Proces budowlany

Każdy proces budowlany jest unikalny i zależy od zakresu i złożoności projektu. Jednak za każdym razem, gdy budowany jest zrównoważony dom, proces ten przebiega według typowych kroków, a zasady są podobne w przypadku projektów na mniejszą skalę, takich jak renowacje.

Artykuły Renowacje i dodatki oraz Kupno domu poza planem zawierają więcej informacji na temat procesu budowlanego specyficznego dla tych sytuacji.

Krok 1: Wybór budowniczego

Zanim dojdziesz do etapu wyboru budowniczego, twoje badania i proces projektowania przyniosą gotowe dokumenty projektowe, które zostaną wystawione na przetarg przez budowniczych (zobacz Badania wstępne; Proces projektowania).

Dwa popularne sposoby wyboru budowniczego to:

• wybranie preferowanego budowniczego i zaproszenie go do przygotowania oferty lub „przetargu” (oraz poszukiwanie alternatywnej oferty w celu zapewnienia konkurencyjnych cen)
• zaproszenie do składania ofert otwartych lub selektywnych przez wielu budowniczych i wybór na podstawie ceny.

Każda z tych metod dostarcza budowniczego i ofertę, ale jedna z nich kładzie nacisk na najlepszą cenę, a druga na preferowanego budowniczego. W obu przypadkach należy zaznaczyć w dokumentach przetargowych, że „nie jesteś zobowiązany do przyjęcia najniższej lub jakiejkolwiek oferty”.

Projektant zazwyczaj pomaga wybrać budowniczych do przetargu na projekt, opierając się na rekomendacjach i dotychczasowym doświadczeniu. Ogłoszone przetargi otwarte dają zmienne wyniki i często wykluczają mniejszych, wyspecjalizowanych budowniczych, którzy nie mają czasu na udział w przetargach na wiele projektów.

Wybór budowniczego jest prawie tak samo krytyczny jak wybór projektanta.

Główną rolą budowniczego jest koordynacja robót budowlanych jako kierownik projektu. Rola ta obejmuje nadzór i koordynację każdej branży, pozyskiwanie, określanie ilości i koordynację dostaw materiałów oraz, co najważniejsze, zapewnianie jakości całego procesu.

Budowlańcy i handlowcy ze zrozumiałych względów unikają ryzyka i mają tendencję do zarządzania nim poprzez stosowanie wypróbowanych i sprawdzonych materiałów i praktyk. Zrównoważone rezultaty często wymagają zastosowania innowacyjnych materiałów i praktyk. Aby uniknąć późniejszych problemów, upewnij się, że każdy budowlaniec jest świadomy Twojego zaangażowania w budowę zrównoważonego domu, gdy zostanie zaproszony do składania ofert.

Dragi Markovic & DSEWPaC

Zaopatrzenie się w certyfikowane materiały preferowane ze względów środowiskowych (patrz Materiały) po konkurencyjnych stawkach i nadzorowanie handlowców w celu zapewnienia, że materiały są prawidłowo zainstalowane wymaga budowniczego, który jest przygotowany na „dodatkowy krok”. Wybierz budowniczego, który jest zarówno przeszkolony, jak i zaangażowany w osiąganie zrównoważonych wyników. Zapoznaj się z systemami certyfikacji środowiskowej, aby mieć wpływ na własną decyzję lub umowę.

Zarówno Master Builders Australia (MBA) jak i Housing Industry Association (HIA) szkolą budowniczych w zakresie zrównoważonych praktyk. Wybór budowniczego z takim przeszkoleniem z ich strony internetowej jest dobrym pierwszym krokiem, ale nie gwarantuje dostarczenia najlepszych praktyk. Referencje od zadowolonych klientów są skuteczną metodą zapewnienia jakości. Zarówno MBA jak i HIA prowadzą programy przyznawania nagród za zrównoważony rozwój, a listy poprzednich zwycięzców na ich stronach internetowych również stanowią dobry wskaźnik zdolności.

Zaangażowani budowniczowie:

• starannie wdrażają funkcje zrównoważonego rozwoju określone w projekcie
• pozyskują i stosują materiały z recyklingu lub ponownie wykorzystane
• uzyskują materiały certyfikowane ekologicznie i zapewniają, że są one zamawiane z odpowiednim czasem realizacji
• oddzielają strumienie odpadów na miejscu
• instruują, a nawet obciążają wstecznie podwykonawców, którzy nie stosują praktyk preferowanych ekologicznie
• upewniają się, że kleje, żywice, farby i wykończenia są przyjazne dla jakości powietrza w pomieszczeniach
• chronić bioróżnorodność na miejscu
• zainstalować i utrzymywać bariery kontrolujące osady.

Kilka systemów certyfikacji może niezależnie certyfikować produkty i usługi jako zrównoważone środowiskowo. Good Environmental Choice Australia (GECA) jest niezależną organizacją non-profit, która prowadzi uznawany na całym świecie program oznakowania ekologicznego Environmental Choice Australia. Green Tick® opiera się na ocenie cyklu życia (LCA) skutków danej operacji w dół jej łańcucha dostaw.

Green Tick Certified.

Dobry ekologicznie wybór Australia.

Krok 2: Dokumenty przetargowe i umowy

W projektach, w których do przetargu przystępuje więcej niż jeden wykonawca, ten krok poprzedza krok 1.

Dokumenty przetargowe muszą jasno określać wszelkie praktyki zrównoważonego rozwoju lub wymagania dotyczące certyfikacji materiałów, które różnią się od zwykłych działań. Dołącz harmonogramy do dokumentów przetargowych, które oferenci muszą podpisać.

Rozwianie obaw inwestorów dotyczących nieznanych im aspektów zrównoważonych praktyk może zmniejszyć kwotę, jaką dopuszczają oni na nieznane nieprzewidziane wydatki.

Kwoty awaryjne

Obszary nieznanego ryzyka mogą być uwzględnione poprzez kwoty awaryjne lub dodatki, które można wykorzystać na pokrycie nieoczekiwanych kosztów. Są one często wykorzystywane do pokrycia nieoczekiwanych kosztów związanych z podłożem i fundamentami; coraz częściej wykorzystuje się je do zapewnienia elastyczności w wyborze innowacyjnych zrównoważonych technologii i praktyk.

Rozkłady kosztów głównych

Innym sposobem na przezwyciężenie niechęci do podejmowania ryzyka ze strony inwestora jest „wyznaczenie” podwykonawców, którzy dostarczą i zainstalują innowacyjne technologie oraz dostarczenie inwestorowi „rozkładu uprawnień” (lub „rozkładu kosztów głównych”) do uwzględnienia w przetargu.

Wielu projektantów wybiera i określa dokładną markę i model ważnych lub wysokokosztowych elementów, takich jak okna i drzwi, systemy solarne do ciepłej wody, inteligentne systemy pomiarowe i kontroli energii oraz wytwarzanie energii odnawialnej na miejscu. Ty lub Twój projektant może mieć te pozycje cytowane przez preferowanych dostawców i nominowane w umowie jako pozycje harmonogramu kosztów głównych, aby uniknąć zastępowania niewłaściwych lub substandardowych produktów przez konkurencyjnych oferentów.

Preferowani podwykonawcy

Możesz również nominować preferowanych podwykonawców, jeśli znasz lokalnego zielonego hydraulika, elektryka lub malarza, który jest niezawodny i profesjonalny. Wielu budowniczych ma preferowanych podwykonawców, więc negocjuj tę opcję ostrożnie.

Ryczałt kontra koszt plus

Wybierz pomiędzy 'stałą ceną/ryczałtem’ lub 'kosztem plus’. Decyzje te są zwykle podejmowane przed ogłoszeniem przetargu, ale zmiany mogą być negocjowane z wybranym budowniczym przed podpisaniem umowy. Przetargi i umowy ryczałtowe są ogólnie skuteczne w ograniczaniu budżetu, ale mogą zachęcać do cięcia kosztów, co może zagrozić trwałym rezultatom.

W scenariuszach koszt plus, budowniczy wyznacza procentowy dodatek do kosztów materiałów przy zamawianiu i planowaniu oraz stawki godzinowe dla budowniczego i rzemieślników. Kontrakty te wymagają wysokiego poziomu zaufania między właścicielem a wykonawcą. Pozwalając właścicielowi na większą kontrolę nad decyzjami dotyczącymi wydatków, zmniejszają jednocześnie odpowiedzialność budowniczego za przekroczenie kosztów. Może to wymusić cięcie kosztów i utratę ważnych cech zrównoważonego rozwoju (np. tablice fotowoltaiczne) w miarę wyczerpywania się budżetu.

W przypadku napiętych budżetów preferowane są umowy o stałej cenie. Jeśli stosowany jest system koszt plus, należy poddać kwarantannie przydziały budżetowe na zrównoważone cechy.

Kontrakty

Standardowe umowy na budowę domu są dostępne z wielu źródeł, w tym od władz udzielających kredytów i organów szczytowych branży. Stanowią one podstawę Twojej prawnie wiążącej umowy z inwestorem oraz podstawę do rozstrzygania wszelkich sporów.

Wybierz umowę, która zachowuje rozsądną równowagę pomiędzy Twoimi potrzebami a potrzebami Twojego inwestora. Jasne postanowienia dotyczące rozwiązywania sporów i wyznaczenie niezależnych arbitrów są niezbędne. Załącz do umowy ofertę wykonawcy, zatwierdzone przez radę plany i specyfikacje, certyfikowane szczegóły inżynieryjne oraz wszelkie harmonogramy (kosztów głównych, kwot awaryjnych lub wyznaczonych dostawców/wykonawców).

Poproś swojego radcę prawnego i projektanta o przejrzenie umowy przed jej podpisaniem.

Zawrzyj wymagania dotyczące zrównoważonego rozwoju w specyfikacjach i uwzględnij kary za zastępowanie gorszych materiałów i produktów.

Wskazówki dotyczące przetargów zapewniające wyniki preferowane ze względu na środowisko

Rysunki i specyfikacje stanowią część dokumentacji kontraktowej. Upewnij się, że wyraźnie wskazują wymogi zrównoważonego rozwoju i zawierają kary za zastąpienie gorszych materiałów i produktów.

Rozważ wyznaczenie ważnych, wysokokosztowych pozycji, takich jak okna w harmonogramie kosztów głównych, aby uniknąć zastąpienia ich przez konkurencyjnych oferentów.

Wyraźnie opisz zrównoważone metody lub materiały, które nie są jeszcze standardową praktyką budowlaną i dołącz porady, jak je wdrożyć lub pozyskać z ich źródła.

Zawrzyj jednoznaczne instrukcje, które zapobiegają zmianom lub zastępowaniu bez zatwierdzenia przez ciebie lub twojego projektanta.

Zażądaj od wykonawców biorących udział w przetargu sprawdzenia dokumentów przetargowych pod kątem ryzyka związanego ze zrównoważonym rozwojem i odnotowania lub uwzględnienia w ofercie wszelkich nieprzewidzianych sytuacji.

Zażądaj od wykonawców rekomendacji alternatywnych rozwiązań, które odpowiadają ich branżom i łańcuchom dostaw, a jednocześnie zapewniają takie same lub lepsze wyniki środowiskowe.

Rozważ zastosowanie umów, które wiążą płatność z osiągnięciem określonych wyników środowiskowych (np. szczegóły dotyczące materiałów certyfikowanych ekologicznie, specyfikacje okien i szyb oraz szczegóły dotyczące ponownego wykorzystania lub recyklingu).

Opracuj harmonogram materiałów do ponownego wykorzystania (jeśli remontujesz lub wyburzasz istniejący dom) i wynegocjuj ich ponowne wykorzystanie ze swoim budowniczym.

Budowanie przez właściciela

Niektórzy konsumenci decydują się na zarządzanie własnymi projektami jako budowniczowie-właściciele. Jeśli nie masz doświadczenia w budownictwie mieszkaniowym, nie znasz lokalnych praktyk budowlanych i łańcuchów dostaw oraz nie masz dobrych relacji roboczych z lokalnymi rzemieślnikami, ta opcja jest obarczona ryzykiem.

Zrównoważone budownictwo często wymaga od rzemieślników przyjęcia nowych praktyk i materiałów, co może być bardzo trudne do wynegocjowania dla niedoświadczonego właściciela budynku.

Krok 3: Nadzór budowlany i certyfikacja

Wiele możliwości osiągnięcia najlepszych praktyk w zakresie zrównoważonego rozwoju jest traconych podczas budowy. Jest to często spowodowane brakiem zrozumienia zasad i praktyk przyjaznych dla środowiska przez budowniczych i handlowców lub nieskuteczną certyfikacją.

Photo: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Płoty osadowe zapobiegają szkodom środowiskowym wynikającym ze spływu z placu budowy do dróg wodnych.

Photo: Kathie Stove

Utrzymuj plac budowy w czystości, składując wszystkie odpady w skipach.

Nadzór

Twój budowniczy jest często wzywany do podejmowania decyzji dotyczących materiałów i procedur, które różnią się od tych nominowanych w planach i specyfikacjach ze względu na preferencje handlowe lub niedostępność preferowanych materiałów. Budowniczowie kierują te (często pilne) decyzje do inspektora nadzoru w celu weryfikacji, jeżeli taki jest wyznaczony. Jeśli nie, mogą dokonać szybkich, ale mniej zrównoważonych wyborów.

Dobrze poinformowane porady doświadczonych profesjonalistów mogą zapewnić jakość procesu decyzyjnego i zagwarantować wybory preferowane środowiskowo.

Profesjonalne doradztwo lub zarządzanie projektem przez zaangażowaną, dobrze poinformowaną osobę lub firmę jest krytyczne, aby zapewnić jakość procesu decyzyjnego i zalecić preferowane środowiskowo alternatywy, takie jak te omówione w Twoim domu.

Wielu projektantów oferuje usługę nadzoru jako część swojej struktury opłat. Architekci w niektórych stanach nie mogą oferować usług zarządzania projektem. Jeśli przyjmiesz tę rolę jako właściciel, skonsultuj się z kompetentnymi doradcami lub konsultantami, aby zweryfikować swoje decyzje.

Zarządzanie projektem lub nadzór dodaje znaczne ryzyko odpowiedzialności zawodowej do profilu ubezpieczeniowego projektanta, więc wielu projektantów woli mniej formalną rolę doradczą. Przed formalnym powołaniem inspektora lub kierownika projektu, należy sprawdzić adnotację o zarządzaniu projektem na aktualnej polisie odszkodowawczej.

Certyfikacja

Inspekcja i certyfikacja twojego projektu na krytycznych etapach jest wymagana przez prawo, aby potwierdzić, że jest on zbudowany zgodnie z zatwierdzonymi planami, specyfikacjami, odpowiednimi normami australijskimi, Kodeksem Budowlanym Australii i przepisami rady, aby zapewnić integralność strukturalną, zdrowie, bezpieczeństwo i udogodnienia.

Te inspekcje mogą zidentyfikować i naprawić problemy lub zaniedbania, zanim zostaną one wbudowane. Zgłoszone przypadki nieodpowiedniej certyfikacji zgodności z zasadami zrównoważonego rozwoju w kilku jurysdykcjach wskazują, że ten ważny aspekt jest czasami pomijany. Jeżeli masz obawy, niezwłocznie zwróć się o poradę do swojego projektanta lub osoby oceniającej zgodność budynku z zasadami zrównoważonego rozwoju (patrz Proces projektowania).

Wiele prywatnych firm certyfikujących oferuje specjalistyczną certyfikację środowiskową. Skontaktuj się z Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au), aby uzyskać więcej porad.

Krok 4: Oddanie do użytku i przekazanie

Czasami najlepsze innowacje projektowe i budowlane mogą zostać zmarnowane, ponieważ koncepcje nie są przekazywane właścicielowi podczas przekazania. Poproś swojego projektanta i wykonawcę o instrukcję dla właściciela. Jeśli jesteś praktykiem, daj swojemu klientowi szczegółowe instrukcje, jak obsługiwać i utrzymywać dom przy przekazaniu. Jeśli sprzedajesz swój dom, upewnij się, że nowi właściciele mają kopię.

Podręcznik właściciela lub przewodnik operacyjny obejmuje:

• letnie i zimowe ustawienia operacyjne i dzień-;noc rutynowe dla:
  • obsługi i konserwacji urządzeń grzewczych i chłodzących
  • otwierania/zamykania zasłon i okien
  • obsługi systemów wentylacyjnych (krzyżowych i kominowych)
  • obsługi systemów zaciemniających
  • obsługi wentylatorów dachowych wentylator przestrzenny
• czyszczenie urządzeń solarnych
• bariery termitowe i harmonogram przeglądów
• obsługa prowadnic do systemów pozyskiwania i uzdatniania wody
• zawory odcinające dla instalacji (gaz,
• data wymiany anody protektorowej w systemie ciepłej wody
• kontrole zaworu nadmiarowego ciśnieniowego w systemie ciepłej wody
• okresy malowania
• odpowiednie środki czyszczące do wszystkich powierzchni i wykończeń
• wymagania konserwacji krajobrazu.

Take care to avoid these pitfalls

Commonous causes of disappointment or dispute emerge from choosing the wrong designer or builder, or both.

Przekroczenie budżetu może wynikać z okoliczności, na które masz wpływ lub na które nie masz wpływu:

• przedwczesne przekroczenie kosztów (np. opłaty komunalne, projekt, raport geotechniczny, projekt inżynierski i certyfikacja, opłaty geodety)
• wyzwania związane z miejscem budowy (nieprzewidziane trudności związane z miejscem budowy)
• pogoda
• niedostępność materiałów
• nie „przybijanie” szczegółów (np.np. wybór materiałów lub wykończenia przyjazne jakości powietrza w pomieszczeniach)
• otrzymywanie/akceptowanie złych rad (szczególnie od dostawców i niedoświadczonych handlowców), gdy trzeba podjąć pilne decyzje.

Niewiele nowych projektów projektowych/budowlanych mieści się w ramach czasowych oczekiwań klienta z powodu:

• opóźnienia rad
• długie procesy projektowe – szczególnie, gdy wprowadzanych jest wiele zmian
• opóźnienia w znalezieniu dostępnego budowniczego
• opóźnienia związane z pogodą i budowniczym
• braki handlowców
• dostępność i dostawa zrównoważonych technologii, które są poza normalnym łańcuchem dostaw budowniczego.

Negocjowanie rozsądnych, sprawiedliwych kompromisów może wykraczać poza możliwości użytkownika.

Niższe parametry mogą wynikać z projektu, konstrukcji lub eksploatacji:

• Właściwości termiczne mogą nie spełniać oczekiwań, zazwyczaj z powodu złej eksploatacji, złego uszczelnienia, niezamknięcia lub nieotwarcia okien, nieodpowiedniej lub wadliwej izolacji, nieodpowiedniego zacienienia oraz zastosowania nieodpowiedniego szkła. Doradca ds. zrównoważonego rozwoju budynku może doradzić w tych sprawach.
• Jeśli zużycie energii jest wyższe niż oczekiwano, monitoruj zużycie poszczególnych urządzeń i zainstaluj inteligentne systemy pomiarowe lub systemy zarządzania energią. Zachowanie jednej osoby w gospodarstwie domowym może często nieświadomie odpowiadać za nadmierne zużycie energii.

Referencje i lektura dodatkowa

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australijskie Stowarzyszenie Samorządów Lokalnych. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Departament Komunikacji i Sztuki. Telekomunikacja w nowych inwestycjach – krótki przewodnik dla konsumentów. www.communications.gov.au

Departament Przemysłu, Nauki, Energii i Zasobów (DISER). 2020. Szkolenia z zakresu efektywności energetycznej. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Green Tick Certification.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Kalkulator kosztów budowy. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Przewodniki po kosztach nowych budynków. www.corelogic.com.au

Wydział Terytorium Północnego ds. gruntów, planowania i środowiska. www.dlpe.nt.gov.au

Wydział Nowej Południowej Walii ds. planowania i infrastruktury. www.planning.nsw.gov.au

Wydział Queensland ds. rozwoju stanu, infrastruktury i planowania.

South Australian Department of Planning, Transport and Infrastructure. www.dplg.sa.gov.au

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanian Infrastructure and Resource Information Service (IRIS), Planning and Development.

Wiktoriański Departament Planowania i Rozwoju Społeczności.

Westralijski Departament Planowania, Gruntów i Dziedzictwa. www.dplh.wa.gov.au/

Autor

Chris Reardon, 2013

Learn More

• Następny rozdział – Kupno domu poza planem

.