Texas law makes assumptions about how married couples and joint owners will hold title to real estate and creates default classification based on those assumptions. Jeśli właściciele chcą zmienić te klasyfikacje, mogą to zrobić w drodze pisemnej umowy. Umowy te są podpisywane przez wszystkich właścicieli, aby wyrazić intencję każdego właściciela do posiadania tytułu własności w określony sposób. Typowe umowy obejmują:

  1. Community Property Survivorship Agreement – umowa między małżonkami, na mocy której część lub całość ich teksańskiego majątku wspólnego – istniejącego w danym momencie lub nabytego później – staje się własnością współmałżonka pozostającego przy życiu w momencie śmierci współmałżonka. Umowy o przeżycie majątku wspólnego są dozwolone na mocy sekcji 112.051 Teksańskiego Kodeksu Majątkowego (Texas Estates Code) i muszą spełniać określone wymogi prawne.
  2. Umowa o przeżycie (niepozostająca w związku małżeńskim) – wspólna umowa właścicieli w formie pisemnej, zgodnie z którą udział współwłaściciela, który zmarł, przechodzi na pozostałego przy życiu współwłaściciela lub właścicieli. Umowy o pozostawaniu przy życiu są dozwolone na mocy sekcji 111.001 Teksańskiego Kodeksu Majątkowego (Texas Estates Code). Umowy o pozostawaniu przy życiu osób niebędących małżonkami nie mają zastosowania w kontekście majątku wspólnego.
  3. Umowa podziału i wymiany – umowa pomiędzy małżonkami dotycząca podziału lub wymiany całości lub części ich majątku wspólnego – istniejącego w danym momencie lub nabytego później – zgodnie z życzeniem małżonków. Wszelkie przedmioty przekazane małżonkowi na mocy umowy o podziale i wymianie stają się odrębnym majątkiem tego małżonka. Umowy o podziale i zamianie są dozwolone na mocy sekcji 4.102 Teksańskiego Kodeksu Rodzinnego.
  4. Małżeńska umowa majątkowa – małżeńska umowa majątkowa nie zmienia charakteru majątku. Zamiast tego, pozwala małżonkowi na pisemne potwierdzenie, że zgadza się, aby dany składnik majątku był odrębny

Umowy tego typu mogą zapewnić strony trzecie, takie jak firmy tytularne, że małżonkowie zgadzają się co do charakteru majątku i że każdy właściciel zamierza posiadać tytuł własności w określony sposób.

Odrębna własność majątku małżeńskiego

Większość nieruchomości nabytych przez małżeństwo w trakcie trwania małżeństwa jest traktowana jako własność wspólna. Małżonkowie mogą skorzystać z umowy o podziale i zamianie (Partition and Exchange Agreement), aby przekształcić majątek wspólny w majątek odrębny jednego z małżonków.

Utworzenie praw do przeżycia w majątku wspólnym

Domyślnie, majątek wspólny nie zawiera praw do przeżycia. Po śmierci jednego z małżonków, jego lub jej udział w nieruchomości przechodzi do jego lub jej majątku zamiast bezpośrednio do małżonka, który przeżył.

Małżeństwa mogą zmienić ten wynik za pomocą Community Property Survivorship Agreement. Umowa Community Property Survivorship Agreement musi być sporządzona na piśmie i podpisana przez oboje małżonków. Musi ona również zawierać specjalne sformułowania, aby stworzyć prawa do przeżycia. Chociaż umowę można zawrzeć w dowolnym momencie, dobrą praktyką jest zawarcie jej w momencie nabycia nieruchomości przez małżonków i zarejestrowanie jej w rejestrze gruntów wraz z aktem notarialnym.

Nasz Generator Aktów Notarialnych może tworzyć akty notarialne, które nadają tytuł własności jako własność wspólnoty z prawem do przeżycia. Jeśli w rozmowie wskażesz, że chcesz nabyć tytuł własności jako majątek wspólny z prawem do przeżycia, nasze oprogramowanie utworzy zarówno akt notarialny, jak i umowę o przeżycie majątku wspólnego, z których każda zawiera specjalne sformułowania wymagane do posiadania tytułu własności jako majątku wspólnego z prawem do przeżycia.

Tworzenie praw do przeżycia w innych formach własności

Domyślnie, nieruchomości posiadane przez wielu właścicieli nie zawierają prawa do przeżycia. Współwłaściciele mogą stworzyć prawo do przeżycia, zgadzając się na posiadanie tytułu własności jako współdzierżawcy z prawem do przeżycia. Sekcja 111.001 Texas Estates Code stanowi, że:

UmOWY DOTYCZĄCE PRAWA PRZEŻYCIA DOPUSZCZONE.

(a) Niezależnie od sekcji 101.002, dwie lub więcej osób, które wspólnie posiadają udział w nieruchomości, mogą uzgodnić na piśmie, że udział współwłaściciela, który umarł, przechodzi na współwłaściciela lub współwłaścicieli pozostałych przy życiu.

(b) Umowa opisana w podsekcji (a) nie może być wywnioskowana z samego faktu, że nieruchomość jest utrzymywana we współwłasności.

Pod tym przepisem, współwłaściciele mogą posiadać tytuł własności z prawem do przeżycia, tak długo jak „wspólnie … zgadzają się na piśmie, aby to zrobić.”

Chociaż ten język wydaje się prosty, nie zawsze jest jasne, jak stworzyć prawo do przeżycia. Problem wynika z faktu, że teksańskie akty notarialne są zwykle podpisywane tylko przez właścicieli przekazujących (grantodawców), a nie przez osoby otrzymujące majątek (beneficjentów). Ponieważ beneficjenci nie podpisują aktu notarialnego, nie jest jasne, czy „wyrazili pisemną zgodę” na posiadanie tytułu własności z prawem do przeżycia. Chociaż orzecznictwo wskazuje, że akceptacja teksańskiego aktu notarialnego, który zawiera prawo do przeżycia, może wystarczyć do stworzenia „pisemnego porozumienia” pomiędzy współwłaścicielami, orzecznictwo to zostało wydane przed aktualną wersją teksańskiej ustawy. Tej niejednoznaczności można uniknąć, podpisując oddzielną Umowę o przeżycie podpisaną przez obdarowanych.

Nasz Generator Danych przyjmuje konserwatywne podejście do praw do przeżycia. Jeśli wskażesz, że chcesz stworzyć teksański akt notarialny, który tworzy współdzierżawę z prawem do przeżycia, nasze oprogramowanie automatycznie dołączy Umowę o przeżycie, którą należy podpisać i zarejestrować wraz z teksańskim aktem notarialnym. Takie podejście usuwa wszelkie niejasności dotyczące tego, czy współwłaściciele zgodzili się na posiadanie nieruchomości z prawem do przeżycia.

Wspólne scenariusze dla umów majątkowych

Umowy te mogą być szczególnie pomocne w scenariuszach opisanych poniżej.

Scenariusz 1: Akt notarialny jest przeznaczony dla pary małżeńskiej. Nikt inny nie jest wymieniony w akcie notarialnym.

Domyślnie, para małżeńska będzie właścicielem nieruchomości jako własność wspólnoty bez prawa do przeżycia. Jeśli para chce posiadać tytuł własności jako majątek wspólny z prawem do przeżycia, musi podpisać – oprócz aktu notarialnego – umowę o przeżyciu majątku wspólnego. Umowa o przeżyciu majątku wspólnotowego powinna zostać zarejestrowana wraz z aktem notarialnym w rejestrze gruntów hrabstwa, w którym znajduje się nieruchomość.

Dla małżeństw, które chcą posiadać tytuł własności jako majątek wspólny z prawem do przeżycia, nasz Generator Akt tworzy zarówno akt notarialny, jak i umowę o przeżyciu majątku wspólnotowego. Zapewniamy również instrukcje krok po kroku, aby zakończyć przeniesienie własności.

Scenariusz 2: Akt jest do wielu właścicieli, którzy są niezamężne.

Bo właściciele są niezamężne, wspólnota majątkowa nie jest problemem. Właściciele mogą posiadać nieruchomość albo jako współwłaściciele lub jako współwłaściciele z prawem do przeżycia.

Jeśli właściciele będą posiadać tytuł jako współwłaściciele, akt notarialny powinien używać wyrażenia „jako współwłaściciele”, aby określić formę współwłasności jako współwłasność. Zwrot ten jest wystarczający, aby utworzyć tenancy in common. W przypadku śmierci jednego z właścicieli, udział zmarłego właściciela nie przechodzi na pozostałych przy życiu właścicieli. Zamiast tego, zgodnie z sekcją 101.002 Teksańskiego Kodeksu Majątkowego, udział zmarłego właściciela przechodzi na mocy testamentu zmarłego właściciela lub – jeśli zmarły właściciel nie miał testamentu – w drodze dziedziczenia na spadkobierców zmarłego właściciela. Żyjący właściciel będzie nadal posiadać swój proporcjonalny udział w nieruchomości.

Jeśli właściciele będą posiadać tytuł jako współnajemcy z prawem do przeżycia, akt notarialny powinien określać, że nieruchomość jest utrzymywana jako współnajemcy z prawem do przeżycia. Właściciele powinni również podpisać Umowę o Pozostaniu przy życiu bez współmałżonka, która powinna zostać zarejestrowana wraz z aktem notarialnym w rejestrze gruntów hrabstwa, w którym znajduje się nieruchomość.

Nasz Generator Akt prowadzi Cię przez te decyzje i wybiera odpowiedni język i dokumenty w oparciu o Twoje wybory.

Scenariusz 3: Akt notarialny jest dla osób nie będących w związku małżeńskim. Przynajmniej jeden właściciel jest żonaty, ale wszyscy żonaci właściciele będą posiadać nieruchomość jako oddzielną własność.

Ten scenariusz jest podobny do scenariusza 2. Ponieważ każdy właściciel będzie posiadał tytuł własności jako majątek odrębny, zasady dotyczące majątku wspólnego nie mają zastosowania. Właściciele mogą posiadać tytuł prawny albo jako współwłaściciele, albo jako współwłaściciele z prawem do przeżycia.

Jeśli nowi właściciele będą posiadać tytuł prawny jako współwłaściciele, do aktu notarialnego należy dodać wyrażenie „jako współwłaściciele” lub coś podobnego. Nic więcej nie jest wymagane. Jeśli nowi właściciele będą posiadać tytuł własności jako współnajemcy z prawem do przeżycia, współwłaściciele powinni podpisać umowę Non-Spousal Survivorship Agreement i zarejestrować ją wraz z aktem notarialnym.

Aby uniknąć problemów z tytułem własności, często zaleca się, aby strona pozostająca w związku małżeńskim uzyskała pisemny dowód od swojego współmałżonka, że nieruchomość jest odrębną własnością właściciela. Małżeńska Umowa Majątkowa (Marital Property Agreement), która identyfikuje nieruchomość, określa podstawę do uznania jej za odrębną własność, jest podpisana przez oboje małżonków i zarejestrowana wraz z aktem notarialnym. Chociaż nie jest to ściśle wymagane, małżeńska umowa majątkowa może zapobiec przyszłym problemom związanym z tytułem własności poprzez zapewnienie stron trzecich, takich jak firmy tytułowe, że oboje małżonkowie zgadzają się, że nieruchomość nie jest własnością wspólnoty.

Nasz Generator Aktów Notarialnych może utworzyć małżeńską umowę majątkową wraz z aktem notarialnym.

Scenariusz 4: Akt notarialny jest dla osób niebędących w związku małżeńskim. Przynajmniej jeden właściciel jest w związku małżeńskim i będzie posiadał swój udział jako własność wspólnoty, ale jego lub jej małżonek nie jest stroną transakcji i nie będzie uwzględniony w akcie notarialnym.

Tworzy to scenariusz, w którym osoba będzie posiadała nieruchomość jako własność wspólnoty, ale bez małżonka tej osoby również uwzględnionego w akcie notarialnym. W takiej sytuacji utworzenie współużytkowania z prawem do przeżycia jest trudne (być może niemożliwe). Po prostu nie ma dobrze przyjętego sposobu na stworzenie porozumienia dotyczącego prawa do przeżycia, które uwzględniałoby zarówno udział we wspólnocie majątkowej posiadany przez nienazwanego małżonka (który nie jest stroną transakcji), jak i wszystkich obecnych właścicieli nieruchomości.

Scenariusz 5: Akt notarialny dotyczy pary małżeńskiej i co najmniej jednej innej osoby.

Scenariusz ten jest podobny do scenariusza 4, ale z ważną różnicą: Oboje małżonkowie są stronami aktu notarialnego. W tym scenariuszu, zarówno wspólne użytkowanie, jak i wspólne użytkowanie z prawem do przeżycia są dostępne, o ile małżonkowie najpierw podzielą swój udział w majątku wspólnym i przekształcą go w majątek odrębny.

Aby to zadziałało, małżonkowie muszą zawrzeć Umowę Podziału i Wymiany, która przyznaje każdemu z małżonków udział w nieruchomości jako majątek odrębny. Transakcja byłaby traktowana tak, jakby była pomiędzy niepowiązanymi stronami.

Właściciele mogliby przyjąć tytuł prawny jako najemcy we wspólnocie poprzez użycie sformułowania „jako najemcy we wspólnocie” lub czegoś podobnego w akcie notarialnym. Każda strona – w tym każdy małżonek – posiadałaby równy udział w nieruchomości.

Alternatywnie, właściciele mogliby wziąć tytuł jako współdzierżawcy z prawem do przeżycia poprzez włączenie odpowiedniego języka w akcie notarialnym i podpisanie umowy o przeżyciu oraz zarejestrowanie jej wraz z aktem notarialnym w rejestrach gruntów hrabstwa, w którym znajduje się nieruchomość.

.