10 lucruri esențiale de știut despre vânzările prin cesiune în imobiliare (pentru vânzători)

Ai cumpărat un apartament în pre-construcție și vrei să-l vinzi înainte de a intra în posesie? Iată ce trebuie să știți.

Ce este o cesiune?

O cesiune este atunci când un vânzător își vinde interesul într-o proprietate înainte de a intra în posesie – cu alte cuvinte, vinde contractul pe care îl are cu constructorul unui nou cumpărător. Atunci când un Vânzător cesionează o proprietate, el nu vinde de fapt proprietatea (pentru că nu o deține încă) – el vinde promisiunea sa de a o cumpăra, împreună cu drepturile și obligațiile din contractul de vânzare-cumpărare. Cumpărătorul unei cesiuni intră, în esență, în locul cumpărătorului inițial.

Cumpărătorul inițial este considerat cedentul; noul cumpărător este cesionarul. Cesionarul este cel care va încheia vânzarea finală cu Constructorul.

Cesionările se întâmplă doar cu apartamentele în pre-construcție?

Este posibil să se cesioneze orice tip de proprietate, pre-construcție sau revânzare, cu condiția să nu existe restricții împotriva cesiunii în contractul original. O cesiune permite unui cumpărător de orice tip de locuință să își vândă participația în acea proprietate înainte de a intra în posesia acesteia.

De ce ar dori cineva să cesioneze un apartament?

De multe ori, în cazul vânzărilor în pre-construcție, există o perioadă lungă de timp între momentul în care se încheie contractul inițial, momentul în care cumpărătorul se poate muta (perioada de ocupare provizorie) și încheierea finală. Nu este neobișnuit ca circumstanțele unui cumpărător să se schimbe în această perioadă… un nou loc de muncă în afara orașului, un nou soț sau soție, un nou set de gemeni, etc. Ceea ce a funcționat pentru stilul de viață al unui Cumpărător în urmă cu 4 ani nu funcționează întotdeauna la momentul închiderii.

Un alt motiv comun pentru care oamenii doresc să cedeze un contract este cel financiar. Uneori, cumpărătorul inițial nu are fondurile sau nu poate obține finanțarea pentru a finaliza vânzarea și este mai ieftin să cedeze contractul unui nou cumpărător, decât să renunțe la vânzare.

În cele din urmă, vânzările prin cesiune sunt, de asemenea, frecvente în cazul investitorilor speculativi care cumpără proprietăți în pre-construcție fără intenția de a le încheia. În aceste cazuri, investitorii mizează pe o apreciere rapidă a prețului și sunt nerăbdători să blocheze un profit acum, în loc să aștepte data inițială de închidere.

Ce se poate negocia într-o vânzare prin cesiune?

Pentru că cesionarul preia contractul cumpărătorului inițial, acesta nu poate renegocia prețul sau termenii contractului cu constructorul – pur și simplu preia contractul așa cum există deja și cum l-ați negociat.

În cele mai multe cazuri, cesionarul va reflecta avansul pe care l-ați dat constructorului… deci, dacă ați dat un avans de 20%, vă puteți aștepta ca noul cumpărător să facă același lucru.

Majoritatea vânzătorilor de cesiuni caută să obțină un profit, iar o parte din negocierea vânzării prin cesiune constă în convenirea prețului. Agentul dvs. imobiliar vă poate îndruma cu privire la preț, care va determina profitul (sau pierderea).

Aprobarea constructorului și taxele

Îți amintești acel document legal uriaș pe care l-ai semnat atunci când ai făcut o ofertă pentru a cumpăra un condominiu în pre-construcție? Este timpul să îl scoateți și să îl citiți cu adevărat.

Acordul dvs. de cumpărare & vânzare a stipulat drepturile dvs. de a cesiona contractul. În timp ce majoritatea constructorilor permit cesionarea, există de obicei o taxă de cesionare care trebuie plătită constructorului (am văzut totul de la 750 $ la 7.000 $).

Pot exista și cerințe suplimentare, cea mai frecventă fiind aceea că constructorul trebuie să aprobe cesionarea.

Restricții de marketing

Majoritatea Acordurilor de Cumpărare & Vânzare pre-construcție de la Constructorii din Toronto nu permit comercializarea unei cesiuni…deci, în timp ce Constructorul vă poate da dreptul de a vă cesiona contractul, acesta vă restricționează să îl publicați în MLS sau să îl anunțați online. Acest lucru face ca vânzarea unei cesiuni să fie extrem de dificilă… dacă oamenii nu știu că este disponibilă pentru vânzare, cum ar putea să o cumpere?

În timp ce poate fi foarte tentant să nu respectați regula interzicerii comercializării, FIȚI FOARTE PRECAUT. Cumpărătorii care se fac vinovați de comercializarea unei cesiuni împotriva regulilor pot fi considerați că au încălcat contractul, iar Constructorul vă poate anula contractul și vă poate păstra avansul.

Nu recomandăm publicitatea unei cesiuni la vânzare dacă este împotriva regulilor din contract.

Atunci cum naiba pot găsi un cumpărător?

Există agenți imobiliari care sunt specializați în vânzări de cesiuni și care au o bază de date cu potențiali cumpărători și investitori care caută cesiuni. Dacă doriți să fiți pus în legătură cu un agent care cunoaște amănuntele vânzării prin cesiune, luați legătura cu noi…cunoaștem unii dintre cei mai buni agenți de cesiune din Toronto.

Care sunt implicațiile fiscale ale cesiunii imobiliare?

Întotdeauna obțineți sfaturi fiscale de la un contabil autorizat, nu de pe internet (lol).

Dar, în general, orice profit obținut dintr-o cesiune este impozabil (și orice pierdere poate fi amortizată). Noul cumpărător sau cesionar va fi responsabil pentru plata taxelor de transfer al terenurilor și a oricărei HST care ar putea fi datorată.

Cât costă cesionarea unui apartament în pre-construcție?

În plus față de taxele de cesiune ale constructorului, va trebui probabil să plătiți un comision imobiliar (dacă nu găsiți singur cumpărătorul) și taxe juridice. Deoarece cesiunile sunt mai complicate, vă puteți aștepta să plătiți taxe juridice mai mari decât ați face-o pentru o proprietate de revânzare.

Cum funcționează încheierea unei cesiuni?

În cazul vânzărilor prin cesiune, există în esență 2 încheieri: încheierea între cedent și cesionar și încheierea între cesionar și constructor. La prima închidere (închiderea de cesiune), cumpărătorul inițial își primește depozitul + orice profit (sau depozitul minus orice pierdere) de la cesionar. La cea de-a doua închidere (între constructor și cesionar), cesionarul plătește suma rămasă constructorului (de obicei, cu ajutorul unei ipoteci) și plătește taxele de transfer al terenului. Titlul de proprietate se transferă de la Constructor la Cesionar în acest moment.

Supun că se poate spune că există și o a treia închidere, când Cumpărătorul intră în posesia proprietății, dar nu o deține încă… aceasta este cunoscută sub numele de perioada de ocupare intermediară. Ocuparea interimară are loc atunci când unitatea este gata de a fi ocupată, dar nu este gata de a fi înregistrată la primărie. Perioadele de ocupare provizorie în Toronto variază de la câteva luni la câțiva ani. În timpul perioadei de ocupare provizorie, cumpărătorul ocupă unitatea și plătește constructorului o sumă aproximativ egală cu ceea ce ar fi plata ipotecii + taxele de condominiu + impozitele. Momentul cesiunii va dicta cine încheie perioada de ocupare interimară.

Cesiuni vs. Revânzare: Care este mai bine?

Recepționăm deseori telefoane de la persoane care se întreabă dacă ar trebui să cesioneze un apartament pe care l-au cumpărat sau să aștepte ca imobilul să se înregistreze și apoi să îl vândă ca un apartament tipic de revânzare.

Pros of Assigning vs. Așteptarea

• Obțineți avansul înapoi și blocați-vă profitul mai repede
• Evitați să plătiți taxe de transfer funciar
• Evitați să plătiți HST
• Maximizați randamentul în cazul în care prețurile sunt în scădere și vă așteptați ca acestea să continue să să scadă
• Stil de viață – uneori are sens să treci mai departe

Consumurile cesiunii față de așteptare

• Rezerva de cumpărători pentru vânzările prin cesiune este mult mai mică decât rezerva de cumpărători pentru proprietățile de revânzare, ceea ce ar putea face ca vânzarea să dureze mult timp, să obțineți un preț mai mic decât ați obține dacă ați aștepta, sau ambele.
• Restricțiile de comercializare sunt enervante și reduc șansele de a găsi un Cumpărător
• Prețul – Care este valoarea de piață? În cazul în care clădirea de apartamente nu a fost înregistrată și nu a existat încă nicio revânzare, poate fi dificil să se determine cât valorează acum proprietatea. Vânzările prin cesiune tind să se vândă la un preț mai mic decât revânzările.
• Vânzările prin cesiune pot fi complicate, așa că trebuie să vă asigurați că lucrați cu un agent care are experiență în vânzări prin cesiune și cu un avocat bun.

Încă vă gândiți să vă cesionați apartamentul sau casa? Contactați-ne și vă vom pune în legătură cu cineva care este specializat în vânzări prin cesiune și care vă poate îndruma în acest proces.

.