Każdy wie, że Sekcja 1031 wymiany pozwoli Ci odroczyć federalny zysk, jak również amortyzację na sprzedaży i późniejszym zakupie nieruchomości utrzymywanych dla inwestycji lub użytku biznesowego. W zależności od stanu, możesz również być w stanie odroczyć zysk państwowy. Generalnie, aby zmaksymalizować odroczenie, należy nabyć nieruchomość zamienną o równej lub większej wartości i kapitale własnym, ale co się stanie, jeśli nieruchomość, której się zrzekamy, jest pod wodą? Czy można dokonać wymiany, jeśli nie ma kapitału własnego?

1031 CORP. od dawna ułatwia transakcje wymiany, które nie mają kapitału własnego, a niektóre z nich wymagają nawet, aby Wymieniający przyniósł fundusze na zamknięcie. Niektórzy mogliby zapytać, dlaczego chcesz to zrobić. Niestety, kapitał własny lub gotówka netto po spłacie hipoteki nie ma nic wspólnego z zyskiem z nieruchomości. Zysk jest obliczany przez odjęcie ceny sprzedaży netto od pierwotnej ceny zakupu, w tym kosztów zamknięcia i ulepszeń kapitałowych. Kapitał własny jest różnica między godziwą wartością rynkową nieruchomości i ile pieniędzy jesteś winien kredytodawcy hipotecznego.

W ostatnich latach, wielu właścicieli nieruchomości znaleźli się pod wodą, co oznacza, że wartość ich nieruchomości jest mniejsza niż kwota należna kredytodawcy. To mogło się zdarzyć, ponieważ nieruchomość została nabyta lub refinansowane, podczas gdy rynek nieruchomości był na swoim szczycie w połowie 2000 roku, a wartość nieruchomości od tego czasu spadła. Dla tych, którzy refinansowali, nadal mogą mieć znaczny zysk na nieruchomości, jeśli była ona własnością przez kilka lat, a zwłaszcza jeśli Podatnik 1031 wymienił się na nieruchomość, ponieważ istnieje odroczony zysk. Może też być całkiem spory podatek należny z tytułu odpisów amortyzacyjnych, nawet jeśli nastąpiła utrata wartości nieruchomości.

Pytania pojawiły się w odniesieniu do wartości i kapitału własnego potrzebnego w nieruchomości zastępczej, aby odroczyć cały zysk w przypadku krótkiej sprzedaży lub przejęcia. Czy wartość nieruchomości zastępczej powinna być równa lub większa od aktualnej wartości nieruchomości, której się zrzeknięto, lub pozostałego salda na jej hipotece?

W niedawno wydanym orzeczeniu Private Letter Ruling 201302009 jeden z podatników poszukiwał wskazówek od IRS, czy może skorzystać z wymiany 1031 w celu odroczenia zysku. Chociaż ten PLR może być wykorzystany tylko przez tego konkretnego podatnika, orzeczenia listowe są wnikliwe dla innych podatników i ich doradców mających do czynienia z podobną sytuacją. Poniżej znajduje się krótkie podsumowanie faktów z tym związanych:

    • Podatnik był jedynym członkiem jednoosobowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC), która była podmiotem pomijanym dla celów podatkowych;
    • Odkupiona nieruchomość była obciążona zobowiązaniem niezasobowym;
    • Podatnik był winien pożyczkodawcy więcej niż aktualna godziwa wartość rynkowa nieruchomości;
    • Podatnik i pożyczkodawca zawarliby Umowę Przeniesienia i Podatnik zgodziłby się przenieść zrzeczoną nieruchomość na pożyczkodawcę z zastrzeżeniem długu;
    • Przed przeniesieniem nieruchomości na pożyczkodawcę, Podatnik zawarłby Umowę Wymiany z Kwalifikowanym Pośrednikiem (QI) w celu dokonania wymiany 1031;
    • Podatnik przeniósłby swoje prawa z Umowy Przeniesienia na QI;
    • Podatnik następnie zawarłby Umowę Sprzedaży nieruchomości zamiennej, która zostałaby przeniesiona na QI;
    • QI następnie nabyłby nieruchomość zamienną za gotówkę dostarczoną przez Podatnika lub z długu i przeniósłby nieruchomość na Podatnika; oraz
    • Podatnik wskazał, że godziwa wartość rynkowa nieruchomości zamiennej byłaby w przybliżeniu taka sama jak niespłacone zadłużenie na nieruchomości, której się zrzekł.

IRS orzekł, że transakcja w zarysie kwalifikowałaby się do odroczenia podatku zgodnie z sekcją 1031.

To orzeczenie listowne byłoby ostrzeżeniem dla każdego w podobnej sytuacji, aby nabyć nieruchomość zastępczą równą lub większą w wartości do niespłaconego kapitału hipotecznego w celu maksymalizacji odroczenia zysku i / lub amortyzacji. Oczywiście, każda sytuacja jest inna i Podatnicy powinni skonsultować się ze swoim doradcą podatkowym, co jest najlepsze w ich konkretnej sytuacji, ale Sekcja 1031 może być bardzo korzystna.