News & Articles

Nasz ostatni artykuł skupiał się na rozwianiu niektórych błędnych koncepcji podatkowych związanych z zakupem i posiadaniem domu. Tutaj postaramy się wyjaśnić często niezrozumiałe implikacje podatkowe sprzedaży, lub w inny sposób, pozbycia się swojego głównego miejsca zamieszkania. Ogólnie rzecz biorąc, każda transakcja, która przynosi zysk podlega opodatkowaniu. Jednak w 1997 roku Kongres postanowił, że większość zysków ze sprzedaży domu będzie wolna od podatku.

Kiedy Kongres uchwalił przepisy, które pozwoliły pojedynczym podatnikom na wyłączenie do $250,000 zysku ze sprzedaży domu ($500,000 dla małżeństw), powszechnie uważano, że większość ludzi nie będzie musiała się już martwić o żadne konsekwencje podatkowe. Tak długo, jak posiadałeś i używałeś domu jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej dwa z pięciu lat poprzedzających sprzedaż, zatrzymywałeś cały zysk, który nie przekraczał tych limitów. (To wykluczenie może być twierdził raz na dwa lata).

Niemniej jednak, niektórzy właściciele domów, w wyniku gwałtownego rynku nieruchomości w następnych latach, okazało się, że mieli dawno zaginionego krewnego o nazwie Wujek Sam patrząc podzielić się swoją nowo znalezioną fortunę, jak ich zyski przekroczyły kwoty wykluczenia. Nagle, takie terminy jak skorygowana podstawa, przychody netto ze sprzedaży i zyski kapitałowe, jak również konieczność zapisania wszystkich swoich Home Depot paragonów, stały się ważne. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tych terminach:

Co to jest skorygowana podstawa?

• IRS definiuje podstawę jako kwotę całkowitej inwestycji kapitałowej w nieruchomości dla celów podatkowych. Pewne zdarzenia, które mają miejsce podczas okresu posiadania nieruchomości mogą zwiększyć lub zmniejszyć podstawę, powodując „skorygowaną podstawę”. Pamiętasz swoje oświadczenie o zamknięciu HUD-1, które wymienia wszystkie te niepodlegające odliczeniu pozycje z zakupu domu? To jest twój punkt wyjścia. Ogólnie rzecz biorąc, twoja skorygowana podstawa składa się z następujących elementów:

• Cena zakupu

Dodaj:
• Koszty zamknięcia, takie jak –

• Ubezpieczenie tytułu własności i opłaty
• Opłaty za wycenę
• Opłaty za raporty kredytowe
• Opłaty za usługi podatkowe
• Poświadczenie powodziowe
• Państwowe i lokalne podatki ewidencyjne, opłaty prawne związane z doskonaleniem tytułu własności

• Ulepszenia domu – zwiększają wartość domu, takie jak wymiana dachu, kształtowanie krajobrazu, nowa kuchnia, rozbudowa, centralne ogrzewanie i klimatyzacja. Naprawy i konserwacja nie zwiększają wartości domu i dlatego nie są częścią twojej podstawy
• Koszty odbudowy związane z kradzieżą lub wypadkiem, takim jak huragan lub trzęsienie ziemi
• Kredyty podatkowe otrzymane po 2005 roku na ulepszenia energetyczne domu
• Koszty przedłużenia linii energetycznych do nieruchomości

Mniej:
• Wpływy z ubezpieczenia od kradzieży lub straty w wyniku wypadku
• Podlegająca odliczeniu podatkowemu część straty w wyniku kradzieży lub wypadku
• Amortyzacja wynikająca z wynajmu domu lub jego wykorzystania do celów biznesowych
• Każdy odroczony zysk wynikający ze sprzedaży dokonanej przed majem 1997 r.
• Każde zwolnienie z kwalifikowanego zadłużenia głównego domu mieszkalnego wyłączone z dochodu

Jeśli zatrudniłeś wykonawcę do budowy domu, Twoja podstawa obejmuje również koszt ziemi, robocizny i materiałów, architekta i opłaty prawne, jak również opłaty za licznik i podłączenie mediów. Koszt własnej pracy nie jest wliczony.

W niektórych przypadkach, Twoja podstawa nie jest określona przez koszt. Jeśli otrzymasz nieruchomość jako darowiznę, Twoja podstawa jest skorygowana podstawa darczyńcy. Jeśli odziedziczysz nieruchomość, podstawą jest jej godziwa wartość rynkowa w dniu śmierci spadkodawcy. Sposób określenia podstawy opodatkowania może stanowić istotną różnicę podatkową. Powiedzmy, że starsza matka rozważa alternatywę przeniesienia tytułu własności do swojego domu o skorygowanej podstawie 75 000 $ na dorosłego syna, z którym nie mieszka, w przeciwieństwie do zapisania mu go w testamencie. Jeśli przeniesie ona tytuł własności na syna za życia, dokona darowizny. W związku z tym, syn otrzyma od matki podstawę w wysokości 75 000 USD. Jeśli później sprzeda dom za $300,000 bez ustanowienia go swoim głównym miejscem zamieszkania, zostanie opodatkowany od zysku w wysokości $225,000. Nie ma wyłączenia, ponieważ nie jest to jego główne miejsce zamieszkania. Jeśli jednak będzie mieszkał w tym domu przez co najmniej dwa lata, ustanowi go swoim głównym miejscem zamieszkania. Jeśli później sprzeda dom za $300,000, nie zapłaci podatku, ponieważ kwalifikuje się do wyłączenia z opodatkowania $250,000, mimo że jego wartość rynkowa wynosi tylko $75,000.
Jako alternatywa, jeśli odziedziczy dom po matce, w którym to momencie jego wartość rynkowa wynosi $300,000, i natychmiast sprzeda go za $300,000, nie ma zysku podlegającego opodatkowaniu, ponieważ jego wartość rynkowa jest równa wartości rynkowej na dzień śmierci. Nie ma znaczenia, czy mieszkał w domu przez cały czas, czy nie.

Również, ogólnie rzecz biorąc, rozwodzące się pary biorą nawzajem swoją podstawę i nie rozpoznają zysku na transferze w przypadkach, gdy jeden małżonek wykupuje udział drugiego w domu małżeńskim w wyniku rozwodu.

Jak obliczane są przychody netto ze sprzedaży?

Będziesz musiał odnieść się do swojego HUD-1 ze sprzedaży. Zasadniczo, twoje przychody netto ze sprzedaży składają się z następujących elementów:

• Cena sprzedaży

Zmniejszona:
• Prowizje od sprzedaży
• Państwowe i lokalne podatki i opłaty za przeniesienie i rejestrację
• Koszty poprawek, takie jak malowanie, konserwacja i naprawy, aby nieruchomość była bardziej sprzedawalna

Jak obliczyć zysk?

Twój zysk jest określany przez odjęcie skorygowanej podstawy od wpływów netto ze sprzedaży. Jeśli kwalifikujesz się do wykluczenia, zmniejszysz zysk o wykluczenie, aby uzyskać zysk podlegający opodatkowaniu.

Czy musisz zgłosić sprzedaż na swoim zeznaniu podatkowym?

Ogólnie, nie musisz zgłaszać sprzedaży swojego głównego miejsca zamieszkania, jeśli możesz wykluczyć cały zysk (i zdecydujesz się to zrobić), chyba że otrzymałeś formularz 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions, który w przypadku sprzedaży domu jest wydawany, jeśli wpływy przekraczają limity wykluczenia. Jeśli jest to zgłaszane, jest to zawarte na formularzu 8949, Sprzedaż i inne dyspozycje aktywów kapitałowych, i Schedule D, Capital Gains and Losses, jako krótkoterminowy zysk kapitałowy, jeśli posiadałeś dom przez rok lub mniej, i jako długoterminowy, jeśli posiadałeś nieruchomość przez ponad rok.

Krótkoterminowe zyski są opodatkowane w oparciu o zwykłe stawki dochodu. Stawka podatku od długoterminowych zysków kapitałowych wynosi od 0% do 20%, w zależności od Twojego przedziału podatkowego.

Czy można odliczyć stratę ze sprzedaży domu?

Strata ze sprzedaży głównego domu nie podlega odliczeniu, ponieważ jest uznawana za majątek osobisty.

Czy mogę wykluczyć zysk ze sprzedaży drugiego domu, wynajmu lub nieruchomości inwestycyjnej?

Zasady wykluczenia dotyczą tylko sprzedaży głównego domu. Ustawa Housing and Economic Recovery Act z 2008 roku (HERA) zmieniła zasady dotyczące domów, które nie są używane jako główne miejsce zamieszkania przez cały okres pięciu lat i zostały sprzedane po 2008 roku. Zgodnie z poprzednim prawem, właściciele domów byli uprawnieni do wykluczenia ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, o ile spełniony był test dwóch z pięciu. Jednak zgodnie z ustawą HERA, wyłączenie opiera się na okresie, w którym nieruchomość jest używana jako główne miejsce zamieszkania (kwalifikujące się wykorzystanie) w porównaniu z jakimkolwiek innym wykorzystaniem rozpoczynającym się po 1 stycznia 2009 r. (niekwalifikujące się wykorzystanie), które nie będzie wyłączone i może spowodować podatek od zysków kapitałowych.

Na przykład, jeden podatnik kupił drugi dom 1 stycznia 2009 r. i sprzedaje go dziesięć lat później 1 stycznia 2019 r., używając go jako głównego miejsca zamieszkania tylko w latach 2016-2018. Test dwóch z pięciu został spełniony, ale ponieważ dom był używany jako główne miejsce zamieszkania tylko przez 30% całego okresu własności (trzy z dziesięciu lat), limit wyłączenia zysków kapitałowych jest zmniejszona do 30%, lub $ 75,000 ($ 250,000 X 30%).

Istnieją przepisy dotyczące praw nabytych dla obecnych właścicieli drugich domów, które pozwalają na traktowanie każdego okresu posiadania przed 2009 r. jako kwalifikującego się użytkowania.

Na przykład, małżeństwo kupiło drugi dom 1 stycznia 2005 r. i sprzedaje go 1 stycznia 2015 r., używając domu jako głównego miejsca zamieszkania tylko w latach 2013 i 2014. W przeciwieństwie do poprzedniego przykładu, w którym podatnik miał tylko trzy lata kwalifikującego się użytkowania, zgodnie z zasadą grandfatheringu HERA, sześć z dziesięciu lat kwalifikuje się do zwolnienia podatkowego (lata 2005 do 2008 są grandfathered, plus 2013 i 2014). W rezultacie, para może wykluczyć 60% z $500,000 wykluczenia zysku, lub $300,000.

Czy musisz posiadać i używać domu w tym samym czasie, aby kwalifikować się do wykluczenia?

Wymogi dwuletniego użytkowania i dwuletniej własności mogą być spełnione w różnym czasie w ciągu pięcioletniego okna. Dobrym przykładem są ci, którzy wynajmują z opcją kupna. Po zakupie domu do wynajęcia, czas, w którym mieszkali w domu jako najemcy liczy się jako korzystanie z domu dla celów wykluczenia, nawet jeśli nie byli właścicielami domu w tym czasie

Czy nadal jesteś uprawniony do wykluczenia, jeśli nie mieszkasz w domu w momencie jego sprzedaży?

Nie musisz mieszkać w domu w momencie sprzedaży, aby kwalifikować się do wykluczenia. Dwuletnie wymagania dotyczące własności i użytkowania mogą wystąpić w dowolnym momencie w ciągu pięciu lat przed datą sprzedaży. Oznacza to, że można wyprowadzić się z domu i wynająć go na okres do trzech lat przed sprzedażą i nadal kwalifikować się do wykluczenia (z zastrzeżeniem ograniczeń HERA omówionych powyżej). Ważne jest, aby śledzić i dokumentować ten okres czasu, aby upewnić się, że sprzedajesz dom przed upływem trzyletniego okresu.

Czy musisz użyć wpływów ze sprzedaży domu, aby kupić inną rezydencję w celu wykluczenia zysku z podatku?

Nie. Przed zmianą prawa w 1997 roku, aby uniknąć płacenia podatku od sprzedaży rezydencji, właściciel domu musiał użyć wpływów ze sprzedaży, aby kupić inny dom, który kosztował co najmniej tyle samo, co kwota, za którą stary dom został sprzedany. Nawet wtedy, było to odroczenie zysku, a nie wykluczenie. Każdy odroczony zysk był odliczany od skorygowanej podstawy nowego domu, zwiększając w ten sposób zysk z każdej przyszłej sprzedaży, dla której nie było mieszkania zastępczego. Sprzedawcy domów w wieku 55 lat i starszych mogli skorzystać z jednorazowego zwolnienia podatkowego w wysokości do $125,000 w zysku ze sprzedaży. To prawo już nie obowiązuje. Zgodnie z obowiązującym prawem, wszelkie kwalifikujące się zyski są wolne od podatku do wysokości wyłączeń omówionych powyżej. Nie musisz kupować domu zastępczego, ani nie ma żadnych odroczeń zysku.

Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt z Victorem C. Belgiorno pod numerem 516-861-3704 lub [email protected] lub Bobem Jahelka pod numerem 516-861-3707 lub [email protected].