Ultimul nostru articol s-a axat pe înlăturarea unor concepții fiscale greșite legate de cumpărarea și deținerea unei locuințe. Aici, vom încerca să clarificăm implicațiile fiscale adesea neînțelese ale vânzării sau, în caz contrar, ale înstrăinării reședinței dvs. principale. În general, orice tranzacție care generează un profit este impozabilă. Cu toate acestea, în 1997, Congresul a decis ca majoritatea profiturilor obținute din vânzarea unei reședințe principale să fie scutite de impozit.

Când Congresul a adoptat legislația care permitea contribuabililor singuri să excludă până la 250.000 de dolari din profitul obținut din vânzarea locuinței lor (500.000 de dolari pentru cuplurile căsătorite), s-a crezut, în general, că majoritatea oamenilor nu vor mai trebui să își facă griji cu privire la orice ramificații fiscale. Atâta timp cât ați deținut și ați folosit casa ca reședință principală pentru cel puțin doi din cei cinci ani care au precedat vânzarea, ați păstrat tot profitul care nu a depășit aceste limite. (Această excludere poate fi solicitată o dată la doi ani).

Cu toate acestea, unii proprietari de locuințe, ca urmare a unei piețe imobiliare în plină ascensiune în anii următori, au descoperit că aveau o rudă demult pierdută pe nume Unchiul Sam care căuta să le împartă averea nou descoperită, deoarece profiturile lor depășeau sumele de excludere. Dintr-o dată, au devenit importanți termeni precum baza ajustată, veniturile nete din vânzări și câștigurile de capital, precum și necesitatea de a vă păstra toate chitanțele de la Home Depot. Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre acești termeni:

Ce este baza ajustată?

  • Serviciul fiscal definește baza ca fiind valoarea investiției dvs. totale de capital într-o proprietate în scopuri fiscale. Anumite evenimente care au loc în timpul perioadei în care sunteți proprietar vă pot mări sau micșora baza, rezultând o „bază ajustată”. Vă amintiți declarația dvs. de închidere HUD-1 care a enumerat toate acele elemente nedeductibile de la achiziționarea casei dvs. Acesta este punctul dumneavoastră de plecare. În general, baza dvs. ajustată constă din următoarele:
  • Prețul de cumpărare
    Adaugă:

  • Costuri de închidere, cum ar fi –
    • Asigurarea și taxele de titlu
    • Taxele de evaluare
    • Taxele de raport de credit
    • Taxele de servicii fiscale
    • Certificarea inundațiilor
    • Înregistrarea de stat și locală, taxele de timbru și de transfer
    • Taxele legale legate de perfectarea titlului de proprietate
    • Majorări ale locuinței – sporesc valoarea casei, cum ar fi înlocuirea acoperișului, amenajarea peisagistică, o nouă bucătărie, o extindere, încălzire centrală și aer condiționat. Reparațiile și întreținerea nu sporesc valoarea unei case și, prin urmare, nu fac parte din baza dvs. de calcul
    • Costurile de restaurare asociate cu un furt sau un accident, cum ar fi un uragan sau un cutremur
    • Creditele fiscale primite după 2005 pentru îmbunătățiri energetice ale locuinței
    • Costul de extindere a liniilor de utilități la proprietate
      Mai puțin:

    • Câștigurile de asigurare în urma unui furt sau a unei pierderi cauzate de un accident
    • Partea deductibilă fiscal a unui furt sau a unei pierderi cauzate de un accident
    • Deprecierea rezultată din închirierea locuinței sau din utilizarea comercială a acesteia
    • Cu orice câștig amânat rezultat din vânzările efectuate înainte de legea fiscală din mai 1997
    • Cu orice achitare a datoriei calificate pentru reședința principală exclusă din venit

    Dacă ați angajat un antreprenor pentru a vă construi locuința, baza dvs. include, de asemenea, costul terenului, manopera și materialele, onorariile arhitectului și cele juridice, precum și taxele de contorizare și conectare la utilități. Costul propriei dvs. munci nu este inclus.

    În anumite cazuri, baza dvs. nu este determinată de cost. Dacă primiți o proprietate ca donație, baza dvs. este baza ajustată a donatorului. Dacă moșteniți o proprietate, baza dumneavoastră este valoarea de piață corectă a acesteia la data decesului defunctului. Modul în care este determinată baza dumneavoastră poate face o mare diferență din punct de vedere fiscal. Să presupunem că o mamă în vârstă ia în considerare alternativa de a transfera titlul de proprietate asupra casei sale, cu o bază ajustată de 75.000 de dolari, fiului ei adult cu care nu locuiește, în loc să i-o lase moștenire. Dacă îi transferă titlul de proprietate fiului său în timp ce ea trăiește, va fi făcut o donație. Ca atare, fiul va primi baza de 75.000 de dolari a mamei sale. Dacă mai târziu vinde casa cu 300.000 de dolari, fără a o stabili ca reședință principală, va fi impozitat pentru câștigul de 225.000 de dolari. Nu există nicio excludere, deoarece nu este reședința sa principală. Cu toate acestea, dacă locuiește în casă timp de cel puțin doi ani, o va stabili ca fiind reședința sa principală. Dacă mai târziu vinde casa pentru 300.000 de dolari, nu datorează niciun impozit, deoarece se califică pentru excluderea de 250.000 de dolari pentru reședința principală, în ciuda faptului că baza sa este de numai 75.000 de dolari.
    Ca alternativă, dacă moștenește casa de la mama sa, moment în care valoarea justă de piață este de 300.000 de dolari, și o vinde imediat pentru 300.000 de dolari, nu există niciun câștig impozabil, deoarece baza sa este valoarea justă de piață la data decesului. Nu contează dacă a locuit sau nu în casă în vreun moment.

    De asemenea, în general, cuplurile care divorțează iau baza fiecăruia dintre ei și nu recunosc niciun câștig din transfer în cazurile în care unul dintre soți cumpără interesul celuilalt în casa conjugală ca urmare a divorțului.

    Cum se calculează veniturile nete din vânzări?

    Va trebui să vă referiți la HUD-1 de la vânzare. În esență, veniturile nete din vânzări constau din următoarele:

    • Prețul de vânzare
        Mai puțin:

      • Comisioanele de vânzare
      • Impozitele și taxele de transfer și de înregistrare la nivel statal și local
      • Costurile de reparații, cum ar fi pictura, întreținerea și reparațiile pentru a face proprietatea mai vandabilă

    Cum se calculează câștigul?

    Câștigul dvs. se determină prin scăderea bazei dvs. ajustate din veniturile nete din vânzări. Dacă vă calificați pentru excludere, veți reduce apoi orice câștig cu excluderea pentru a obține orice câștig impozabil.

    Trebuie să raportați vânzarea în declarația de impozit?

    În general, nu sunteți obligat să raportați o vânzare a reședinței dvs. principale dacă puteți exclude tot câștigul (și alegeți să faceți acest lucru), cu excepția cazului în care ați primit Formularul 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions, care, în cazul vânzării unei locuințe, se emite dacă veniturile depășesc limitele de excludere. Dacă este raportabilă, aceasta este inclusă în Formularul 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Vânzări și alte cedări de active de capital) și în Anexa D, Capital Gains and Losses (Câștiguri și pierderi de capital), ca un câștig de capital pe termen scurt dacă ați deținut locuința timp de un an sau mai puțin și pe termen lung dacă ați deținut proprietatea timp de mai mult de un an.

    Câștigurile pe termen scurt sunt impozitate pe baza ratelor de venit obișnuite. Rata câștigului de capital pe termen lung variază între 0% și 20%, în funcție de tranșa dumneavoastră de impozitare.

    Puteți deduce o pierdere din vânzarea locuinței dumneavoastră?

    O pierdere din vânzarea reședinței dumneavoastră principale nu este deductibilă, deoarece este considerată proprietate personală.

    Pot exclude câștigul din vânzarea unei a doua locuințe, a unei proprietăți de închiriat sau de investiții?

    Regula de excludere se aplică numai la vânzarea unei reședințe principale. Legea privind locuințele și redresarea economică din 2008 (Housing and Economic Recovery Act of 2008 – HERA) a schimbat regulile pentru locuințele care nu sunt folosite ca reședință principală pe parcursul întregii perioade de cinci ani și care sunt vândute după 2008. În conformitate cu legislația anterioară, proprietarii de locuințe aveau dreptul la excluderea din vânzarea unei reședințe principale atâta timp cât era îndeplinit testul celor doi din cinci ani. Cu toate acestea, în conformitate cu HERA, excluderea se bazează pe perioada de timp în care proprietatea este utilizată ca reședință principală (utilizare calificată) față de orice altă utilizare care începe după 1 ianuarie 2009 (utilizare necalificată), care nu va fi exclusă și ar putea declanșa impozitul pe câștigurile de capital.

    De exemplu, un contribuabil necăsătorit a cumpărat o a doua casă la 1 ianuarie 2009 și o vinde zece ani mai târziu, la 1 ianuarie 2019, utilizând-o ca reședință principală doar în perioada 2016-2018. Testul celor doi din cinci a fost îndeplinit, dar, deoarece locuința a fost utilizată ca reședință principală doar pentru 30% din perioada totală de proprietate (trei din cei zece ani), plafonul de excludere a câștigurilor de capital este redus la 30%, sau 75.000 USD (250.000 USD X 30%).

    Există dispoziții de exceptare pentru proprietarii existenți de locuințe secundare care permit ca orice perioadă de timp de proprietate anterioară anului 2009 să fie tratată ca utilizare calificată.

    De exemplu, un cuplu căsătorit a cumpărat o a doua casă la 1 ianuarie 2005 și o vinde la 1 ianuarie 2015, folosind casa ca reședință principală doar în 2013 și 2014. Spre deosebire de exemplul anterior, în care contribuabilul a avut doar trei ani de utilizare calificată, în conformitate cu regula de exceptare a HERA, șase din cei zece ani se califică pentru scutirea de impozit (din 2005 până în 2008 sunt exceptați, plus 2013 și 2014). Ca urmare, cuplul poate exclude 60% din excluderea câștigului de 500.000 de dolari, sau 300.000 de dolari.

    Trebuie să dețineți și să utilizați casa în același timp pentru a vă califica pentru excludere?

    Cerințele de doi ani de utilizare și doi ani de proprietate pot fi îndeplinite în momente diferite în cadrul ferestrei de cinci ani. Un bun exemplu sunt cei care închiriază cu opțiune de cumpărare. Odată ce au cumpărat locuința închiriată, perioada în care au locuit în locuință în calitate de chiriaș contează ca utilizare a locuinței în scopul excluderii, chiar dacă nu au deținut locuința la momentul respectiv

    Ai în continuare dreptul la excludere dacă nu locuiești în locuință în momentul în care o vinzi?

    Nu trebuie să locuiești în locuință în momentul vânzării pentru a beneficia de excludere. Cerințele de doi ani de proprietate și de utilizare pot avea loc oricând în cei cinci ani care preced data vânzării. Acest lucru înseamnă că vă puteți muta din casă și o puteți închiria timp de până la trei ani înainte de vânzare și vă puteți califica în continuare pentru excludere (sub rezerva limitărilor HERA discutate mai sus). Este important să urmăriți și să documentați această perioadă de timp pentru a vă asigura că vindeți casa înainte ca perioada de trei ani să expire.

    Trebuie să folosiți veniturile din vânzarea casei pentru a cumpăra o altă locuință pentru a exclude câștigul din impozit?

    Nu. Înainte ca legea să fie modificată în 1997, pentru a evita plata impozitului pe vânzarea unei locuințe, un proprietar trebuia să folosească veniturile din vânzare pentru a cumpăra o altă casă care să coste cel puțin la fel de mult ca suma pentru care a fost vândută vechea casă. Chiar și atunci, aceasta era o amânare a câștigului, nu o excludere. Orice câștig amânat era dedus din baza ajustată a noii locuințe, crescând astfel câștigul la orice vânzare viitoare pentru care nu exista o locuință de înlocuire. Vânzătorilor de locuințe cu vârsta de 55 de ani sau mai mult li s-a permis o scutire fiscală unică în viață de până la 125.000 de dolari din profitul de vânzare. Această lege nu se mai aplică. În conformitate cu legea actuală, orice câștig eligibil este scutit de impozit în limita excluderilor discutate mai sus. Nu trebuie să cumpărați o locuință de înlocuire și nici nu există amânări ale câștigului.

    Pentru mai multe informații, vă rugăm să contactați Victor C. Belgiorno la 516-861-3704 sau [email protected] sau Bob Jahelka la 516-861-3707 sau [email protected].

    Înapoi la știri & Articolebob jahelka, Victor Belgiorno