3 Types Of Real Estate Appraisals & Why They Matter

Jeśli kiedykolwiek planujesz na zakup lub sprzedaż kawałek nieruchomości w swoim życiu, czy mieszkalnych lub w inny sposób, będziesz mieć kontakt z jednym z tych rodzajów prawdziwych ocen nieruchomości. Prawie cała transakcja zależy od wyników oceny na różnych etapach. Być może zarówno kupujący, jak i sprzedający są zadowoleni z uzgodnionej ceny umownej. Jednak to nie znaczy, że pożyczkodawca, ubezpieczyciel, itp. będzie.

An appraisal przedstawia wszystkie zaangażowane strony z bezstronnym, obliczonej wartości dla domu. Wartość ta bierze pod uwagę pewne warunki i okoliczności. Większość z nas są zaznajomieni z pojęciem oceny. Jednak wielu nie wie, że istnieje kilka rodzajów oceny nieruchomości, zwanych „podejść”.

Choć każde podejście stara się wymyślić z bezstronnym wartości nieruchomości, są one unikalne. Każde podejście wykorzystuje swoje własne zmienne, zakres i metodologię, aby wymyślić z odpowiedzią. Mają one również swoje wady i zalety. Jak zobaczymy, niektóre są lepsze lub gorsze dla niektórych rodzajów właściwości lub transactions.

Dlaczego te rodzaje prawdziwych ocen nieruchomości znaczenie?

Spojrzymy na to, co sprawia, że każdy konkretny rodzaj oceny ważne w odpowiedniej sekcji. Jednak istnieją pewne powody, dla których WSZYSTKIE wyceny znaczenie z tego czy innego powodu:

• Bezstronna ocena wartości domu: Każdy zaangażowany w sprzedaż domu ma udział w jego wartości. Kupujący chce, aby wartość była tak wysoka, jak to możliwe. Sprzedawca chce to być tak niskie, jak to możliwe. A agent nieruchomości może mieć prowizję wiszącą w równowadze. Pod Home Valuation Code of Conduct ustawy, rzeczoznawcy są jeszcze bardziej niezależne niż wcześniej. Powoduje to dokładne i bezstronne oceny, które są trudniejsze do obalenia.
• Jest to czynnik make-or-break dla kredytodawców: Dolna linia dla kredytodawcy, jeśli chodzi o kredyt hipoteczny jest wartość oceny domu. W większości przypadków, kredyt hipoteczny jest jedynym sposobem dla kupującego, aby pozwolić sobie na nieruchomości. Oznacza to, że ocena decyduje o losie całej transakcji. Jeśli ocena jest zbyt niska, pożyczka prawdopodobnie nie zostanie zatwierdzona, pozostawiając wszystkie strony wysoko i sucho.
• Ubezpieczenie: Ubezpieczyciele opierają swoje decyzje na procesie oceny. Używają go również do określenia, jak bardzo wartość domu zmieniła się z wszelkich dodatków, uaktualnień, itp. Wycena wskazuje, jak bardzo możesz ubezpieczyć swój dom i jego zawartość.

„Podejście kosztowe” prawdziwe oceny nieruchomości

Odkąd wiesz, jak działa ocena kosztów, nazwa jest dość oczywiste. W swojej najbardziej podstawowej formie, koszt oceny jest, gdy starają się ustalić dokładnie to, co koszt byłby do tworzenia dokładnie tej samej nieruchomości teraz. Oznacza to, że bierzesz wartość ziemi i dodać koszt budowy, aby zbudować dokładnie taki sam dom lub strukturę. Wreszcie, trzeba czynnik w amortyzacji do rachunku dla domu’s age.

To podejście może być podsumowane z pytaniem: „Co by kosztowało zbudować dokładnie tę samą nieruchomość teraz, zamiast ją kupić?”

Istnieją dwie główne gałęzie oceny podejścia kosztowego. Metoda reprodukcji działa na podstawie replikacji domu dokładnie pod względem jakości, materiałów budowlanych, itp. Z drugiej strony, metoda wymiany działa na założeniu, że replikacja wykorzystuje nowoczesne techniki i materiały.

Dokładność

Niektóre z czynników, które wpływają na dokładność podejścia kosztowego wyceny nieruchomości są:

• Wiek nieruchomości: Po osiągnięciu początkowej całkowitej wartości podejścia kosztowego, rzeczoznawca będzie dostosować cenę zgodnie z amortyzacji, ponieważ nie jest w rzeczywistości, nowy majątek. Im starszy dom, tym większy wpływ amortyzacji na cenę. To obniża dokładność wyceny.
• Podobne działki: Aby wybudować taką samą nieruchomość, trzeba by kupić nową działkę. Jeśli nie ma równoważnych działek w okolicy, rzeczoznawca musi oszacować cenę ziemi.
• Budowa: Jeśli dom został zbudowany przy użyciu przestarzałych lub unikalnych metod i materiałów, może być trudno dokładnie wymyślić z kosztem, aby go odtworzyć.
• Ulepszenia: Jak ta metoda oceny patrzy na dokładny koszt repliki nieruchomości, o których mowa, jest to dokładne podejście, jeśli nieruchomość wyróżnia się w swoim obszarze w odniesieniu do ulepszeń lub modernizacji (lub ich brak).

Dlaczego to ma znaczenie

• Ubezpieczenia: Firmy ubezpieczeniowe używają metody podejścia kosztowego do oceny nieruchomości. Jest to jedna z najlepszych metod wyodrębnienia kosztu gruntu i ulepszeń.
• Kredyty budowlane: Metoda podejścia kosztowego jest głównym czynnikiem przy pozyskiwaniu nowego kredytu budowlanego, ponieważ pomoże określić wartość rynkową.
• Warunki rynkowe: Oceny podejścia kosztowego może dać Ci dobrą perspektywę na stan rynku. Jeśli koszty mieszkaniowe są znacznie wyższe, jest to oznaką bardzo zawyżonych cen. Odwrotnie jest prawdą, jeśli ocena przychodzi w zawyżonej cenie.
• Specjalne właściwości: Ocena kosztów koncentruje się wąsko na nieruchomości, która jest oceniana. Tak więc, jest to świetny wskaźnik wartości dla właściwości, które są unikalne i nie koniecznie generują dochód. Jest to jednak również powód, dla którego wyceny podejścia kosztowego nie są używane tak często. Zamiast tego, są one najlepsze dla nieruchomości, które miały dużo uaktualnień lub ulepszeń.

„Podejście porównania sprzedaży” prawdziwe oceny nieruchomości

To podejście powinno być łatwe do zidentyfikowania w oparciu o jego nazwę. Korzystanie z tej metody, wartość nieruchomości jest przypuszczalnie przez patrząc na cenę sprzedaży podobnych nieruchomości na sprzedaż w tym samym obszarze lub rynku. Jednakże, wszelkie indywidualne cechy nieruchomości są również brane pod uwagę, aby dostosować cenę i dotrzeć do odpowiedniej wartości rynkowej. Jak można było się domyślić, jest to najczęściej stosowane podejście przy ocenie nieruchomości mieszkalnych przez agentów nieruchomości i innych rzeczoznawców.

Podejście to można podsumować pytaniem: „Co powinno być wartość tej nieruchomości w porównaniu do innych odpowiednich nieruchomości na sprzedaż?”

Przez zawężenie rynku, lokalnych agentów nieruchomości lub rzeczoznawców może spojrzeć na cechy domu, które są powszechne w okolicy. To pozwala im wymyślić z wartością, że niektóre funkcje dodają do domu. Mogą one obejmować jego wielkość, carport, basen, okap, itp. Oceniany dom jest następnie porównywany z innymi domami o podobnych cechach. Ten back-and-forth ważenie cech pozwala rzeczoznawców wymyślić wartość.

To jest bardzo łatwe dla agentów nieruchomości, aby zrobić, ponieważ zazwyczaj mają dostęp do MLS (Multiple Listings Service). Ten „bluebook” z domów i ich wartości rynkowych pozwalają im na krzyż właściwości oparte na wielu criterions.

Nie tylko cechy rzeczywistych domów stosuje się, ale lokalne cechy, takie jak stacje kolejowe, zanieczyszczenia hałasem, atrakcje, itp. również mają znaczący wpływ. Oznacza to, że wszystkie domy w pewnym obszarze będą ważone w ten sam sposób, zgodnie z tym wspólnym wyróżnikiem.

Dokładność

Jest tylko jeden czynnik, który wpływa na dokładność porównania sprzedaży rzeczywistych ocen nieruchomości:

• Dostępność podobnych nieruchomości: Jak ta metoda opiera się prawie całkowicie na patrząc na podobnych właściwości, to staje się o wiele trudniejsze do dokładnego, jeśli dom jest całkowicie odizolowany. Te domy nie tylko muszą być podobne pod względem położenia geograficznego, ale także pod względem wielkości, udogodnień, wieku, itp.

Dlaczego to ma znaczenie

• Sprzedaż nieruchomości: Metoda ta jest najczęściej wykorzystywana przez agentów nieruchomości, którzy kupują lub sprzedają lokalne nieruchomości. Jak lokalne agentów nieruchomości zazwyczaj mają fachowe uchwycenie lokalnego rynku i jego cech, to naturalny wybór. Oznacza to, że Twój dom będzie z pewnością oceniana na pewnym etapie przy użyciu tej metody, czy kupić lub sprzedać. Inne podejścia mogą być stosowane w połączeniu w pewnych okolicznościach.
• Wycena domu do sprzedaży: Korzystanie z tej metody, można uzyskać przybliżone oszacowanie wartości domu bez profesjonalnej oceny lub agenta nieruchomości. Patrząc na cenie aukcji podobnych domów do Ciebie w tym samym obszarze, można dostać pomysł, co prosić. Patrząc na domy w bezpośredniej konkurencji może pomóc sprzedać swój dom szybciej przez podcięcie stawki idącej.

„Podejście kapitalizacji dochodu” prawdziwe oceny nieruchomości

Jeśli szukasz kupić lub sprzedać nieruchomość mieszkalną, są szanse, że nie trzeba się martwić zbyt wiele o tym podejściu do oceny nieruchomości. Podejście kapitalizacji dochodów koncentruje się na ocenie właściwości, które będą wykorzystywane do generowania dochodów. Oczywistym przykładem tego byłby blok mieszkalny lub kondominium. To podejście do wyceny dostosowuje wartość rynkową nieruchomości, aby uwzględnić jej stopę kapitalizacji ze względu na jej potencjał generowania dochodu.

Podejście to zasadniczo stara się odpowiedzieć na pytanie: „Jaka powinna być wartość tej nieruchomości pod względem potencjalnego dochodu, który może stworzyć?”

Wartość nieruchomości można łatwo ustalić za pomocą tego podejścia, stosując stosunkowo proste obliczenia:

Wartość kapitalizacji dochodu = dochód operacyjny netto/stawka kapitalizacji

Po pierwsze, będziesz musiał ustalić wartość rynkową nieruchomości za pomocą innych metod wyceny, takich jak dwie powyższe. Załóżmy, że jest to płaska 1 milion dolarów. Następnie, trzeba będzie ustalić, co roczny dochód będzie. Na przykład, jeśli masz dwadzieścia jednostek wynajmu, że każdy przynosi $ 1,200 miesięcznie, a następnie dochód operacyjny będzie $ 288,000 za rok.

Następnie trzeba obliczyć wszystkie koszty operacyjne, takie jak media, pensje pracowników, itp. Jeśli wynosi to 40.000 dolarów, to twój dochód operacyjny netto na rok wynosi 248.000 dolarów.

Twoja stopa kapitalizacji będzie wtedy 24,8%. Stopa kapitalizacji jest w zasadzie tempo, w którym nieruchomość będzie spłacić się i stać się „opłacalne”. W tym przypadku, to zajmie około czterech lat dla nieruchomości, aby zrobić that.

Używając tej stawki, można następnie obliczyć wartość szacunkową. Wartość ta jest zawsze nieco więcej niż wartość rynkowa dla rentownych nieruchomości i mniej dla nierentownych nieruchomości (zgodnie z prognozami).

Dokładność

An dochód ocena może być jednym z najtrudniejszych wartości dokładnie ocenić, ponieważ istnieje tak wiele zmiennych zaangażowanych:

• Wartość rynkowa: Wartość nieruchomości dochód będzie pochodzić z wykorzystaniem oryginalnej wartości rynkowej i stopy kapitalizacji. Tak więc, ocena będzie tylko tak dokładne, jak oryginalnej wartości rynkowej. Zazwyczaj stosuje się podejście porównawcze appraisal.
• Prognozy: Użyliśmy uproszczonej metody obliczania dochodu, zakładając stabilną dzierżawę, itp. Jednak w świecie rzeczywistym, koszty mediów i dochody mogą się zmieniać od czasu do czasu i ze względu na nieprzewidziane okoliczności, co sprawia, że wycena jest niedokładna z perspektywy czasu.

Dlaczego to ma znaczenie

• Kredyty: Pożyczkodawca będzie używał stopy kapitalizacji, jak również oceny podejścia dochodowego, aby ocenić swoje ryzyko. Okres kredytowania może wykraczać daleko poza etap, na którym firma staje się rentowna. Im wyższa stopa kapitalizacji, tym mniejsze ryzyko, że przedsięwzięcie nie powiedzie się i że zostaną spłacone.
• Wynajem: Jeśli chcesz kupić nieruchomość mieszkalną, ta metoda oceny będzie prawdopodobnie używana w pewnym momencie, aby ustalić, jak dobra okazja to jest.

Apraisal zrobić prawdziwy przemysł nieruchomości rundy!

Czy ci się to podoba, czy nie, prawdziwe oceny nieruchomości często mają ostatnie słowo w każdej transakcji nieruchomości. Różne rodzaje ocen pomóc ustalić wspólną płaszczyznę w zakresie sprawiedliwego, cena rynkowa-wartości. To pomaga wszystkim stronom biorącym udział w transakcji na rynku nieruchomości. Jest to również jedna rzecz, na której ubezpieczyciele i pożyczkodawcy opierają swoje decyzje.

Jako kupujący, przygotowanie domu do oceny może pomóc Ci uzyskać świetną cenę za swój dom. Jako sprzedawca, to może powstrzymać cię od podejmowania złych inwestycji. Znając rodzaje prawdziwych ocen nieruchomości jest częścią bycia poinformowanym kupującym lub sprzedającym. Jest to tylko jedna z rzeczy, profesjonalny agent nieruchomości może pomóc, gdy idzie przez prawdziwą sprzedaż nieruchomości.