partea instanței de succesiune, ceea ce ar întârzia probabil vânzarea. Și există mai multe dezvăluiri care nu sunt cerute unui vânzător de succesiune.”

Un agent de succesiune vă poate ajuta, de asemenea, să vă dați seama ce trebuie să faceți dacă proprietatea moștenită are un chiriaș actual cu un contract de închiriere și dacă vânzarea casei trebuie sau nu să aștepte până după ce contractul de închiriere a expirat.

Dacă vânzarea casei dvs. este destinată să fie o vânzare complexă de succesiune, este probabil cel mai bine dacă angajați un agent care este certificat să se ocupe de vânzări de succesiune. Pregătit de serviciile de succesiune din SUA, un specialist imobiliar certificat în succesiune (CPRES) are cunoștințele de specialitate necesare pentru a face față problemelor complicate care apar uneori în timpul unei vânzări de succesiune.

Vindeți casa cât mai curând posibil în procesul de succesiune.

Prioritizarea în timpul procesului de succesiune nu este ușoară, dar un lucru pe care cu siguranță doriți să îl abordați cât mai curând posibil este vânzarea oricăror active care costă bani pentru succesiune.

„De obicei, dorim să ne ocupăm mai întâi de activele importante, care de obicei va fi casa”, spune Palley. „Să ne ocupăm de bunurile imobiliare este pe primul plan, deoarece acestea generează costuri în timp ce stau acolo. Plătim o ipotecă, facturi de utilități, impozite și asigurări – toate lucrurile care costă bani pentru proprietate.”

Desigur, este mai ușor de spus decât de făcut. Nu puteți vinde casa până nu o goliți mai întâi – ceea ce necesită să treceți prin toate bunurile personale ale defunctului, inclusiv obiecte private și intime.

Cu durerea care vă întunecă judecata, s-ar putea să vă agățați de prea multe lucruri sau să ajungeți să vindeți obiecte prețioase și valoroase pentru o nimica toată, pur și simplu pentru a trece cât mai repede prin acest proces.

Dacă cheltuielile legate de casă secătuiesc averea, dar nu sunteți într-o stare emoțională care să vă permită să pregătiți casa pentru a o vinde, ar putea fi momentul să apelați la experți.

Pentru proprietățile mai mici, este posibil să puteți găsi un organizator personal sau un expert în dezordine care este specializat în curățarea proprietăților pentru a vă ajuta să pregătiți casa pentru aproximativ 30-50 de dolari pe oră.

Pentru proprietățile mai mari, mai valoroase, este mai înțelept să angajați un expert în vânzări de proprietăți de renume care este membru al Asociației Naționale de Vânzări de Proprietăți. Expertul potrivit vă poate ajuta să cerneți printre bunurile defunctului și să vă asigurați că toate bunurile scoase la vânzare se vând sau valorează cât valorează – toate acestea pentru un procent din încasările din vânzarea succesiunii.

Executorii desemnați de instanță care nu au o legătură emoțională cu defunctul se pot confrunta, de asemenea, cu probleme în ceea ce privește evacuarea casei.

De multe ori este nevoie de un executor extern atunci când există mai mulți moștenitori care nu sunt de acord cu privire la modul în care ar trebui să fie gestionată succesiunea. Când acesta este cazul, vânzarea casei poate fi amânată până când se iau decizii cu privire la ceea ce se întâmplă cu conținutul din interior.

Dacă faptul că moștenitorii care se ceartă în legătură cu bunurile întârzie vânzarea casei, este posibil să puteți scoate moștenirile în litigiu din proprietate pentru a fi păstrate în siguranță până când se ajunge la o decizie. În acest fel, puteți merge mai departe cu vânzarea casei chiar dacă o parte din conținutul acesteia este încă disputat.

Utilizați activele succesorale pentru a îmbunătăți proprietatea înainte de a o vinde.

Aprovizionarea proprietăților succesorale durează uneori mai mult timp pentru a fi vândute decât vânzările tradiționale de case. Deși există mai multe motive pentru acest lucru, unul important este că executorul judecătoresc încearcă să vândă proprietatea așa cum este.

„O problemă care poate apărea în timpul succesiunii este vânzarea proprietății așa cum este. Poate că moștenitorii sunt în afara statului sau nu au resursele sau înclinația de a repara casa înainte de a o vinde”, explică Kittle. „Devine puțin mai complicat dacă creditorul solicită îmbunătățiri sau reparații, dar acestea nu sunt făcute înainte de închidere.”

Motivați de dorința de a vinde casa cât mai repede posibil, unii executori judecătorești doresc să listeze casa pe piață imediat – fără a cheltui activele succesorale pe reparații sau îmbunătățiri.

Din păcate, vă va fi greu să găsiți un cumpărător care să plătească ceea ce valorează casa dacă aceasta este învechită sau dărăpănată. Milenialii sunt astăzi cel mai mare grup de cumpărători de case și majoritatea caută proprietăți gata de mutare.

În plus, după cum subliniază Kittle, creditorul cumpărătorului poate insista ca unele reparații sau îmbunătățiri să fie făcute înainte de a aproba împrumutul. Astfel, veți sfârși prin a cheltui acei bani pe care ați crezut că îi economisiți vânzând așa cum este, dar tot veți vinde la acel preț mai mic, așa cum este.

Dacă există bani în proprietate – fie în conturi bancare, fie în active mai mici care pot fi vândute – este mai înțelept să investiți puțin în repararea proprietății înainte de a o lista, astfel încât să o puteți vinde puțin mai târziu, dar la cel mai bun preț.

Cu toate acestea, nu lăsați ca reparațiile sau proiectele de îmbunătățire să întârzie prea mult vânzarea casei.

„Mă pot gândi la acest caz în care clienților mei le-a luat literalmente câțiva ani pentru a pregăti casa pentru vânzare”, remarcă Palley.

„Aveau slujbe în timpul săptămânii, iar apoi reparau proprietatea în weekend-uri, totul în timp ce se ocupau de doliu. În timp ce dacă ar fi angajat niște oameni care să repare casa, lucrul ar fi fost vândut mult mai repede.”

În acest scenariu, orice bani în plus obținuți prin efectuarea de îmbunătățiri au fost pierduți în costurile de întreținere a proprietății timp de mai mulți ani. Dacă ar fi cheltuit banii pe un antreprenor, ar fi putut mai mult decât să acopere cheltuielile prin faptul că ar fi reușit să vândă casa mai repede.

Nu este ușor să te gândești la cifre în timp ce ești în doliu, cu toate acestea, atunci când ești executorul judecătoresc, trebuie să o faci. Trebuie să stați de vorbă cu agentul de succesiune și să faceți calculele pentru a vă da seama dacă este mai inteligent din punct de vedere financiar să vindeți așa cum este, să angajați un antreprenor care să o repare sau să cheltuiți timp și bani pentru a face singur reparațiile.

Consiliere finală: Vânzarea unei proprietăți imobiliare în timpul procedurii de succesiune necesită ajutor de specialitate

Să treci prin toată birocrația și hârțogăraia procedurii de succesiune este o treabă complicată atunci când ești împovărat de responsabilitatea de a îndeplini ultimele dorințe ale cuiva.

Navigația vânzării unei case în timpul procesului complex de succesiune va fi mai ușoară dacă te familiarizezi cu legile de succesiune din statul tău, cauți consiliere juridică de specialitate și apelezi la ajutorul unui agent imobiliar de top cu experiență în materie de succesiune.

.