7 wskazówek dla wykonawców, którym powierzono trudną pracę: Sprzedaż Domu

Czy zmarły jest twoim drogim zmarłym ukochanym, czy jesteś po prostu wyznaczonym przez sąd osobistym przedstawicielem, ciężar spełnienia czyichś ostatnich życzeń podczas probacji jest ciężkim brzemieniem do udźwignięcia.

Dodaj w złożoności sprzedaży domu podczas procesu i uhonorowanie tych ostatnich żądań może czuć się niemożliwe.

Podczas gdy proces probacji różni się od stanu do stanu, istnieją sposoby na uproszczenie procesu bez względu na to, gdzie mieszkasz. Więc, jak wykonawca sprzedaje dom? Postępuj zgodnie z tymi 7 wskazówkami, aby uzyskać gładką drogę do zamknięcia.

Złóż testament w sądzie probacyjnym.

W większości stanów, prawa probacyjne dyktują, że testament zmarłego musi zostać złożony w sądzie probacyjnym w ciągu 30 dni od daty śmierci.

Jeśli nie złożysz w tym okresie, naruszasz prawo, a sąd może odmówić wyznaczenia cię na wykonawcę majątku.

Dlatego wszyscy wykonawcy powinni złożyć testament w sądzie probacyjnym w państwowych ramach czasowych – niezależnie od tego, czy majątek będzie musiał przejść przez postępowanie probacyjne.

Powiedzmy, że nie składasz testamentu, ponieważ uważasz, że majątek jest zbyt mały, aby wymagać postępowania probacyjnego. Następnie, miesiące później odkrywasz, że aktywa aprecjacyjne (takie jak dom) zwiększyły wartość majątku tak, że wymaga on teraz postępowania probacyjnego.

Jeśli nie złożyłeś testamentu w sądzie w wyznaczonym przez państwo czasie, to stworzyłeś dla siebie mnóstwo prawnych bólów głowy.

Przejmij kontrolę nad osią czasu probacji.

Od momentu złożenia tego dokumentu, oś czasu probacji kopie w bieg, czy jesteś gotowy, czy nie.

I ze wszystkimi zasadami, przepisami i terminami związanymi z procesem probacji, wielu wykonawców czuje się popędzanych i przytłoczonych – z niewielką ilością czasu na zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów, formularzy i papierkowej roboty.

Na szczęście, ta linia czasu nie zawsze jest ustalona w kamieniu.

„Mogą istnieć zasady lub wytyczne dotyczące tego, kiedy testament ma być złożony w sądzie probacyjnym, ale większość ludzi nie ma testamentu, więc to często nie ma znaczenia”, wyjaśnia adwokat John Palley z Sacramento, który został nagrodzony prestiżową oceną Martindale-Hubbell „AV” peer review.

„Zazwyczaj klienci są odpowiedzialni za to, kiedy składamy wniosek o wszczęcie postępowania probacyjnego, więc nie musimy zaczynać tego dzisiaj.”

Choć możesz dać sobie trochę odetchnąć kilka tygodni przed złożeniem testamentu – a nawet więcej, jeśli nie ma testamentu do złożenia – nie chcesz czekać zbyt długo, lub niepotrzebnie opóźnisz długi, często roczny harmonogram.

„Złożenie testamentu w sądzie uruchamia wiele innych rzeczy podczas procesu probacji, w tym kiedy będą w stanie sprzedać dom, uzyskać dostęp do kont bankowych, sprzedać samochód i zrobić wszystkie tego typu rzeczy,” wyjaśnia Palley.

„Tak więc, im szybciej zaczniesz, tym szybciej będziesz miał kontrolę, aby zakończyć proces i ruszyć dalej z życiem.”

Sprawdź, czy majątek kwalifikuje się do usprawnionego postępowania probacyjnego.

Każdy słyszał przerażające historie o nieruchomościach, gdzie proces ciągnie się latami, ale tak nie musi być.

„W tradycyjnym, formalnym procesie probacji, linia czasu wynosi sześć do siedmiu miesięcy lub dłużej. Dlatego wiele stanów przyjęło efektywny system probacji ze skróconym procesem probacji”, wyjaśnia Palley.

Do tej pory wiele stanów przyjęło Uniform Probate Code, który ma na celu modernizację i usprawnienie procesu probacji, tak aby był krótszy i łatwiejszy do przejścia.

Inne stany rozwinęły swoje własne prawa i przepisy w celu uproszczenia i skrócenia procesu probacji, jak California’s Independent Administration of Estates Act (IAEA).

„Zamiast przechodzić przez wszystkie te kroki tworzenia formalnego procesu i płacenia mnóstwa pieniędzy w opłatach adwokackich i kosztach sądowych, możesz być w stanie mieć zamiast tego skrócony proces probacji, który może być wykonany w ciągu kilku miesięcy w niektórych stanach”, radzi Palley.

„To działa tak długo, jak wszyscy w rodzinie są na pokładzie i nie ma problemów z wierzycielami lub czymkolwiek innym.”

Nie zatrudniaj agenta, dopóki sąd nie nazwie cię wykonawcą.

To prawda, że nie ukończenie każdego kroku procesu probacji w wymaganym czasie może wylądować w prawnej gorącej wodzie – jednak, skoki pistolet może dostać się do kłopotów, too.

„Ogólnie rzecz biorąc, nie masz żadnej władzy prawnej, dopóki sąd nie nazwie cię jako osobistego przedstawiciela. Więc w większości przypadków naprawdę nie możesz nic zrobić”, wyjaśnia Palley.

„Nie możesz sprzedać domu, a w rzeczywistości, nie możesz nawet wystawić tego domu na sprzedaż. Nie możesz też posprzątać domu, wyrzucić rzeczy, ani mieć garażu, dopóki sąd nie wyznaczy cię na wykonawcę testamentu. Dlatego jestem wielkim zwolennikiem coraz probate złożone tak szybko, jak to możliwe.”

Nie tylko nie można wymienić dom, nie można nawet podpisać umowę aukcji z agentem, dopóki nie zostały prawnie mianowany jako wykonawca lub osobistego przedstawiciela przez sąd probierczy.

„Jak tylko osobisty przedstawiciel lub wykonawca do majątku jest oficjalnie wyznaczony przez sąd, mogą następnie zaangażować Realtor”, mówi Rob Kittle, Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) i najlepiej sprzedającym się agentem w Fort Collins, Colorado.

„Agent będzie musiał udowodnić, że są one prawnie mianowany wykonawcą, co oznacza, że są one prawnie zdolne do podpisania umowy sprzedaży i aktu notarialnego.”

Jednakże, tylko dlatego, że nie można podpisać żadnych dokumentów, aby oficjalnie zatrudnić agenta, nie oznacza, że nie można skonsultować się z jednym.

„Technicznie rzecz biorąc, nie można zatrudnić agenta, dopóki Letters of Administration (jeśli nie ma woli), lub Letters Testamentary (jeśli jest wola), są wydawane przez sąd, aby wymienić cię jako osobistego przedstawiciela,” mówi Palley.

„Jednak z pewnością nie ma powodu, że nie można przesłuchać lub wybrać agenta i omówić rzeczy, takie jak cena katalogowa, a jeśli może powinieneś pomalować tę sypialnię lub zainstalować nowy dywan. Agent może również przygotować raport z analizy rynku i wymyślić plan gry.”

Upewnij się, że Twój agent ma doświadczenie w sprzedaży nieruchomości probate.

Może nawet ważniejsze niż to, kiedy zatrudnisz swojego agenta, jest to, kogo zatrudnisz, aby pomóc w sprzedaży domu podczas probate.

„Sprzedaż domu podczas procesu probate jest znacznie trudniejsza niż tradycyjna sprzedaż domu, radzi Kittle. „Więc ważne jest, że agent wie o prawnych aspektach probacji, zwłaszcza jeśli jest duża bitwa prawna dzieje się nad majątkiem.”

To wymaga dużo know-how, aby sprzedać dom podczas probacji, ponieważ, aby upewnić się, że dotrzymać terminów i postępuj zgodnie z prawem, zwłaszcza jeśli sprzedaż domu wymaga potwierdzenia sądowego poprzez proces overbidding.

To dlatego ważne jest, aby zatrudnić agenta, który ma doświadczenie probate, nawet jeśli już pracujesz z adwokatem probate.

„Na wiele sposobów, probate sprzedaży i regularnej sprzedaży będą prawie identyczne, ale to jest zdecydowanie ważne, że agent ma doświadczenie probate, tylko tak, że rozumieją różnice,” radzi Palley.

„Największą różnicą jest to, że probate umowy zakupu zawiera kilka różnych klauzul. Określa ona dla kupującego, że może zaistnieć potrzeba potwierdzenia przez sąd probacyjny, co prawdopodobnie opóźni sprzedaż. I istnieje kilka ujawnień, które nie są wymagane od sprzedawcy probate.”

A agent probate może również pomóc dowiedzieć się, co zrobić, jeśli odziedziczona nieruchomość ma obecny najemca z umową najmu, i czy nie sprzedaż domu musi czekać, aż po leasingu jest up.

Jeśli twój jest przeznaczony do być skomplikowane probate sprzedaży domu, to prawdopodobnie najlepiej, jeśli zatrudnić agenta, który jest certyfikowany do obsługi sprzedaży probate. Przeszkolony przez US Probate Services, Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) posiada specjalistyczną wiedzę potrzebną do radzenia sobie ze skomplikowanymi problemami, które czasami pojawiają się podczas sprzedaży probate.

Sprzedaj dom tak szybko, jak to możliwe w procesie probacji.

Priorytetowanie podczas procesu probacji nie jest łatwe, ale jedną z rzeczy, którą zdecydowanie chcesz się zająć jak najszybciej jest sprzedaż wszelkich aktywów, które kosztują majątek pieniądze.

„Zazwyczaj chcemy najpierw zająć się ważnymi aktywami, którymi zazwyczaj będzie dom”, mówi Palley. „Radzenie sobie z nieruchomością jest na pierwszym miejscu, ponieważ ponosi koszty, gdy tam siedzi. Płacimy kredyt hipoteczny, rachunki za media, podatki i ubezpieczenie – wszystkie rzeczy, które kosztują majątek pieniądze.”

Oczywiście, łatwiej powiedzieć niż zrobić. Nie możesz sprzedać domu, dopóki go najpierw nie opróżnisz, co wymaga przejrzenia całej własności osobistej zmarłego, w tym prywatnych i intymnych przedmiotów.

Z żalem zaciemniającym twój osąd, możesz trzymać się zbyt wiele, lub skończyć sprzedając cenne, wartościowe przedmioty za grosze, po prostu aby przejść przez proces tak szybko jak to możliwe.

Jeśli wydatki związane z domem drenują majątek, ale nie jesteś w stanie emocjonalnym, aby uzyskać dom gotowy do sprzedaży, może to być czas, aby sprowadzić ekspertów.

Dla mniejszych posiadłości, może być w stanie znaleźć osobistego organizatora lub eksperta decluttering, który specjalizuje się w posiadłości jasne outs, aby pomóc Ci uzyskać dom gotowy do około 30 dolarów do 50 dolarów za godzinę.

Dla większych, bardziej wartościowych posiadłości, to mądrzejszy zatrudnić renomowanego eksperta sprzedaży nieruchomości, który jest członkiem Krajowego Stowarzyszenia Sprzedaży Nieruchomości. Właściwy ekspert może pomóc Ci przesiać rzeczy zmarłego i upewnić się, że wszystkie rzeczy wystawione na sprzedaż sprzedają się lub co są warte – wszystko za procent od wpływów ze sprzedaży nieruchomości.

Wykonawcy wyznaczeni przez sąd, którzy nie są emocjonalnie związani z osobą zmarłą mogą również napotkać problemy z oczyszczeniem domu.

Często zewnętrzny wykonawca jest potrzebny, gdy jest wielu spadkobierców, którzy nie zgadzają się co do tego, jak majątek powinien być obsługiwany. Kiedy tak jest, sprzedaż domu może być opóźniona do czasu podjęcia decyzji o tym, co dzieje się z zawartością wewnątrz.

Jeśli spadkobiercy kłócą się o rzeczy jest wstrzymanie sprzedaży domu, może być w stanie usunąć spornych dziedziców z nieruchomości na przechowanie, aż decyzja zostanie osiągnięta. W ten sposób można iść do przodu ze sprzedażą domu, nawet jeśli niektóre z jego zawartości są nadal sporne.

Użyj aktywów majątku, aby ulepszyć nieruchomość przed sprzedażą.

Czasami nieruchomości probate zajmują więcej czasu na sprzedaż niż tradycyjna sprzedaż domu. Chociaż istnieje wiele powodów, duży z nich jest to, że wykonawca próbuje sprzedać nieruchomość jako-is.

„Jeden problem, który może powstać podczas probate jest sprzedaż nieruchomości jako-is. Może spadkobiercy są poza stanem, albo nie mają zasobów lub skłonności, aby naprawić dom przed sprzedażą”, wyjaśnia Kittle. „To staje się trochę skomplikowane, jeśli pożyczkodawca wymaga ulepszeń lub napraw, ale nie są one wykonane przed zamknięciem.”

Motywowany przez pragnienie, aby uzyskać dom sprzedany tak szybko, jak to możliwe, niektórzy wykonawcy chcą wymienić dom na rynku natychmiast – bez wydawania żadnych aktywów majątkowych na naprawy lub ulepszenia.

Niestety, będziesz miał trudny czas, aby znaleźć kupca, który zapłaci to, co dom jest wart, jeśli jest przestarzały lub zniszczony. Millennials są dziś największym domu kupującego puli, a większość z nich szuka move-in gotowy properties.

Plus, jak Kittle wskazuje, nabywcy pożyczkodawca może nalegać, że niektóre naprawy lub ulepszenia są wykonane przed zatwierdzeniem kredytu. Tak więc, będzie wiatr się spędzać, że pieniądze, które myślałeś, że zostały zapisane przez sprzedaż jak jest, ale nadal będzie sprzedaż w tym niższym, jak jest cena.

Jeśli nie ma pieniędzy w nieruchomości-albo na kontach bankowych lub w mniejszych aktywów, które mogą być sprzedawane off-jest mądrzejszy zainwestować trochę w ustalaniu właściwości przed listing go tak można sprzedać trochę później, ale w najlepszej cenie.

Jednakże, nie pozwól, aby naprawy lub projekty poprawy opóźnić sprzedaży domu zbyt długo.

„Mogę myśleć o tym jednym przypadku, gdzie zajęło moim klientom dosłownie kilka lat, aby uzyskać dom gotowy do sprzedaży,” zauważa Palley.

„Byli pracy w ciągu tygodnia, a następnie naprawiając nieruchomości w weekendy, a jednocześnie do czynienia z żalu. Natomiast gdyby po prostu zatrudnili kilka osób do naprawy domu, zostałby on sprzedany znacznie szybciej.”

W tym scenariuszu, wszelkie dodatkowe pieniądze uzyskane przez wprowadzenie ulepszeń zostały utracone w kosztach utrzymania nieruchomości przez kilka lat. Gdyby wydali pieniądze na wykonawcę, mogliby więcej niż pokryć koszty przez uzyskanie domu sprzedawane szybciej.

Nie jest łatwo myśleć o liczbach, podczas gdy jesteś w żałobie, jednak kiedy jesteś wykonawcą, to musi być zrobione. Musisz usiąść z agentem probacji i zrobić matematykę, aby dowiedzieć się, czy to finansowo mądrzejszy sprzedać jak jest, zatrudnić wykonawcę, aby to naprawić, lub spędzić czas i pieniądze DIYing naprawy siebie.

Final porady: Sprzedaż nieruchomości podczas probacji wymaga pomocy eksperta

Brnąc przez całą biurokrację i papierkową robotę probacji to trudny biznes, gdy jesteś ważony przez odpowiedzialność za spełnienie czyichś ostatnich żądań.

Nawigacja sprzedaży domu podczas skomplikowanego procesu probacji będzie łatwiejsze, jeśli zapoznasz się z prawami probacji państwa, zasięgnąć porady prawnej ekspertów i skorzystać z pomocy agenta nieruchomości z doświadczeniem probacji.

.