The Commercial Real Estate Development Process: What You Need to Know

Istnieje wersja flipping nieruchomości i rozwój nieruchomości komercyjnych, które jest również określane jako rozwój kupca. Kupiec budowlany jest deweloperem, który specjalizuje się w budowaniu budynków do krótkoterminowej odsprzedaży. Na przykład, załóżmy, że deweloper ma relacje z użytkownikiem przemysłowym, który potrzebuje budynku przemysłowego o powierzchni 100.000 stóp kwadratowych. Przed rozpoczęciem budowy, deweloper podpisuje długoterminową umowę najmu z tą firmą.

Deweloper znajduje ziemię, uzyskuje uprawnienia, zatwierdzenia strefowe, uzyskuje pozwolenie na budowę, uzyskuje finansowanie i przyznaje budowę wykonawcy, który buduje budynek, a teraz jest on cały błyszczący i nowy, i jest w pełni wynajęty.

W tym momencie w czasie, z w pełni wynajętą nieruchomością przemysłową z długoterminową dzierżawą, w dobrej lokalizacji, deweloper stworzył bardzo, bardzo gorący towar. Bardzo często deweloper decyduje się na natychmiastową sprzedaż, w ciągu zaledwie roku od otwarcia budynku. W ten sposób eliminują ryzyko związane z długoterminowym posiadaniem nieruchomości i mogą osiągnąć natychmiastowy zysk. Nie jest to jednak coś, co lubimy robić. Lubimy długoterminowe holdingi, które naszym zdaniem są sposobem na tworzenie długoterminowej wartości.

Jeśli cofniesz się do mojej pierwszej dużej inwestycji w Nowym Jorku (Tower 45), nasz całkowity koszt projektu wynosił 140 milionów dolarów. W momencie ukończenia budynku (1990) rynki finansowe prawie się załamały, a my myśleliśmy, że koszt budynku był taki, że nigdy nie uda nam się odnieść sukcesu z tą nieruchomością. Ostatnio budynek ten został sprzedany za 364 miliony dolarów.

Powiązane: Jaka jest różnica między nieruchomościami klasy A, B i C?

Budując strategię marketingową dla nowego projektu deweloperskiego

Park Tower / Tampa, FL

Pamiętaj, że budujesz budynek od podstaw. Musi być dużo emocji generowanych wokół budynku, aby napędzać sprzedaż/wynajem. Podczas gdy jest w budowie, to nie jest jeszcze na radarze wielu brokerów, dopóki nie zbliża się do otwarcia, a to dlatego, że brokerzy chcą zarabiać pieniądze, wchodząc w dzierżawę, że mogą zbierać prowizję na. Jeśli budynek jest tylko surowy kawałek ziemi, to jest najczęściej postrzegane przez świat nieruchomości jako nieco daleko i nie tak ekscytujące miejsce, aby przynieść klientów do right away.

To oznacza, że kwota wysiłku na rozwój umowy w sposób marketingu musi być ramped up bardzo znacząco. Ilość energii i wysiłku, który idzie do marketingu nowego projektu rozwoju jest znacznie wyższa niż w odniesieniu do istniejącego budynku.

To wymaga intensywnej ilości pukania do drzwi i kampanii świadomości, dając ludziom znać, gdzie jesteś na budowie, kiedy budynek będzie gotowy, jak również ogłaszając ekscytujące wydarzenia, takie jak nowo podpisane umowy najmu. Jeśli projekt jest biurowcem, ekscytujący nowy najemca, taki jak Google lub Apple, będzie sexy najemcą, który może przyciągnąć innych najemców do budynku. W przypadku nieruchomości handlowej, najemca kotwica może być niezwykle ważnym najemcą, który przyciąga innych najemców detalicznych do centrum handlowego. Pomyśl o ogłoszeniu najemcy kotwicy jak Whole Foods lub Nordstrom’s.

Chcesz zachować świeżość i ruch wiadomości i chcesz zachować go w oczach brokera nieruchomości. Prawie co tydzień, jakiś rodzaj newsworthy wydarzenie powinno być zgłaszane i promowane. Ogólny koszt marketingu i ogólny nacisk na budynek, który jest rozwijany musi być wielokrotnie większa niż to, co jest dla istniejącego budynku.

Tworzenie strategii Holding

Załóżmy, że opracował nowy budynek, ale z jakiegoś powodu, nie dostać dużo długoterminowych umów najmu z początkowej lease-up. Błędem byłaby próba sprzedaży tego budynku z dość niestabilnym czynszem. Kupujący miałby ryzyko wiedząc, że w krótkim okresie, duża ilość miejsca może toczyć się na rynek, a kupujący może znaleźć się z prawie pustym budynku.

W związku z tym, strategia gospodarstwa może być tworzony w oparciu o długość terminów najmu, które były w stanie uzyskać. Im dłuższy okres najmu, który można uzyskać, tym bardziej cierpliwy można być przed sprzedażą. Z drugiej strony, długoterminowe umowy najmu będą generować bardzo pożądaną cenę sprzedaży, jeśli zdecydujesz się sprzedać nieruchomość tak szybko, jak go zbudować. Po ciężkiej recesji w 2008 roku, inwestorzy chcą długoterminowych umów najmu z silnymi najemcami kredytowymi. wartość nieruchomości komercyjnych jest bezpośrednio skorelowana z długowiecznością i niezawodnością przepływu środków pieniężnych.

Operacje budynkowe

City Center / St.