Jak kupić stary dom

Dziwne cechy architektoniczne, ryczące kominki, piękne oryginalne podłogi i ogrody w domkach – wszystko to jest częścią marzenia o starym domu. Ale utrzymanie lub renowacja domu z epoki może być kosztowna i czasochłonna – to prawdziwa praca z miłości.

Pomimo tego, że około jedna piąta domów w Wielkiej Brytanii została zbudowana przed 1919 rokiem, podaż domów z epoki jest ograniczona, więc często przykazują one ceny premium i ostrą konkurencję, gdy pojawiają się na rynku. Kiedy kupujesz stary dom, kupujesz kawałek historii, miejmy nadzieję, że wypełniony oryginalnymi cechami i charakterem.

Ten przewodnik obejmuje wszystko, co musisz wiedzieć o kupnie starego domu. Dowiedz się więcej na temat kupowania domu lub mieszkania w naszym przewodniku dla początkujących i nie przegap naszego obszernego artykułu o tym, jak wyremontować stary dom, aby mieć pewność, że podejmujesz świadomą decyzję.

Czy kupić stary dom?

Łatwo dać się uwieść domkowi z różami wokół drzwi wejściowych, przytulnemu tarasowi na końcu domu lub rozpadającemu się domowi wiejskiemu. Pierwsze wrażenie jest ważne, ale tak samo ważne są praktyczne aspekty posiadania starego domu i zdolność do życia z nim.

Jeśli naprawdę kochasz stary budynek, będziesz gotowy do podjęcia wyzwań i kosztów utrzymania i będziesz przygotowany do życia z idiosynkrazjami, które czynią go wyjątkowym.

Nie oznacza to, że nie możesz wprowadzać zmian; zmiany i dodatki są częścią historii budynku. Ale trzeba być przygotowanym na życie z potencjalnie krzywymi drzwiami, pokrzywionymi ścianami i okazjonalnymi wilgotnymi miejscami. Te rzeczy idą z terytorium.

Należy również pamiętać, że domy z epoki występują w wielu formach. Dbanie o średniowieczny dom z drewna jest inną propozycją niż życie w edwardiańskiej willi. Możesz dowiedzieć się, jak stara jest Twoja potencjalna nieruchomość w naszym przewodniku.

Rozkłady w nowych i starych domach różnią się. Starsze domy mają zwykle mniejsze pokoje niż nowe, które często mają otwarty plan (skorzystaj z naszego przewodnika, aby dowiedzieć się, jak zrobić otwarty plan w starym domu). Z drugiej strony, stare domy często mają potencjał, aby stworzyć więcej miejsca do przechowywania.

Nowe domy są łatwiejsze w utrzymaniu, a nowoczesne standardy ochrony przed przeciągami i izolacji oznaczają, że rachunki za energię będą niższe. Ze starym domem, środki oszczędzania energii będą musiały zostać zmodernizowane i jest mało prawdopodobne, że osiągną poziom wydajności znaleziony w nowym domu.

Pomyśl o długoterminowych potrzebach. 'Nie kupuj domku, jeśli potrzebujesz zamku’ może brzmieć jak oczywiste porzekadło, ale próba znacznego powiększenia starego domu grozi zniszczeniem jego charakteru. Kupno nieruchomości z budynkami gospodarczymi, które można przebudować, może być bardziej sympatyczną opcją.

’We are only the trustees for those who come after us’

(Image credit: Darren Chung)

Wyczuwanie oryginalnych cech

Jeśli masz szczęście, oryginalność będzie uwzględniona w każdym aspekcie tkanki budynku, włączając w to takie rzeczy jak ściany i sufity otynkowane wapnem, „chybotliwe” szkło w oknach, zabytkowe kominki, dekoracyjne listwy i elewacje z ręcznie formowanej cegły lub zwietrzałego kamienia.

Najlepsze stare domy są bogate w rzemiosło i szczegóły, pokryte różnicami teksturalnymi i patyną powierzchniową związaną z procesem starzenia się i użytkowania.

Miejmy nadzieję, że jeśli wystąpiły uszkodzenia, dokonano uczciwych napraw, które zachowują autentyczność oryginału, przy minimalnej ilości interwencji. Oryginalność jest czasami zdegradowana, gdy nowe materiały lub elementy budowlane zostały wprowadzone, które odbiegają od charakteru, wydajności i wartości domu.

Restauracja mogła być podjęta, gdy podjęto próbę przywrócenia budynku do stanu idealnego, co spowodowało utratę oryginalnej tkanki. Autentyczne odtworzenie cech z epoki może być kosztowne.

(Image credit: Amanda Turner)

Problemy, na które należy zwrócić uwagę oglądając stary dom

Wilgoć jest problemem numer jeden w starych budynkach, potencjalnie prowadząc do gnicia, butwienia i zarażenia chrząszczami. Jeśli nie jest kontrolowana, wilgoć ma katastrofalne i kosztowne konsekwencje, więc oceń zakres problemu i zidentyfikuj przyczynę.

Kwestie strukturalne są ważnym czynnikiem, ponieważ rozwiązania są często kosztowne. Problemy mogą być wskazywane przez pęknięcia i wybrzuszenia ścian, pochyłe podłogi i nieregularne linie dachu. Często problemy te są związane z próchnicą, ale mogą być spowodowane osiadaniem budynku w czasie, osiadaniem lub osuwaniem się ziemi oraz nieodpowiednimi wymiarami belek drewnianych, krokwi i nadproży.

Zrozumienie struktury budynku jest istotne. Niektóre nieruchomości, które wydają się być murowane, mają w rzeczywistości szkielet drewniany (skorzystaj z naszego przewodnika, aby dowiedzieć się więcej o konserwacji szkieletu drewnianego w starych domach), podczas gdy powłoki tynku mogą pokrywać całą gamę nieoczekiwanych materiałów.

Nigdy nie zakładaj, że ponieważ jedna część ściany jest z określonego materiału, cały dom jest taki sam: często w jednym budynku znajduje się wiele różnych materiałów. Wewnętrzne warstwy płyt gipsowo-kartonowych lub suchej zabudowy mogą ukrywać różnego rodzaju problemy.

Należy również uważać na wcześniejsze naprawy lub zmiany, ponieważ źle wykonane prace budowlane często kryją w sobie nieprzyjemne niespodzianki. Szybkie naprawy i użycie zapraw cementowych, tynków i tynków może prowadzić do problemów w przyszłości.

Po więcej, zobacz naszą niezbędną listę kontrolną zakupu domu.

(Image credit: Roger Hunt)

Modernizacja i rozbudowa starego domu

Nieunikniona jest modernizacja niektórych aspektów starego domu, zwłaszcza kuchni i łazienek. Dzisiejsza kuchnia jest centrum domu, więc możesz chcieć ją przenieść, być może do rozszerzenia.

Najbardziej udane rozbudowy starych budynków odzwierciedlają dzisiejszy styl, wykorzystują materiały dobrej jakości i są starannie proporcjonalne. Pomyśl o tym, jak rozszerzenie i istniejące przestrzenie będą się integrować, i jak światło i wentylacja mogą być wprowadzone do istniejących pokoi, jak również nowy dodatek.

Extra lub en suite łazienki są pożądane, chociaż często przychodzą kosztem utraty sypialni, co może wpłynąć na wartość odsprzedaży domu. Konwersja strychu jest jednym ze sposobów na pokonanie tego problemu; potencjalnym minusem jest utrata dalszej przestrzeni, aby pomieścić schody.

Kiedy rozważa się zmianę układu domu, należy pamiętać, że niektóre budynki są lepiej przystosowane do przyjmowania zmian niż inne. Dobijanie małych pokoi razem, aby stworzyć jeden duży może zniszczyć istotę starego domu. Usuwając kominki i kominy można zyskać przestrzeń, ale za cenę pogorszenia proporcji pomieszczenia.

Jeśli rozważasz zakup starego budynku o dużej objętości wewnętrznej, takiego jak kościół lub stodoła, pamiętaj, że często trudno je podzielić na pomieszczenia mieszkalne, a okna mogą być trudne do uwzględnienia.

Zatrudnij zespół remontowy – architekta, inżyniera budowlanego, budowniczego – który jest przychylny starym budynkom wymagającym konserwacji.

Zdobądź pełne badanie

Stare budynki często kryją w sobie niespodzianki, więc bądź przygotowany na problemy, jak również na możliwości. Pełne badanie budynku przez biegłego rzeczoznawcę budowlanego jest zazwyczaj niezbędne, a badania drenażu i kominów są często korzystne.

Gdy problemy są ewidentne, inżynier budowlany jest często wzywany do dokonania oceny i zaprojektowania rozwiązań. Jeśli rozważane są znaczące prace, należy skonsultować się z architektem, aby ustalić, co jest możliwe. Jeżeli przewidywane są większe prace, takie jak ponowne pokrycie dachu, należy wcześniej uzyskać ofertę.

(Image credit: Brent Darby)

Upewnij się, że stać cię na wszelkie naprawy

Przed złożeniem oferty spróbuj zorientować się w kosztach remontu. Poproś budowniczego lub rzeczoznawcę o oszacowanie kosztów – być może będziesz w stanie wykorzystać te liczby podczas negocjowania ostatecznej ceny.

Zbyt wiele osób przyjmuje różową perspektywę przy zakupie starego domu, który wymaga pracy. Stare projekty budowlane mogą być niezwykle stresujące i nadwerężać najlepsze relacje, więc przed przystąpieniem do nich należy dokładnie przeanalizować zadanie, budżet i harmonogram. Nie bój się odejść, jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości.

Przed rozpoczęciem jakiejkolwiek budowy lub remontu, upewnij się, że masz budżet roboczy i wystarczające fundusze na miejscu, aby zakończyć pracę. Dodaj 20 procentową kwotę na nieprzewidziane problemy i podwojenie kwoty na nieprzewidziane wydatki w przypadku dużych, bardzo starych lub zaniedbanych nieruchomości.

(Image credit: Roger Hunt)

Praca wykonana przez poprzednich właścicieli, którzy użyli nieodpowiednich materiałów i technik, może skutkować kosztowną wilgocią i problemami strukturalnymi. Istotne jest również upewnienie się, że uzyskano wszelkie zgody na wykonanie prac, w przeciwnym razie możesz być odpowiedzialny za ich naprawę.

Oszacuj swoje priorytety

Choć cudownie jest marzyć o luksusie zaprojektowania nowej kuchni w starym domu, bycie rozsądnym w ustalaniu priorytetów prac, które planujesz wykonać jest niezbędne. Struktura i tkanina budynku musi być na pierwszym miejscu i ważne jest, aby zapewnić, że dom jest wiatroszczelny i wodoszczelny tak szybko, jak to możliwe, nawet jeśli naprawy są tylko tymczasowe.

Postaraj się ustalić budżet, który prawdopodobnie będzie konieczny do zrealizowania twoich planów przed uzgodnieniem ostatecznej oferty hipotecznej, abyś mógł zdecydować, co może być osiągalne. Jeśli to konieczne, podziel pracę na etapy, ale upewnij się, że masz długoterminowy plan główny od samego początku, aby uniknąć robienia rzeczy, które mogą być cofnięte później. Jeśli możesz, zamieszkaj z budynkiem przez kilka sezonów, aby go zrozumieć przed wprowadzeniem dużych zmian.

(Image credit: Jeremy Phillips)

Czy potrzebuję pozwolenia na wprowadzenie zmian?

Rozważ przepisy, które mogą mieć zastosowanie, zwłaszcza jeśli dom jest wpisany na listę lub znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej. Wpisanie na listę zapewnia dodatkową ochronę prawną dla budynków w ramach systemu planowania i generalnie obejmuje cały budynek, w tym jego wnętrze, a także może obejmować struktury na dołączonym terenie lub „curtilage”.

Większość właścicieli jest zadowolona, że ich dom jest wpisany na listę (dowiedz się więcej o budynkach wpisanych na listę w naszym przewodniku) i może to podnieść jego wartość, ale musisz być świadomy konsekwencji. Właściciele muszą ubiegać się o zgodę na budowę budynku zabytkowego dla większości rodzajów prac, które mają wpływ na „szczególne zainteresowanie architektoniczne lub historyczne” ich domu.

Porozmawiaj z konserwatorem zabytków, aby dowiedzieć się, co może, a co nie może być dozwolone.

W przypadku katastrofy, koszt odbudowy zabytkowego budynku będzie prawdopodobnie wyższy niż w przypadku innych nieruchomości, dlatego ważne jest, aby zasięgnąć porady wyspecjalizowanego brokera ubezpieczeniowego.

Obszary chronione są wyznaczone ze względu na ich szczególne zainteresowanie architektoniczne lub historyczne, a w ich obrębie obowiązują pewne dodatkowe kontrole planowania. W przypadku wszystkich domów może być wymagane pozwolenie na budowę lub zatwierdzenie przepisów budowlanych dla niektórych prac. Przed przystąpieniem do prac, sprawdź jakie zasady obowiązują w Twoim lokalnym urzędzie planowania.

Sprawdź również dokumenty dotyczące tytułu prawnego domu, aby sprawdzić, czy nie dotyczą go jakieś ograniczenia lub przymierza. Nie jest niczym niezwykłym znalezienie historycznych ograniczeń dotyczących użytkowania nieruchomości lub dodatkowych budynków. Jeśli planują Państwo podjęcie prac lub wykorzystanie domu w sposób, w jaki nie był on wcześniej używany – np. jako pensjonat – kontrola tych zobowiązań jest niezbędna.

(Image credit: Malcolm Menzies)

Tworzenie przestrzeni parkingowej

Nie zapomnij pomyśleć o miejscu przy zakupie. Stary dom będzie prawdopodobnie na większej działce niż nowy, ale miejsca na zewnątrz mogą nie być tak przydatne. Brak parkingu jest częstym problemem i możesz być zmuszony do parkowania na drodze.

Nie wszystkie ogrody przednie są wystarczająco duże, aby pomieścić samochód, a nawet tam, gdzie jest miejsce, zasady mają zastosowanie, jeśli chcesz wybrukować nad nim. Potrzebne będzie również pozwolenie od władz lokalnych na obniżenie krawężnika.

Dowiedz się więcej o planowaniu i projektowaniu podjazdu w naszym przewodniku.

(Image credit: Roger Hunt)

Zrób swoje badania

Ważne jest, aby zrobić swoje badania i dowiedzieć się o historii budynku oraz materiałach i technikach użytych do jego budowy. Możesz skorzystać z porad firm eksperckich, które zajmą się badaniem historii i dziedzictwa lub konserwacją budynku, takich jak House Detectives.

Sąsiedzi, lokalni mieszkańcy, biblioteki i centra historyczne mogą być pomocne, lub można zatrudnić firmę do badania historii domu dla Ciebie. Strony internetowe zapewniają ogromną bazę wiedzy, ale ważne jest, aby sprawdzić informacje.

(Image credit: Julia Currie)

Essential home buying checklist

Nie bój się dokładnie zbadać domu, który kupujesz. Rób notatki, użyj lornetki, aby lepiej przyjrzeć się dachowi i kominom, i poproś o pozwolenie na zrobienie zdjęć. Zacznij od tej listy kontrolnej kluczowych pytań:

• Czy budynek jest wpisany na listę zabytków lub znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej?
• Czy są dowody na nieautoryzowane zmiany lub dodatki?
• Czy jest dużo oryginalnych elementów? Czy są tam słabe repliki, które mogłyby zniszczyć wartość nieruchomości?
• Czy jest tam garaż lub parking na ulicy?
• Czy dobudówki lub dodatki są dobrze zaprojektowane?
• Czy jest tam gaz sieciowy lub czy energia pochodzi z oleju lub LPG?
• Czy jest tam woda sieciowa i kanalizacja?
• Czy są tam budynki gospodarcze? Jeśli tak, czy mają wodę i elektryczność?
• Czy w ogrodzie znajdują się mury, poręcze, płoty lub żywopłoty? Jeśli tak, kto jest za nie odpowiedzialny?
• Czy przy poprzednich naprawach stosowano tradycyjne techniki i materiały budowlane?
• Jakie zapisy były prowadzone na temat napraw i konserwacji?
• Czy istnieją dowody na to, że konserwacja była zaniedbywana?
• Czy zainstalowano panele słoneczne lub inne systemy wytwarzania energii?
• Czy kiedykolwiek wystąpiło osiadanie lub zapadanie się gruntu?
• Czy w przeszłości dom był zalewany wodą?
• Czy obecni właściciele mieli problemy z uzyskaniem ubezpieczenia budynków?
• Czy w budynku obecne są nietoperze lub ptaki?
• Czy są jakieś drzewa, które mogą być chronione lub których korzenie mogą powodować problemy?
• Czy są ślady azbestu? Na przykład izolacja na rurach lub blacha dachowa.
• Czy przez nieruchomość przebiegają napowietrzne linie energetyczne lub telefoniczne?

(Image credit: Roger Hunt)

Kwestie do zauważenia na zewnątrz:

• Czy dach był ostatnio naprawiany lub wymieniono pokrycie?
• Czy brakuje dachówek lub łupków?
• Czy dom jest kryty strzechą? Jeśli tak, kiedy ostatnio był ponownie kryty strzechą?
• Czy istnieją dachy płaskie? Jeśli tak, czy są dowody jakichkolwiek uszkodzeń lub gromadzenia się wody?
• Czy orynnowanie i inne urządzenia do odprowadzania wody deszczowej wyglądają w porządku? Zawsze warto odwiedzić dom przynajmniej raz, gdy pada deszcz, aby sprawdzić, czy nie ma potencjalnych problemów.
• Czy na ścianach rosną jakieś rośliny?
• Jeśli dom ma ściany szczelinowe, sprawdź, czy nie ma śladów korozji, która może prowadzić do problemów.
• Kiedy ostatnio dom był przemalowywany z zewnątrz?
• Czy do poprzednich dekoracji użyto odpowiednich farb?
• Czy użyto twardych cementowych tynków i spoin, które mogą zatrzymywać wilgoć?
• Czy są jakieś zniszczone cegły lub kamienie, wadliwe spoiny i uszkodzone tynki? Może to oznaczać nadchodzące kłopoty.
• Czy są jakieś nieodpowiednie okna lub drzwi?
• Czy w drewnie widać zgniliznę? Spróbuj delikatnie popukać kluczem lub tępym śrubokrętem.
• Czy zastosowano szybkie rozwiązania, takie jak pianki w sprayu i mastyksy?
• Czy istnieją oczywiste pęknięcia, wybrzuszenia ścian, krzywe okna lub drzwi? Może to być spowodowane historyczną osiadłością lub – co jest większym powodem do niepokoju – rozpadem struktury lub osiadaniem.
• Czy jest dobry dostęp dla ciężarówek budowlanych i dostaw materiałów?

(Image credit: Roger Hunt)

Problemy, których należy szukać wewnątrz:

• Czy są oznaki wilgoci? Mogą na to wskazywać wilgotne plamy, pleśń lub zapach stęchlizny. Sprawdź za zasłonami, pod dywanami i wewnątrz cupboards.
• Has plasterboard został użyty do linii ścian? It may be covering up problems.
• Do the floors feel bouncy, or are they sloping? A może schody są krzywe? To może wskazywać na problemy strukturalne.
• Czy jest tam centralne ogrzewanie i jakiego paliwa ono używa?
• Kiedy system grzewczy został zainstalowany i kocioł odnowiony?
• Czy są kominki, a jeśli tak, to czy nadają się do użytku?
• Czy są pęknięcia, szczególnie wokół otworów okiennych i drzwiowych? Czy poddasze jest dobrze zaizolowane?
• Czy okna posiadają wtórne lub podwójne szyby?
• Czy istnieją inne środki efektywności energetycznej?
• Kiedy dom był ostatnio przerabiany?
• Czy dom był ponownie instalowany? Czy są tam rury ołowiane? Wszystkie rury ołowiane powinny zostać wymienione.
• Czy okna i drzwi otwierają się i zamykają z łatwością? Połamane sznurki skrzydeł mogą wskazywać na brak konserwacji. Czy są jakieś oznaki zgnilizny drewna?

(Image credit: Brent Darby)

Zadania do wykonania przy wprowadzaniu się:

• Uczyń go wiatroszczelnym i wodoszczelnym, nawet jeśli jest to tylko tymczasowe. Upewnij się, że dach nie przecieka i że urządzenia do odprowadzania wody deszczowej są w dobrym stanie.
• Sprawdź bezpieczeństwo obwodów elektrycznych i systemów grzewczych oraz szczelność.
• Zapewnij, że budynek jest bezpieczny. Zabezpiecz elementy takie jak kominki, klatki schodowe i podłogi tymczasowym deskowaniem.
• Skoncentruj się na kwestiach zewnętrznych: prace na dachu i kominie; napraw ściany z cegły, kamienia i szkieletu drewnianego.
• Wyremontuj i zabezpiecz przed przeciągami okna, drzwi i poddasza.
• Zainstaluj nowe instalacje hydrauliczne i elektryczne.
• Podejmowanie prac przy podłogach.
• Wykonywanie niezbędnych prac dekoratorskich.

Więcej o remontach

• Jak wyremontować dom: przewodnik eksperta
• 16 kosztownych błędów remontowych, których należy unikać
• Jak radzić sobie z pęknięciami i problemami strukturalnymi w starych domach

.