Prawnik rozwodowy Carmela M. Miraglia bada wiele kwestii wpływających na to, czy jeden z małżonków może lub powinien „zatrzymać dom małżeński” po rozwodzie.

Click here for print friendly PDF format

Jednym z pierwszych pytań, jakie większość ludzi zadaje podczas konsultacji rozwodowej jest „Czy mogę zatrzymać dom?”. Większość adwokatów prawa rodzinnego wie, że standardowa odpowiedź brzmi „to zależy”, a następnie „tylko dlatego, że możesz nie znaczy, że powinieneś”. Dla niektórych rozwodzących się małżonków, utrzymanie (lub pobyt w) dom małżeński staje się ich przysłowiowy biały wieloryb w rozwodzie, dominuje ich uwagę i zakłóca ich pozycji negocjacyjnych na innych ważnych kwestiach.

Niepodobnie jak wiele kwestii rozwodowych, pytania dotyczące domu małżeńskiego często krwawić nad i między szerokich kategoriach, które określają rozwód, takich jak opieka nad dziećmi, alimenty i podział majątku małżeńskiego. Rzeczywiście, prawo małżonka do dalszego korzystania z domu małżeńskiego po rozwodzie może być uzależnione od opieki, wsparcia i aktywów. Tymczasem strony często łączą silne emocje z domem małżeńskim, co czyni go jedną z trudniejszych kwestii do rozwiązania w trakcie rozwodu.

Jest kilka pytań, które należy rozważyć przed uczynieniem byłego domu małżeńskiego priorytetem w trakcie rozwodu. Obejmują one podstawowe pytania rachunkowości finansowej, strategiczne względy w negocjacjach, obawy prawne i uczciwej autorefleksji na temat dynamiki emocjonalnej otaczającej pytanie: Kto zachowuje dom małżeński w trakcie rozwodu?

Pięć pytań: Who Keeps the House in a Divorce?

Która strona zachowuje dom małżeński po rozwodzie jest często skomplikowanym pytaniem, szczególnie w przypadkach, w których obie strony dążą do zachowania domu. Oto 5 pytań, które strony powinny rozważyć przy podejmowaniu decyzji, czy powinny dążyć do zatrzymania domu w trakcie rozwodu:

  1. Gdzie będą mieszkać dzieci i jak długo będą tam mieszkać?
  2. Czy istnieje wystarczający majątek dla ciebie lub twojego małżonka, aby wykupić udział drugiej strony w domu?
  3. Czy będziesz miał wystarczający dochód i przepływ gotówki, aby pozwolić sobie na dom po rozwodzie?
  4. Jeśli nie wykupisz udziałów drugiej strony, jak długo zostaniesz w domu po rozwodzie?
  5. Czy mogę zmusić współmałżonka do opuszczenia domu podczas naszego rozwodu?

Zależnie od tego, jak odpowiesz na te pytania, może to mieć więcej sensu, zarówno emocjonalnego jak i finansowego, aby dokonać alternatywnych ustaleń dotyczących życia.

Opieka nad dzieckiem może wpłynąć na to, kto zachowa dom małżeński

W spornym rozwodzie, ustalenie przez sąd opieki nad dzieckiem może być ważnym czynnikiem w tym, który z małżonków otrzyma dom małżeński. W szczególności, jeśli jeden z małżonków chce mieszkać w domu małżeńskim przez pewien czas po rozwodzie – bez wykupywania udziałów drugiego małżonka – sędziowie prawdopodobnie wezmą pod uwagę potrzeby dzieci w prośbie jednego z rodziców o dalsze korzystanie z domu. Ogólnie rzecz biorąc, rodzic sprawujący główną lub wspólną opiekę fizyczną będzie w lepszej sytuacji, aby kontynuować korzystanie z domu po rozwodzie, niż rodzic nie sprawujący opieki, który ma ograniczony czas rodzicielstwa.

Zasadność zezwolenia jednemu z rodziców na dalsze zamieszkiwanie z dziećmi w byłym domu małżeńskim jest wieloaspektowa. Sędziowie często postrzegają taki układ jako promujący stabilność dla dzieci, które właśnie doświadczyły trudności i traumy związanej z rozwodem rodziców. Innym częstym problemem jest to, czy główny rodzic ma środki finansowe na uzyskanie nowego mieszkania dla dzieci, jeśli dom małżeński zostanie sprzedany. W niektórych sytuacjach sędziowie przyznają jednemu z rodziców okres użytkowania i korzystania z domu – który może trwać kilka miesięcy lub lat – po rozwodzie, aby zapewnić dzieciom dach nad głową, przynajmniej do czasu, gdy rodzic może odzyskać swoją pozycję finansową.

Dla małżonków bez nieletnich dzieci, debaty na temat tego, kto zatrzyma dom małżeński często sprowadzają się do kwestii finansowych. Jeśli jednak w grę wchodzą dzieci, nierzadko sąd zezwala jednemu z rodziców na pozostanie w domu przez okres kilku lat po rozwodzie.

Czy masz aktywa, aby wykupić współmałżonka z domu małżeńskiego?

W wielu rozwodach dom małżeński jest kwintesencją „wspólnego majątku małżeńskiego”, co sprawia, że dom małżeński jest jednym z najcenniejszych aktywów podlegających podziałowi w trakcie rozwodu stron. Sądy często będą dążyć do równego podziału kapitału własnego w domu małżeńskim. Dlatego małżonek, który chce zachować dom małżeński po rozwodzie, musi generalnie skorzystać ze swojego udziału w majątku odrębnym, aby „wykupić” udział drugiego małżonka w domu.

(Przykład: Jeśli rozwodzący się małżonkowie posiadają 500 000 USD w kapitale własnym w domu małżeńskim, małżonek starający się o zachowanie domu musi zazwyczaj zgodzić się na zapłacenie 250 000 USD drugiemu małżonkowi w zamian za 50% udziału drugiego małżonka w domu. Jeśli małżonkowi pragnącemu zachować dom brakuje dodatkowych $250,000 w aktywach, przeprowadzenie takiego wykupu staje się trudne.)

Wykup nie musi być przeprowadzony wyłącznie za gotówkę – można zrównoważyć koszty za pomocą innych aktywów małżeńskich, takich jak samochód, fundusz emerytalny, a może nawet płatności w czasie, aby pokryć koszty początkowe. Małżonkowie z ograniczonym majątkiem muszą jednak dokładnie przemyśleć, czy naprawdę warto poświęcać wszystkie inne aktywa, aby zachować dom. Ważne jest, aby pamiętać, że przez większość historii Stanów Zjednoczonych ceny nieruchomości ledwo przewyższały inflację pod względem wzrostu wartości. Inwestycje w nieruchomości – zwłaszcza nieruchomości mieszkalne – wiążą się również ze znacznymi kosztami, począwszy od podatków od nieruchomości, poprzez odsetki od kredytu hipotecznego, aż po zakup nowego dachu co 20 lat. (Należy pamiętać, że nieruchomości na wynajem oferują szereg korzyści podatkowych, które nie są dostępne dla tradycyjnych właścicieli domów, jeśli chodzi o koszty utrzymania). W przeciwieństwie do tego, inwestycje na giełdzie – pomimo wszystkich krachów na przestrzeni lat – przewyższyły inwestycje w nieruchomości o 5x od 1928 r.

Małżonek, który zatapia wszystkie swoje aktywa po rozwodzie w jedną nieruchomość mieszkalną, prawdopodobnie poświęca potencjał dużych zysków na giełdzie w czasie. Jednym ze sposobów, aby myśleć o tym jest po prostu spojrzeć na krach gospodarczy z 2008 roku. Pod koniec 2016 r. wzrosty na rynku akcji przewyższały rynek nieruchomości w 20 z 24 obszarów metropolitalnych w całych Stanach Zjednoczonych. Od 1928 do 2019 roku, przynajmniej, dane są dość jasne: inwestowanie w akcje przewyższa inwestowanie w nieruchomości. Małżonkowie powinni rozważyć tę rzeczywistość, zanim zatopią cały swój majątek po rozwodzie w domu małżeńskim.

Oszacowanie ceny wykupu domu małżeńskiego może stanowić wyzwanie. Rozwodzący się małżonkowie często każdy zatrzymuje rzeczoznawców nieruchomości, aby wycenić dom, i często zdarza się, że cena wykupu jest obliczana na podstawie wyższej wyceny. Jeśli obie strony chcą zatrzymać dom, to jeszcze bardziej komplikuje sprawy, ponieważ sędziowie często nie mają cierpliwości do „wojny licytacyjnej”. Strony negocjujące wykup muszą również rozważyć takie kwestie, jak to, czy wykup zmniejsza pewne koszty transakcyjne, takie jak unikanie prowizji pośrednika, która może wpłynąć na cenę wykupu.

Wreszcie, warto zauważyć, że małżonek, który stara się wykupić udział drugiej strony w domu musi również ogólnie refinansować wszelkie kredyty hipoteczne na nieruchomości, tak aby nazwisko drugiej strony zostało usunięte z hipoteki. Uzyskanie refinansowania może być wyzwaniem dla stron o słabym kredycie, ograniczonych dochodach lub aktywach. Kluczowe pytanie w takich przypadkach koncentruje się na tym, jak długo strona musi uzyskać refinansowanie i co dzieje się z nieruchomością, jeśli nie może refinansować żadnych hipotek.

Czy będziesz miał przepływ gotówki, aby utrzymać dom małżeński, jeśli go zatrzymasz?

W niektórych przypadkach sądy w Massachusetts utrzymywały, że korzystanie przez jedną stronę z domu małżeńskiego po rozwodzie może być postrzegane jako składnik alimentów na dziecko. Zgodnie z tą teorią, rodzic nieposiadający opieki musi czekać na przyszłą sprzedaż domu – opóźniając swój udział w podziale majątku – podczas gdy rodzic posiadający opiekę przebywa w domu z dziećmi. W niektórych przypadkach, non-custodial rodzic może być nawet nakazane do zapłaty za koszty domu jako składnik alimentów na dziecko.

Powszechniej, strona mieszkająca w domu małżeńskim jest odpowiedzialny za płacenie za 100% kosztów związanych z domu. Tacy rodzice mogą (i często otrzymują) alimenty na dziecko, które następnie wykorzystują (wraz z innymi źródłami dochodu) do opłacenia domu. Dla rozwiedzionych małżonków o ograniczonych środkach, może to skutkować tym, że strona staje się „uboga w dom”.

Investopedia definiuje bycie „ubogim w dom” w następujący sposób:

House poor jest terminem używanym do opisania osoby, która wydaje dużą część swojego całkowitego dochodu na własność domu, w tym płatności hipoteczne, podatki od nieruchomości, utrzymanie i media. Osobom w takiej sytuacji brakuje gotówki na rzeczy uznaniowe i zwykle mają problemy z realizacją innych zobowiązań finansowych, takich jak płatności za samochód.

Często słyszymy o małżonkach, którzy usilnie walczą o zachowanie domu małżeńskiego po rozwodzie, by sprzedać go rok lub dwa później, ponieważ utrzymanie domu jest po prostu zbyt kosztowne. Ważne jest, aby pamiętać, że rozwiedzeni małżonkowie muszą utrzymywać dwa gospodarstwa domowe – po jednym dla każdego z byłych małżonków – zamiast jednego domu po rozwodzie. Konieczność prowadzenia dwóch gospodarstw domowych sprawia, że obie strony mają ograniczone zasoby. W kontekście płacenia za dawny dom małżeński, jeden z małżonków będzie często walczył o pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, która pierwotnie miała pokryć potrzeby mieszkaniowe całej rodziny.

Płacenie za dom małżeński i jego utrzymanie przy jednym tylko źródle dochodu może okazać się trudniejsze, niż wiele stron sobie wyobraża. Nawet jeśli byłeś głównym żywicielem rodziny, często błędem jest założenie, że koszty utrzymania domu małżeńskiego będą łatwiejsze po rozwodzie. Bez korzyści płynących z dodatkowej opieki ze strony współmałżonka, prawdopodobnie pojawią się dodatkowe koszty utrzymania, które trzeba będzie uwzględnić w równaniu. Na przykład, być może trzeba będzie zatrudnić firmę trawnikową, aby utrzymać się z podwórka, „złota rączka”, aby naprawić drobne problemy, które były kiedyś, lub gosposia, aby pomóc w sprzątaniu. Bez dodatkowego zestawu rąk byłego współmałżonka, możesz nie mieć czasu, aby zająć się każdym zadaniem w weekendy, ponieważ zarządzasz również obowiązkami domowymi, zakupami spożywczymi i zajęciami dla dzieci.

Małżonkowie, którzy walczą o dom małżeński podczas rozwodu, a następnie odnoszą sukces, mogą szybko znaleźć się w sytuacji, w której wydają większą część swoich dochodów na kredyt hipoteczny i towarzyszące koszty posiadania domu, o który walczyli, pozostawiając ich „ubogich w dom”. Przed dążeniem do zachowania domu małżeńskiego w trakcie rozwodu, strony muszą dokładnie zaplanować swój budżet po rozwodzie. Różnica 500 dolarów miesięcznie może wydawać się niewielka, ale może to być różnica między życiem „od wypłaty do wypłaty” a posiadaniem poduszki finansowej w nadchodzących latach.

W ramach procesu tworzenia budżetu małżonkowie powinni rozważyć następujące kwestie:

a. Wszystkie stałe wydatki związane z domem, w tym kredyt hipoteczny, podatki od nieruchomości, media i koszty utrzymania.

b. Oszacowanie głównych wydatków okresowych, takich jak wymiana dachu, malowanie zewnętrzne lub wymiana kotła.

c. Obliczenie wszystkich innych tygodniowych i miesięcznych kosztów utrzymania.

d. Określ wszystkie źródła dochodu, w tym dochód z pracy, otrzymane alimenty lub wsparcie dla dzieci oraz potencjalne kredyty podatkowe i zwroty.

e. Twoja „poduszka” finansowa – tj. wszystkie płynne aktywa, potencjalne źródła pożyczek, wszelkie inne źródła gotówki, jeśli doświadczysz trudności finansowych.

How Long Do You Expect to Stay in the Marital Home After the Divorce?

Walka o dom małżeński podczas rozwodu może mieć wiele sensu, jeśli zamierzasz wykupić udział współmałżonka w domu. Dla stron, które planują mieszkać w domu małżeńskim tylko przez ograniczoną liczbę lat po rozwodzie, rachunek jest trudniejszy.

Jak wspomniano powyżej, sądy często rozpatrują wnioski rodziców, którzy chcą nadal mieszkać w domu małżeńskim z dziećmi przez pewien czas, nawet jeśli rodzic składający wniosek nie ma aktywów, aby wykupić udział drugiej strony w domu. Mogą jednak istnieć znaczzące wady dalszego zamieszkiwania w domu małżeńskim w tych okolicznościach. Należą do nich:

  • Będziesz musiał zapłacić za dom ze swoich dostępnych dochodów – Byli małżonkowie otrzymujący ograniczone alimenty na dziecko lub alimenty przez ograniczony okres czasu po rozwodzie muszą zadać sobie pytanie, czy naprawdę ma sens wydawanie swoich ograniczonych zasobów na drogi dom.
  • Nadal trzeba będzie sprzedać dom i podzielić kapitał własny – Mimo że mieszkanie w domu może przynieść komfort, ważne jest, aby pamiętać, że drugi małżonek nadal ma prawo do swojego udziału w wysokości 50% wartości po sprzedaży.
  • Płacenie za naprawy i konserwację może być wyzwaniem – Co się stanie, jeśli po rozwodzie dom będzie potrzebował nowego dachu? Podczas gdy strona mieszkająca poza domem może być skłonna czekać na swój udział w zyskach ze sprzedaży, prośba tej strony o zapłacenie za większe naprawy może być inną historią. Jednym z problemów z pozwoleniem jednej ze stron na pozostanie w domu przez dłuższy okres czasu po rozwodzie jest to, że dom może popaść w ruinę, szkodząc ewentualnej cenie sprzedaży w dół drogi.
  • Jak długo tam zostaniesz? – Często widzimy umowy i nakazy zezwalające jednemu z małżonków na zamieszkiwanie w domu przez okres od 1 do 5 lat po rozwodzie. W niektórych przypadkach, okres zamieszkiwania jest związany z tym, że jedno lub więcej dzieci staje się wyemancypowane, kończy 18 lat lub kończy szkołę średnią lub college. Im dłuższy okres zamieszkiwania, tym większe obciążenie dla strony spoza domu – która musi czekać na swój udział w zyskach – i tym trudniejsza staje się sytuacja dla obu stron.

Czy mogę zmusić współmałżonka do opuszczenia domu małżeńskiego przed rozwodem?

Na wypadek gdybyś nie zauważył, blog Lynch & Owens nigdy nie bał się krytykować ustawodawcy Massachusetts za brak aktualizacji głupich przepisów. Jeśli jednak chodzi o nakazy „opuszczenia domu małżeńskiego”, ustawodawca dostaje coś w rodzaju przepustki. W przypadku nakazów opróżnienia musimy skierować naszą frustrację,na sędziów sądów rodzinnych.

Massachusetts ma jasny statut, który powinien być spełniony, zanim sąd zmusi jednego z małżonków do „opuszczenia” domu małżeńskiego podczas rozwodu. Rozdział 208, s. 34B przewiduje:

Każdy sąd właściwy dla spraw o rozwód … może, po wszczęciu takiego postępowania … nakazać mężowi lub żonie niezwłoczne opuszczenie domu małżeńskiego na okres czasu nieprzekraczający dziewięćdziesięciu dni, a na dalszy wniosek na taki dodatkowy określony okres czasu, jaki sąd uzna za konieczny lub właściwy, jeśli sąd stwierdzi, po przeprowadzeniu rozprawy, że zdrowie, bezpieczeństwo lub dobro strony przeprowadzającej się lub jakichkolwiek nieletnich dzieci mieszkających ze stronami byłoby zagrożone lub znacznie naruszone przez brak wydania takiego nakazu.

Innymi słowy, Massachusetts „vacate statute” wymaga, aby sąd stwierdził, że „zdrowie, bezpieczeństwo lub dobro” strony lub nieletniego dziecka będzie „zagrożone lub istotnie naruszone”, chyba że jeden z małżonków zostanie mimowolnie usunięty z domu, podczas gdy rozwód jest w toku. W rzeczywistości sędziowie sądów probierczych i rodzinnych rutynowo ignorują ten standard prawny, zmuszając w ten sposób jednego z małżonków do opuszczenia domu nawet wtedy, gdy nie ma dowodów na istotną szkodę lub osłabienie.

Jest powszechna zgoda co do tego, że standard prawny „opróżnienia” wymaga niższego stopnia ryzyka niż to, które jest wymagane dla nakazu 209A zapobiegania nadużyciom, ale nie o wiele niższego. Ogólnie rzecz biorąc, sam fakt, że małżonkowie się rozwodzą nie powinien być wystarczający do spełnienia standardu istotnej szkody lub osłabienia.

Oczywiście, ustawa jest bez znaczenia, jeśli sędziowie jej nie przestrzegają. A w Massachusetts wielu sędziów po prostu ignoruje statut vacate, zamiast tego decydując się na wprowadzenie tymczasowych nakazów przyznających jednemu z małżonków „wyłączne użytkowanie i korzystanie” z domu małżeńskiego podczas rozwodu, co zmusza drugiego małżonka do opuszczenia domu. Aby było jasne, wyrażenie „użytkowanie i korzystanie” pochodzi z prawa nieruchomości (i/lub prawa własności), ale wydaje się, że nie ma podstawy prawnej do wprowadzenia takiego nakazu w sprawie rozwodowej.

(Uwaga redaktora: Statut vacate jest wąsko dostosowany w sposób, który powinien uczynić go wyłącznym środkiem zaradczym dla sędziów dążących do usunięcia małżonka z domu małżeńskiego na mocy rozwodu. Tak naprawdę nie ma żadnych podstaw do usunięcia małżonka z domu w oparciu o zwykłe tymczasowe zarządzenia zgodnie z rozdz. 208, s. 28A. Niemniej jednak, nakazy „użytkowania i korzystania” są regularnie wykorzystywane przez sędziów w celu obejścia statutu vacate.)

Z powodu szczególnego charakteru nakazów tymczasowych w sądzie probierczym, ani Sąd Apelacyjny Massachusetts, ani Sąd Najwyższy nie zajęły się statutem vacate od 2005 roku. W praktyce oznacza to, że sędziowie, którzy wymagają od współmałżonka opuszczenia domu na podstawie tymczasowego nakazu „użytkowania i korzystania”, spotykają się z niewielkim lub żadnym sprzeciwem ze strony sądów apelacyjnych. Wniosek jest taki, że sędziowie w Massachusetts często wymagają, aby jeden z małżonków opuścił dom małżeński podczas rozwodu na trzy sposoby:

  • 209A nakazy zapobiegania nadużyciom (domestic restraining orders)
  • Nakaz opuszczenia domu na mocy Ch. 208, s. 34B
  • Tymczasowe nakazy przyznające jednej ze stron „wyłączne użytkowanie i korzystanie” z domu małżeńskiego

CDFAs Can Help: Should I keep the Marital Home After my Divorce?

Konsultacja z Certyfikowanym Analitykiem Finansowym Rozwodu (CDFA) jest często dobrym pomysłem przed, w trakcie lub po rozwodzie. CDFA może pomóc przeanalizować swój budżet, aby określić, czy będziesz miał po rozwodzie dochodów i przepływów pieniężnych, aby pozwolić sobie na dom na własną rękę. Ponadto, CDFA może pomóc Ci zrozumieć różnice pomiędzy inwestowaniem w „martwe aktywa”, takie jak dom mieszkalny, a bardziej płynnymi aktywami, które mogą generować dochód inwestycyjny w dłuższym okresie czasu.

O autorze: Carmela M. Miraglia jest prawnikiem rozwodowym Massachusetts i adwokatem prawa rodzinnego Cape Cod dla Lynch & Owens, znajdującym się w Hingham, Massachusetts i East Sandwich, Massachusetts. Jest ona również mediatorem w South Shore Divorce Mediation.

Zaplanuj bezpłatną konsultację z Carmelą M. Miraglia już dziś pod numerem (781) 253-2049 lub wyślij jej e-mail.