3 tipuri de evaluări imobiliare și de ce sunt importante

Dacă plănuiți vreodată să cumpărați sau să vindeți o proprietate imobiliară în viața dumneavoastră, fie ea rezidențială sau nu, veți intra în contact cu unul dintre aceste tipuri de evaluări imobiliare. Aproape întreaga tranzacție depinde de rezultatele unei evaluări în diferite etape. Poate că atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt mulțumiți de prețul contractual convenit. Cu toate acestea, asta nu înseamnă că și creditorul, asigurătorul, etc. vor fi.

O evaluare prezintă tuturor părților implicate o valoare imparțială, calculată pentru casă. Această valoare ia în considerare anumite condiții și circumstanțe. Cei mai mulți dintre noi sunt familiarizați cu conceptul de evaluare. Cu toate acestea, mulți nu știu că există câteva tipuri de evaluări imobiliare, numite „abordări”.

În timp ce fiecare abordare încearcă să vină cu o valoare imparțială a proprietății, acestea sunt unice. Fiecare abordare își folosește propriile variabile, domeniu de aplicare și metodologie pentru a ajunge la un răspuns. Ele au, de asemenea, propriile argumente pro și contra. După cum vom vedea, unele sunt mai bune sau mai puțin bune pentru anumite tipuri de proprietăți sau tranzacții.

De ce contează aceste tipuri de evaluări imobiliare?

Vom analiza ce face ca fiecare tip specific de evaluare să fie important în secțiunea relevantă. Cu toate acestea, există câteva motive pentru care TOATE evaluările sunt importante dintr-un motiv sau altul:

• O evaluare imparțială a valorii locuinței: Toți cei implicați în vânzarea unei case au un interes în valoarea acesteia. Cumpărătorul dorește ca valoarea să fie cât mai mare posibil. Vânzătorul dorește ca aceasta să fie cât mai mică posibil. Iar agentul imobiliar ar putea avea un comision care atârnă în balanță. Conform proiectului de lege privind Codul de conduită pentru evaluarea locuințelor, evaluatorii sunt chiar mai independenți decât înainte. Acest lucru are ca rezultat evaluări precise și imparțiale care sunt mai greu de infirmat.
• Este un factor decisiv pentru creditori: Pentru un creditor, punctul esențial atunci când vine vorba de un credit ipotecar este valoarea de evaluare a locuinței. În cele mai multe cazuri, un credit ipotecar este singura modalitate prin care un cumpărător își poate permite o proprietate. Acest lucru înseamnă că evaluarea determină soarta întregii tranzacții. În cazul în care evaluarea este prea mică, probabil că împrumutul nu va fi aprobat, lăsând toate părțile în situația de a rămâne fără bani.
• Asigurări: Asigurătorii își bazează deciziile pe un proces de evaluare. Aceștia o folosesc, de asemenea, pentru a determina cât de mult s-a modificat valoarea casei în urma unor adăugiri, îmbunătățiri etc. O evaluare indică cât de mult vă puteți asigura casa și conținutul acesteia.

Evaluări imobiliare de „abordare a costurilor”

După ce știți cum funcționează o evaluare a costurilor, denumirea este destul de explicită. În forma sa cea mai elementară, o evaluare a costurilor este atunci când încercați să stabiliți exact care ar fi costul pentru a crea exact aceeași proprietate în acest moment. Aceasta înseamnă că se ia valoarea terenului și se adaugă costul de construcție pentru a construi exact aceeași casă sau structură. În cele din urmă, trebuie să țineți cont de depreciere pentru a ține cont de vechimea locuinței.

Această abordare ar putea fi rezumată cu întrebarea:

Această abordare ar putea fi rezumată cu întrebarea: „Cât ar costa să construiești exact aceeași proprietate chiar acum, în loc să o cumperi?”

Există două ramuri principale ale evaluării prin metoda costului. Metoda de reproducere funcționează pe baza replicării exacte a locuinței în ceea ce privește calitatea, materialele de construcție etc. Pe de altă parte, metoda de înlocuire funcționează pe baza presupunerii că replicarea folosește tehnici și materiale moderne.

Precizia

Câțiva dintre factorii care afectează precizia unei evaluări imobiliare prin metoda costului sunt:

• Vechimea proprietății: După ce a ajuns la o valoare inițială de abordare a costurilor totale, evaluatorul va ajusta prețul în funcție de depreciere, deoarece nu este, de fapt, o proprietate nouă. Cu cât locuința este mai veche, cu atât mai mare este influența deprecierii asupra prețului. Acest lucru scade acuratețea evaluării.
• Terenuri similare: Pentru a construi aceeași proprietate, ar trebui să cumpărați un nou lot de teren. Dacă nu există loturi de teren echivalente în zonă, evaluatorul trebuie să estimeze prețul terenului.
• Construcție: În cazul în care casa a fost construită folosind metode și materiale învechite sau unice, poate fi dificil să se ajungă cu exactitate la un cost pentru a o reproduce.
• Îmbunătățiri: Deoarece această metodă de evaluare analizează costul exact pentru a replica proprietatea în cauză, este o abordare precisă dacă proprietatea iese în evidență în zona sa în ceea ce privește îmbunătățirile sau modernizările (sau lipsa acestora).

De ce contează

• Asigurare: Companiile de asigurări folosesc metoda de abordare a costurilor pentru a evalua o proprietate. Este una dintre cele mai bune metode pentru a izola costul terenului și al îmbunătățirilor.
• Credite pentru construcții: Metoda de abordare a costurilor este un factor important în achiziția unui împrumut pentru construcții noi, deoarece va ajuta la determinarea valorii de piață.
• Condiții de piață: Evaluările prin metoda costului vă pot oferi o bună perspectivă asupra condițiilor de piață. Dacă costurile locuințelor sunt mult mai mari, este un semn de prețuri foarte umflate. Opusul este valabil în cazul în care evaluarea vine cu un preț supraevaluat.
• Proprietăți speciale: O evaluare a costurilor se concentrează în mod restrâns asupra proprietății care este evaluată. Astfel, este un indicator de valoare excelent pentru proprietățile care sunt unice și care nu generează neapărat venituri. Cu toate acestea, acesta este, de asemenea, motivul pentru care evaluările de abordare a costurilor nu sunt folosite atât de des. În schimb, acestea sunt cele mai bune pentru proprietățile imobiliare care au avut o mulțime de modernizări sau îmbunătățiri.

Evaluări imobiliare de tip „abordare prin comparație a vânzărilor”

Această abordare ar trebui să fie ușor de identificat pe baza numelui său. Folosind această metodă, valoarea unei proprietăți este presupusă prin examinarea prețului de vânzare al unor proprietăți similare aflate la vânzare în aceeași zonă sau pe aceeași piață. Cu toate acestea, orice caracteristici individuale ale unei proprietăți sunt, de asemenea, luate în considerare pentru a ajusta prețul și a ajunge la o valoare de piață adecvată. După cum probabil ați ghicit, aceasta este cea mai utilizată abordare atunci când se evaluează proprietățile imobiliare rezidențiale de către agenții imobiliari și alți evaluatori.

Această abordare ar putea fi rezumată cu întrebarea: „Care ar trebui să fie valoarea acestei proprietăți în comparație cu alte proprietăți relevante aflate la vânzare?”

Prin restrângerea pieței, agenții imobiliari sau evaluatorii locali pot analiza caracteristicile caselor care sunt predominante într-o zonă. Acest lucru le permite să ajungă la o valoare pe care anumite caracteristici o adaugă unei case. Acestea ar putea include dimensiunea acesteia, un adăpost pentru mașină, o piscină, streșini etc. Casa care este evaluată este apoi comparată cu alte case cu caracteristici similare. Această cântărire reciprocă a caracteristicilor le permite evaluatorilor să stabilească o valoare.

Acest lucru este foarte ușor de făcut pentru agenții imobiliari, deoarece aceștia au de obicei acces la un MLS (Multiple Listings Service). Această „carte albastră” cu case și valorile de piață ale acestora le permite să facă trimiteri încrucișate între proprietăți pe baza multor criterii.

Nu doar caracteristicile caselor actuale se aplică, ci și caracteristicile locale, cum ar fi gările, poluarea fonică, atracțiile etc., au, de asemenea, un efect semnificativ. Acest lucru înseamnă că toate casele dintr-o anumită zonă vor fi cântărite în același mod în funcție de această trăsătură distinctivă comună.

Precizia

Există cu adevărat un singur factor care afectează acuratețea evaluărilor imobiliare prin comparație a vânzărilor:

• Disponibilitatea unor proprietăți similare: Deoarece această metodă se bazează aproape în întregime pe examinarea proprietăților similare, devine mult mai greu să fie precisă dacă locuința dvs. este complet izolată. Aceste locuințe trebuie să fie similare nu numai în ceea ce privește poziționarea geografică, ci și în ceea ce privește mărimea, facilitățile, vârsta, etc.

De ce contează

• Vânzări imobiliare: Această metodă este cel mai des folosită de agenții imobiliari care cumpără sau vând proprietăți locale. Deoarece agenții imobiliari locali au, de obicei, o cunoaștere expertă a pieței locale și a caracteristicilor acesteia, este o alegere naturală. Acest lucru înseamnă că locuința dvs. va fi cu siguranță evaluată la un moment dat cu ajutorul acestei metode, indiferent dacă cumpărați sau vindeți. Alte abordări pot fi folosite în combinație în anumite circumstanțe.
• Stabilirea prețului casei dvs. pentru a o vinde: Folosind această metodă, ați putea obține o estimare aproximativă a valorii casei dvs. fără o evaluare profesională sau un agent imobiliar. Dacă vă uitați la prețul de listare a unor case similare cu a dumneavoastră în aceeași zonă, ați putea avea o idee despre ce să cereți. Dacă vă uitați la casele aflate în concurență directă, vă puteți ajuta să vă vindeți casa mai repede prin scăderea prețului de vânzare.

„Abordarea de capitalizare a venitului” evaluări imobiliare

Dacă doriți să cumpărați sau să vindeți o proprietate rezidențială, sunt șanse să nu vă faceți prea multe griji în legătură cu această abordare de evaluare imobiliară. Abordarea prin capitalizare a venitului se concentrează pe evaluarea proprietăților care vor fi folosite pentru a genera venituri. Un exemplu evident în acest sens ar fi un bloc de apartamente sau un condominiu. Această abordare de evaluare ajustează valoarea de piață a proprietății pentru a ține cont de rata de capitalizare a acesteia din cauza potențialului său de generare a veniturilor.

Această abordare urmărește, în esență, să răspundă la întrebare: „Care ar trebui să fie valoarea acestei proprietăți în funcție de venitul potențial pe care îl poate crea?”

Valoarea unei proprietăți poate fi stabilită cu ușurință cu această abordare prin utilizarea unui calcul relativ simplu:

Valoarea de capitalizare a venitului = venitul net de exploatare/taxa de capitalizare

În primul rând, va trebui să stabiliți valoarea de piață a proprietății utilizând alte metode de evaluare, cum ar fi cele două de mai sus. Să spunem că este un milion de dolari. Apoi, va trebui să stabiliți care va fi venitul anual. De exemplu, dacă aveți douăzeci de unități locative care aduc fiecare 1.200 de dolari pe lună, atunci venitul de exploatare va fi de 288.000 de dolari pentru un an.

Trebuie apoi să calculați toate cheltuielile de exploatare, cum ar fi utilitățile, salariile personalului etc. Dacă acestea se ridică la 40.000 de dolari, atunci venitul dvs. operațional net pe an este de 248.000 de dolari.

Rata dvs. de capitalizare ar fi atunci de 24,8%. Rata de capitalizare este, practic, ritmul în care o proprietate s-ar amortiza și ar deveni „profitabilă”. În acest caz, ar fi nevoie de aproximativ patru ani pentru ca proprietatea să facă acest lucru.

Utilizând această rată, puteți apoi să calculați valoarea de evaluare. Această valoare este întotdeauna puțin mai mare decât valoarea de piață pentru o proprietate profitabilă și mai mică pentru o proprietate neprofitabilă (conform proiecțiilor).

Precizie

O evaluare a venitului ar putea fi una dintre cele mai greu de evaluat cu exactitate, deoarece sunt atât de multe variabile implicate:

• Valoare de piață: Valoarea proprietății de venit va fi obținută folosind valoarea de piață inițială și rata de capitalizare. Astfel, evaluarea va fi la fel de exactă ca și valoarea de piață inițială. De obicei, se utilizează abordarea de evaluare comparativă.
• Proiecții: Am folosit o metodă simplificată pentru a calcula venitul presupunând o chirie stabilă etc. Cu toate acestea, în lumea reală, costurile cu utilitățile și veniturile dvs. pot varia din când în când și din cauza unor circumstanțe neprevăzute, ceea ce face ca evaluarea să fie inexactă în retrospectivă.

De ce contează

• Contracte de împrumut: Un creditor va utiliza rata de capitalizare, precum și evaluarea prin metoda veniturilor pentru a-și evalua riscul. Durata împrumutului se poate extinde cu mult dincolo de etapa în care compania devine profitabilă. Cu cât rata de capitalizare este mai mare, cu atât este mai mic riscul ca întreprinderea să eșueze și că vor fi rambursate.
• Închirieri: Dacă doriți să cumpărați o proprietate imobiliară rezidențială, această metodă de evaluare va fi probabil folosită la un moment dat pentru a stabili cât de bună este oportunitatea.

Evaluarea face ca industria imobiliară să se învârtă!

Chiar dacă vă place sau nu, evaluările imobiliare au adesea ultimul cuvânt în orice tranzacție imobiliară. Diferitele tipuri de evaluări ajută la stabilirea unui teren comun în ceea ce privește un preț corect, la valoarea de piață. Acest lucru ajută toate părțile implicate într-o tranzacție imobiliară. Și este, de asemenea, singurul lucru pe care asigurătorii și creditorii își bazează deciziile.

În calitate de cumpărător, pregătirea casei dvs. pentru o evaluare vă poate ajuta să obțineți un preț excelent pentru casa dvs. În calitate de vânzător, vă poate împiedica să faceți o investiție proastă. Cunoașterea tipurilor de evaluări imobiliare face parte din a fi un cumpărător sau un vânzător informat. Acesta este doar unul dintre lucrurile cu care un agent imobiliar profesionist vă poate ajuta atunci când treceți printr-o vânzare imobiliară.