A Texas developer wants to bring jobs, tax revenues and more businesses to western Orange County, but some residents said Tuesday night they would prefer anything else but a Buc-ee’s Travel Center.

Buc-ee’s to „krzykliwa, krzykliwa, przesadnie duża teksańska stacja benzynowa, myjnia samochodowa i mega-sklep, którego mieszkańcy Efland nie chcą ani nie potrzebują”, powiedziała Catherine Matthews, mieszkanka Efland. podczas wysłuchania publicznego.

Kliknij, aby zmienić rozmiar

„Naruszają one każdą podstawową wartość, każdą deklarację misji, każdy cel planowania, wszystko, co Orange County – postępowe hrabstwo w stanie Karolina Północna – szczyci się i wierzy w”, powiedziała.

The 104-acre Efland Station mieszany rozwój wykorzystania i jego Buc-ee’s kotwica została kontrowersyjna od zaproponował w sierpniu dla wiejskiego wyjścia z Interstate 85/40 w pobliżu Orange-Alamance county line.

Matthews i 19 innych, którzy rozmawiali z komisarzami powiatu wtorek były wśród 111 zapisał się na przesłuchanie. Chociaż komisarz Earl McKee naciskał, aby usłyszeć od reszty przed Bożym Narodzeniem, zarząd głosował, aby kontynuować przesłuchanie na Jan. 5 i Jan. 12.

The Zarząd może głosować na Efland Station projekt Jan. 19.

The plan z Buc-ee’s Ltd. wzywa do 64,000-square-foot Buc-ee’s Centrum podróży z 60 dwustronnych pomp gazowych między wyjścia 160 i 161 na Interstate 85/40 w zachodniej Orange County. Miałoby również automatyczną myjnię samochodową o długości 185 stóp.

Druga faza budowy mogłaby dodać 120-pokojowy hotel i ponad 223 000 stóp kwadratowych powierzchni produkcyjnej, biurowej, handlowej i restauracyjnej. Mniej więcej 40 akrów może być otwartą przestrzenią, a budynki mogą mieć do 60 stóp wysokości, z miasta Mebane usługi kanalizacyjne i Orange-Alamance usługi wodne.

Tylko centrum podróży nie jest dozwolone w ramach obecnego podziału na strefy. Komisarze są proszeni o zatwierdzenie planu generalnego i warunkowego podziału na strefy, który może obejmować ruch, środowisko i inne ograniczenia. Jeśli plan zostanie zatwierdzony, pracownicy hrabstwa zatwierdzą każdy plan budowy, gdy będzie zbliżać się do budowy.

Buc-ee’s jobs, tax dollars, fans

The Buc-ee’s Travel Center byłby pierwszym w Karolinie Północnej. Urzędnicy hrabstwa poinformowali, że 38-letnia firma ma ponad 3000 pracowników w 37 sklepach – większość w Teksasie – i 10 kolejnych projektów w trakcie realizacji na całym południu.

Firma jest najbardziej znana ze swoich przekąsek, w tym karmelowej ptysiowej kukurydzy Beaver Nuggets, a także z nagradzanych „najczystszych toalet w Ameryce.”

Jej rodzina cieszyła się Buc-ee’s, gdy mieszkali w Teksasie i chcieliby zobaczyć projekt zbudowany, Jennifer Landstrom powiedziała zarządowi.

„Są dobrze zorganizowane, dobrze prowadzone, personel jest traktowany dobrze i jest doskonała obsługa klienta. Zawsze jesteśmy zdmuchiwani przez opcje żywnościowe. To nie jest jak stacja benzynowa,” powiedziała. „Zawsze uwielbiamy chodzić po prezenty dla rodziny. Nasze dzieci kochają to bardzo dużo, i to jest unikalne doświadczenie.”

Buc-ee’s pracownicy muszą spełniać surowe normy, urzędnicy firmy powiedział. Recenzje online mówią, że zmiany pracy są długie – do 10 godzin – z bardzo krótkimi przerwami i lunchami roboczymi. Jednak pracownicy w niskich poziomach pracy rozpocząć w przybliżeniu $ 15 za godzinę, a w pełnym wymiarze czasu świadczenia obejmują zdrowie, dentystyczne i ubezpieczenie na życie, płatne wakacje i 401 (k) program.

An Orange County Economic Development raport w zeszłym tygodniu zauważyć $ 40 mln Efland projekt może przynieść do 200 pełnoetatowych miejsc pracy i $ 25 mln w rocznej sprzedaży detalicznej, potencjalnie generując $ 1 mln w nieruchomości i sprzedaży wpływów podatkowych dla powiatu. Państwo również może zobaczyć $1 mln w podatkach od sprzedaży i $6.5 mln w podatku od gazu, to said.

More jobs and sales and property tax revenues are anticipated from the second, future phase of the project.

The undeveloped land now generuje tylko $428.78 w przychodach z podatku od nieruchomości dla Orange County, ponieważ jego wymienione jako agricultural.

Anthony Weston wezwał powiat do budowania na tej tożsamości rolniczej i stworzyć specjalną komisję do planowania dla witryny najlepsze wykorzystanie.

„Myślę, że wydarzyło się coś pięknego, a mianowicie, że propozycja Buc-ee’s obudziła nas na pomysł, że coś dużego i przekształcającego można zrobić z tą ziemią”, powiedział Weston.

Rozwój Efland, jakość życia

Stacja Efland radykalnie zmieniłaby wiejski wyjazd z Efland i nie posiadającą osobowości prawnej społeczność skromnych domów, lokalnych firm i ziemi uprawnej, która ją otacza.

Dane hrabstwa pokazują, że obszar jest zróżnicowany, z ponad połową z 531 mieszkańców w promieniu mili od miejsca budowy identyfikujących się jako biali, 41% jako czarni i 8,5% jako Latynosi. Prawie 19% mieszkańców zarabia mniej niż 15.000 dolarów rocznie, jak podało hrabstwo. Inny 37.4% zarobić między $ 15,000 i $ 50,000 a year.

Many przeciwnicy utworzyli grupę, A Voice for Efland & Orange, zachęcając zwolenników do odwiedzenia ich strony internetowej, e-mail komisarzy i mówić na przesłuchaniach publicznych. Około 60 osób wiecu przeciwko planu Dec. 5 w Hillsborough.

Their obawy wahają się od ruchu i zanieczyszczenia światłem do szkód środowiskowych i negatywnych skutków na ich quality of life.

Buc-ee’s zagraża „piękne miejsce z dużą ilością drzew, ciche, czyste i świeże wody dobrze, a nocne niebo wypełnione gwiazdami”, że jego rodzina cieszy się, Scott Buechler powiedział. Biznes opiera się na przestarzałych paliwach kopalnych i oferuje „martwe miejsca pracy”, powiedział.

„Masywny Buc-ee’s z 60 pompami benzynowymi i 64,000 stóp kwadratowych tandetnego handlu detalicznego wyraźnie narusza charakter społeczności Efland, która charakteryzuje się gospodarstwami rolnymi i lasami, względnym spokojem i brakiem zatorów drogowych”, powiedział Buechler.

Inni wyrazili poparcie dla inwestycji biznesowych, miejsc pracy i przychodów podatkowych, które poprawiają przystępność cenową. Buc-ee’s pozwoli mieszkańcom zaspokoić swoje potrzeby w mieście i będzie wspierać organizacje i programy społeczne, powiedział Leo Allison.

„Musimy skorzystać z tej okazji, ponieważ projekty takie jak ten nie pojawiają się zbyt często,” powiedział.

Sam Gharbo zauważył „mogło być gorzej.” Lokalizacja pomiędzy międzystanową i torów kolejowych już tworzy światło i hałas, powiedział, i tylko niektóre z tego, co hrabstwo może pozwolić będzie utwardzona.

„Istnieją miejsca pracy. W kolejnych fazach, to stwarza możliwości dla przedsiębiorców, to również stwarza możliwości dla przemysłu, również dla transportu, i przychodów dla podatków, ponieważ jestem zmęczony byciem wiodących podatników powiatów w stanie,” Gharbo said.

Interstate lokalizacja, klienci

The site has long been marked as ideal for commercial, industrial and high-intensity development. Bardziej aktualny projekt Buckhorn Area Plan nazywa ją jedną z „najbardziej odpowiednich działek dla rozwoju gospodarczego”. Komisarze usłyszą więcej na ten temat w styczniu.

Urzędnicy firmy odrzucili obawy, że Buc-ee’s będzie sączyć dolary z Missy’s Grill, sklepu M-Mart i innych lokalnych biznesów.

Większość klientów przechodzi przez międzystanową, powiedzieli, zauważając, że do 124,000 pojazdów podróżuje międzystanową 40/85 dziennie. Buc-ee’s ma przyciągnąć około 11,500 tych pojazdów każdego dnia, w tym 800 na godzinę podczas wieczornego dojazdu do pracy i ponad 1,200 w godzinach szczytu w sobotę.

Druga faza budowy może przynieść 4,700 więcej pojazdów na miejsce każdego dnia, badanie ruchu wykazało.

To będzie wymagać zmian, urzędnicy powiedzieli, w tym dwa prawa w, prawa-out podjazdów na drodze serwisowej, która jest równoległa do I-85/40 West. Dodatkowe podjazdy łączyłyby się z U.S. 70/I-85 Connector i Mt. Willing Road.

Usprawnienia drogowe również mogłyby obejmować sygnalizację świetlną na wielu skrzyżowaniach, zmodyfikowane pasy skrętu i zamknięcie I-85/40 West off-ramp na Exit 160. Kierowcy jadący na zachód w kierunku Mt. Willing Road musieliby zjechać z autostrady 161, a kierowcy skręcający z Ben Johnston Road musieliby skręcić w prawo i wykonać manewr zawracania na nowym podjeździe Efland Station.

Environmental, water concerns

Another major concern is the potential for damage to the environment and regional water quality.

Buc-ee’s will have six double-walled, concrete-encased, fiberglass/resin fuel storage tanks, which hold 40,000 gallons each. Przechowywanie paliwa i systemy rur mają czujniki, które monitorują wycieki, powiedział adwokat Beth Trahos, reprezentujących Buc-ee’s. Naruszenie będzie uruchomić alarm i wysłać e-mail do paliwa i zespołu ochrony środowiska, she said.

The Center for Biological Diversity i Eno River Association cytowane obawy o przechowywanie paliwa i odpływ wody burzowej w listach sprzeciwiających się projektu.

Dwa strumienie na miejscu są w chronionym dziale wodnym pomiędzy dwoma krytycznymi obszarami dla siedlisk dzikich zwierząt i jakości wody, powiedzieli. Strumienie również spływają do Sevenmile Creek, który jest częścią krytycznego działu wodnego dla rzeki Eno.

„Jest dla mnie jasne, że mieszkańcy Orange County – i (rodzime, zagrożone gatunki) Carolina madtom, Neuse River waterdog, i Atlantic pigtoe – wszyscy mają dużo więcej do zyskania z widząc te zalesione ziemie, otwarte pola, i chronionych działów wodnych utrzymywane w stanie nienaruszonym dla jakości życia korzyści i usług zapobiegania wyginięciu, które zapewniają,” Center for Biological Diversity adwokat Perrin de Jong powiedział.

Projekt stoi dodatkowych przeglądów przez N.C. Departamentu Jakości Środowiska i Komisji hrabstwa dla środowiska. Personel hrabstwa również pracuje nad wymaganiami dotyczącymi wody burzowej, dyrektor ds. planowania Craig Benedict powiedział.

Personel hrabstwa również poprosił komisarzy o wymaganie dodatkowych badań środowiskowych dla wszystkich przyszłych planów witryny.